Close
/ B&F Plus / Sticanje svojine stranih lica na poljoprivrednom zemljištu
BiF Analize Čitajte B&F online

Sticanje svojine stranih lica na poljoprivrednom zemljištu

zemlja zakon
Narodna skupština Republike Srbije usvojila je izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu i propisala mogućnost i uslove za sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu od strane stranih fizičkih lica. Kako je to obrazloženo u medijima, na ovaj način Republika Srbija ispunila je obavezu iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju sa Evropskom Unijom kojim je ugovoreno da će Republika Srbija dozvoliti državljanima članica EU da stiču svojinu na nepokretnstima u Srbiji, te da će u periodu od četiri godine od stupanja na snagu Sporazuma, odnosno Zakona o potvrđivanju Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju postepeno usklađivati svoje zakonodavstvo koje se odnosi na sticanje nepokretnosti u Srbiji.
Redakcija BIF on 07/09/2017 - 13:01 in B&F Plus, Slajder

This post has already been read 186 times!

Narodna skupština Republike Srbije usvojila je izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu i propisala mogućnost i uslove za sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu od strane stranih fizičkih lica. Kako je to obrazloženo u medijima, na ovaj način Republika Srbija ispunila je obavezu iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju sa Evropskom Unijom kojim je ugovoreno da će Republika Srbija dozvoliti državljanima članica EU da stiču svojinu na nepokretnstima u Srbiji, te da će u periodu od četiri godine od stupanja na snagu Sporazuma, odnosno Zakona o potvrđivanju Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju postepeno usklađivati svoje zakonodavstvo koje se odnosi na sticanje nepokretnosti u Srbiji.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu propisivao je zabranu za strana fizička, odnosno pravna lica postanu vlasnici poljoprivrednog zemljišta. Ova zabrana postojala je i u drugim balkanskim državama i predstavlja uobičajenu meru koju država propisuje kako bi zaštitila poljoprivredno zemljište kao dobro od opšteg interesa. Suprotno zakonskim propisima, pristupanje Evropskoj Uniji podrazumeva i omogućavanje jednakog tretmana državljana članica Evropske Unije i domaćih državljana. Sporazum propisuje i rokove za usklađivanje zakonodavstva, tako da su izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu bile neophodne kako bi se ispunile obaveze preuzete međunarodnim ugovorom.
Izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu omogućavaju da strana fizička lica stiču poljoprivredno zemljište, ali pod određenim uslovima. Uslovi koje zakon propisuje takve su prirode da mogućnost sticanja svojine na poljoprivrednom zemljištu za strana lica odlaže za najmanje deset godine, da ograničavaju mogućnost sticanja isključivo na strana fizička lica i da ograničava površinu zemljišta koje strani državljani mogu steći u svojinu.

Strano fizičko lice, da bi steklo pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu, mora imati prebivalište u Republici Srbiji najmanje deset godina, mora obrađivati poljoprivredno zemljište koje namerava da kupi prethodne tri godine, mora biti nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva u aktivnom statusu deset godina bez prekida i mora imati u svojini mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje. Periodi se utvrđuju počev od dana stupanja na snagu izmena i dopuna zakona, što znači da je najraniji trenutak kada će strano fizičko lice moći da kupi poljoprivredno zemljište 2027. godina.

Jasno je Republika Srbija namerava da zaštiti poljoprivredno zemljište kao dobro od opšteg interesa i propisivanje određenih ograničenja, poput prava preče kupovine u korist Republike Srbije, su neophodna i jasna. Međutim, uslovi za sticanje koje zakon propisuje su takvi, da se sa velikom sigurnošću može tvrditi da ne postoje strani državljani koji ispunjavaju uslove propisane zakonom, čak i kada bi se rokovi računali retroaktivno. To znači da izmene i dopune zakona o poljoprivrednom zemljištu neće imati nikakav efekat s obzirom da se, i među domaćim državljanima, teško mogu naći lica koja ispunjavaju propisane uslove.

Obrazloženje predloga izmena i dopuna zakona o poljoprivrednom zemljištu ukazuje da se zakon usvaja u cilju ispunjenje obaveza iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju. Ipak, usvajanjem izmena i dopuna Zakona o poljoprivrednom zemljištu Republika Srbija nije ispunila obaveze preuzete Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju iz najmanje dva razloga.

Prvi razlog jeste činjenica da je pravo stranih državljana da stiču poljoprivredno zemljište ograničeno isključivo na fizička lica, s obzirom da samo fizička lica mogu ispuniti deo zakonom propisanih uslova za sticanje poljoprivrednog zemljišta. Naime, nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdnistva može biti isključivo fizičko lice, a isto tako i pojam prebivališta može se povezati isključivo sa fizičkim licem. Ovim jeste (delimično) ispunjena obaveza iz člana 63 stav 2 Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, ali je propušteno da se ispuni obaveza iz člana 53 stav 5 tačka b Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju i stranim pravnim licima se dozvoli pravo sticanja na nepokretnostima, što uključuje i poljoprivredno zemljište.

Drugi razlog jeste propust da se ispuni obaveza „jednakog tretmana“ stranih i domaćih državljana. Član 63 stav 2 Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju jasno i nedvosmisleno propisuje da Srbija mora omogućiti državljanima država EU da stiču nepokretnosti, a da u periodu od četiri godine od stupanja sporazuma na snagu treba da, po pitanju sticanja nepokrentosti, državljanima EU omogući isti tretman kao i domaćim državljanima.

Imajući u vidu zahtev zakona da se ispune strogi uslovi za sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu od strane stranih fizičkih lica, a koji se uslovi ne zahtevaju za domaće državljane, jasno je da izmene i dopune zakona o poljoprivrednom zemljištu ne predstavljaju ispunjenje obaveza iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju u delu koji se odnosi na jednak tretman. Izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu morale su biti takve da stave u isti položaj državljane EU i državljane Republike Srbije, a umesto toga učinile su upravo suprotno – državljane EU stavile su u nepovoljniji položaj, namećući im uslove za sticanje poljoprivrednog zemljiša koji se ne mogu ispuniti ni kroz deset godina.

Pitanje koje ostaje bez odgovora, jeste zašto su uopšte usvojene ovakve Izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Postoje dva moguća odgovora na ovo pitanje. Prvi je da Republika Srbija nema adekvatno razumevanje za Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju i da je, površnim tumačenjem odredaba Sporazuma, zanemaren deo odredbe koji jasno govori o istom tretmanu. Drugi odgovor jeste da Republika Srbija ovim putem želi samo da „kupi vreme“ zato što suštinski još uvek nije spremna da dozvoli stranim državljanima da stiču poljoprivredno zemljište.

Imajući u vidu da su izmene i dopune zakona o poljoprivrednom zemljištu propustile da dozvole mogućnost da i strana pravna lica stiču u svojinu poljoprivredno zemljište, iako je ta obaveza preuzeta tačkom b stava 5 člana 63 Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju, stiče se utisak da nadležni organi u Republici Srbiji ne shvataju značaj i težinu Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju. Ne ulazeći u osnovanost i potrebu jedne države da zaštiti poljoprivredno zemljište kao dobro od opšteg interesa, postavlja se pitanje razumevanja osnovnih načela na kojima počiva Evropska unija, a to se posebno odnosi na pitanje jednakog tretmana državljana EU sa državljanima države članice. Sama činjenica da će Republika Srbija jednog dana biti članica Evropske unije, znači da će svaki državljanin Evropske Unije imati ista prava kao i državljani Republike Srbije, uključujući i pravo da stiče poljoprivredno zemljište u svojinu.

Propisivanjem posebnih uslova za sticanje za strane državljane koji su, suštinski, neispunjivi, jeste sa stanovišta zakona Evropske Unije diskriminacija i, može se očekivati da će postojati zahtev da se ovakva diskriminacija zaustavi.
Buduća primena ovog zakona i reakcija ostalih potpisnica Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju ne može se predvideti. Izmene i dopune će, u svakom slučaju, biti mrtvo slovo na papiru i neće se primenjivati čak ni po isteku roka od deset godina, koliko dugo strani državljanin mora imati prebivalište u Srbiji da bi mogao kupiti poljoprivredno zemljište. Sporedni efekti biće mnogo značajniji – propisivanje nejednakog tretmana za strane državljane postaće glavna tema rasprava i razgovora sa Evropskom Unijom i glavni adut za blokiranje pregovora od strane onih članica Evropske Unije koje ne žele Republiku Srbiju u Evropskoj porodici.

Ivan Petrović,

Senior Associate

JPM Janković Popović Mitić

Send Us A Message Here

Your email address will not be published. Required fields are marked *