Diplomac pravnog fakulteta Marko Petković možda bi i danas tragao za poslom da suočen sa problemom svog dede, koji je stanovao u zgradi bez skupštine stanara i nekog ko bi se brinuo o popravkama, nije došao na ideju da osnuje agenciju koja će profesionalno pružati ovakve usluge. Danas ima pet zaposlenih i oko 4.000 stanara o kojima brine. Iskustvo ga je naučilo da najurednije platiše dolaze iz redova srednje klase sa Novog Beograda, i da stanari u starijim zgradama imaju manje glavobolja od onih koji su se uselilili u nove nesolidno građene stanove, čiji su investitori već nestali.
U martu 2011., deda tada 25-godišnjeg studenta prava Marka Petkovića vratio se, posle 30 godina života u Nemačkoj, u Beograd. Zgrada u koju se doselio nije imala skupštinu stanara, a njeno održavanje bilo je prepušteno dobroj volji njenih žitelja. Za Markovog dedu je papirologija koju je trebalo srediti da bi se u zgradi nešto popravilo bila prekomplikovana, a sitniji radovi bili su prevelika obaveza. Uz to, nije mu bilo jasno kako to da u Beogradu ne postoji firma koja bi se bavila ovim poslom. Požalio se unuku koji je baš u to vreme završavao prava s malo nade da će naći posao, i tako je rođena ideja o profesionalnoj kućepaziteljskoj firmi. “Nisam imao šta da izgubim, i tako sam odlučio da uđem u preduzetničke vode i otvorim Home 011 – agenciju za profesionalno vođenje skupštine stanara”, kaže Petković za B&F.
Firma je počela sa radom u aprilu 2011. a prvog klijenta dobila je 9. juna, posle dva meseca reklamiranja po zgradama i pregovora sa stanarima. Trenutno ima pet zaposlenih i obavlja posao skupštine stanara za 130 zgrada, odnosno oko 4.000 stanova u Beogradu. U međuvremenu su dobili i konkurenciju – dve manje firme koje su u potpunosti preuzele njihov model poslovanja.
„Pored brige o finansijama zgrade i administraciji, svake nedelje obilazimo zgrade koje održavamo, menjamo sijalice tamo gde su pregorele ili skinute, radimo sitne popravke (plafonjerke, prekidače, štelovanje ulaznih vrata i sl) a za krupnije kvarove angažujemo električare, bravare, vodoinstalatere, i druge majstore. Usluge naplaćujemo od 200 dinara mesečno po stanu pa naviše, u zavisnosti od potreba stanovnika i vrste radova u datoj zgradi. Kada su u pitanju skuplji radovi, sređujemo papirologiju, dajemo stanarima nekoliko ponuda izvođača ili mogućnost da ih i sami nađu, a da mi u njihovo ime pregovaramo sa tim preduzimačima“, objašnjava Petković. To uključuje i pripremu dokumentacije za javne nabavke za razne projekte od obnove fasada do sređivanja dvorišta.
„Home 011“ na isti način tretira male zgrade od po šest stanova i velike na kojima zarađuje po deset puta više, jer, po rečima našeg sagovornika „pokazalo se da nam je najbolja reklama preporuka“.
Naravno, u svakoj zgradi postoji bar po jedan komšija koji iz nekog razloga odbija da plaća održavanje. „Za sada nam je naplata između 75% i 90%, što varira od zgrade do zgrade. Meni su ove brojke pokazatelji zadovoljstva klijenata. Mislim da je kod „Infostana“ naplata oko 80%. U ovakvoj situaciji ni ne možemo očekivati da svi plaćaju održavanje zgrade, jer ima i veoma siromašnih stanara, čak i onih koji žive bez struje, jer nisu imali novca da je plate“, kaže Petković. Njegovo iskustvo pokazuje da se o zgradama u kojima žive više brinu mladi ljudi koji su stanove kupili na kredit od onih koji su ih nasledili ili dobili od države.
Protivno logici, najbolji klijenti im često nisu i najbogatiji – stanovnici skupih zgrada u atraktivnim delovima Beograda obično imaju mnogo zahteva koje ova agencija ispuni pa posle ne može da ih naplati. Zato najviše vole da sarađuju sa „srednjom klasom sa Novog Beograda“.
Ljubaznost je ključ za bravu svake zgrade
Unajmljivanje agencije koja pruža uslugu vođenja zgrade je jednostavno, sklapa se ugovor koji se može raskinuti za manje od mesec dana, ako jedna od dve strane nije zadovoljna. Petković kaže da im se dešavalo da neku zgradu u potpunosti srede i da onda, pošto urade sve najteže poslove, stanari raskinu ugovor jer briga o takvoj zgradi više za njih ne predstavlja problem. „Osećamo se pomalo iskorišćeno, ali šta da se radi“, sleže ramenima Petković i dodaje da se dešavalo da i oni raskinu ugovor ako stanari prestanu da im plaćaju usluge.
I u takvim slučajevima se mora sačuvati „hladna glava“ i ljubaznost, i nastaviti dalje. „Stanarima smo dostupni 24 časa, svakog dana, pa i praznicima. Kod nas rade uglavnom fakultetski obrazovani momci koji nisu mogli da nađu posao u svojoj struci – ekonomiji, pejzažnoj arhitekturi pa čak i stomatologiji – ali su se pokazali kao dovoljno pametni i odgovorni da rade ovaj posao. Svi smo veoma strpljivi, jer nam od toga zavisi posao. Moj telefon na primer ponekad zvoni i do 90 puta dnevno, sa različitim zahtevima stanara, počev od onog da komšijin pas prestane da se linja u liftu, do onog da ceo dan stojimo sa lopatama i čistimo sneg ispred ulaza u zgradu. Pokušao sam da zaposlim nekoga ko bi se samo javljao na telefon, međutim, ispostavilo se da se stanari vezuju za osobu i da ne žele da pričaju sa nepoznatim ljudima već sa mnom ili sa nekim od momaka koji obilaze njihovu zgradu“, objašnjava sagovornik B&F-a.
Kada su u pitanju manji problemi ovi momci često lično odu da pomognu. To je na primer bio slučaj u vreme majskih poplava. „Bili smo u haosu. Mnogi su nas zvali jer im je prokišnjavalo ili su im bili poplavljeni podrumi, a mi jednostavno nismo mogli da obezbedimo dovoljno radne snage jer je mnogo majstora i radnika bilo na ugroženijim lokacijama. Tada smo radili non-stop, jer kada ni gradske službe nisu stizale da urade svoj deo posla, moje kolege i ja smo sa stanarima kofama izbacivalivodu iz podruma“, kaže Petković.
Viber u službi popravke zgrade
Zgrade o kojima brine „Home 011“ su vrlo različite. Neke su očuvane, a neke u katastrofalnom stanju bez interfona, ulaznih vrata, sa pokvarenim liftovima, ižvrljanim zidovima i prljavim ulazima. „Jednu takvu zgradu potpuno smo renovirali, ona sada ima tri remontovana lifta čiju popravku je pomogao Grad Beograd, ali i najmoderniji interfon i ulaz – umesto da koriste ključeve, stanari sada samo prislone kartice za otvaranje vrata na označeni deo. Stariji stanari su prvo bili malo nepoverljivi prema novim tehnologijama ali sada su veoma zadovoljni, jer se manje naprežu da otvore vrata kada se vraćaju sa punim kesama sa pijace. Ovaj sistem otvaranja vrata inače nije toliko skup koliko laiku može da izgleda – instalacija sa izradom kartica za otvaranje celu zgradu košta ukupno oko 120 evra“, kaže Petković.
I dok neke zgrade tek ulaze u svet novih tehnologija, pojedini stanari od početka saradnje sa zaposlenima u „Home 011“ komuniciraju posredstvom modernih tehnologija: preko mejlova, SMS-ova a u poslednje vreme i preko društvenih mreža za pametne telefone poput Vibera. Dešava se da slikaju kvar ili neki problem u zgradi, zatim tu fotografiju pošalju Petkoviću, pa je on samo prosledi majstorima koji tako i pre dolaska u zgradu mogu da utvrde o kakvom problemu se radi.
Nova gradnja, stari problemi
„Home 011“ trenutno ima najviše klijenata na Voždovcu (21 zgradu), zatim na Novom Beogradu (16) a potom i na Zvezdari, Paliluli, Vračaru i u drugim opštinama. Iz dosadašnjeg iskustva shvatili su da u novogradnji ima mnogo više problema nego u starijim zgradama, počev od poteškoća sa uknjižbom pa sve do nekvalitetne gradnje. „U novim zgradama se često dešava da, posle samo nekoliko godina od izgradnje, stanari moraju da ulažu u krpljenje zidova, krovova i instalacija, jer su one nekvalitetno urađene. Ponekad uzimaju profesionalne veštake koji dokazuju zbog čega je, na primer, krov pukao pa onda traže od investitora da im refundira troškove, a ponekad se dešava da ti investitori više ni ne postoje kao pravno lice pa troškove moraju da snose sami. Posle nekoliko godina u ovom poslu i svega što sam video savetovao bih one koji planiraju da kupe stan da se prvo dobro raspitaju o samom investitoru i njegovim dosadašnjim građevinskim poduhvatima, zatim da dobro pročitaju ugovor, da u njemu predvide sve moguće nesporazume, ali i da provere da li su investitori platili pojedine participacije poput one za grejanje koja u sve većem broju slučajeva pada na teret stanara, a njen iznos nije mali – 50.000 evra“, poručuje Petković.
Tekst je objavljen u letnjem dvobroju #108/109 časopisa „Biznis & Finansije“