U borbi protiv strožih regulacija cena nekretnina u Kini, kompanije za nekretnine koriste sve kreativnije metode kako bi privukle kupce. Poslednji potez dolazi u obliku neobične ponude – besplatnog zlata.

Hangzhou Hua’an „Property Company“ je nedavno lansirala marketinšku kampanju za svoj novi objekat, nudeći kupcima besplatan zlatni bonus. Kupci koji kupe nekretninu određene kvadrature dobijaju iznos zlata koji doseže vrednost od preko 66.000 dolara.

Dok kinesko tržište nekretnina nastavlja da posustaje, jedan investitor u istočnom gradu Hangdžou nudi neodlučnim kupcima privlačnu pogodnost ako potpišu novu nekretninu: polugu čvrstog zlata.

Ponuda je najnovija kreativna taktika koju koristi kineska kompanija za nekretnine da zaobiđe lokalna ograničenja cena. Mnogi gradovi su zabranili neodobreno smanjenje cena nekretnina, dok pokušavaju da ojačaju poverenje tržišta.

Međutim, agenti su pod pritiskom da ožive svoju sporu prodaju, sa kupovinom novih nekretnina za 15-18 odsto na mesečnom nivou tokom prve tri nedelje maja, prema provajderu podataka „China Indek Academy“. To dovodi do toga da kompanije nude popuste na nekretnine prikriveno – često ubacujući besplatne dodatke vredne desetine hiljada dolara da bi privukle kupce.

Ponuda besplatnog zlata je najčudnija do sada. Investitor, Hangzhou Hua’an „Property Company“, nedavno je počeo da promoviše ugovor na novom objektu u okrugu Lin’an, oko 60 kilometara od centra Hangdžoua, izvestio je domaći medij Jiemian.

Ako je veći stan, veća i poluga

Što je stan veći, kupci će dobiti više zlata, kažu u kompaniji. Kupcima koji kupe nekretninu od 100 kvadratnih metara biće dato 1,05 kilograma zlata, koje ima tržišnu vrednost od preko 470.000 juana (66.000 dolara).

Stanovi te veličine u kompleksu koštaju između 2,2 miliona i 2,5 miliona juana. Dakle, u stvari, kupci koji dobiju besplatno zlato uživaće popust od oko 20 odsto.

Ovo je daleko od prvog puta da su programeri u okrugu Lin’an ponudili velike „zaslađivače“ na poslovima za nove nekretnine. Hangdžou Huan je ranije nudio kupcima besplatne usluge uređenja doma, koje su vredele oko 300.000 juana za stan od 100 kvadratnih metara.

Lokalni agenti za nekretnine rekli su za „Sikth Tone“ da većina investitora u ovoj oblasti nudi „prikrivene popuste“, pošto je raspoloženje tržišta i dalje nervozno.

– Ponuda zlata još uvek nije pomogla ljudima da se odluče, rekao je za Šesti ton jedan agent po imenu Zhang. „U okrugu ima mnogo drugih opcija. A s obzirom na stanje na tržištu, kupci ne žure da donesu konačnu odluku.”

Daš učešće, dobiješ kola

Na samo tri kilometra od razvoja Hangzhou Hua’ana, još jedno novo stambeno naselje nudi besplatno uređenje doma, parking mesta, 10-godišnje oslobađanje od naknada za upravljanje imovinom i pet mobilnih telefona svakome ko kupi stan. Programer, Hangzhou Iuejia „Real Estate Development Corporation“, tvrdi da ovi popusti zajedno vrede 600.000 juana.

Slične ponude za kupovinu nekretnina pojavile su se u gradovima širom Kine.

Poslednjih meseci, programeri u provincijama Guangdong i Jilin čak su navodno reklamirali ugovore sa „nultim učešćem“.Ovi sumnjivi aranžmani predviđaju da agenti polažu paušalni iznos gotovine na bankovne račune kupaca, koji kupci zatim mogu koristiti za plaćanje učešća. U drugim slučajevima, agenti daju kupcima kuća besplatan automobil sa istom vrednošću kao i učešće.

U Hangdžouu, lokalne vlasti još nisu reagovale na promotivne taktike koje koriste programeri u okrugu Lin’an. Ali kupci koji su kupili stanove pre uvođenja besplatne ponude zlata su navodno besni.

– To je najgora investicija koju sam ikada napravio u svom životu, rekao je Jiemianu jedan kupac koji je prošle godine potpisao ugovor za stan u Hangzhou Huanovom kompleksu.

Izvor: 24sedam.rs
Foto: Pixabay

Чланак Ako kupite stan u ovoj zemlji, dobijate i zlatnu polugu се појављује прво на Biznis i Finansije.

Ljudi jednostavno žele da spasu svoj novac od rastuće inflacije koja se u Turskoj nedavno popela na čak 21 odsto. A, pored domaćeg stanovništva, ka nekretninama u Turskoj sve više hrle i strani državljani i investitori, kojima pad vrednosti tamošnje nacionalne valute ide pod ruku, tj. čija kupovna moć sa svakim proklizavanjem vrednosti lire proporcionalno uvećava.

Primeri govore da stan u centru Beograda, prema podacima sajta nekretnine.rs , od 40 kvadrata košta 117.000 evra, tj. 2.925 evra po kvadratu. U Turskoj, trenutno, za manje novca (108.000 evra tj. 900 evra po kvadratu), možete ugrabiti luksuzni trosoban, potpuno opremljen, stan u novogradnji u evropskom delu Istanbula, površine 120 kvadrata. Za 115.000 evra, tj. 1.000 evra po kvadratu, u Alanji možete da kupite, opremljen, dupleks površine 115 kvadrata i koji se nalazi na samo 250 metara od plaže.

Cene nekretnina

Kada pogledamo cene koje ističu regionalne agencije za prodaju nekretnina u Turskoj, vidimo da se za istu cenu jedne garsonjere ili jednosobnog stana u Beogradu mogu kupiti luksuzne nekretnine koje se, u nemalom broju slučajeva, nalaze u sklopu kompleksa koji imaju svoje privatne bazene, spa centre, sportske terene i sl.

Tako smo u samo par klikova našli jedan novoizgrađen stan u Alanji, površine 115 kvadrata, koji se nalazi u sklopu kompleksa, po ceni od 84.500 evra, tj. oko 735 evra po kvadratu. Stan je kompletno opremljen, a u sklopu kompleksa dobija se i pristup unutrašnjem i spoljašnjem bazenu, spa centru i turskom kupatilu. Neizbežno je istaći i da se stan nalazi na 350 metara od obale mora.

Takođe u Alanji na prodaju se nalazi i jedna luksuznija nekretnina, površine 220 kvadrata na stotinak metara od plaže. Ovaj stan, koji je kompletno opremljen se prodaje po ceni od oko 640 evra po kvadratu, tj. za 140.000 evra.
Za one sa dubljim džepom i većim apetitima, vile se prodaju po bagatelnim cenama. U naselju Tepe, u Alanji, luksuzna petosobna vila površine 325 kvadrata, kompletno opremljena sa pogledom na more i privatnim bazenom u ogromnom dvorištu, prodaje se po ceni od 259.000 evra, tj. nešto više od 796 evra po kvadratu.

Kako do nekretnine u Turskoj?

Prema zakonu iz 2012. godine državljanima preko 120 zemalja je dozvoljena kupovina nekretnina u Turskoj, a za početak je potreban samo pasoš. Kako su letos objasnili za „Blic Biznis“ iz jedne regionalne agencije za prodaju nekretnina, nakon odabira nekretnine potpisuje se ugovor između kupca, agencije koja posreduje pri kupovini i treće strane tj. onoga ko je prodavac.

Potrebnu dokumentaciju, sakuplja agencija i ona umesto klijenta aplicira u katastar za dobijanje vlasničkog lista. Nakon toga se čeka termin u katastru, a državna komisija Republike Turske vrši procenu nekretnine i na osnovu procenjenene vrednosti se plaća porez državi. Taj porez plaća kupac i on iznosi 4 odsto procenjene vrednosti nekretnine.Kada se plati porez i dobije termin u katastru dobija se vlasnički list i nekretnina prelazi u vlasništvo kupca.

Procena stana tj. ekspertiza koštaju u proseku od oko 167 evra do oko 240 evra, izrada vlasničkog lista iznosi 4 odsto od procenjene vrednosti stana, a troškovi upotrebne dozvole iznose od 700 do 2.000 evra. Troškovi priključka na vodu i struju su oko 600 evra. Kod pojedinih građevinskih firmi ovi troškovi su uključeni u cenu stana.

Godišnji porez iznosi oko 0,3 odsto od ukupne procenjene vrednosti stana. Što se tiče mesečnog održavanja zgrada ono zavisi od „pratećih objekata u kompleksu“. Oni maksimalno moogu iznositi od 50 do 60 evra.

Turska lira dotakla novo dno

Turska lira je juče pala naspram dolara na nov rekordni minimum. Lira je oslabila za skoro 3 odsto na 15,24 lira za dolar, javio je juče Rojters.
Pored inflacije koja se popela iznad 21 odsto, očekuje se da će centralna banka Turske smanjiti ključnu kamatu, što je već jednom i učinila u septembru. Tada je u skladu sa ekonomskim programom predsednika Erdogana, prioritet dat rastu izvoza i kreditiranja, te je referentna kamata srezana za 400 baznih poena na 15 odsto. Ovaj potez je naišao na niz kritika ekonomista i turske opozicije, nazivajući ga „nepromišljenim“.

Turska centralna banka je takođe intervenisala na deviznom tržištu četiri puta u poslednje dve nedelje prodajom dolara, kako bi usporila pad nacionalne valute.

Pored inflacije koja se popela iznad 21 odsto, očekuje se da će centralna banka Turske smanjiti ključnu kamatu, što je već jednom i učinila u septembru. Tada je u skladu sa ekonomskim programom predsednika Erdogana, prioritet dat rastu izvoza i kreditiranja, te je referentna kamata srezana za 400 baznih poena na 15 odsto. Ovaj potez je naišao na niz kritika ekonomista i turske opozicije, nazivajući ga „nepromišljenim“.

Turska centralna banka je takođe intervenisala na deviznom tržištu četiri puta u poslednje dve nedelje prodajom dolara, kako bi usporila pad nacionalne valute.

Kome ide u prilog slabljenje lire?

Stručnjaci ističu da destabilizacija kursa tj. njegovo kontinuirano obaranje može i da se posmatra kao Erdoganovo manipulisanje ne bi li se stabilizovala čitava privreda, i ne bi li se povećao unos deviza u zemlju.

– Sa jedne strane možete da povećate devizni priliv, ali tako utičete na inflatorna kretanja. Kako dolazi zima, njima opadaju prihodi. Takođe sada imamo i problem spoljašnjih uticaja, kriza lanaca snabdevanja i kriza u energetici. Turska će opet pokušati korišćenjem kursa da održi inflaciju, rekao je za „Blic Biznis“ konsultant u okviru Mreže za poslovnu podršku, Dragoljub Rajić.

On dodaje da je njihova monetarna politika okrenuta ka maksimalnom korišćenju izvoznih potencijala.

– Zbog svih spoljnih turbulencija, i s obzirom da imaju jako veliki broj industrijskih parkova iz kojih roba ide i na azijsko i na afričko tržište, verujem da se politika kursa voditi u smeru ka izvoznim firmama, tako, da one imaju mogućnost da povećaju prihode od izvoza i da unesu na taj način još deviza u zemlju, kaže Rajić i dodaje da pokušavaju da na taj način stabilizuje ekonomija i prebrodi period pred njima.

Izvor: Blic Biznis

Foto: Pixabay

Чланак Sunovrat lire za sobom je povukao i tržište nekretnina u Turskoj се појављује прво на Biznis i Finansije.

Ulaganje novca u nekretnine kako bi se zaradilo na njihovom iznajmljivanju, u Srbiji ima tradiciju još od vremena oslobođenja od Turaka. Čim su Turcima videli leđa, ugledniji Srbi su se bacili na ovaj unosni posao, predvođeni svojim vladarima. Ovi se nisu libili da kupuju i daju u zakup i ugostiteljske objekte, potvrđujući time da je kafana jedna od najvažnijih društvenih institucija u upravljanju državom.

Tako su knez Miloš, knez Mihailo i mlađi Obrenovići bili vlasnici Hotela „Jelen“ u čijem sastavu su bile i dve kafane, te „Velike pivare“ i kafane pored carine na Savi. Knez Aleksandar Karađorđević je posedovao „Srpsku krunu“ i kafanu s baštom na Paliluli. Dve suparničke dinastije, koje očima nisu mogle da se vide, u nečemu su se ipak slagale: patriotizam ih nije sprečavao da nekretnine u svom vlasništvu najrađe iznajmljuju – Austrijancima.

Kuća kuću zida

Rentijerstvo je i u međuratnom Beogradu bilo zanimanje koje je najčešće donosilo veliki novac, društveni ugled i pripadnost gradskoj eliti. Izdavanje nekretnina je bilo veoma  popularno i među institucijama, poput Srpske kraljevske akademije ili Državne hipotekarne banke, koje su davale pod zakup stanove i lokale u brojnim zgradama. U ovom društvu je bila i Srpska pravoslavna crkva, koja je trnovit put do duhovnog života finansirala i unosnim prihodima od rentijerstva.

Prema podacima koje je objavio Slobodan Ž. Vidaković, dugogodišnji urednik Beogradskih opštinskih novina, u Beogradu je 1929. godine bilo oko 260.000 stanovnika, a među njima više od 2.500 velikih rentijera. To je bila grupa ljudi koji su u društvu predstavljali klasu za sebe. Oni su stalno ulagali u novu gradnju, budući da je ubiranje rente donosilo zaradu koja je bila i do 20 odsto veća nego od ulaganja u druge delatnosti.

„Ko ima novca, uložiće ga za zidanje kuća i zgrada i pored poskupljenja građevinskog materijala, jer mu je rizičnije da novac uloži u drugi posao. Ima mnogo takvih Beograđana, koji su se obogatili zidajući kuće za gotov novac. ’Kuća kuću zida’ govorili su nam ugledni arhitekti, koji znaju kuće po Beogradu“, pisala je ondašnja štampa.

Povezanost sa političarima  

Brojnost rentijera, kao i njihova povezanost sa političkim strukturama, omogućavala im je veliku moć u društvu. Rentijeri, organizovani u Udruženju vlasnika zgrada, uspevali su često da nametnu svoje interese, bilo da su se suprotstavljali pokušajima države da ograniči visinu zakupa, ili da uvede etažnu svojinu, odnosno vlasništvo nad pojedinačnim stanovima. Za naplatu kirija su angažovali nastojnike, koji su takođe imali svoje udruženje.

Koliko je rentijerstvo u međuratnom Beogradu bilo unosno, pokazuje i primer Luke Ćelovića, veletrgovca, osnivača i predsednika Beogradske zadruge, koji je bio jedan od najbogatijih ljudi u Srbiji početkom 20. veka. U kraju Mali pijac, u Savamali, tada zapuštenom delu grada, krajem 19. veka prvo je podigao svoju kuću, zatim Hotel „Bristol“ i zgradu Beogradske zadruge. Ćelović je posedovao palate sa luksuznim stanovima za izdavanje u Krunskoj, Karađorđevoj, Zagrebačkoj i Bosanskoj ulici, kao i manje u Javorskoj ulici.

Od palata do straćara

Golub Janić, rentijer, veletrgovac i narodni poslanik, takođe je bio jedan od najbogatijih ljudi u Srbiji. Porodica Janić je bila vlasnik nekoliko većih placeva u okolini Terazija. Među njihove poznatije objekte ubrajali su se i Hotel „Balkan“, imanje „Ruska kruna“ u Dečanskoj ulici i nekoliko kafana i lokala u Ulici Kralja Milana. Manje čuvene, a takođe njihovo vlasništvo, bile su i neugledne prizemne i spratne zgrade sa stanovima za izdavanje u centru Beograda i njegovoj okolini.

Dakle, veliki rentijeri su pored zgrada sa skupim luksuznim stanovima, posedovali i neuslovne objekte sa mnogo malih stanova. U te stanove se ulazilo iz dvorišta ili sa dvorišne terase i njih su izdavali sirotinji. Recimo,Teodeta Panđela je imala nekoliko placeva u Pištolj-mali, koji su bili deo velikog poseda u vlaništvu njenog supruga Jovana. Panđela, koja je živela na uglu Vlajkovićeve ulice, preko puta Skupštine, izdavala je placeve pored Dunava najvećoj sirotinji. Najbedniji stanovnici metropole tu su podizali straćare u kojima su uslovi bili do te mere loši, da su ih opštinske vlasti kasnije porušile.

Armija bezimenih gazda i gazdarica

Pored bogatih rentijera, postojala je i bezimena armija „gazdarica“ i „gazda“, koji su na dalekoj gradskoj periferiji, na sopstvenom imanju pored svog stana, zidali stanove i sobe za izdavanje. U tu grupu su spadali i oni siromašniji, koji su u podzakup izdavali deo stana, najčešće jednu ubogu sobu.

Ko su bili ljudi koji su iznajmljivali stanove i sobe, takozvane kirjadžije? Zakupci velikih luskuznih i skupih stanova bili su pripadnici srednje i više klase, imućnije porodice čiji su članovi bili, kako se pisalo u štampi, poznate gradske ličnosti – direktori, inženjeri, advokati, profesori, lekari i viši činovnici. Međutim, za razliku od rentijera, malo je podataka o zakupcima luksuznih stanova u međuratnom Beogradu.

Teško onom kod koga se useli

Ipak, ponešto o njihovim navikama se može saznati zahvaljujući „Crnoj knjizi kirjadžija“. U toj knjizi su beogradski rentijeri, okupljeni u svom udruženju, vodili evidenciju o nepoželjnim stanarima i upozoravali jedni druge koga da izbegavaju.

Evo šta su stanodavci pisali o pojedinim bogatim podstanarima: „Kiriju neuredno plaća. Velika štetočina. Pijan kući dolazio i tukao mlađe. Gde god dođe, tamo štetu pravi. Teško onom kod koga se useli“. Zatim sledi jedno „higijensko-ekonomsko“ zapažanje: „Nečist, do krajnosti. Godinu dana nije čistio prozore, niti parket prao. Jednu sam kiriju potrošio dok sam stan od tolike nečistoće očistio“.

Niko im nije dobar

U „Crnoj knjizi“ ima i primera koliko kirija su dugovali pojedini podstanari: „Rđav platiša, ostao dužan kiriju za osam meseci, svega u iznosu od 10.000 dinara. Neka ga se članovi čuvaju kao velikog prevaranta“. Veliki prevarant očigledno nije pripadao beogradskoj sirotinji, kad je mogao da iznajmi stan koji je mesečno koštao preko 1.000 dinara u vreme kada je četvoročlana porodica živela od prihoda od oko 3.000 dinara. Ipak, tadašnja štampa primećuje i da se neki sopstvenici kuća večito žale na svoje podstanare „i niko im nije dobar“.

Zakupci malih i neuslovnih, ali uprkos tome skupih stanova za tadašnje prosečne plate, bile su siromašne porodice i samci, oni koji su radili kao niži činovnici, sitni trgovci, zanatlije, radnici, ili su imali povremeni posao, a među njima je bilo i penzionera. Iako ih je povezivao skroman kućni budžet, oni su se veoma razlikovali među sobom po svom obrazovanju, kulturnom miljeu iz koga su potekli, kao i po nacionalnosti. Poznati publicista u to vreme Petar Đorđević piše da je među njima bilo beogradskih starosedelaca, došljaka sa sela, Starosrbijanaca, Ličana, ruskih izbeglica, Mađara, Nemaca…

Ništarija koja bi da živi na račun drugoga

Rentijeri su u svojoj „Crnoj knjizi“ imali podatke i o nekima od ovih, platežno skromnih kirjadžija. „Slab platiša, kiriju duguje po dva meseca i nikada se gazdarici ne pojavljuje na oči, već beži“, jada se jedna rentijerka. Drugi rentijer kuka da je prošao još gore, jer je njegov podstanar „pobegao noću i nije platio kiriju za dva meseca“.

No, posebnu pažnju na listi žalbi beogradskih rentijera zaslužuje jedan podstanar koji je i sam bio rentijer, ali je živeo po iznajmljenim stanovima, kako bi što više zaradio dajući pod zakup sopstvene nekretnine. Rentijeri o svom „kolegi“ pišu: „Neuredan platiša, ucenjivač, drugi dan kad se uselio tražio da mu se smanji kirija, kaže ima i svoju kuću koju izdaje i zna kakve su cene. Ništarija koja bi da živi na račun drugoga“.

Zorica Žarković, novembarsko izdanje Biznis i finansije Biznis TOP

Чланак Popularnost rentijerstva među Srbima: Crna knjiga kirjadžija се појављује прво на Biznis i Finansije.

Cene nekretnina u Srbiji nastavile su da rastu i u 2020. godini. Svi ekonomski pokazatelji podržavali su taj rast. Građevinarstvo je bio sektor sa najvećim rastom učešća u bruto domaćem proizvodu Srbije u 2019. godini.
Prosečne zarade su u 2019. godini porasle za 9,2% u odnosu na 2018. godinu. Značajan je i priliv novca iz inostranstva koji je u prošloj godini prema javnim podacima iznosio 15% ukupnog bruto domaćeg proizvoda Srbije. Sve je govorilo da će se nastaviti rast cena nekretnina i u ovoj godini ali sa znatno manjim rastom nego što je to bilo u proteklih nekoliko godina.

Usporavanje rasta je očekivano usled činjenice da dolazi do usporavanja ekonomije na svetskom nivou, te da je dugi niz godina cena nekretnina stalno rasla u zemlji čija populacija konstatntno opada. Dakle, cene nekretnina su i pre početka 2020. godine bile pod blagim pritiskom. Neki su čak govorili da se radi o naduvanom balonu koji samo čeka trenutak kada će pući.

Tržište nije reagovalo na virus, nego na državne mere

A onda se pojavio virus korona, koji sam po sebi nema nikakav uticaj na ekonomiju, pa ni na cene nekretnina. Međutim, reakcija država čiji sistemi nisu spremni za pružanje adekvatne medicinske pomoći svim eventualno obolelim i regulisanje distanciranja ljudi, itekako ima uticaja na ekonomiju. Reakcija Srbije bila je: uvođenje vanrednog stanja 15. marta; zabrana izlaska osobama starijim od 65 godina; prestanak rada škola, vrtića i ekonomskih ustanova; prestanak rada zubara, frizera, ugostiteljskih i turističkih objekata; ograničeno kretanje

Sama činjenica da se radi o vanrednom stanju, kao i zabrana kretanja, odnosno izlaska iz kuće dovodi do straha u kojem ljudi manje troše i manje planiraju. Postoji velika doza neizvesnosti koja će svakako uticati i na tržište nekretnina u Srbiji u ovoj godini, koje je i onako očekivalo određeni pritisak na cenu.

O pravim uticajima virusa Kovid-19 na tržište nekretnina je previše rano govoriti, ali o pritiscima koje novonastala situacija vrši na cenu nekretnina u Srbiji već sada možemo govoriti. S toga se u ovom tekstu, kada se govori o uticaju korona virusa, misli pre svega na indirektan uticaj mera vlada o zabranama i smanjenju ekonomskih aktivnosti.

Uticaj korona virusa na izdavanje stanova

Tržište izdavanja je energično i brzo reagovalo na pojavu korona virusa i proglašeno vanredno stanje. Prvo smo dobili informacije da su stanodavci samoinicijativno svojim stanarima krenuli da spuštaju stanarinu, a kasnije smo i na indeksu cene izdavanja uočili drastičan pad. Postavlja se pitanje zašto je tržište reagovalo tako?
Cena izdavanja stanova u Beogradu

Jasno je da je od proglašenja vanrednog stanja veliki broj studenata napustilo Beograd, što je ostavilo određeni broj stanova u Beogradu napušteno. To je prvi pritisak koji su stanodavci u Beogradu osetili od proglašenja vanrednog stanja. Drugi pritisak na cene stanarina se javio usled povećanog broja stanova, koji su bili izdavani na dan (preko Airbnb-a, stan na dan itd.) što je dodatno povećalo broj slobodnih stanova. Dakle, u oba slučaja, na smanjenje cene izdavanja uticalo je povećanje ponude.

Pad cena izdavanja stan na dan

Na stanodavcima je da odluče između čekanja da stan bude ponovo izdat po istoj ceni kao i pre ili da spuste cenu i za vreme dok traje vanredno stanje ipak ostvare neku zaradu. Druga opcija je, čini se, dosta povoljnija od prve. Mnogi stanodavci su odlučili da spuste cenu stanarine s namerom da čim prođe ova situacije stanarine ponovo vrate na stanje pre krize.

Takav scenario ćemo sigurno videti (zapravo već se sada dešava da se cene izdavanja polako vraćaju u normalu), možda čak i pre ukidanja vanrednog stanja, a naročito par meseci kasnije, kada potražnja za stanovima bude ponovo na sličnom nivou.

Naravno, nije za očekivati da se potražnja vrati na onu potražnju pre korona virusa, ali u određenoj meri jeste. Biće potrebno dosta vremena da se stanovi izdavani na dan ponovo vrate u svoju kategoriju, sve do tada, ti stanovi će predstavjati dodatnu ponudu stanova i predstavljaće dodatan pritisak na cenu izdavanja stanova.

Uticaj korona virusa na cene nekretnina

Kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, cene nekretnina gotovo da nisu imale nikakvu reakciju na situaciju izazvanu korona virusom. Ova reakcija tržišta je potpuno očekivana. Vlasnici stanova su u situaciji da mogu da priušte sebi da sačekaju malo sa prodajom stana, očekujući da će stan nakon ove krize moći da prodaju po istoj ceni koja je bila na tržištu pre same krize.

Ono što je prisutno na tržištu nekretnina jesu instant i direktne reakcije na korona virus i vanredno stanje: cene izdavanja stanova u Beogradu su pale za 20%, dok je cena nekretnina ostala nepromenjena. Za očekivati je da se u određenoj meri sve vrati na staro kada situacija prođe. Međutim, ovde se ne radi samo o tom prvom talasu i efektu koji je korona virus tada izazvao već o naradnim talasima i pritiscima na cene nekretnina, koje će ti talasi izazvati.

Prevashodno se ovde misli na poljuljano tržište rada. Veliki broj ljudi je gotovo istog trenutka od proglašenja vanrednog stanja dobilo otkaz. Naravno, to je usledilo usled smanjenjem potrebe za tolikom radnom snagom zbog zabrane kretanja, koje je uvedeno. Postavlja se pitanje da li potreba za proizvodima i uslugama može u skorije vreme da se vrati na stanje pre korona virusa kako bi se i potreba za radnom snagom vratila.

Nijedna država u ovom trenutku nije spremna na potpuno ukidanja mera distanciranja ili zabrane kretanja. U ovom trenutku se razmišlja samo o postepenom vraćanju u normalu. Govori se vrlo često i o scenariju da će se virus zadržati dosta dugo, te da će se sa time morati živeti. To znači da će ekonomija u nekoj meri funkcionisati, ali se gotovo sigurno neće odmah vratiti na nivo sa početka ove godine, bar ne ove godine.

Stambeni krediti tokom krize izazvane virusom

Jedna od prvih mera vlade za održavanje i oporavak privrede tokom krize izazvane korona virusom je bilo uvođenje moratorijuma na kredite. To znači da svi oni koji imaju kredite mogu svoju obavezu plaćanja istog stopirati u naredna tri meseca.

Prema prvim podacima tu mogućnost je odabralo 94% stanovništva koje ima tu obavezu, dok je samo njih 6% eksplicitno zatražilo da nastavlja da otplaćuje kredit tokom naradnih 90 dana.

Ovo samo govori koliki je strah među stanovništvom od nadolazećih eventualnih nepovoljnih ekonomskih događaja. Samo 6% uzimaoca kredita veruje da korona virus ne može uticati na njihovu otplatu kredita. Kada se radi o privatnom sektoru, 92.9% je odlučilo da zamrzne otplatu kredita, dok je ostatak nastavio da otplaćuje kredite u narednih 90 dana. Radi se o dve milijarde evra zamrznutog kredita koji bi došao na naplatu u naredna tri meseca.

To je prvi negativan signal koji je poslat, a tiče se stambenih kredita. Drugi negativan signal jeste podatak da je u martu opala potražnja za kreditima za 35% u odnosu na isti period prošle godine. Ne treba pominjati da su upravo krediti i niska kamatna stopa proteklih godina bili u velikoj meri zaslužni za ogroman skok cene nekretnina u Srbiji.

Ovde treba imati u vidu da je vanredno stanje proglašeno 15. marta, te da situacija može biti i gora u aprilu jer postoje naznake da će vanredno stanje potrajati sve do maja. Takođe, ne možemo govoriti o fizičkom sprečavanju ljudi da uzimaju kredite. Svako ko je zainteresovan za kredit može da ga i u vanrednom stanju uzme. Dakle radi se o svesnoj volji građana i privrede da uzimanje kredita odloži ili potpuno odustane od njega.

Kako je kupovina nekretnine u velikoj meri realizovana iz kredita onda je i podatak o teško naplativim kreditima (non performing loan) jedan od indikatora koji govori o zaduženošću građana i njihovoj sposobnosti otplate duga. Srbija je usled povoljne kamatne stope, od 2015. godine kada je procenat teško naplativih kredita bio 23% uspela da dođe do 4.1% u februaru ove godine.

Usled moratorijuma na kredite ovde nije za očekivati da se nešto drastično dogodi u naredna dva meseca, ali bi u mesecima posle toga moglo da da jasniju sliku o pritisku na cenu nekretnina.

Novogradnja u vreme korone

Nisu svi prvi signali negativni. Zamenik gradonačelinka Beograda, Goran Vesić, izjavio je da je i pored vanrednog stanja u martu izdato više građevinskih dozvola nego u istom periodu prošle godine.

U prvom kvartalu ove godine izdato je građevinskih dozvola za 330.348 kvadratnih metara, od čega samo u martu 147.841 kvadrat. Poređenja radi, u martu prošle godine bilo je izdato građevinskih dozvola za nešto manje od 60.000 kvadrata.

Ovde treba imati u vidu da sam proces planiranja izgradnje, skupljanja dokumentacije i dobijanja građevinske dozvole može da potraje i nekoliko meseci. U ovoj informaciji da je u martu izdato tolko građevinskih dozvola ne možemo da vidimo reakciju građevinskog sektora na vanredno stanje. Prava reakcija će se videti u podacima za drugi i treći kvartal ove godine.

Izvesno je da će do pada cene kvadrata u Beogradu doći ali nije izvesno kada. U nešto većem problemu bi mogli da budu investitori koji su u ovom trenutku u procesu gradnje i koji očekuju završetak radova krajem ove ili početkom sledeće godine.

Oni su gradili stanove kada je radna snaga bila relativno skupa, računajući na visoke cene stanova. Pitanje je da li će nakon završetka radova moći da računaju na cenu kvadrata koju su ranije zamišljali i na profit koji su ranije planirali.

Uticaj pandemija na cene nekretnina

Prema istraživanju američke firme Zillow, koja se bavi istraživanjem američkog tržišta nekretnina, ne može se reći da tokom pandemija dolazi do pada cena nekretnina, kako tokom same pandemije, tako ni neposredno posle nje. Oni navode da je tokom epidemije Influence 1918 pa i SARSa 2003. godine ekonomska aktivnost drastično pala za 5-10%, a onda se ekspresno vratila na pređašnje stanje.

Za razliku od recesije, gde pad ekonomske aktivnosti traje 6-12 meseci, u pandemijama se oporavak očekuje znatno brže. U toku pandemija, što u prilog govore i trenutni podaci za srpsko stanje nekretnina, nije došlo do pada cena nekretnina. Jeste došlo do smanjenja kupoprodaje ali su cene ostale gotovo netaknute.

Ostali ekonomski faktori

Ovom krizom najviše je pogođen turizam i ugostitetljstvo. S obzirom da se u Srbiji ekonomski rast ne bazira toliko na turizmu (kao što je recimo slučaj u Hrvatskoj) ne očekuje se da će posledice biti toliko negativne kao u nekim zemljama drugim zemljama.

Međutim, posledice će se itekako osetiti i u Srbiji, posebno kada se spiralno posledice prenesu i na one koji ne rade direktno u ugostiteljstvu i turizmu.

Jednostavno, cena nekretnina pre korone je bila bazirana na dobrim ekonomskim indikatorima: jak ekonomski rast; niska stopa nezaposlenosti; povoljni krediti; velik priliv novca iz inostranstva; mali broj teško naplativih kredita; nepostojanje ekonomske neizvesnosti

Čak i pored svih tih pozitivnih signala, prošle godine je došlo do usporavanja rasta cena nekretnina. Mi smo radili analizu za prošlu godinu i dali procenu da će se u 2020. godini nastaviti povoljni razvoj tržišta, ali da takođe treba očekivati i usporavanje rasta.

Dakle, i pre korona virusa tržište je dostizalo svoj maksimum, kada su cene nekretnina u pitanju. I bez korona virusa taj rast bi se u ovoj godini usporio, a prvi pad usled recesije bi se mogao očekivati u 2021. godini.

Prema prognozi Međunarodnog monetarnog fonda, u ovoj godini se očekuje recesija. Predviđa se pad bruto domaćeg proizvoda od 3% na nivou celog sveta, -7,5% na nivou Evropske unije dok se za Srbiju predviđa pad od 3%.

Dakle, očekivanja za Srbija nisu toliko negativna, koliko za ostale zemlje Evropske unije. Međutim, jasno je da se će i u Srbiji već ove godine doći do recesije a to znači i smanjenje ekonomske aktivnosti, broj zaposlenih kao i daljih zaduživanja.

Ne očekuje se skoro poboljšanje na tržištu

Direktan uticaj Covid-19 pandemije na cena nekretnina u Srbiji je bez velikog značaja (broj transakcija je opao, ali je cena ostala nepromenjena). Indirektan uticaj pandemije korona virusa je višestruk: dovodi do ubrzanog ulaska u recesiju i može značajno produbiti krizu ukoliko vanredno stanje još dugo potraje, ali ako se i nakon vanrednog stanja ekonomska aktivnost ne vrati u potpunosti.

Kako nije za očekivati da se ekonomska aktivnost ni posle vanrednog stanja vrati 100% u normalu, te da vlada velika neizvesnost i briga (koja će uticati na potrošnju), prognoze se vrlo lako mogu pogoršati.

Nisu cene nekretnina nužno padale tokom prethodnih recesija, pa se iz tog ugla ne može doći do zaključka da će se tokom ove recesije to destiti.

Međutim, imajući u vidu veliku zaduženost građana, očekivano povećanje nezaposlenosti kao i činjenice da su cene i pre krize pokazivale nešto slabiji rast, jasno je da će cene nekretnina u Srbiji u 2020. godini imati ogroman pritisak.

Izvor: https://www.mojanekretnina.rs/

Чланак Tržište nekretnina: Veći poremećaji u Srbiji će tek uslediti се појављује прво на Biznis i Finansije.