Tokom 2014. godine Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture uložilo je značajan napor u pripremu nacrta izmena postojećeg Zakona o planiranju i izgradnji, sa jednim jedinim ciljem – da poboljša rangiranje Republike Srbije u godišnjem izveštaju Svetske banke o poslovanju, „Doing Business“.
Nakon što je nekoliko nacrta prošlo javne diskusije, Vlada Republike Srbije usvojila je nacrt izmena Zakona o planiranju i izgradnji i očekuje se da će skupština da usvoji ove izmene do kraja 2014. godine.
Zašto je potrebno promeniti ovaj zakon?
Poslednjih petnaest godina Srbija pokušava da privuče strane investitore stvaranjem predvidljivog poslovnog okruženja, kao i da razreši preostale zaostavštine socijalističkih zakona i da iskoreni korupciju. Sva ova pitanja postaju značajni problemi kad je u pitanju građevinarstvo. Svi dosadašnji napori ostali su bez uspeha, budući da se strane investicije u građevinarstvo smanjuju, građevinsko zemljište je uglavnom direktno ili indirektno u vlasništvu Republike Srbije, a postupak za izdavanje građevinskih dozvola traje 264 dana, čime se stvara administrativni Eldorado za korupciju.
Postojeći Zakon o planiranju i izgradnji je pokušao da reši pitanje vlasništva nad građevinskim zemljištem putem konverzije prava korišćenja državnog zemljišta u pravo vlasništva. 2013. godine odredbe u vezi sa takvom konverzijom proglašene su neustavnim, i postalo je jasno da je status vlasništva nad građevinskim zemljištem primarni problem i uslov za dalje poboljšanje postupka izdavanja građevinskih dozvola.
Osim problema konverzije, postojeći Zakon o planiranju i izgradnji nije uspeo da ubrza postupak izdavanja građevinskih dozvola čak ni u slučajevima kada konverzija nije bila potrebna, što znači da, do sada, ni zakonodavstvo ni administracija nisu uspeli da poboljšaju poslovno okruženje u Srbiji.
Šta je novo?
Nacrt izmena Zakona o planiranju i izgradnji uvodi značajne promene u postupku izdavanja građevinskih dozvola i privremeno rešava problem konverzije. Vlada je po prvi put pokazala nameru da usvoji podzakonska akta koja podržavaju izmene zajedno sa usvajanjem izmena.
Ishod izmena trebalo bi da bude brži postupak izdavanja građevinskih dozvola i mogućnost za investitore koji nisu sproveli konverziju da dobiju građevinsku dozvolu.
Po prvi put je objedinjen postupak izdavanja građevinskih dozvola, i investitori će moći da završe ceo postupak pred jednim organom – pred lokalnom jedinicom samouprave. Investitori neće morati da sprovedu 16 odvojenih postupaka pred javnim organima da bi pribavili građevinsku dozvolu, a odgovornost za ove postupke će potpuno biti u rukama lokalnih organa. Lokalne jedinice samouprave će sada omogućavati da se sve završi na jednom mestu, po principu „one-stop-shop“.
Dodatna pogodnost za investitore trebalo bi da bude ograničavanje odgovornosti lokalnih jedinca samouprave za greške u projektovanju, a povećavanje odgovornosti investitora i projektanata. Promena odnosa odgovornosti će svakako podstaći lokalne organe da ubrzaju rad na izdavanju građevinskih dozvola, pošto rizik u vezi sa greškama u projektovanju sada prelazi na investitora i na projektanta.
Izmene Zakona o planiranju i izgradnji takođe smanjuju formalnost odobrenja potrebnih za projektovanje. Prethodna lokacijska dozvola koja je ranije bila potrebna za započinjanje faze projektovanja sada je promenjena na lokacijske uslove, i biće moguće pribaviti lokacijske uslove i početi fazu projektovanja izgradnje bez obzira na status vlasništva za lokaciju. Hrabri investitori će moći paralelno da rade na projektovanju i na rešavanju pitanja vlasništva, što bi trebalo da skrati ukupan postupak za projekte.
Nova proceduralna pravila o izdavanju građevinskih dozvola će svakako poboljšati rangiranje Republike Srbije u „Doing Business“ izveštaju Svetske banke.
Problem konverzije prava korišćenja u pravo vlasništva nije još rešen izmenama Zakona o planiranju i izgradnji. Budući da je uvođenje konverzije u postojeći Zakon o planiranju i izgradnji bio glavna prepreka za dalji razvoj i predmet brojnih javnih kritika, jasno je da rešavanje ovog problema nije jednostavno. Izmene Zakona o planiranju i izgradnji predviđaju da će se konverzija (uz naknadu) regulisati posebnim zakonom. Na sreću, izmene zakona omogućavaju da se građevinske dozvole izdaju imaocima prava korišćenja, što će zaštititi stečena prava investitora sa pravom korišćenja dok se zakon koji reguliše konverziju ne usvoji.
Šta očekivati?
Izmene Zakona o planiranju i izgradnji bi trebalo da ubrzaju proceduru izdavanja građevinskih dozvola i da smanje ukupno trajanje projekata. Investitori koji imaju registrovano preko korišćenja će moći da nastave svoje projekte koji su bili blokirani postojećim Zakonom o planiranju i izgradnji, budući da će pravo korišćenja biti dovoljno za pribavljanje građevinske dozvole. Sprovođenje izmena u vezi sa procedurama izdavanja građevinskih dozvola trebalo bi da bude efikasno zahvaljujući istovremenom usvajanju odgovarajućih podzakonskih akata.
Međutim, odsustvo konačnog razrešenja problema konverzije će stvarati prepreke za ostvarivanje dugoročnih ciljeva. Većina atraktivnih lokacija za gradnju u Srbiji, naročito u Beogradu, su pod režimom prava korišćenja. Kako se pravo korišćenja ne može prenositi, potencijalni investitori neće moći da stiču takve lokacije. Pravo korišćenja će predstavljati prepreku i za projektno finansiranje kada je reč o postojećim investitorima.
Ako se zakon koji reguliše konverziju uz naknadu ne usvoji uskoro, izmene zakona neće imati željeni rezultat privlačenja stranih investitora. Čak i ako Srbija bude imala bolju poziciju u „Doing Business“ izveštaju Svetske banke za 2015. ili 2016. godinu zahvaljujući organizovanju „one-stop-shop“ rešenja, bez rešavanja problema konverzije izmene Zakona o planiranju i izgradnji neće ostvari svoj puni efekat.
Advokat Ivan Petrović, Advokatsko Ortačko Društvo JPM Janković Popović Mitić