Zaobilazno do zaokreta

Reč je o potpunom zaokretu kada se govori o građevinskom zemljištu, najvećem bogatstvu svake veće urbane zajednice. Ukida se nadoknada za promenu namene državnog zemljišta, odnono dosadašnji korisnici moći će bez nadoknade da steknu i svojinu na korišćenom placu. Naravno, kao vlasnik možete i da menjate namenu svog zemljišta, uz uslov da se držite urbanističkih propisa.

Postupkom koji se sada već našao u skupštinskoj proceduri zaobilazno se pitanje nadoknade za konverziju zemljišta reguliše dijametralno suprotno od važećeg Zakona o konverziji, donetog, inače, 2015. godine.

Matrica razmišljanja

Priča počinje još sredinom 2001. godine kada je donet Zakon o privatizaciji, moglo bi se reći ishodište problema. Osmišljen u okviru neoliberalne matrice razmišljanja i shvatanja da je „privatizacija lek za sve nevolje“, pored ne malih koristi, iznedrio je i niz novih nedoumica.

Brzo se uočilo da mnogi preduzetnici kupuju pojedina preduzeća samo zbog lokacije na kojoj se nalaze. Ova pojava je naročito bila vidljiva u Beogradu, gde su upravo vodeći biznismeni kupovali preduzeća ne da bi razvijali proizvodnju, već da bi na povoljnim lokacijama kasnije gradili zgrade, odnosno radi posla koji će im kasnije donositi mnogostruko veći profit.

Zakonske obaveze po kupovini dotadašnjih društvenih ili državnih preduzeća bile su minimalne, firma je najviše tri do pet godina morala da održava dotadašnju delatnost, a i u tom periodu broj zaposlenih mogao se redukovati uz plaćanje otpremnina, obično na nivou desetomesečne plate.

Sićom do zemljišta

Javnost je zdušno podržavala dopunu tumačenja privatizacije, posebno kada se uvidelo da je jedan biznismen gotovo za siću kupio preduzeće ne zbog firme već zbog izuzetno velikog placa blizu dva najveća stadiona u glavnom gradu. Drugi je kupio Luku Beograd ne da je revitalizuje, već zbog velikih površina zemljišta na samo 750 metara od centra prestonice vazdušnim putem. Ispostavilo se da i u drugim gradovima postoje slične anomalije.

Pokazalo se i da privatizacija nije jedini način da se pojavi problem „konverzije zemljišta“. Ne mali broj preduzetnika je za siću kupio preduzeća u stečaju ne da bi oživeo posrnuli rad, već da bi nad placem stekao pravo korišćenja nadajući se povoljnoj konverziji u budućnosti. Slično je i sa kupovinom prezaduženih preduzeća, kada novi vlasnik uloži siću računajući da će u dogledno vreme uslovi za konverziju korišćenog zemljišta biti promenjeni.

Pofit bez rada

Kada su proleća 2012. godine došli na vlast, naprednjaci, u osnovi bivši radikali, održali su reč iz opozicionog perioda i 2015. godine doneli Zakon o konverziji, po kome je moguće da vlasnici preduzeća kupe i zemljište na kome imaju samo „pravo korišćenja“. Uslov je da plate cenu po tržišnim uslovima ili da u pojedinim slučajevima budu oslobođeni ove obaveza, uz izuzetnu složenu proceduru i zahtevne preduslove.

U međuvremenu, sve cene, posebno građevinskog zemljišta i nekretnina, uočljivo su rasle i tek sada je postalo i „slepcu“ vidljivo koliko je promena vlasništva nad zemljištem stvar profita bez rada. Pritisci da se ublaže uslovi ili promeni shvatanje privatizacije naglo su uvećani kada su neke države nastale na području bivše Jugoslavije, ukinule sličnu nadoknadu. Treba odmah reći da je tok privatizacije i uslovi u kojima je izvršena u njih bila bitno povoljnija nego u sankcijama „gušenoj“ Srbiji.

Nepravično i protivustavno

Pitanje je 2013. godine razmatrao i Ustavni sud Srbije. Zaključak najviše sudske instance je da je „ukidanje nadoknade za konverziju zemljišta nepravično i suprotno Ustavu Srbije“. Potom je 2015. godine doneto rešenje od koga se mnogo očekivalo. Zorana Milanović, tadašnja resorna ministarka, najavila je da je u pitanju zakon koji će se odnositi na oko 10.000 placeva u državnom vlasništvu na kojima će tadašnji korisnici moći da plaćanjem nadoknade promene namenu i zidaju zgrade.

Procenila je da će od ove dažbine u naredne dve-tri godine biti oko 1,260 milijardi evra, od kojih bi polovina, 630 miliona evra, slilo u Fond za restituciju, druga polovina u budžet, što države, što opština.

Nije jasno zašto, ali naplata takse je išla slabo, i svake godine sve slabije i za osam godina prikupljeno je tek 36 miliona evra, otprilike sto puta manje nego što je ministarka predviđala. Sumnje da republički i opštinski organi ignorišu obavezu i da rade prema pritisku iz poslovnog sveta javile su se od prvih dana. No, zahtevi da se analizira rad državnih službi iz ovog segmenta nisu uvažavani.

Kada cene podivljaju

Ceo problem je naglo dobio na težini kada su cene stanova i placeva, time i profit investitora, počele da „divljaju“. Država je na građevinsku delatnost računala kao na glavnu aktivnost u dizanju bruto nacinalnog dohotka. Tako je u rast BDP udeo građevinarstva pojedinih godina iznosio i 30, usluga 10 odsto, dok je, primera radi, prerađivačka industrija doprinosila tek 1,6 odsto. Time je država potpuno zapostavila proizvodnju sa inostranstvom razmenjivih roba, što je vodilo neprekidnom rastu minusa u spoljnotrovinskoj razmeni.

Minus peglaju doznake srpskih gastarbajtera i rastuće inostrane investicije. Ovakav koncept ekonomske politike doveo je Srbiju u zavisnost od građevinske aktivnosti, dok se strana ulaganja privlače sve većim subvencijima, koja su za domaće ulagače minimalna. Izgleda da je nagloj promeni naprednjaka spram pitanja konverzije zemljišta najviše doprineo pad građeviske aktivnosti tokom pandemije za najmanje 10 odsto, ali i u poslednjim sezonama kada je zaraza već potisnuta.

Takođe, strani ulagači izgleda da se više neće zadovoljavati samo novčanim subvencijama. U prošlogodišnjoj „Beloj knjizi“ Savet stranih investitora je predložio da se, ukoliko se u roku od deset godina od izdavanja građevinske dozvole izgradi objekat, korisnik oslobađa nadoknade za konverziju zemljišta. Ukoliko, međutim, ne izgradi, plaćao bi nadoknadu u razumnoj meri, otprilike deset evra po hektaru ako je reč o Beogradu, odnosno tri evra za druge, manje atraktivne, sredine.

Populistička politika

Aktuelni ministar za građevinarstvo Goran Vesić zalagao za ukidanje naknade za konverziju. I sada, kao i tada, govori o 5.000 pripremljenih parcela čiji bi korisnici ulagali, ali kada ne bi bilo nadoknade.

Drugim rečima, kada bi građevinsko zemljište dobili besplatno. Navodno je nadoknada sprečila da ulože 1,57 milijardi evra. Organizacja NALED,  anketirala je 13 stranih preduzeća spremnih da u izgradnju ulože 67 miliona, ali su odustali zbog nadoknade ukupne vrednosti 3,2 miliona evra.

Javnost je reagovala negativno već i na samo pominjanje mogućnosti da se, praktično, državno zemljište besplatno dodeli investitorima na kojima bi oni grabili bukvalno hiljade i hiljade evra. Naravno da je to jasno i naprednjacima, zato su i doneli još važeći Zakon o konverziji.

Problem je što ih je populistička ekonomska politika dovela u preveliku zavisnost od građevinske aktivnosti. Uporno ističu da je za zidanje i sada spremno više od 5.000 parcela čija bi aktivacija angažovala navodno oko 300.000 radnika u Srbiji. Poređenje sa poslednjih deset sezona, inače istaknutih po gradnji, pokazuje da bi građevinski radovi, skupa sa pratećim delatnostima, u najboljem slučaju mogla da aktiviraju najviše 60.000 zaposlenih.

Gubitak nemerljiv

Međutim, gubitak od ukidanja nadoknade bi mogao biti gotovo nemerljiv. Tržišna vrednost mnogih od oko 10.000 parcela u Beogradu je premašila 10 miliona evra ponaosob. I što je još važnije, cena zemljištu raste kako se zajednica razvija. Tek da se vidi o kakvom blagu je reč, a u Srbiji ima oko 660.000 hektara građevinskog zemljišta.

Izvor: 021.rs

Foto: Pixabay

Чланак Sićom do zemljišta, profit bez rada се појављује прво на Biznis i Finansije.

Prošle nedelje Vlada Srbije usvojila je Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji kojim se, kako je saopšteno, ubrzavaju procedure za izdavanje građevinskih dozvola, ukidaju prepreke, kao što je konverzija uz naknadu, i omogućava da proces izdavanja dozvola bude transparentniji i u cilju veće zaštite građana i onih koji grade.

Da je postojala namera ukidanja konverzije prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bilo je poznato još s kraja 2022. iz najava ministra građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Gorana Vesića, koji je izjavio je da bi se time „oslobodilo 5.000 lokacija za gradnju i da će on izneti predlog njenog ukidanja“.

Predlog zakona

Nacrt izmena Zakona o planiranju i izgradnji prošao je javnu raspravu u februaru. Koju verziju je usvojila Vlada u trenutku objave ovog teksta još nije poznato, pošto predlog zakona nije objavljen ni na sajtu ministarstva, ni vlade, ni parlamenta.

Ukidanjem obaveze konverzije uz naknadu se, praktično, omogućava kompanijama da svoje pravo korišćenja državnog građevinskog zemljišta, stečenog kupovinom firmi iz privatizacije, stečaja ili kroz izvršni postupak, konvertuju u svojinu bez naknade koja je po sadašnjim propisima obavezna, navodi N1.

Pri tom, dodaje se, nema zvaničnih podataka o veličini tih parcela, firmama koje ih poseduju, načinu na koji su ih stekle, niti analize šta bi se dobilo ukoliko se zakon izmeni.

Advokat Jovan Rajić, predsednik UO Regulatornog instituta za obnovljivu energiju i životnu sredinu (RERI), koji je više puta već ukazivao na štetnost ukidanja konverzije prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu iz razloga što se time širom otvaraju vrata korupciji, za portal N1 kaže da je problematičan i trenutak u kojem se usvaja izmena zakona.

„Prvo, sporan je trenutak…“

– Da se vratim prvo na proceduru. Prva stvar je trenutak u kojem se konverzija ukida – to mi je najproblematičnije jer pokazuje odsustvo svakog ljudskog momenta i empatije prema trenutnoj situaciji i odgovornosti za trenutak u kojem se nalazimo – kaže Jovan Rajić.

Drugo, dodaje, narativ da se na ovaj način ukida konverzija takođe je pogrešan – jedino prolaskom kroz skupštinsku proceduru može da se ukine zakon koji je uveo konverziju.

– Dalje, čitav postupak je netransparentan, imajući u vidu da ne znamo koji je zakon uopšte u skupštinskoj proceduri. Izmene Zakona o planiranju i izgradnji bili su, naime, na javnoj raspravi koja je 20. februara završena. Ministarstvo je bilo u obavezi da do 7. marta objavi izveštaj koji se komentari iz javne rasprave usvajaju, koji ne – i zašto – navodi on.

RERI je, dodaje, slao komentare na deo oko konverzije.

– Postoji poseban zakon o konverziji koji su 2015. godine, kada su ga usvajali, vatreno branili. A sada ga izmenama ovog Zakona o planiranju i izgradnji, što je problematično sa pravne strane, na mala vrata stavljaju van snage. Faktički time pokušavaju da zabašure ostale izmene koje najavljuju – i sve to rade da bi pokrili ovo nepočinstvo koje prave sa ukidanjem konverzije – kaže Rajić.

U čemu je suština konverzije?

Investitori koji su kroz privatizaciju ili stečaj kupovali preduzeća, postajali su tom kupoprodajom vlasnici preduzeća, ali ne i zemljišta na kojem se ono nalazi. Da bi stekli svojinu i na zemljištu na kojem se poslovna zgrada nalazi, oni moraju da plate naknadu za konverziju prava korišćenja u pravo svojine na tom zemljištu.

– Tu nije reč samo o firmama kupovanim kroz stečaj i privatizaciju. To su i slučajevi kada neko za dinar kupi prezaduženo preduzeće čija je vrednost mala. Sada će, ukidanjem konverzije, on besplatno steći i svojinu nad zemljištem tog preduzeća. Ukidanje konverzije je legalizacija korupcije – poručio je Jovan Rajić. – Jer, neko tamo može sada da pozove investitore i kaže im: Gospodo, sad ću vam rešiti problem odjednom, svima, ukinuću vam zakon i vi svi zajedno nećete platiti desetine miliona koje biste platili, a zauzvrat mi treba to i to…

Sporne 24 privatizacije su, dodaje – ništa za ovo u smislu štete koju to čini budžetu, „i u smislu korupcije i onoga što se na ovaj način faktički pretvara u legalne tokove“

Savić: Pravila se ne menjaju u toku igre

Profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu, Ljubodrag Savić, ocenio je za agenciju Beta da je odluka Vlade Srbije da predloži izmenu Zakona o planiranju i izgradnji, kojom se ukida naknada za konverziju u pravo svojine prava na korišćenje zemljišta stečenog u privatizaciji i stečaju – katastrofalna.

– To je katastrofa, ne samo zbog pravičnosti i gubljenja prihoda, već i zbog toga što Vlada Srbije ne može da shvati da se pravila ne menjaju u toku igre – rekao je Savić.

Izvor: N1

Foto: Pixabay

Чланак Zašto je ukinuta konverzija prava korišćenja u pravo svojine nad zemljištem се појављује прво на Biznis i Finansije.

Relikt iz socijalizma, pravo korišćenja državnog zemljišta koje su imali firme i fizička lica u bivšim jugoslovenskim republikama, odmah nakon prelaska u novi sistem prevedeno je u vlasništvo. U Srbiji se, međutim, tek 2009. godine, kada je privatizacija već bila u zenitu, prvi put u Zakonu o planiranju i gradnji pominje mogućnost konverzije tog prava u svojinu, ali uz nadoknadu prema tržišnoj ceni za sve kompanije koje su do parcela došle kupujući društvena preduzeća, ona u stečaju ili kroz izvršni postupak.

Kada je 2015. donet poseban zakon o konverziji, tadašnja resorna ministarka Zorana Mihajlović ocenila je da će se po tom osnovu, ne računajući koristi od investicija, u državnu kasu tokom narednih nekoliko godina sliti 1,2 milijarde evra. Efekat je, međutim, znatno skromniji. Do sada, prihod države po tom osnovu iznosi svega 7,7 miliona evra, a potiče uglavnom sa manjih površina, do hektara. Raspon uplata je bio od 200.000 do pola miliona evra.

Gubitak je znatno veći. Naime, postojala su dva roka u kojima su kompanije sa pravom korišćenja mogle da dobiju građevinsku dozvolu za proširenja pogona i nove investicije, pa su neke od njih to iskoristile navrat-nanos radeći projekte. Zakonom iz 2015. je, međutim, propisano da fizička lica i deo privrede imaju pravo na besplatno prevođenje u svojinu, ali su obveznici plaćanja ukoliko im je potrebna građevinska dozvola, ostale firme koje su zemljište stekle u privatizaciji, stečaju ili izvršenju. Time je zapravo stavljen veto na gradnju. Zagovornici inicijative za promenu zakona tvrde da je iznos takse previsok, procedura komplikovana i dugotrajna, zbog čega je veliki broj kompanija odustao od planirane investicije.

Za i protiv

Protivnici ideje o besplatnoj konverziji kažu da bi tim „poklonom“ država oštetila svoj budžet, a ekstremnu dobit omogućila nekim privilegovanim kompanijama koje su do prava korišćenja došle kupujući društvene ili firme u stečaju, gde to pravo nije bilo evidentirano, niti je u brojnim slučajevima ušlo u cenu.

Konsultant Branko Pavlović, koji je u jednom kratkom periodu bio i direktor Agencije za privatizaciju, kaže za „B&F“ da nema podataka o tome koliko je po pitanju zemljišta bilo anomalija tokom prodaje društvenih firmi.

„To zemljište možda nije bilo u knjigama, ali nije tačno da nije evidentirano kroz cenu. Problem je u tome što su neki postupci vođeni suštinski nekonkurentno, što se u privatizaciji, u stečajevima pogotovo, glumilo da se razvija konkurencija prilikom prodaje, a radilo se suprotno. Da je bilo stvarne konkurencije, i te kako bi vrednost zemljišta ušla u cenu, tržište bi je obračunalo. Sada administrativnom merom pokušava da se reši nešto što na taj način nije moguće rešiti i posledica je da niko neće da investira. A suština privatizacije jeste da se podstakne ulaganje privatnih vlasnika“, objašnjava Pavlović.

Dodatni problem u ovoj priče jeste to što niko nema zvanične podatke o veličini zemljišta koje podleže konverziji. Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj (NALED), na osnovu informacija iz ministarstva, procenjuje da je reč o „zarobljenih“ 5.000 hektara, aktuelni ministar građevinarstva Goran Vesić pominje 5.000 lokacija. Analizu koje firme raspolažu tim površinama, kako su ih stekle, koliko su spremne da investiraju ukoliko bi se skinuo teret visokih taksi, niko nije napravio.

„Bez podataka nikakva ozbiljna diskusija ne može da se povede o tome da li treba da se menja zakon. To što je dosadašnji efekat slab, nije argument, jer malo-malo pa se pojavi inicijativa da to bude besplatno, pa privrednici jednostavno čekaju. A tema je sporna i sa stanovišta upravljanja javnom imovinom, jer je sasvim sigurno da bi cena postignuta u vreme privatizacije za mnoga preduzeća bila znatno viša da su potencijalni kupci mogli da računaju na moguću konverziju, posebno ako je bez nadoknade, što je naročito bilo prisutno kod stečaja“, kaže za „B&F“ Nemanja Nenadić iz „Transparentnosti Srbije“ i dodaje da će ta organizacija zatražiti da im ministarstvo dostavi podatke o tom zemljištu, ali i da ih javno objavi kako bi se videlo ko su potencijalni dobitnici tog procesa.

Zaustavljeni projekti

U NALED-u koji već nekoliko godina pokreće inicijativu za besplatnu konverziju, kažu da do tačnih podataka nisu uspeli da dođu. Prema izjavama nekih privrednika, firme raspolažu površinama od četvrtine hektara pa naviše, čak do 50, ali najčešće između dva i tri hektara. Konverzija bi ih koštala od 23 miliona do pet milijardi dinara, a jedna od kompanija procenila je da bi za naknadu platili 58 odsto trenutne tržišne vrednosti. Najčešće lokacije su veliki centri – Beograd, Novi Sad, Čačak i drugi gradovi u kojima su bile fabrike prodate tokom privatizacije. U većini slučajeva, na tom zemljištu bi gradili proizvodni pogon ili poslovni kompleks, imaju projekte za proširenje kapaciteta, magacine, čak tehnološke fabrike, a angažovali bi od 20 pa sve do 2.000 radnika.

Jasmina Radovanović, šefica Jedinice za imovinu i investicije u NALED-u kaže za „B&F“ da zemljište firmi, iako na atraktivnim lokacijama u većim gradovima, ostaje zapušteno i van prometa.

„Zalažemo se da konverzija bude besplatna svuda gde je moguće da se sprovede, jer je i za državu, koja želi da osnaži građevinarstvo, sadašnje stanje veliko opterećenje. U režimu sadašnjeg zakona mogla bi da ostanu samo sportska udruženja i društvena preduzeća, koja taj međukorak treba da prođu kroz postupak privatizacije“, kaže Radovanovićeva i dodaje da do tačnog broja kompanija koje su zainteresovane za konverziju nisu uspeli da dođu ni preko lokalnih samouprava, jer svaka peta do sada nije imala nijedan podnet zahtev, a u 40 njih naknadu je platilo manje od deset korisnika.

Ona podseća da je među kompanijama sa kojima su komunicirali, samo jedna došla do zemljišta kupovinom iz stečajnog postupka. Uglavnom su to bile privatizacije gde je procena vrednosti firme obuhvatala imovinu i prava, umanjeno za obaveze društva. Ali, prava nisu posebno evidentirana sve do 2004. godine, kada su uvedeni međunarodni računovodstveni standardi i mali je broj kompanija koje su i ranije te kategorije upisali u knjige, što je poslužilo da se kasnije oslobode plaćanja naknade.

Prema rečima Aleksandra Vujoševića, direktora pravnih poslova u „Neoplanti“, čitava privreda trpi zbog toga što se smatra da je u nekim privatizacijama bilo zloupotreba. Da je u startu rečeno da se prodaju firme ali ne i zemljište, nijedno preduzeće ne bi našlo kupca. Kaže da bi odgovornost trebalo da snose procenitelji koji to pravo nisu uneli u cenu i navodi primer „Neoplante“, gde je zemljište bilo navedeno ali i pored toga, ukoliko žele da na njemu investiraju, moraju da plate konverziju.

„Trenutno, ’Neoplanta’ ne može ništa da napravi na svojoj parceli od 16 hektara. Imali smo projekat koji je trebalo da se postavi na tri hektara, ali je procenjeno da bi nas konverzija koštala oko milion evra. To nije održivo, odustali smo, a znam i mnoge druge privrednike koji su stopirali svaku gradnju. Problem je i to što lokalne samouprave koje vode proceduru, teško savladavaju komplikovani postupak, pa naš zahtev iz 2018. još nije rešen“, ističe Vujošević.

Navodi da je „ulje na vatru“ doneo i stav Ustavnog suda, koji je rekao da državno zemljište može da se pokloni a ukoliko se naplaćuje, cena mora da bude tržišna. Tako sada imamo situaciju da se stranim investitorima poklanja zemljište a domaći, ako hoće da se razvijaju i grade, moraju da izdvoje milionske sume za sopstvene parcele.

Biznis & finansije 206, februar 2023.

Foto: Mads Eneqvist, Unsplash

Чланак Hoće li konverzija prava korišćenja zemljišta postati besplatna: Zarobljeni hektari се појављује прво на Biznis i Finansije.

Osim što se ukida Zakon o konverziji uz naknadu određenoj kategoriji lica, među kojima su najzastupljeniji vlasnici privatizovanih preduzeća, što je prilično kočilo gradnju, ubuduće će svi koji hoće nešto da grade, mnogo brže dolaziti do građevinskih dozvola, piše današnja Politika.

Izmenama ovog akta, biće unapređen elektronski sistem za izdavanje građevinskih dozvola (CEOP), uvođenjem novih funkcionalnosti i poboljšanjem postojećih, posebno kroz uvođenje e-prostora, kojim postupak za izradu i imenu planske dokumentacije postaje efikasniji i brži.

– Elektronski sistem izdavanja građevinskih dozvola koji se primenjuje osam godina dao je dobre rezultate, o čemu svedoče brojke koje pokazuju da je 2021. izdato 30.177 građevinskih dozvola, a 2015. tri puta manje, odnosno 10.438, ali su bila potrebna dodatna unapređenja ovog sistema kako bi ovaj postupak bio još efikasniji – navodi Politika.

Nacrtom je predviđeno i uvođenje glavnog državnog urbaniste, kako bi se uveo red u oblasti prostornog i urbanističkog planiranja na teritoriji Srbije.

Biće formirana Agencija za prostorno planiranje i urbanizam čime se deo nadležnosti Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture prenosi na Agenciju.

Novi zakon doprineće većoj zaštiti zaštićenih prirodnih i kulturnih područja, tako što će ubuduće Vlada Srbije donositi plan područja posebne namene za te celine zbog značaja prostora i uočenih nepravilnosti u donošenju urbanističkih planova koje su do sada radile lokalne samouprave, što je na nekim područjima dovelo do značajne devastacije prostora.

Lokanim samoupravama se propisuje obaveza donošenja planskih dokumenata na najmanje 70% građevinskog područja čime su omogućava zakonita izgradnja i preventivno deluje na pojavu bespravne gradnje.

Na javnog  beležnika  se prenosi deo ovlašćenja s državnog organa

Novina je da će informacije o lokaciji izdavati javni beležnici jer se na njih prenosi deo ovlašćenja s državnog organa, što bi trebalo da učini efikasnijim proces pribavljanja potrebnih akata o izgradnji.

Radi bržeg i efikasnijeg pribavljanja uslova imalaca javnih ovlašćenja, propisano je da ih izvan objedinjene procedure može pribaviti investitor, uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova priloži u formi elektronskog dokumenta.

Među novinama je i to da će biti ukinut leks specijalis za linijske infrastrukturne objekte.

Prilikom overe kupoprodajnog ugovora nepokretnosti i zaključenja ugovora o zakupu obavezno se dostavlja i sertifikat o energetskim svojstvima zgrade (energetski pasoš), čime se dodatno unapređuje energetska efikasnost u zgradarstvu. To je usaglašavanje s Direktivom o energetskim performansama zgrada EU.

Vlada pored dugoročne strategije za podsticanje ulaganja u obnovu Nacionalnog fonda zgrada donosi i Nacionalnu metodologiju proračuna energetskih karakteristika zgrada, a novina se odnosi na zgrade koje budu izgrđene posle stupanja na snagu zakona.

Dakle, sve nove zgrade moraju imati sertifikat o energetskim svojstvima.

Za zgrade javne namene, republika, pokrajine, preduzeća lokalne samouprave i ustanove imaju rok od tri godine da pribave zeleni sertifikat.

Za zgrade koje su građene ranije pravna lica imaju rok od pet godina da urade elaborate za dobijanje energetskog pasoša. Za stare stambene zgrade ovaj rok je deset godina, s tim što će za ove zgrade elaborate raditi lokalne samouprave o svom trošku bez prava da to naplate stanarima zgrada.

Važna novina jeste da svi vlasnici objekata moraju biti priključeni na postojeću infrastrukturu, naročito na infrastrukturu vodovoda, kanalizacije, gasovoda, daljinskog grejanja, ali vlasnik objekta nema obavezu da plati priključenje.

Cilj je da se svi korisnici u opštinama i gradovima priključe na infrastrukturu, čime će se značajno smanjiti individualna ložišta, odnosno uštedi energija, a da korisnik nema nikakve finansijske izdatke.

Proširena su ovlašćenja urbanističkih inspektora

Investitori koji po završetku objekta pribave sertifikat zelene gradnje imaju pravo na umanjenje obračunatog doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta u visini od 10 odsto.

Investitori moraju da dostave i polisu osiguranja od štete prema trećim licima koja može nastati izvođenjem radova.

Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole mora se dostaviti i dokaz o kretanju, odnosno skladištenju građevinskog otpada, što je uslov za izdavanje ovog dokumenta.

Nacrt zakona propisuje lokalnim samoupravama obavezu da u roku od šest meseci dostave podatke o braunfild lokacijama na svojoj teritoriji, kao i da sačine registar takvih lokacija.

Nacrtom zakona propisana je situacija kojom republički inspektor može preuzeti nadležnosti od inspekcijskih organa lokalne samouprave u cilju efikasnijeg rada i sprečavanja bespravne gradnje.

Proširena su ovlašćenja urbanističkih inspektora, a propisano je da pored izvođača radova i investitora odgovara i vlasnik parcele na kojoj se gradi objekat bez građevinske dozvole.

Precizirano je da naknadno pribavljena građevinska dozvola ne oslobađa odgovornosti odgovorna lica za učinjeno krivično delo, privredni prestup i prekršaj.

Dodatno su proširena ovlašćenja građevinskog inspektora koji podnosi krivičnu prijavu protiv odgovornih lica i inicira postupak oduzimanja licence glavnog izvođača radova za koga se utvrdi da gradi bez građevinske dozvole i prijave radova.

Izvor: Politika

Foto: Pixabay

Чланак Ukida se plaćanje konverzije zemljišta, brže do građevinskih dozvola се појављује прво на Biznis i Finansije.

On je za Betu rekao da je gradjevinsko zemljište u vlasništvu države i smatra se teritorijalnim kapitalom.

„Država ne sme da smanjuje ili otudjuje svoj kapital, poklanjanjem bilo kog, pa i teritorijalnog kapitala“, rekao je Bušatlija, komentarišući inicijativu Nacionalne alijanse za lokalni ekonomski razvoj (NALED) da država dozvoli besplatnu konverziju prava korišćenja zemljišta koje je stečeno kupovinom firmi u privatizaciji i stečaju u pravo svojine bez nadoknade, kako bi se „otkočila gradnja na tom zarobljenom zemljištu“.

Ministar gradjevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Srbije Goran Vesić najavio je nedavno mogućnost ukidanja konverzije prava korišćenje u pravo svojine na gradjevinskom zemljištu uz naknadu, a i premijerka Ana Brnabić je najavila takvu mogućnost.

Ustavni sud je 2013. godine ocenio da se pravo korišćenja gradjevinskog zemljišta, stečenog u privatizaciji, stečaju ili izvršnom postupku može konvertovati u pravo svojine plaćanjem tržišne cene zemljišta. „Kupovinom preduzeća u procesu privatizacije vlasnici su stekli svojinu samo nad kapitalom i imovinom, ali ne i nad zemljištem“, naveo je Ustavni sud.

Ko ima pravo da pokloni državno zemljište

Bušatlija je rekao da treba imati na umu, kada se o tome razmišlja, da je Kina njen izvanredno brzi razvoj ekonomije bazirala na upravljanju teritorijalnim kapitalom, uglavnom opremanjem i izdavanjem gradjevinskog zemljišta u zakup.

„Ko ima pravo da pokloni državno zemljište. Ne znam na šta se oslanjaju ti koji zagovaraju mogućnost besplatne konverzije koja bi umanjila državni kapital. Oni bi trebalo da nam kažu da li takva mogućnost postoji po evropskim i anglosaksonskim pravima, ili postoji li mogućnost da se otudji državno vlasništvo, na primer u nekoj američkoj državi“, rekao je Bušatlija.

Dodao je da „ti koji to zagovaraju, nameću ta pravila zemljama u tranziciji, ne vodeći računa o javnom interesu i zaštiti državnog teritorijalnog kapitala“.

Pravo korišćenja zemljišta je, prema njegovim rečima, nasledjeno iz vremena socijalizma.

„Kada je počela tranzicija u prvom zakonu o izgradnji bilo je predvidjeno da se sa prava korišćenja gradjevinskog zemljišta predje na pravo zakupa“, rekao je Bušatlija.

Ako je, kako je rekao, država uredjena, besplatne konverzije ne bi smelo da bude, pa ne bi mogao da radi ko šta hoće na štetu javnog interesa.

Gradjevinarstvo i zemljište se, po oceni Bušatlije, ne može regulisati jednim zakonom, kao što se do sada radilo, Zakonom o planiranju i izgradnji.

„U Srbiji se i privatizacija provodila na štetu javnog interesa, smanjujući državni kapital. To nas je koštalo ozbiljne deindustrijalizacije, zahvaljujući činjenici da je industrijski kompleks privatizovan prodajom po daleko nižoj ceni od tržišne vrednosti i na taj način je omogućeno da se industrija uništi i omogući pretvaranje tog zemljišta u gradjevinsko zemljište“, rekao je Bušatlija.

Neophodna dugoročna strategija

Istakao je da je „korišćenje tako nastalog gradjevinskog zemljišta dovelo do izgradnje komercijalnih i stambenih objekata, čijim se izdavanjem stvara rentni kapital, a ta vrsta kapitala ne stvara nova radna mesta i ne podiže zaposlenost, ali dislocira državni kapital u privatne džepove“.

Dodao je da privatizaciju, a ni konverziju prava korišćenja u pravo svojine nije trebalo započinjati bez dugoročne strategije razvoja domaće ekonomije, a svakako ne pre revitalizacije nasledjene industrije.

Nedostatak planiranja je Srbiju, prema njegovim rečima, doveo i do preuranjene liberalizacije uvoza, koja je gotovo uništila proizvodnju razmenljivih dobara, koja nisu mogla biti konkurentna uvezenim robama.

„Zbog toga država mora da ima ozbiljan pristup dugoročnom planiranju“, rekao je Bušatlija.

Izvor: Beta

Foto: Pixabay

Чланак Bušatlija: Pravo korišćenja zemljišta se ne može besplatno konvertovati u pravo svojine се појављује прво на Biznis i Finansije.

To je rečeno na sastanku ministra građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Gorana Vesića sa privrednicima iz više od 40 najvećih domaćih građevinskih kompanija u Privrednoj komori Srbije (PKS).

Vesić je poručio da će se boriti za građevinsku industriju i da je spreman da čuje sve probleme sa kojima se suočava ta grana prvirede u Srbiji, objavila je PKS.

Ministar je rekao da će, redovno održavati sastanke sa predstavnicima građevinske industrije, uz podršku Udruženja za građevinsku industriju PКS.

„Privreda je izuzetno osetljiva na sve poremećaje koji se dešavaju globalno, građevinska industrija posebno. Poremećaji cena logistike i građevinskih materijala su do te mere uticali na građevinsku industriju, koja je bila motor rasta BDP-a i razvoja, da se sada ona nalazi pred velikim izazovima“, naveo je na sastanku direktor Sektora za strateške analize, usluge i internacionalizaciju PKS Mihailo Vesović.

Izvor: Beta

Foto: Pixabay

Чланак Priprema se izmene zakona o planiranju i izgradnji i ukidanje naplate konverzije zemljišta се појављује прво на Biznis i Finansije.

S druge strane, u NALED-u za portal eKapija kažu da je zbog konverzije „zaključano“ čak 5.000 hektara građevinskog zemljišta i da država zapravo ima više štete nego koristi od ovog instituta.

Nikola Jovanović iz Centra za lokalnu samoupravu ističe da je obaveza konverzije uvedena kako se proces privatizacije ne bi pretvorio u grabež za građevinskim zemljištem, uz gašenje osnovnih delatnosti i otpuštanje radnika.

– Ova obaveza danas postoji i prilikom kupovine objekata i druge imovine u postupku stečaja, kada država zadržava svojinu nad zemljištem. Zato u ovim slučajevima investitor ima mogućnost da plati konverziju takvog zemljišta u građevinsko zemljište nad kojim bi on imao svojinu. Zašto bi se država odrekla naknade od konverzije, ostaje pitanje bez razumnog odgovora. Ako je gospodin Vesić nekome nešto obećao, neka obznani kome i šta tačno, a da nanosi štetu državnom budžetu i pravnom sistemu u Srbiji – to ne može – izričit je Jovanović.

NALED: Stopirane su investicije od 67 miliona evra

S druge strane, u NALED-u za portal eKapija kažu da konverzija uz naknadu proizvodi više štete državi i lokalnim samoupravama nego koristi. Kako kažu, prema podacima Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, država je za više od 10 godina, na ime prihoda od naknade, prihodovala svega sedam miliona evra, a izgubila je višestruko veće investicije. Zbog toga, ukidanje naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine je višegodišnja preporuka NALED-a.

– U našem istraživanju anketirali smo 13 kompanija kojima je određena naknada za konverziju od 3,2 miliona evra, a zbog izostanka konverzije, stopirane su im investicije od 67 miliona evra. Takođe, prema našim procenama, zbog konverzije je „zaključano“ čak 5.000 hektara građevinskog zemljišta. Samo u prošloj godini, prihodi od doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta iznosili su više od 16 milijardi dinara odnosno 135 miliona evra – kažu u NALED-u.

U ovoj organizaciji ističu da imamo dve opcije – da pokušamo da dalje pojednostavljujemo proceduru, što se, kako kažu, kroz prethodne izmene zakona nije pokazalo kao delotvorno ili upravo suprotno, da ukinemo naknadu za konverziju. To, kažu, ne bi bilo u suprotnosti sa odlukom Ustavnog suda, jer ona zahteva da se tržišna vrednost zemljišta uzima u obzir kada se sprovodi konverzija uz naknadu.

– Konverzija uz naknadu bi bila zadržana jedino za sportske organizacije, udruženja, malobrojna preostala društvena preduzeća i lica na koje se odnosi Sporazum o sukcesiji SFRJ. Čak i u tom slučaju, zadržavanje naknade trebalo bi da bude vremenski ograničeno, odnosno do privatizacije sportskih organizacija, udruženja i društvenih preduzeća, odnosno do okončanja postupka sukcesije SFRJ. Nažalost, sada imamo zakon koji u praksi blokira investicije, gde se firmama zabranjuje gradnja na sopstvenom zemljištu za koje plaćaju porez na imovinu i na kojem su već zidali i dobijali građevinske dozvole. Rezultat je gubitak svih nas – i države i privrede i građana, jer novih investicija i prihoda nema, baš kao ni novih radnih mesta, tako da smo svi na gubitku – ističu u NALED-u.

Kako je sve počelo

NALED podseća da je država još 2009. pokušala da reši pitanje konverzije Zakonom o planiranju i izgradnji uvodeći konverziju bez naknade i konverziju s naknadom. Pošto to nije dalo rezultate, usledile su izmene, a rešavanje je dato u ruke lokalnim samoupravama koje dobijaju veoma mali udeo u prihodima od naknade.

– Jedan od glavnih kamena spoticanja u rešavanju pitanja konverzije u Srbiji je odluka Ustavnog suda iz 2013. koja je ukinula odredbu zakona da se priznaje revalorizovana cena pribavljanja zemljišta i da zakonima o privatizaciji, stečaju i izvršenju predmet prodaje nije bilo zemljište i da se u plaćenoj ceni ne može priznati da su kupili i pravo korišćenja zemljišta. Prema tome su morali da se ravnaju svi kasniji propisi, ali je to izazvalo nezadovoljstvo privrede koja je želela da izvrši konverziju, jer bez završene konverzije ne mogu da dobiju građevinsku dozvolu, da grade nove pogone ili proširuju postojeće i dalje ulažu – kažu u NALED-u.

Kako objašnjavaju, argument privrede je da su, tokom procesa privatizacije, kupovali kapital društva koje se privatizovalo. Kako je definisano zakonom, kapital društva čine imovina (uključujući tu i zemljište), stvari, prava u vlasništvu društva, kao i druga pravna lica.

– Vodeći se time, nije relevantno da li je neki deo kupljenog kapitala posebno naveden u proceni. Zemljište se nikako u privatizaciji nije moglo dobiti bez naknade, već je deo kapitala koji se kupovao. Da zemljište nije kupovano u postupku privatizacije, to bi moralo biti jasno naznačeno u dokumentaciji, što nije bio slučaj i pitanje je da li bi ijedna privatizacija bila sprovedena pod tim uslovima, jer niko ne bi privatizovao nijednu firmu bez zemljišta na kome se ona nalazi.

U NALED-u izdvajaju još jedan bitan momenat – kako kažu, za neka preduzeća je u privatizaciji plaćeno praktično jedino građevinsko zemljište, jer je ono bilo jedina vrednost tog preduzeća.

– I sam postupak utvrđivanja visine naknade je upitan i određivani su iznosi koji su kompanijama činile ovaj postupak neisplativim. Navešćemo primer domaće kompanije koja ima zemljište čija je tržišna vrednost 300.000 evra, a određena im je naknada od milion evra. I uprkos tome što su ušli u postupak konverzije, zahtev nije rešen za četiri godine, a blokirana je investicija od pet miliona evra i otvaranje 50 radnih mesta.

Najveća prepreka je visoka naknada za konverziju

Najveća prepreka za veći broj izvršenih konverzija, jeste visoka naknada za konverziju u visini tržišne vrednosti zemljišta što je finansijski neisplativo, a ujedno predstavlja duplo plaćanje za zemljište koje je tokom privatizacije već plaćeno, navode u NALED-u.

– Osim toga, sporan je i složen postupak, kao i administrativna procedura prema kojoj je kompaniji potrebno čak godinu dana da prikupi svu potrebnu dokumentaciju. Takođe, čak i one kompanije koje imaju pravo na izuzeće od plaćanja naknade, ne mogu da sprovedu konverziju, jer nadležni organi ne žele da izdaju potvrdu o pravu na izuzeće. Nadležnosti se u tom smislu sa opštine prebacuju na katastar i obrnuto, čime se stvara dodatna konfuzija i onemogućava rešenje.

Upitan je, dodaju, i postupak utvrđivanja vrednosti zemljišta po kojoj treba da se plati konverzija zato što procenitelj nepokretnosti ne može da bude angažovan na zahtev obveznika naknade koji ima pravo korišćenja na zemljištu jer obveznik naknade nije vlasnik istog, što komplikuje proces utvrđivanja realne tržišne vrednosti zemljišta.

Pribavljanje zemljišta fabrike da bi se gradili stambeni objekti

Prema istraživanju NALED-a, u najvećem broju jedinica lokalne samouprave, već duže vreme nema novih postupaka konverzije i veoma su retke lokalne samouprave gde trenutno postoje aktivni zahtevi za konverziju uz naknadu, što govori u prilog manjkavosti zakona i neodrživosti postojećeg statusa na duži rok.

– Naša analiza pokazala je da su u proseku sprovele po 15 postupaka, a i sami kao problem s konverzijom ističu nepreciznosti u zakonu oko definisanja ko je obveznik naknade, način utvrđivanja njene visine i prava na umanjenje. Predstavnici lokalnih samouprava ističu da je zainteresovanost privrede za pokretanje postupka konverzije veoma mala, najviše zbog nezadovoljstva visinom utvrđene naknade.

Izazov u diskusiji na ovu temu, slažu se u NALED-u, jeste to što se često kao primeri ističu situacije gde je došlo do pribavljanja velikog zemljišta po određenoj ceni ili pribavljanja zemljišta fabrike da bi se umesto proizvodnje gradili stambeni objekti. Ali, kako kažu, moraju se imati u vidu i kompanije koje žele da ulažu novac da bi širile svoje proizvodne kapacitete i poslovnu delatnost, koje imaju spremne višemilionske projekte koji će podići standard u lokalnoj samoupravi, obezbediti nova radna mesta, nove prihode državi kroz poreze na zarade i doprinose za uređivanje građevinskog zemljišta.

– Proizvodne firme koje imaju obavezu plaćanja naknade zasigurno neće graditi stambene objekte, ali su ovim zakonom onemogućene da proširuju svoje kapacitete za kojima imaju potrebe, što dugoročno ugrožava i sam opstanak takvih firmi. Zakon pod istim uslovima važi za sve, pa tako i za sve druge kompanije koje su obveznici plaćanja naknade, koje trpe loše posledice neprimenjivosti zakona u praksi.

Iskustva iz regiona

Da može i drugačije, dokazuju primeri u regionu gde su, kako objašnjavaju u NALED-u, usvojena jednostavnija rešenja i gde je bilo značajno manje problema u primeni i rešavanju svojinske transformacije.

– Konkretno, Slovenija je omogućila besplatnu konverziju za sve, Hrvatska takođe, uz minimalna ograničenja, dok je Bosna i Hercegovina preuzela model iz Hrvatske. Reč je, dakle, o zemljama bivše Jugoslavije, koje su sprovele privatizaciju građevinskog zemljišta, a koje su imale istu polaznu poziciju kao Srbija – zaključuju u NALED-u.

Izvor: Ekapija

Foto: Pixabay

Чланак Najavljeno ukidanje konverzije zemljišta – Da li se pomaže investitorima na štetu države? се појављује прво на Biznis i Finansije.