Dok je u prvom polugodištu 2023. godine RGZ zabeležio 13 odsto manje kupoprodajnih ugovora na tržištu nekretnina u Srbiji,u trećem kvartalu se ta brojka povećala na 15,9 odsto. Dok je ta brojka od 2020. do kraja 2022. godine bila preko 33.000 kvartalno, od početka ove godine samo smo u drugom kvartalu preskočili 30.000 transakcija na tržištu. Ako je verovati stručnjacima, ne postoji bolji signal i znak da nam se bliži pad cena kvadrata, i do 20 odsto!

Čeka nas pad cena kvadrata i do 20 odsto

Vladimir Đukanović, ekonomista i konsultant, kaže za „Blic Biznis“ da je sasvim izvesno da ćenakon ovakvog izveštaja cene kvadrata u narednom periodu morati da padaju.

„Smanjenje cena kvadrata sasvim je očekivano u narednom periodu jer je pao je promet, ačim padne promet znači da nema potražnje i cene moraju da padaju. U tom slučaju, potrebno je vreme od tri do šest meseci da se ove brojke koje pokazuju zvanični podaci odraze i cenu. U ovom trenutkuponuda je nikada veća ali kupovina je stala. Prodavci i dalje drže cene i to se vidi po cenama kvadrata koje su i dalje nepromenljive, i biće potrebno da prođe neki vremenski period do pola godine gde ćeoni shvatiti da moraju da spuste cene. Videćemo koliko će pasti, ali očekujemod 5 do 20 odsto“, kaže Đukanović.

Sagovornik objašnjava da je tokom korone štampanje velike količine novca doprinelo da ljudi masovno ulažu u nekretnine, što je doprinelo „napumpavanju“ cena. Međutim,ističe da u narednom periodu sledi obrt trenda i zaokret cena u drugom pravcu.

Cene kvadrata za sada nepromenljive

Izveštaj portala Nekretnine.rs za oktobar, pokazuje da sucene kvadrata u svim većim gradovima u Srbiji skoro nepromenljive u odnosu na novembar mesec ove godine. Neke opštine zabeležile su i pad ali u minimalnom skoro neprimetnom procentu.Cene kvadrata i dalje su najviše u Beogradu dok ih sustižu cene stanova u Novom Sadu. Prema tom izveštaju od svih većih beogradskih opština pad cena zabeležen je jedino na opštini Palilula, i to blizu 4 odsto, dok je na Vračaru, inače najtraženijoj lokaciji u Beogradu,kvadrat pao za manje od pola procenta.

U Novom sadu je samo jedna opština, Podbara, zabeležila pad cena za 0,44 odsto, dok je u Nišu kvadrat pao za 0,27 odsto na opštini Pantelej i Palilula.Gradska lokacija Pančevo je u istom periodu zabeležila pad kvadrata od 2,43 odsto.Inflatorni pritisci u Srbiji i u EU nastavili su da slabe što se odražava i na tržište nepokretnosti u našoj zemlji. Udeo delimično regulisanog tržišta (promet nekretnina koje nisu upisane u katastar nepokretnosti) u ukupnoj vrednosti, nastavlja da raste u poređenju sa istim periodom prošle godine i iznosi 32 odsto od ukupnog prometa u trećem kvartalu.

Poslednji izveštaj RGZ pokazuje da pored stabilizacije i smirivanja aktivnosti na tržištu nepokretnosti, u trećem kvartalu dolazi do još umerenijeg rasta cena stanova na nivou cele Srbije, a sudeći prema mišljenju struke, to je trend koji će se nastaviti u narednoj godini.

Izvor: Blic
Foto: Pixabay

Чланак Očekuje se pad cena kvadrata u Srbiji za 20 odsto се појављује прво на Biznis i Finansije.

Ipak, nije svako ulaganje u hartije od vrednosti visoko rizično. Državne evroobveznice, primera radi, spadaju u ulaganje niskog rizika i onaj ko se odluči na taj korak oslobođen je plaćanja poreza, a prinosi su veći u odnosu na oročenu štednju.

Da bismo ulagali u akcije i obveznice, koje zajednički nazivamo hartijama od vrednosti – mada nisu zaista od papira, već danas, kao i mnoge druge stvari, imaju pretežno elektronski oblik – važno je najpre da ih dobro razumemo.

Obveznice ili akcije

Obveznice emituje država (Republika Srbija, grad, opština) ili kompanija, koje nazivamo izdavaoci, na unapred određen period (ročnost obveznice), po unapred određenoj valuti (RSD ili EUR), i po unapred utvrđenim uslovima (visina kupona, učestalost isplate kupona i slično).

Izdavaoci emituju obveznice kako bi prikupili novac za određenu svrhu, a investitori ih kupuju posredstvom svojih brokera na primarnim i sekundarnim tržištima tih hartija. Praktično, investitori pozajmljuju izdavaocu novac i tako investiran novac im donosi profit jer im izdavalac vraća novac uvećan za prinos. Kupac obveznica zarađuje tako što najčešće jednom godišnje dobija kupon po unapred definisanoj vrednosti, slično kamati na štednju, dok nakon dospeća obveznice dobija ukupnu nominalnu vrednost obveznice.

Za razliku od obveznica koje spadaju u dužničke hartije od vrednosti, akcije su vlasničke hartije od vrednosti, jer označavaju vlasništvo nad delom preduzeća. Prihod od njih se ostvaruje na više načina, a dva glavna su prodaja po višoj ceni od one po kojoj su kupljene i prihod od dividendi ukoliko kompanija ostvaruje profit i donese diskrecionu odluku o podeli dividende.

Kako se trguje akcijama i obveznicama, većina nas je gledala samo u filmovima. Berze su mesta gde se odvija ova igra poverenja i očekivanja, ponude i tražnje, niskih i visokih prinosa, a ko je zainteresovan da se u nju uključi, najsigurnija varijanta je da kapital ulaže posredstvom proverenih i iskusnih lokalnih brokera, koji ulagače sprovode kroz ceo proces trgovanja, korak po korak i pomažu im oko prikupljanja određenih informacija na osnovu kojih se donose finalne investicione odluke.

Veći rizik – veća zarada

Izbor sigurnog partnera za investiranje jedan je od najvažnijih preduslova za uspeh u svetu investiranja. Brokerski tim Erste Banke omogućava trgovinu akcijama kako na Beogradskoj berzi, tako i na 57 svetskih tržišta, posredstvom centrale Erste Banke u Beču i predstavništava u Londonu, Njujorku i Hong Kongu. Tako se, na primer, mogu kupovati i prodavati akcije omiljenih tehnoloških kompanija kao što su Epl, Amazon ili Tesla i ostvariti zarada od dividendi koje one isplaćuju. Na raspolaganju je tim brokera sa dugogodišnjim iskustvom, uz niske troškove transakcija.

Među prednostima koje posebno izdvajaju Erste Banku jeste i to da nema troškova čuvanja hartija od vrednosti kupljenih na inostranim berzama (safekeeping fee), nema troškova transfera sredstava ka i iz inostranstva, konverzija valuta za trgovanje se vrši po povoljnijem kursu, dok se dividende uplaćuju direktno na račun klijenta bez dodatnih troškova.

Kada se neko odluči koliko novca je spreman da nameni ulaganju na finansijskom tržištu i na koji vremenski rok, brokeri Erste Banke ga upućuju u osnovne prednosti i nedostatke trgovine različitim hartijama od vrednosti.
Postoji određena veza između visine mogućih zarada i visine rizika: veći rizik znači i višu potencijalnu zaradu i obrnuto. Na primer, ulaganje u obveznice je značajno manje rizično od ulaganja u druge proizvode tržišta kapitala, jer postoji ugovorna obaveza emitenta da će investitoru isplatiti glavnicu i pripadajuće kamate. Sa druge strane, ulaganje u akcije donosi veću dobit, ali je i rizičnije, usled oscilacija cena na berzi, kao i deviznog rizika valute u kojoj se kupuju akcije.

Na kraju, treba imati u vidu i troškove i poreze koji prate ulaganje u hartije u vrednosti. Prihod po osnovu dividendi i kapitalne dobiti od trgovanja akcijama se oporezuje, dok se na prihode koje ostvaruje vlasnik hartija od vrednosti koje je emitovala Republika Srbija porez ne plaća.

Чланак Hartije od vrednosti su mnogo više od običnog papira се појављује прво на Biznis i Finansije.

Za novi stambeno-poslovni kompleks na Slaviji još nije iskopana ni temeljna jama, ali promocija i prodaja su uveliko počeli. I to ne bilo kako, već velikim događajem za odabrane zvanice u Belom dvoru, svetlosnim efektima vatre, vode i lava, 3D prikazom budućeg kompleksa i na kraju koncertom Zdravka Čolića. Nisu izostali ni reklamni tekstovi u medijima, u kojima se ističe da će upravo ovo naselje doneti „duh Pariza i Njujorka u Beograd“, „nov koncept življenja, luksuzan, udoban, funkcionalan, istovremeno i u srcu grada i skriven od gradske gužve“, te da će „doprineti da se Beograd učvrsti na poziciji savremene svetske metropole“.

Sličnu priču, o nekretnini koja menja život i donosi sreću i blagostanje, za prodaju koristi i graditeljski projekat Beograd na vodi, koji je ovakav način promocije „kvadrata na neviđeno“ praktično i započeo. Danas je veliki deo naselja izgrađen, svako može da vidi kako izgledaju „elitne“ zgrade i okolna infrastruktura, ali i pored toga oni koji prodaju te stanove ne štede na rečima hvale. Tvrde da je to „bajkovito okruženje koje pruža sve mogućnosti za ispunjeno slobodno vreme sa porodicom i prijateljima“, i povrh toga „monumentalni projekat urbane revitalizacije, kojim nastaje novo gradsko jezgro i nova međunarodna destinacija“. Pa, kod koga prođe.

Deo „ekskluzivne zajednice“, bar tako obećavaju agenti za nekretnine, može se postati i kupovinom stana u kompleksu koji je nedavno počeo da se gradi, „Sava residence“ na Voždovcu. Ono što već sada izdvaja buduće naselje od ostalih je nesvakidašnja reklama, u kojoj se kao glavna prednost ovog „savršenog porodičnog doma i investicione prilike“ ističe još savršenija lokacija – tačno preko puta Specijalnog suda! Ovaj kompleks inače gradi porodica Karić.

Kule i gradovi, ali nigde cene

Ma koliko promovisali sopstvenu različitost, sve navedene primere povezuje isti način prodaje. Cena kvadrata nigde nije jasno istaknuta, a potencijalni kupac za sve dodatne informacije mora da pošalje mejl, da se registruje, ostavi lične podatke i čeka da mu se javi agent zadužen za prodaju. Takođe, svi nude isplatu nekretnine u ratama, kako teku faze izgradnje, naplaćuju „rezervaciju“ za koju se umanjuje tek poslednja rata, i mahom svi stanovi koji se sada prodaju neće biti useljivi pre 2026. godine.

Ovakav koncept gradnje i prodaje se već „udomio“ na Zapadu, a sada polako stiže i kod nas, kaže za B&F Nedeljko Malinović, direktor agencije za nekretnine Legat i dodaje: „Taj koncept stanovanja gde je sve na jednom mestu, od parka do prodavnice, sa obezbeđenjem u svakom ulazu, daje ljudima neki osećaj sigurnosti. Moj utisak je da mladi vole da kupuju stanove koji se tu nalaze“.

Malinović, koji se trgovanjem nekretninama bavi skoro četvrt veka, primećuje da dobra reklama i te kako ima uticaj na prodaju, kao i da kupci nekad gledaju više lokaciju nekretnine, nego kvalitet materijala. Iz dugogodišnjeg iskustva zna i da „poslednju reč“ u odabiru nekretnine uvek ima žena, kao i da ukoliko je kupatilo lepo, renovirano ili barem „ušminkano“, ta nekretnina se brže proda. Takođe, i sam ulaz u zgradu nekada zna da bude odlučujući faktor.

„Jednom našem poznatom fudbaleru našao sam sjajan stan. Kada sam mu poslao slike i snimak stana, i on je bio oduševljen. Ali, pošto je došao i video kako izgleda ulaz u zgradu, nije hteo ni da pogleda stan, i odmah je odustao od kupovine. Primetio sam i da mlađi kupci više vole nove zgrade. Oni idu logikom da je kod starih zgrada potrebno veće održavanje, a za nove se nadaju da bar 20 godina neće morati ništa veliko da popravljaju“, objašnjava Malinović, koji ne krije da nije pristalica kupovine stanova u izgradnji.

Prema njegovim rečima, u takvim situacijama uvek iskrsne neki problem, naročito ako je investitor fizičko lice ili manja firma. Kao primer navodi i slučaj zgrade u beogradskom naselju Zvezdara, gde je investitor bankrotirao, a kupci sami završavali stanove.

Masovna prodaja upakovana u luksuz

Iako možda deluje da prodaja stanova u luksuznim naseljima u izgradnji ide kao po loju i da je sve rasprodato i pre nego što je prvi šip zaboden u zemlju, realnost je nešto drugačija, kažu dugogodišnji poznavaoci tržišta nekretnina u Srbiji. Upravo ta potreba da se ogroman broj kvadrata rasproda što pre, donela je i nov način promocije nekretnina, glamurozne događaje sa muzičkim zvezdama, takozvane „prodajne dane“, sitne poklone uz kupovinu, razgledanje budućeg stana u 3D formatu uz kafu i vino.

„Kupoprodaja nekretnina se nije suštinski promenila, samo su došli investitori koji odjednom grade hiljade kvadrata, a to zahteva i drugačiji sistem prodaje. Delimično su ga preuzeli sa Zapada. Ti investitori ne prodaju stanove preko manjih agencija, već angažuju jednu, veliku, koja najčešće radi samo za njih. Oni prave tipske ugovore o prodaji, i slobodno mogu da kažem da je sve to masovna prodaja, mada je predstavljena kao luksuz“, kaže za B&F Kaća Lazarević, vlasnica istoimene agencije za nekretnine koja posluje u ovoj oblasti duže od tri decenije. Prema njenom iskustvu, najčešći kupci ovakvih nekretnina su „politički establišment“, estrada i naši ljudi koji žive i zarađuju u inostranstvu.

„Veliki, glamurozni događaji koji se prave kako bi najavili izgradnju nekog stambenog kompleksa služe da se pokaže moć i bogatstvo tih investitora. Ali i da se dodvore kupcima koji imaju novca da plate te skupe kvadrate, i kupe baš kod njih, a ne kod nekog drugog. Dakle, da uzdignu kupca“, konstatuje Lazarević.

Kupi kartu i povedi svakog koga znaš

Drugačije mišljenje iznosi Miroslav Cvetković, direktor agencije za nekretnine Cvetković-Roškov, koja je sada deo KellerWilliams grupe. „Mislim da su neki od velikih investitora doneli i novu filozofiju poslovanja. Sada ne prodajemo samo stanove, već i način života. Takoreći, stvaramo potrebu. A i klijenti su postali probirljiviji. Onaj ko ima novca da plati višu cenu kvadrata u nekom kompleksu, taj ne želi da traži parking mesto ili čisti sneg. Želi komforniji život, gde između ostalog, izađe iz tople garaže i u istu takvu se vrati“, napominje Cvetković.

Prema njegovim rečima, stambena filozofija velikih investitora ima za cilj da se gradi doživotni odnos sa klijentom, a ne da se sve završi na jednoj nekretnini. Drugim rečima, važno je da se obezbede kupci i za buduću gradnju. Recimo, ako je kupac bračni par sa decom, investitor nastoji da za svoje klijente pridobije i njihovu rodbinu, prijatelje i naravno decu kada odrastu i dođe vreme da se odsele. „Posao sa nekretninama je dugoročan. Zato je važno napraviti od toga Diznilend – da klijent ponovo dođe, kupi kartu i povede svakoga koga zna“, ističe Cvetković.

Aleksandra Galić

Biznis & finansije 214, oktobar 2023. 

Foto: Verstappen photography, Unsplash

Чланак Glamurozna prodaja neizgrađenih kvadrata: Još malo pa Diznilend се појављује прво на Biznis i Finansije.

U skladu sa tim, FMBAS će 12. oktobra 2023. godine u 9.30 u Beogradu, organizovati stručni skup pod nazivom “Savremeni pristupi i trendovi Facility Management-a u izazovnom vremenu”. Ovaj događaj okupiće kompanije koje učestvuju na tržištu FM-a u Srbiji, bilo kao lideri u pružanju specijalizovanih FM servisa ili kao najveći korisnici.

FMBAS (Facility Management Business Association of Serbia) je udruženje posvećeno promociji i unapređenju Facility Management-a u Srbiji, čiji su osnivači kompanije Marera Property Management, MPC Properties i TOKATA. Osnovni cilj udruženja jeste podsticanje razmene znanja, razvoja veština i promovisanje najboljih praksi u ovoj oblasti. Predstavnici kompanija poput Schneider Electric Srbija, Coca Cola HBC, ENEL PS, Mol Srbija, samo su neki od učesnika stručnog skupa, čija su okosnica paneli na teme: modeli klimatizacije u cilju postizanja energetske efikasnosti, buduća uloga merenja CO2 za uspeh poslovanja, izazovi tržišta rada u FM industriji, modeli FM usluga u različitim Real Estate segmentima.

FMBAS (Facility Management Business Association of Serbia) ključna je platforma koja omogućava profesionalcima iz industrije Facility Management-a u Srbiji razmenu iskustva, kontinuirano usavršavanje, međusobno umrežavanje i stvaranje vrednih poslovnih veza. Posvećenost asocijacije ogleda se u podizanju standarda u ovoj dinamičnoj industriji, unapređenju kvaliteta usluga, kao i doprinosu očuvanju vrednosti komercijalnih nekretnina širom zemlje.

Чланак Facility Management: Kako do održavanja vrednosti komercijalnih nekretnina uz dinamične inovacije? се појављује прво на Biznis i Finansije.

Uprkos krahu domaćeg finansijskog sistema tokom devedesetih godina, relativno brzo je ponovo uspostavljeno poverenje u domaći bankarski sistem, zahvaljujući vraćanju stare devizne štednje putem državnih obveznica, ali i dolasku inostranih banaka. Ekspanzija privrede i kreditne aktivnosti u prvim godinama tranzicije donela je i veoma visoke kamate na depozite, koje su u periodu pred svetsku ekonomsku krizu dodatno privukle ulagače. Velika potražnja za kreditima ponukala je banke da deponentima ponude kamate i do 8, pa i 9 procenata, te se 2007-2008. godine deponentska baza popela najpre na četiri, a veoma brzo i na pet milijardi evra sa praktično nulte tačke 2001. godine.

Potonji krizni period obeležili su naglo gomilanje loših plasmana i posledično manji broj kredita, što je veoma brzo oborilo tražnju i kamate na depozite. Međutim, ni niže kamate, ni kolaps nekolicine državnih i paradržavnih banaka nisu smanjili poverenje građana u banke koje su nastavile da beleže rast depozita, istina nešto nižim tempom u periodu sprovođenja fiskalne konsolidacije. Kada su se kamate konačno približile nultom podeoku, kao posledica linearnog pada na globalnom tržištu usled politike „jeftinog novca“ ključnih svetskih centralnih banaka, tempo štednje je iznenađujuće ubrzan, te su na kraju prošle godine građani u domaćim bankama u valuti držali preko 13 milijardi evra.

Mnogo brži rast kamata na kredite, nego na štednju

Jasno je da većina građana ove depozite više nije ni oročavala, već su banku koristili kao sigurno mesto za čuvanje ušteđevine. Oni koji su, pak, oročavali štednju iz godine u godinu u protekloj deceniji, ostvarili su bruto zaradu tek nešto veću od 11 procenata (bez obračuna poreza od 15 procenata), nedovoljnu da nadmaši aktuelnu inflaciju i pre nego što se ona domogla vrha. Dinarska štednja, koju godinama propagira centralna banka, bila je kudikamo lukrativnija, ali građani poučeni negativnim iskustvima iz prošlosti i dalje ne preferiraju ovaj vid čuvanja ušteđevine. Svega šest do sedam procenata ukupne štednje od preko 14 milijardi evra odnosi se na dinarske depozite, koji su u proteklih deset godina doneli neto zaradu u čvrstoj valuti od oko 43 procenta.

I baš kao što su kamate brzo propale, borba svetskih centralnih banaka sa inflacijom donela je njihov linearni i nagli rast u drugoj polovini 2022. godine. No, deponenti su već navikli da u ugovornom odnosu sa bankom jedna strana po definiciji dominira. Tako su cene bankarskih kredita promptno revidirane prema uslovima na tržištu, dok kamate na depozite rastu pokretima onemoćalog starca uz stepenice. Junski podaci centralne banke govore da banke dinarske godišnje depozite plaćaju ispod nivoa od pet procenata, dok štednja u evrima donosi bruto zaradu tek oko 2,6 procenata. Nešto bolja situacija je kod višegodišnjih valutnih depozita, gde na novoodobrenim poslovima banke u proseku omogućavaju bruto zaradu od oko 3,3 odsto.

Istovremeno, državne evroobveznice koje se kotiraju na inostranom tržištu nose prinos od oko šest procenata. Ovi papiri denominovani mahom u evrima (nekoliko emisija sprovedeno je u dolarima), nude ulagačima duplo veću zaradu u odnosu na štednju u bankama, ali se građani teško upuštaju u ove poslove usled nedovoljne informisanosti i generalno niskog nivoa finansijskog znanja. Pojedine evropske zemlje, pa i naši susedi, lansirali su emisije obveznica upravo namenjene građanima, kako bi se barem donekle suzbila dominacija banaka na tržištu. Tokom proteklih deset godina, državne obveznice denominovane u evrima nisu bile toliko atraktivne, ali su pre svega zahvaljujući prvoj polovini ovog perioda, donele prinos od oko 40 procenata, nalik štednji u dinarima, ali takođe uz minimalno učešće domaćih građana.

Cigla je zakon…

Tokom perioda nultih kamata, izvestan broj krupnih deponenata svoju ušteđevinu je prelio na tržište nekretnina, koje je bilo izvor više nego solidnih zarada u proteklih deset godina. Kapitalni rast i zarade putem rentiranja premašili su nivo od 100 procenata, dobrano nadmašivši sve ostale domaće, tradicionalne načine plasmana ušteđevine. Istina, ovaj rast je znatno ubrzan nakon izbijanja pandemije, dok je nulta tačka ovog desetogodišnjeg perioda bila obeležena skoro pa najnižim cenama na tržištu, kao posledica obrisa svetske ekonomske krize i krize suverenog duga perifernih članica evrozone.

Treća komponenta „svetog trojstva“ kada je reč o ulaganjima domaćih građana – zlato, našla se negde između preostale dve dominantne investicione alternative, nekretnina i depozita. Zlato je u poslednjoj deceniji donelo zaradu od oko 55 procenata, ali i solidne pozitivne kursne razlike u dolarima, s obzirom da se vrednost ove imovine tradicionalno obračunava u američkoj valuti. Teško je reći koliko je domaćih građana aktivno na ovom polju, ali činjenica da se tokom svake krize, na postojeću ponudu pojavi masa posrednika za trgovinu investicionim zlatom, govori o postojanju prilično velike publike koju privlači viševekovna uloga zlata kao čuvara vrednosti imovine.

… akcije i dalje španska sela

Investiciona alternativa koja je u protekloj deceniji donela najveću zaradu jeste tržište akcija, i to američko koje prednjači u globalnim okvirima. Glavni američki indeks S&P 500, zajedno sa godišnjim dividendama od oko 1,5 do 2 odsto, doneo je u ovom periodu zaradu od oko 177 procenata, na koju bi trebalo dodati i velike pozitivne kursne razlike usled snažnog jačanja dolara u odnosu na evro. Treba napomenuti da su ovaj rast u velikoj meri generisali američki tehnološki giganti, koji su u ovom periodu gotovo u potpunosti zaposeli listu najvećih svetskih kompanija. Ulagači skoncentrisani na akcije najpopularnijih kompanija poput Apple-a, Amazona, Google-a, Microsoft-a, zarade su merili dodatnim stotinama procentnih poena.

Kada su u pitanju evropska tržišta akcija, ona su svakako donela manje prinose, usled brojnih problema koji su usporili rast evropske privrede tokom proteklih deset godina. Kriza suverenog duga perifernih članica evrozone, migrantska kriza, Bregzit, rat u Ukrajini, samo su najvažniji događaji koji su potkopali izglede evropske privrede i njenih najvećih kompanija. No, i zarade na evropskim tržištima akcija bile su konkurentne pobrojanim ulaganjima u kojima naši građani drže glavninu novca. Tako je nemački indeks akcija, DAX 40, doneo zaradu od oko 90 procenata, a francuski CAC oko 80 odsto u posmatranom periodu. Čak su i akcije na Beogradskoj berzi donele solidan dinarski prinos od oko 74 odsto, dok bi ukupna zarada sa isplaćenim dividendama izvesno premašila prag od 100 procenata, uprkos tome što kreatori domaće ekonomske politike godinama sapliću ovo tržište.

Ne treba biti previše upućen u ovdašnje finansijske tokove pa zaključiti da je mali broj domaćih građana upražnjavao neku od ovih investicionih alternativa. Brojni korporativni skandali sa Beogradske berze i kršenja prava manjinskih akcionara svakako su doprineli udaljavanju građana od finansijskih tržišta, ali sve veća globalizacija, demokratizacija ulaganja i dolazak novih generacija čine ovu vrstu ulaganja sve prijemčivijom. Biće potrebno puno vremena da se razbiju aktuelni obrasci ponašanja ulagača, ali skučenost domaćeg tržišta i izuzetno skroman broj investicionih alternativa na duže staze ne može opstati kao opravdanje trenutnog izgleda domaće investicione scene.

Sa većom edukacijom, koja barem kada je finansijska pismenost u pitanju sve više dolazi sa novim generacijama, teško da će domaći građani ostati izvan globalnog finansijskog tržišta. Ako ni zbog čega drugog, ono zbog obilja investicionih alternativa među kojima svako može naći odgovarajući način ulaganja, u skladu sa sopstvenim sklonostima.

Nenad Gujaničić

Biznis i finansije 213, septembar 2023.

Foto: Andre Taissin, Unsplash

Чланак Pouke ulaganja iz poslednje decenije: Kako sprečiti pad imovine u uslovima inflacije? се појављује прво на Biznis i Finansije.

– U drugom kvartalu ove godine promet je pao za oko 13 odsto u odnosu na isti prošlogodišnji period. Ovoliki pad posledica je činjenice da su drugi i treći kvartal prošle godine bili periodi sa izrazitim rastom i prometa i cena, tako da smo u drugom tromesečju ove godine imali stagnaciju, rekao je on za Tanjug.
Dodao je da se tržište sada stabilizivalo i da se u narednom periodu očekuje da će cene stanova mirovati.

Udeo starogradnje i novogradnje u prometu podjednak

Govoreći o tome koji se stanovi sada najviše prodaju i ko ih najviše kupuje, Đorđević je rekao da je udeo starogradnje i novogradnje u prometu podjednak, a da, kada je o kupcima reč, stanove ubedljivo najviše kupuju oni koji plaćaju gotovinom.

– Udeo kreditnih kupaca kod nas je i inače bio mali, a ove godine se dodatno smanjio u odnosu na dve prethodne godine. I u najbolje vreme kreditni kupci su kod nas generisali tek oko 15 odsto tražnje za nekretninama, kod stanova je taj procenat iznosio oko 30, a ove godine je registrovan značajan pad udela ovih kupaca u ukupnom broju kupaca, koji nije prelazio sedam procenata, istakao je sagovornik Tanjuga.

Kao glavni razlog za pad udela kreditnih kupaca naveo je rast euribora, zbog čega oni koji su već uzeli stambene kredite indeksirane u evrima plaćaju veće rate, a oni koji bi da kupe stan iz kredita se plaše da bi im rate bile velike i ne odlučuju se da u ovom trenutku podignu kredit.
– Međutim, kako se bude smanjivala inflacija u evrozoni i kod nas, očekujemo da će se i euribor korigovati nadole, tako da mislim da će se od druge polovine iduće godine povećati i tražnja za stambenim kreditima u odnosu na sadašnju, rekao je Đorđević.

Ne očekujem skorašnji pad cena nekretnina

Prema njegovim rečima, bez obzira na to što se trenutno beleži pad prometa, sadašnji trenutak je ipak dobar za kupovinu stanova iz jednostavnog razloga što nije dobro čekati bolje vreme jer se ne može znati kada će ono i da li će uopšte doći, a trenutno se sa velikom verovatnoćom ne očekuje skorašnji pad cena.

– Zbog svega toga, onaj ko čeka da bi kupio nekretninu u suštini samo gubi vreme i propušta prilike da kupi nešto što trenutno povoljno postoji na tržištu, a ne realizuje tu transakciju jer misli da će se za neko vreme desiti nešto povoljnije. Ljudi koji imaju novac koji nameravaju da ulože u nekretnine ne bi trebalo da odlažu kupovinu, istakao je Đorđević.

Dodao je da se odlaganje kupovine naročito ne savetuje onima kojima je stan potreban, čak i ako ga kupuju iz kredita, jer bi trebalo da imaju u vidu da nisu porasle samo rate kredita nego i zakupnine stanova.
– Nivo zakupnina jeste pao krajem 2022. godine u odnosu na prošlo leto i proleće, ta kriva se malo spustila, ali su one i dalje znatno veće nego što su bile 2020. i 2021. godine, kada su zbog korone potpuno pale. Situacija je takva da se više isplati plaćati ratu kredita nego iznajmljivati nekretninu, ocenio je on.

Izvor: Tanjug
Foto: Pixabay

Чланак Promet stanova u Srbiji pao, sve manje kreditnih kupaca се појављује прво на Biznis i Finansije.

Pandemija, ekonomska kriza i ratni sukob u Ukrajini jesu izazvali cenovnu eksploziju na tržištu nekretnina u našoj zemlji, ali su istovremeno uticali na gašenje malih radnji, a time i veću ponudu na tržištu zakupa poslovnog prostora, naročito onog koji se nalazi izvan šoping molova ili ritejl parkova, navodi portal u analizi.

Opada interesovanje za poslovnog prostora

Branko Šajkunić, vlasnik agencije BG posrednik kaže za 4zida.rs da poslednjih nekoliko godina značajno opada interesovanje za zakup poslovnog prostora i lokala u velikim gradskim centrima iz više razloga.

„Primetno je da banke smanjuju broj filijala i prelaze sve više na onlajn bankarstvo, a poznato je da su one bile i česti i najatraktivniji zakupci. Takođe, pandemija je osetno povećala onlajn trgovinu, pa kada se na to nadoveže ekonomska kriza, velika inflacija, ali i atraktivnost šoping molova, logično je što lokali gube na svom značaju.

U poslednje vreme se sem kladionica, apoteka i eventualno pekara gotovo ništa i ne otvara u gradskim centrima. Sa druge strane, ako nemate lokal u šoping molu, kao da vas i nema na tržištu, jer su se kupci navikli da tamo obavljaju kupovinu, jednostavnije im je, sve je na jednom mestu, imaju obezbeđen parking i slično“, objašnjava sagovornik.

On dodaje da se cene zakupa kancelarija u poslovnim centrima kreću od 15 do 25 evra po kvadratu, ali da to najčešće zavisi od lokacije ili atraktivnosti samog poslovnog prostora. Primera radi, u beogradskoj ulici Knez Mihailova još uvek vlada veliko interesovanje za poslovnim prostorom, ali je sa druge stane primetno da se takozvana crvena zona, to jest opseg najtraženijih lokacija, prilično suzio.

Sve je više praznih lokala

„Čim se malo odmaknete od samo centra Beograda, sve je više praznih lokala. Nekada je Bulevar bio izuzetno atraktivan, sve do Cvetkove pijace, danas je to jedva do Vukovog spomenika. Da ne govorim o Cvijićevoj ulici, odnosno ulicama koje se ne nalaze u samom centru grada. Slično je i u drugim gradovima u Srbiji. Jednostavno, ni zakup ni kupovina lokala u drugoj ili trećoj zoni više nisu interesantne“, kaže Branko Šajkunić.

Na sajtu 4zida.rs trenutno je više od 4.500 aktivnih oglasa za izdavanje poslovnog prostora, od čega se gotovo polovina odnosi na one u Beogradu (2.120), a slede Niš (799) i Novi Sad (701). Što se Beograda tiče, najveća ponuda poslovnog prostora je u opštinama Zemun, Novi Beograd, Vračar i Stari grad.

Na cenu najma poslovnog prostora pre svega utiče kvadratura, lokacija, pogotovo kada su u pitanju lokali pogodni za prodavnice i ugostiteljske objekte, dok je kod kancelarijskog prostora, osim lokacije, na ceni njegova atraktivnost, dostupnost parkinga, ali i drugi sadržaji dostupni u samoj zgradi ili njenoj blizini.

Za ugostiteljske objekte je od velikog značaja i da li poslovni prostor ima baštu ili parking, dok je kod lokala interesovanje za one koji imaju adekvatan izlog daleko veći. Najvišu cenu imaju lokali koje se nalaze na najatraktivnijim lokacijama u centru, pa se na specijalizovanom sajtu za oglašavanje nekretnina 4zida.rs nudi lokal od 55 kvadrata u ulici Đure Jakšića, nekoliko koraka od Knez Mihailove po ceni mesečnog najma od 2.500 evra i to za advokatsku kancelariju, banku, stomatološku ordinaciju ili sličnu namenu, dok je cena zakupa lokala od oko 80 kvadrata u Dečanskoj ulici 3.000 evra.

Zakupodavci stanove izdaju kao kancelarijski prosto

Sa druge strane, analize tržišta pokazuju da u Srbiji, u kojoj je tokom 2022. izgrađeno oko 120.000 kvadrata poslovnog prostora, potražnja za adekvatnim kancelarijskim prostorom i dalje nadilazi ponudu, a vlada potražnja i za halama i proizvodnim pogonima.

„Često zakupodavci stanove izdaju kao kancelarijski prostor, ali nije svaki stan pogodan za kancelariju. Takođe, nekada je bio trend da se stanovi u prizemlju adaptiraju kako bi se izdali kao poslovni prostor, dok u poslednje vreme tržište funcioniše tako da će se poslovni prostor pretvarati u stambeni“, kaže naš sagovornik iz agencije BG posrednik.

Presek trenutnih oglasa na sajtu 4zida pokazuje da su cene zakupa stanova u najvećim gradovima, poput Beograda, Novog Sada, Kragujevca i Niša porasle u odnosu na isti ovaj period prošle godine. Tako su prosečne cene izdavanja garsonjere u Beogradu porasle sa 230 na 300 evra, dok se jednosoban stan umesto za 300 sada izdaje za 400 evra.

Izvor: N1
Foto: Pixabay

Чланак Opada interesovanje za izdavanje lokala се појављује прво на Biznis i Finansije.

Iako je Republički geodetski zavod objavio da je, zbog slabljenja inflatornih pritisaka, i na srpskom tržištu nekretnina napokon došlo do stabilizacije, pregledom oglasa može se videti da cene nekretnina i dalje nisu u silaznoj putovanji. Euractiv je istraživao zašto je to tako te je od Tamare Kostadinović, direktorke istraživanja tržišta u kompaniji CBS International, saznao da je trend rasta zaustavljen. Naime, prema njenim rečima, prošle godine su one dostigle najviši nivo do sada pre svega zbog rasta tražnje ali i zbog nedostatka kvalitetnih nekretnina u svim segmentima. Sada je njihov rast zaustavljen ali ne nazire se početak njihovog pada.

Šta utiče na rast cena?

„Na stambenom tržištu Beograda, na rekordan rast cena uticala je snažna tražnja s obzirom da je u periodu 2020-2022 izgrađeno 25.000 stanova, dok je prodato 58.500 stambenih jedinica. Međutim, pored toga što broj prodatih stanova značajno premašuje broj izgrađenih, značajan uticaj na rast cena imali su i spoljašnji faktori kao što je rast građevinskog materijala i energenata, kao i rast cene rada. Dodatno, u Srbiji stambene nekretnine predstavljaju glavnu investicionu priliku, što je posebno bilo izraženo u periodu visoke inflacije koja je obeležila 2022. godinu i početak 2023. godine“, objašnjava ona.

I stručnjak za nekretnine Milić Đoković smatra da je cene nekretnina podigla velika tražnja u odnosu na ponudu, i dodaje: „Trenutno stanje na tržištu je odmeravanje snaga i mišića ko će prvi da popusti. Sreća sa strane prodavaca je što mi nismo hipotekarno tržište. Uđite u bilo koju zgradu i videćete da je 10 do 15 odsto stanova, maksimalno, opterećeno hipotekom. Teoretski, oni bi možda morali u nekoj varijanti da prodaju stanove, dok ostalih 80 odsto ne moraju. Mi nismo kao ostala zapadna tržišta, kod nas se ne mora ništa i onda prodavci neće da spuste cenu, jer nemaju razloga za to“. Iz navedenog razloga on smatra da u skorije vreme neće doći do pada cena.

Tamara Kostadinović pak kaže da se to neće desiti kada su u pitanju veliki projekti renomiranih investitora, koji su pažljivo planirani i koji se grade fazno, a koji kupcima nude brojne dodatne sadržaje. Međutim, određene korekcije cena moguće su u sklopu manjih stambenih projekata na manje atraktivnim lokacijama i bez projektnog finansiranja banaka, ili u domenu starogradnje u delovima gde je veća ponuda.

Izvor: EURACTIV

Foto: OleksandrPidvalnyi, Pixabay

Чланак Da li će se cene nekretnina ikada vratiti na staro? се појављује прво на Biznis i Finansije.

Tržište nekretnina miruje jer su, prema svemu sudeći, i prodavci i kupci na letnjoj pauzi. Što se cena tiče – i dalje se drže.

„Prodavci ovog momenta imaju filozofiju da svoje nekretnine cene otprilike 10 odsto ispod vrednosti novogradnje, po sistemu meni toliko treba. Ako kupiš stan u starogradnji, onda ti treba 20-30 odsto za opremanje, odnosno za renoviranje i dobiješ otprilike skuplji stan nego da se kupi u novogradnji. Oni koji su prodali stan sada traže drugi stan i rokovi ih pritiskaju“, kaže za RTS agent za nekretnine Milan Nešković.

Dok ne stignu podaci za treći kvartal, a već je izvesno da će biti lošiji nego prethodni, statistika Republičkog geodetskog zavoda pokazuje da je vrednost tržišta nekretnina u drugom kvartalu ove godine iznosila 1,7 milijardi evra, što je pad od 13 odsto u odnosu na isti period prošle godine.

U Novom Sadu je sklopljeno čak 38,8 odsto ugovora manje, dok je u Beogradu zabeležen pad od 20 odsto.

„Mi sada u Beogradu imamo i ekstraluksuzne stanove, čija cena po kvadratu ide od 6.000 do 10.000 evra. I uvek se nađu kupci, ali kažem, to nije ceo Beograd“, ističe agentkinja za nekretnine Kaća Lazarević.

Samo 16 odsto stanova kupljeno je na kredit.

„Što se tiče stambenog kreditiranja, tu je već situacija malo komplikovanija. Stambeni krediti su poskupeli, skoro 100 odsto i više. Došlo je do toga da ekonomska situacija kod nas, a i u svetu, utiče na to i samim tim prodavci, govorimo o starim stanovima, nemaju osećaj da je ekonomska kriza i da je čak ceo svet u krizi“, navodi Nešković.

Promene na tržištu, vlasnici stanova jedva spuste cenu

Zanimljivo je da je u Beogradu čak 86 odsto prodatih nekretnina neuknjiženo. Osim u prigradskim naseljima, u prestonici nije moguće kupiti stan za manje od 2.000 evra po kvadratnom metru, a u centralnim gradskim opštinama najniža cena je 2.500 evra.

„Uglavnom ljudi koji prodaju oglašavaju po nerealno visokim cenama, neshvatajući da se tržište apsolutno promenilo. Pričamo sa njima i utičemo na to da, ukoliko žele da prodaju, ta korekcija mora da bude i te kako odrađena. Ta korekcija ide od pet, 10, 20 i 30 odsto niže s obzirom na to koliku cenu su oni koji prodaju želeli da oglase“, rekla je Lazarević.

Ove godine izdato je znatno manje dozvola za izgradnju i to će na ponudu uticati za godinu, dve. Manja ponuda po pravilu utiče na rast cena, a s druge strane, kad su cene visoke, manje je kupaca koji mogu da obezbede potrebna sredstva.

Kada je reč o kirijama, one su pale posle dramatičnog skoka zbog dolaska Rusa i Ukrajinaca, ali se nisu vratile na prethodni nivo.

Izvor: RTS//021.rs

Foto: Pixabay

Чланак Tržište nekretnina beleži pad, krediti skuplji, cene stanova precenjeni се појављује прво на Biznis i Finansije.

Kompanija koja je već godinama po rezultatu u svetu nekretnina najuspešnija u regionu, od početka jula ima novu organizaciju menadžmenta. Impresivno profesionalno iskustvo u CBS doneće Peter Koyš, koji je više od decenije na regionalnom nivou upravljao nemačkim gigantom „Beiersdorf”, kao i Kenan Bozkurt, dugogodišnji direktor najvećih turskih banka u Bosni i Hercegovini, Srbiji i regionu, „Ziraat” i „Halk banke”.

Peter Koyš i Kenan Bozkurt poseduju višegodišnje seniorsko umeće s ključnim veštinama neophodnim za razvoj biznisa u zemlji i širom Evrope.

Posle impozantne karijere u različitim evropskim zemljama, Peter Koyš je u Beograd došao 2002. kao čelni čovek nemačke kompanije s tradicijom dužom od 130 godina. Nastavio je 2022. godine profesionalni razvoj u „Beohemiji”, koja je u sastavu češke korporacije „Central European Industries”, a od početka jula pridružio se menadžmentu „CBS International” kao COO, gde će upravljati strateškim operacijama kompanije u zemlji i regionu.

Novi član menadžment borda i regionalni direktor razvoja „CBS International” Kenan Bozkurt, od 2015. godine nalazio se na čelu Izvršnog odbora „Halk AD Beograd”, gde je od regionalne firme u stečaju napravio konkurentnu banku koja klijente stavlja na prvo mesto i predstavlja stabilnog partnera pravnim licima u razvoju.

Kompanija „CBS International” koja postoji već 16 godina, lider je na tržištu nekretnina sa svojim predstavništvima u Srbiji, Hrvatskoj, Severnoj Makedoniji i Crnoj Gori.

U svoj portfolio upisala je više od 4500 klijenata, pružajući izuzetnu uslugu u oblasti izdavanja i prodaje poslovnog, maloprodajnog, stambenog i industrijskog prostora, kao i procenama vrednosti nekretnina, tržištem kapitala, održavanjem nepokretnosti, upravljanjem projektima, istraživanjem tržišta i marketingom u relevantnoj oblasti. Deo je „Cushman & Wakefield” grupe, jedne od globalno najvećih konsultantskih kompanija za nepokretnosti, koja posluje u više od 62 zemlje sveta, a samo u Srbiji i regionu broji više od 400 zaposlenih.

Ovim pojačanjem „CBS International” još jednom potvrđuje lidersku poziciju u zemlji i regionu i nastavlja poslovnu ekspanziju.

Foto: Pixabay

Чланак Internacionalni eksperti ulaze u svet nekretnina се појављује прво на Biznis i Finansije.