Naime, prema novom pravilu koje je berlinski Senat nedavno usvojio samci će moći da iznajme samo jednosoban stan, a parovi dvosoban.

Ova odluka je doneta u sklopu borbe protiv nedostatka stambenog prostora u gradu u kojem se 84 odsto nekretnina iznajmljuje. To je posledica velike popularnosti Berlina u koji se u poslednje vreme doseljavaju i mladi zbog provoda, i umetnici zbog žive kulturne scene, i digitalni nomadi koji traže zanimljiva mesta za život, i druga radna snaga zbog većih mogućnosti zaposlenja, i stranci i izbeglice iz ratom zahvaćenih zemalja, i mnogi drugi. Broj njegovih stanovnika je od 2012. narastao sa 3,4 miliona na 3,8 miliona prošle godine. Izgradnja stambenog prostora međutim nije pratila tako brz rast populacije. Zato su stanovi postali deficitarna roba a samim tim je i njihova cena porasla. Cena iznajmljivanja nekretnina je skočila sa 7,3 evra po kvadratu koliko je iznosila 2018. na 14,3 evra u 2021.

Kako rešiti problem prenaseljenosti?

Berlinske vlasti su došle na ideju da ga reše ograničavanjem veličine stanova prema broju ljudi koji u njima žive. Ovi strogi propisi trebalo bi da u budućnosti obezbede više stambenog prostora i pristupačne cene najma u Berlinu. Ali plan je izazvao nerazumevanje među stanarima, objavio je Fenix magazin.

“Pri najmu i prenajamu obezbeđuje se odgovarajuća srazmera veličine domaćinstva i stana kako bi se postojeći stambeni fond što bolje iskoristio”, piše u sporazumu o saradnji Senata i šest stambenih zajednica u državnom vlasništvu i vlasništvu agencije za trgovinu nekretninama Berlinovo.

Međutim, na pitanje nemačkog lista „B.Z.-a“ šta tačno znači „odgovarajuća srazmera“, gradska uprava za zgrade je odgovorila da će se u velike stanove useliti porodice, a mali stanovi će biti rezervisani za samce. No, šta je tačno veliki a šta mali stan, nije navedeno.

Izvor: N1, Fajnenšl Tajms

Foto: Patrick Perkins, Unsplash

Чланак U Berlinu će samci moći da iznajme samo jednosobne stanove се појављује прво на Biznis i Finansije.

U prvom polugodištu 2023. vrednost tržišta nepokretnosti iznosila je 3,3 milijarde evra što je smanjenje za sedam odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

Međutim, ako poredimo sa predpandemijskim periodom to je za 81 odsto više nego u prvom polugodištu 2019. godine kada je vrednost tržišta iznosila 1,8 milijardi evra.

Tokom prvog polugodišta 2023. godine u Republici Srbiji je zaključeno 60.014 ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, što je za 12 odsto manje u odnosu na prvo polugodište 2022, dok je poredeći sa istim periodom 2019. broj ugovora veći za 26 odsto.

Pad prometa

U prvoj polovini godine došlo je do pada prometa i usporavanja rasta cena stanova, ali su i dalje stanovi u prvih šest meseci u odnosu na isti period 2022. godine bili skuplji 11,2 odsto, pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda.

U prvom polugodištu 2023. vrednost tržišta nepokretnosti iznosila je 3,3 milijarde evra što je smanjenje za sedam odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

Međutim, ako poredimo sa predpandemijskim periodom to je za 81 odsto više nego u prvom polugodištu 2019. godine kada je vrednost tržišta iznosila 1,8 milijardi evra.

Tokom prvog polugodišta 2023. godine u Republici Srbiji je zaključeno 60.014 ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, što je za 12 odsto manje u odnosu na prvo polugodište 2022, dok je poredeći sa istim periodom 2019. broj ugovora veći za 26 odsto.

Najveći udeo u ukupnoj vrednosti tržišta nepokretnsti zauzima tržište stanova sa 1,8 milijardi evra odnosno sa učešćem od 54 odsto.

Za kuće je izdvojeno 257,6 miliona evra (osam odsto), za građevinsko zemljište 220 miliona evra (sedam odsto), za poslovne prostore 178 miliona evra (pet odsto) i za poljoprivredno zemljište 105,3 miliona evra (tri odsto).

Najveće tržište u prvom polugodištu bilo je beogradsko gde je prometovano 1,7 milijardi evra nepokretnosti, a od toga 1,1 milijardi evra stanova.

Izvor: Danas
Foto: Pixabay

Чланак RGZ: Na kredit kupljeno samo sedam odsto nekretnina се појављује прво на Biznis i Finansije.

Iako je trend vrtoglavog rasta cena stambenog prostora u našoj zemlji nastavljen i u 2023. , prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, ipak je došlo do određenog stepena stabilizacije pa su tako cene u drugom tromesečju ove godine u odnosu na prvo porasle svega 1,8 odsto.

Takođe je zabeležen i manji broj prodatih stanova usled inflatornog udara i ekonomske krize, odnosno sve je češći slučaj da građani odlažu rešavanje stambenog pitanja za bolja vremena, odnosno čekaju da cene kvadrata konačno počnu da padaju.

Da se cene stanova u Srbiji koliko toliko smire doprinelo je i smanjenje udela kupoprodaje stanova finansiranih kreditima sa 18 odsto u prvom tromesečju 2023. na 16 odsto stanova kupljenih na kredit u drugom tromesečju ove godine, što je posledica rasta kamatnih stopa.
Podaci RGZ za drugi kvartal ove godine pokazuju da je primera radi novogradnja u Kragujevcu poskupela za 28 odsto, u Nišu za 26 odsto, a u Beogradu za 19 odsto u odnosu na isti period prošle godine.

Najskuplje na Vračaru

Rekorder u poskupljenju na teritoriji Beograda je opština Vračar sa skokom cena u novogradnji za čak 26 odsto, gde prosečna cena kvadrata iznosi 3.015 evra, a u starogradnji 2.845 evra.

Sa druge strane, došlo je i do određenog pada cena pa je tako kvadrat u novogradnji na Novom Beogradu jeftiniji za četiri odsto, a na Paliluli za 18 odsto.

Ono što najbolje ilustruje trenutnu situaciju na tržištu stambenog prostora je podatak da je u proteklom periodu za 15 do 20 odsto smanjena prodaja stanova ali su cene kvadrata povećane za oko 10 odsto.
Prema najnovijim podacima Republičkog zavoda za statistiku u julu 2023. izdato je 2 706 građevinskih dozvola, što predstavlja povećanje od 14,2 odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

Od ukupnog broja dozvola izdatih u julu 82,9 odsto dozvola odnosi se na zgrade, a 17,1 odsto na ostale građevine. Ako se posmatraju samo zgrade, 81,8 odsto dozvola izdato je za stambene, a 18,2 odsto za nestambene zgrade.

Prema dozvolama izdatim u julu 2023. u Srbiji, prijavljena je izgradnja 3 099 stanova, s prosečnom površinom od 72,2 kvadratinih metara.

Od ukupnog broja stanova u novim stambenim zgradama 12,1 odsto stanova biće građeno u zgradama s jednim stanom, s prosečnom površinom od 146,5 kvadratnih metara, a 86,2 odsto stanova biće građeno u zgradama s tri i više stanova, i njihova prosečna površina biće znatno manja i iznosiće 60,5 kvadratnih metara.

Posmatrano prema oblastima, najveća građevinska aktivnost očekuje se u Braničevskoj oblasti, 20,2 odsto od predviđene vrednosti novogradnje, zatim slede Beogradska oblast (16,8 odsto), Mačvanska oblast (9,5 odsto), Raška oblast (7,8 odsto), Južnobačka oblast (7,3 odsto) i Sremska oblast (6,1 odsto), dok se učešća ostalih oblasti kreću do pet odsto.

Smirivanje situacije na tržištu

Direktor agencije “Art nekretnine” Uroš Jovanović kaže za Danas da će veća izgradnja stanova uticati na dodatnu stabilizaciju cena stambenog prostora u Srbiji.

– Smirivanje situacije na tržištu već beležimo, u prvom redu zbog toga što je došlo do manje potražnje za stanovima usled visokih cena. Veći obim stanogradnje će svakako dodatno poboljšati situaciju i ono što je sigurno je da će se cene stabilizovati. Taj efekat na tržištu neće biti primetan odmah već će uslediti u narednih najmanje šest meseci. Istovremeno, u tom periodu ne treba očekivati smanjenje cena stanova a razlog je taj što i pored određenog pada potražnja je ipak još uvek velika. Potražnju velikom čine i građani Rusije zainteresovani za kupovinu stambenog prostora u našoj zemlji. Tek nakon defnitivnog perioda stabilizacije može uslediti i pad cena stanova a u kom procentu u ovom trenutku je nemoguće prognozirati – navodi naš sagovornik.

Vlasnica agencije “Kaća Lazarević nekretnine” Kaća Lazarević kaže za Danas da veći broj izdatih građevinskih dozvola u julu u odnosu na isti period prošle godine ne može da bude precizan parametar na osnovu koga bi se moglo analizirati šta će se dešavati sa cenom stanova u narednom periodu.

– Taj podatak se jednostavno odnosi na sve građevinske dozvole ne samo na one vezane za stanogradnju. Činjenica da je Narodna banka Srbije ograničila kamate na kredite može donekle da doprinese da se poveća broj ljudi koji se odlučuju da uzmu stambene kredite ali taj broj svakako neće biti veliki iz razloga što su kamate i dalje visoke. Ono što pak realno može da utiče na povećanje prodaje stanova je povećanje kupovne moći građana. U ovom trenutku imamo situaciju da se situacija na tržištu kada je reč o cenama stanova stabilizuje. Treba naglasiti da vlasnici stanova u starogradnji snižavaju cene ali da vlasnici objekata u kojima su izgrađeni novi stanovi ne žele da spuštaju cenu i to je razlog zbog čega je ona generalno tako visoka u Srbiji. Postoji veliki broj ljudi koji ne može sebi da priušti kupovinu stana ali sa druge strane postoje bogati ljudi koji su spremni da kupe i po više nekretnina smatrajući to sigurnom investicijom. Ipak, s obzirom na visinu cena stanova i slabu kupovnu moć građana vlasnici stambenog prostora u novogradnji će kad tad morati uvažiti realnost i sniziti visoke cene – zaključuje naša sagovornica.

Izvor: Danas

Foto: Pixabay

Чланак Zbog čega je cena stanova u Srbiji i dalje visoka uprkos stabilizaciji na tržištu се појављује прво на Biznis i Finansije.

Kako je objavio Republički zavod za statistiku (RZS), taj popis je pokazao da stanova sa svojinom koja nije privatna ima 33.724 ili manje od jednog procenta celokupnog stambenog fonda Srbije.

Izdaje se samo 12,4 odsto stanova u Srbiji

RZS navodi i da je popisano ukupno 2.292.325 stanova ili 87,3 odsto od ukupnog broja nastanjenih stanova u kojima je bar jedan od članova domaćinstva vlasnik, dok 325.743 ili 12,4 odsto koriste zakupci, podstanari ili srodnici.

Dodaje se da su konačni rezultati Popisa stanovništva, domaćinstava i stanova 2022. o broju stanova u Srbiji prema gustini nastanjenosti, svojini i osnovu po kojem domaćinstva koriste stan, po opštinama i gradovima pokazali da su u Srbiji, prema gustini nastanjenosti najzastupljeniji stanovi koji imaju površinu od 20 do 30 metara kvadratnih po licu, kao i stanovi koji u proseku imaju 1 do 1,25 soba po licu.

Izvor: Tanjug
Foto: Pixabay

Чланак Izdaje se samo 12,4 odsto stanova u Srbiji се појављује прво на Biznis i Finansije.

Kako se navodi, više od trećine (34 odsto) od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra ostvareno je na delimično regulisanom tržištu.

U prvoj polovini godine vrednost tržišta nepokretnosti Srbije iznosila je 3,3 milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.

Kako se navodi, više od trećine (34 odsto) od ukupne vrednosti prometovanih nekretnina ili 1,1 milijardi evra ostvareno je na delimično regulisanom tržištu.

RGZ upozorava da kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u katastar nepokretnosti.

Ipak, ovo tržište je u konstantnom rastu i po broju transakcija i po vrednosti prometa. U prvih šest meseci zaključeno je 9.494 ugovora što je rast za 137 odsto u odnosu na isti period 2020. godine.
Posebno se veliki procenat stanova prodaje na delimično regulisanom tržištu.

VelikI broj transakcija van regulisanog tržišta

U prvom polugodištu, 70 odsto stanova u Srbiji kupljenih direktno od investitora je na delimično regulisanom tržištu, a u Beogradu je to čak 85 odsto. Pre tri godine udeo je bio 50 odnosno 55 odsto.

RGZ u izveštaju upozorava da postojanje velikog broja transakcija van regulisanog tržišta može ubuduće stvoriti novi talas gomilanja pravno komplikovanih predmeta i zastoje u RGZ, dok već sada nagomilani predmeti iz perioda pre 2018. „predstavljaju veliki teret za čitavo društvo i privredu“.

Najveći broj kupoprodajnih ugovora, 2.471, na delimično regulisanom tržištu, u prvom polugodištu 2023. godine, sklopljeno je na području Prvog osnovnog suda u Beogradu sa ujedno najvećim obimom novčanih sredstava od oko 506 miliona evra. To čini polovinu od ukupne vrednosti delimično regulisanog tržišta.
Javni beležnik Srbislav Cvejić je kancelarija sa najvećim brojem dostavljenih kupoprodajnih ugovora sa delimično regulisanog tržišta nepokretnosti i to 548 ugovora od ukupno 867 ugovora koje je registorvala ta kancelarija u ovom izveštajnom periodu. To je i kancelarija sa najvećim obimom novčanih sredstava na delimično regulisanom tržištu i to 142 miliona evra od 175 miliona evra koliki je ukupan obim novčanih sredstava u toj kancelariji u izveštajnom periodu.

Kako se navodi u izveštaju RZS za prvu polovinu godine u Srbiji je 4,9 miliona nekretnina uknjiženo, a 4,8 miliona nije upisano u katastar.

Od toga, oko 2,1 miliona ima problem sa legalizacijom, a 2,7 miliona ima uslove za uknjiženje, ali iz nekog razloga to nije ni započeto

Izvor: Danas

Foto: Pixabay

Чланак Rast prodaje neuknjiženih stanova: RGZ upozorava na rizik od prevara се појављује прво на Biznis i Finansije.

Podaci pokazuju da je građevinska industrija u prvom kvartalu ove godine zabeležila pad u stalnim cenama za 0,5 odsto, ali je u gradnji zgrada vrednost izvedenih radova pala za čak 20 odsto. Za prva tri meseca broj građevinskih dozvola je pao za 6,1 odsto u odnosu na isti period lane.

Zastoj u građevinarstvu i železnici

Na nedavno održanoj sednici Saveta za BDP premijerka Srbije Ana Brnabić je govoreći o razlozima zbog kojih to radno telo prognozira manji rast BDP-a od očekivanog istakla „nepotrebni zastoj u građevinarstvu i železnici“.

„Do kraja godine možemo očekivati rast između jedan i dva odsto, dok bi „herojski scenario“ iznosio 2,5 odsto“, zaključak je sa nedavno održane sednice Saveta za BDP, navodi se u zapisniku sa sednice u koji je Danas imao uvid.

To je pesimističnije od projekcije državnih institucija, Narodne banke koja prognozira da će rast BDP biti u rasponu od dva do tri odsto ili Ministarstva finansija koje projektuje rast od 2,5 odsto u ovoj godini, pa i od procena Svetske banke koja očekuje rast srpske ekonomije od 2,3 odsto.

Savet koji predvodi premijerka Ana Brnabić posebno brine šta će biti sa ovogodišnjim poljoprivrednim rodom usled velikih kiša, kao i pad građevinske industrije.

Kako se navodi u zapisniku predsednica Vlade je ocenila da su „predstavljeni rezultati jako loši i izrazila bojazan da sastanci Saveta za BDP, koji su održavani od početka godine nisu dali nikakve rezultate i da Vlada neće postići rezultate koji su postavljeni kao targeti“, posebno se osvrćući na izvođenje radova u građevinarstvu i postupak izdavanja građevinskih dozvola.

Dozvole se dobijaju i dalje sporo

Struka pak ističe da, pored poskupljenja građevinskog materijala i pada kupovne moći stanovništva, postoji još niz razloga zbog kojih je došlo do smanjenja aktivnosti kada je reč o građevinskoj industriji, naročito u segmentu stanogradnje.

Tako su, između ostalog, poskupeli i bankarski krediti, kamate su postale veće, pa se ljudi koji nisu rešili svoje stambeno pitanje ređe odlučuju na kupovinu nekretnine nego što je to bio slučaj pre starta ekonomske krize do koje je prvo došlo zbog epidemije korona virusa a kasnije i zbog vojne intervencije Moskve u Ukrajini.

Dozvole za građevinske radove se i dalje dobijaju veoma sporo pa je i to jedan od faktora koji demotiviše investitore da ulažu novac naročito u oblasti stanogradnje.

Postoji i akutni nedostatak radne snage u građevinarstvu jer veliki broj naših građevinaca odlazi “trbuhom za kruhom” u inostranstvo gde može više da se zaradi. Shodno tome one koji su ostali u zemlji investitori moraju da plate više a poseban problem je nedostatak kvalifikovane radne snage u građevinskoj industriji i to što je sve manji broj omladine koja želi da se školuje za takva zanimanja.

Inflacija utiče na manji obim radova u građevinarstvu

Koordinator Mreže za poslovnu podršku Dragoljub Rajić kaže za Danas da je visoka inflatorna stopa upravo razlog koji utiče na manji obim radova u građevinskoj ali i u mnogim drugim industrijskim granama.

– Na manji rast BDP ne utiče samo smanjenje aktivnosti u građevinskoj već i u nizu drugih industrija. Kada je pak reč o građevini jedan od najvažnijih razloga za aktuelno stanje je to što je građevinski materijal “papreno” poskupeo što automatski povećava troškove izgradnje pa tako i kada je reč o stanogradnji. Zbog toga što nema dovoljno radne snage povećana je i cena rada u građevinskoj industriji pa i to utiče na manji obim radova jer su troškovi investitora povećani i u tom segmentu. Na kraju treba istaći da manju potražnju za stanovima, što naravno utiče i na obim stanogradnje, uzrokuje loš materijalni položaj građana koji se sada ređe odlučuju na kupovinu stana nego što je to bio slučaj ranije – objašnjava naš sagovornik.

On dodaje da ne očekuje da će se tendencija smanjenja obima građevinskih radova povećati do kraja godine, između ostalog i zbog toga što nije realno očekivati da će se banke u dogledno vreme odlučiti na smanjenje kamata.

Materijalni položaj građana presudan

– Do poboljšanja situacije može da dođe tokom sledeće godine pod uslovom naravno da se povuku smisleni potezi koji bi zaustavili rast inflacije u Srbiji – navodi Rajić.

Ekonomista Milan R. Kovačević takođe smatra da postoji više razloga zbog kojih je zabeležen pad aktivnosti u građevinskoj industriji ali naglašava da je materijalni položaj građana presudan za pad u izgradnju stanova u Srbiji.

– Trebalo bi utvrditi da li je smanjena izgradnja stanova koja se finansira iz budžeta ili je do toga došlo u privatnom građevinskom sektoru. Pretpostavljam da je nastupilo i manje interesovanje stranih državljana za kupovinu stanova u Srbiji jer ovo područje i dalje slovi kao nestabilno pa je to otežavajući faktor za nekog ko želi da ima nekretninu u svom vlasništvu na ovim prostorima. Ipak, glavni razlog treba tražiti u padu kupovne moći stanovništva što automatskio smajuje potražnju za stanovima i time demotiviše i njihovu izgradnju – ističe Kovačević.

Izvor: Danas

Foto: Pixabay

Чланак Skok cena građevinskog materijala i pad kupovne moći građana uticalo da se sve manje gradi се појављује прво на Biznis i Finansije.

Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prodati prošle godine, sa više od trećine tog novca plaćene su nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire, pokazuje statistika Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), napravljena na osnovu kupoprodajnih ugovora.

Tržište nekretnina cveta, na tri ‘vode’

– Kada se pogledaju ti ugovori, a bilo je ukupno 140.561 kupoprodaja, oko 16 odsto je sa delimično regulisanog tržišta. Međutim, kada se gleda udeo novca onda je taj procenat veći, jer je od 7,5 milijardi evra čak 2,5 milijarde evra sa delimično regulisanog tržišta, odnosno 34 odsto – kaže za 24sedam Aleksandra Mihajlović, PR menadžer 4zida.rs.

Promet nekretnina se u Srbiji odvija paralelno u tri sistema, regulisanom, delimično regulisanom i neregulisanom tržištu. Kupovina stanova na svakom od njih nosi određene rizike za kupca, kaže advokat Brane Krunić iz Subotice.
Krunić na portalu 4zida.rs objašnjava na šta bi kupci trebalo da obrate posebnu pažnju.

– Samo na regulisanom tržištu, koje je uređeno po zakonima i uredbama koji propisuju način na koji se nekretnine mogu kupovati i prodavati, kako se vode evidencije o njima i kako se plaćaju porezi i ostale obaveze, kupac i prodavac mogu biti sigurni – napominje Krunić.

On kaže da su u ovom sistemu sve nepokretnosti upisane u Katastar nepokretnosti. Zahtevi za upis u katastar na regulisanom tržištu, rešavaju se u zakonskom roku od pet radnih dana.
– Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju uredno izdatu građevinsku i upotrebnu dozvolu, uredno upisanu kvadraturu, adresu, broj i ne postoje bilo kakve zabeležbe ili druge oznake u smislu nedostatka na predmetnoj nepokretnosti. Kupac u svakom momentu može u Katastru nepokretnosti, ili kod javnog beležnika, da izvadi prepis vlasničkog lista i da se uveri šta je sve upisano od podataka na objektima na parceli/zemljištu, njihove površine, stanje vlasništva, eventualne terete/zabeležbe i drugo – objašnjava Krunić.

Advokat napominje da u slučaju nedostatka na predmetnoj nepokretnosti, ovo svakako predstavlja paljenje prve signalne lampice da se podrobnije mora utvrditi stanje, ali i dalja volja za kupovinom takve nepokretnosti.

Da li je delimično regulisano samo ‘malo rizično’

Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u Katastar nepokretnosti, pa je samo delimično regulisano zakonima i uredbama.

– U praksi im za upis uglavnom nedostaje dokumentacija koja je nastala prilikom utvrđivanja međusobnih prava i obaveza. To se najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, objekat, broj stana i drugo. U takvim slučajevima ne postoje tačni rokovi koji bi mogli da budu utvrđeni radi rešavanja problematike ovakvih predmeta, jer su ovo komplikovanije procedure za utvrđivanje prava vlasništva – ističe advokat.

Ali, u novije vreme mnogo veću grupu nekretnina na delimično regulisanom tržištu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori zgrade imaju samo građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod kojih nije sproveden tehnički prijem.

Advokat napominje da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.

Prvi rizik kupovine ovih nekretnina je teži dolazak do stambenog kredita. Svaka banka, da bi uspostavila založno pravo na nepokretnosti, mora imati potpuno legalnu nekretninu, sa uredno izdatom građevinskom i upotrebnom dozvolom.

– Poslovna banka mora biti sigurna da će investitor završiti izgradnju stana i zbog toga ne ulazi u proces odobrenja stambenih kredita ako stepen izgrađenosti zgrade nije na minimumu od 80 odsto. Kupovina nepokretnosti u ovom sistemu, faktički nema dovoljno jaku garanciju za kupce. Svakako da niko ne može da garantuje da će investitor, koji je najčešće osnovan kao DOO, završiti zgradu ili da njegova firma neće otići u stečaj ili u novčane blokade – napominje Krunić.

Kako da se kupac zaštiti?

Advokat Krunić ističe da kupac mora svesno da prihvati stepen tih rizika, osim ukoliko ne postoji neki drugi vid obezbeđenja od strane investitora, što je vrlo retko u praksi.

Takvo obezbeđenje bi bila hipoteka na drugom izgrađenom stanu u vlasništvu investitora, ili lična menica investitora ili trećeg lica, koji garantuju završetak izgradnje stana/zgrade svom svojom ličnom imovinom, bankarska garancija ili slično.

– Vid zaštite kupca je i kada se predugovor ili kupoprodajni ugovor overe kod javnog beležnika, a kako bi kasnije sa punovažnim pravnim osnovom, pred sudom, mogao da zaštiti svoja prava – objašnjava Krunić.

Savet za kupce imaju i u Republičkom geodetskom zavodu. Oni navode da je vid zaštite kupaca i upis predbeležbe o kupoprodaji u Katastru nepokretnosti, na kojoj bi kupci trebalo da insistiraju.

Oni napominju da to donosi dodatnu sigurnost i garanciju upisa prava vlasništva u katastar nepokretnosti, što ima za krajnji cilj smanjenje broja transakcija na delimično regulisanom tržištu.

Kupovina ‘ispod radara’, rizik 100 odsto

Neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, pa tako ni ne mogu biti upisane u Katastar.

Ovakve nekretnine su prilično „nevidljive“, te nisu pod kontrolom nadležnih državnih službi i institucija. Kupci su faktički najčešće izloženi riziku prevara, jer prilikom kupovine nekretnine nisu informisani, niti mogu biti, o pravom stanju nepokretnosti.

Svaki „papir“ mora kod notara

Advokat Brane Krunić ističe da kupoprodajni predugovori, konačni ugovori, ugovori o kapari i načelno svi ugovori vezani za promet nekretnina, moraju biti overeni od strane javnog beležnika, u formi solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa, da bi kupac nakon prometa nepokretnosti mogao u potpunosti da zaštiti svoja prava.

Prema podacima Ministarstva građevinarstva, u Srbiji ima oko 2,1 miliona takvih, nelegalnih objekata. Nekretnine koje potpadaju pod ovu kategorizaciju, bi trebalo da u nekom momentu budu legalizovane, odnosno ozakonjene ili srušene u celosti. Ukoliko bude prva varijanta, nakon sprovedenog celokupnog postupka od strane nadležne službe za građevinarstvo, rešenje o ozakonjenju po službenoj dužnosti predaje se u Katastar nepokretnosti radi uknjižbe.

Nelegalne nepokretnosti mogu biti predmet prometa, samo se postavlja pitanje do koje mere su nelegalne, odnosno šta im nedostaje da bi mogle da budu legalne.

– Postoje nepokretnosti koje nemaju građevinsku niti upotrebnu dozvolu, nisu ni ucrtane u Katastru, pa samim tim u slučaju prometa, formalno pravno kod opisa nepokretnosti, možete uneti samo parcelu/zemljište da čini predmet prometa, a da se naknadno podnese zahtev za ozakonjenje objekta. Međutim, i to je upitnog karaktera, s obzirom da u praksi često postoji objekat sagrađen na delu parcele/zemljišta na kom je u budućnosti, na primer, predviđeno proširenje saobraćajnice, ili javna površina, te se ni tada ne bi mogla u celosti ozakoniti – objašnjava ovaj advokat.

Kada je promet nelegalnih objekata moguć?

Krunić napominje da ipak ne treba da postoji veliki strah od kupovine nelegalne nepokretnosti, jer je to pravno moguće, ali ističe da bi kupac trebalo da prepusti da njegove pravne interese zastupa stručno lice, advokat.

– Postoje nekretnine koje imaju građevinsku, ali nemaju upotrebnu dozvolu i sproveden tehnički prijem objekta. Ovakve nepokretnosti su najčešće ucrtane u Katastru, mogu biti opisno na takav način i unete u ugovor te kasnije prometovane, ali sa naznakom da ne postoji upotrebna dozvola za predmetnu nepokretnost – navodi advokat.

On napominje da nepokretnosti koje su u postupku legalizacije mogu biti predmet prometa, s tim da je važno sagledati i u kojoj fazi se nalazi postupak legalizacije i da li će on u celosti moći da se okonča.

Ističe da ne čini sigurnost da će se objekat legalizovati samo to što je podnet zahtev za ozakonjenje nadležnoj službi za građevinarstvo. Međutim, veću sigurnost čini ako postoji odobreni projekat za gradnju sa elaboratom geodetskih radova.

– Svaki prodavac može preneti na kupca isključivo prava koja ima u momentu zaključenja ugovora, pa je zato bitno utvrditi u vlasničkom listu nepokretnosti kako je predmetna nepokretnost upisana i u kojoj je fazi legalizacije – kaže Krunić.

Izvor: 24sedam.rs

Foto: Bing

Чланак Koji su rizici kupovine nekretnina i koliko je važan katastar се појављује прво на Biznis i Finansije.

U knjizi „Broj i površina stambenih jedinica“ Republički zavod za statistiku objavio je konačne rezultate Popisa stanovništva, domaćinstava i stanova 2022. prema vrsti stambenih jedinica, do nivoa naselja.

Od ukupno 3,6 miliona stanova, nastanjeno je 2.625.711, pokazuju podaci RZS.

Privremeno je nenastanjeno 510.258 stanova, dok je ukupno 123.584 stana – napušteno.

Vikendica i stanova koji se privremeno koriste u vreme sezonskih radova ima ukupno 288.883, dok 64.916 stanova služi isključivo za obavljanje delatnosti.

Nastanjenih poslovnih prostorija ima 2.797, prostorija nastanjenih iz nužde 4,691, dok je ukupno popisano i 929 kolektivnih stanova.

I kuća je stan

Republički zavod za statistiku definiše stan kao „građevinski povezanu celinu namenjenu za stanovanje, koja se sastoji od jedne ili više soba sa odgovarajućim pomoćnim prostorijama (kuhinja, ostava, predsoblje, kupatilo, nužnik i sl.) ili bez pomoćnih prostorija i ima jedan ili više posebnih ulaza“.

Pod stanom se podrazumeva i kuća, s tim što u kući može da bude jedan ili više stanova.

Namena stana u popisu određena je prema načinu korišćenja stana u vreme sprovođenja Popisa.

Stanovi prema nameni u ovoj knjizi, kako navodi RZS, svrstani su u pet grupa.

Nastanjeni stanovi su stanovi koji su u vreme Popisa korišćeni za stalno stanovanje najmanje jednog uobičajenog stanovnika.

„U uobičajeno stanovništvo određenog mesta uključuju se lica koja u tom mestu žive neprekidno najmanje 12 meseci pre kritičnog momenta Popisa, kao i lica koja u tom mestu žive kraće od 12 meseci, ali s namerom da u njemu ostanu najmanje godinu dana“, pojašnjava RZS.

Privremeno nenastanjeni stanovi su stanovi koji su u vreme Popisa bili prazni zbog toga što su novi i još neuseljeni, ili su ispražnjeni radi preseljenja, adaptacije, popravke, kao i stanovi koje u celini koriste samo lica koja borave u mestu Popisa zbog rada ili školovanja a čija domaćinstva stalno stanuju u drugom mestu.

Napušteni stanovi su stanovi koji duže vreme niko ne obilazi i ne koristi ni za stanovanje, ni za odmor i rekreaciju.

Stanovi koji se koriste povremeno su stanovi koji se koriste za odmor i rekreaciju i stanovi koji se koriste u vreme sezonskih radova u poljoprivredi.

Stanove koji se isključivo koriste za obavljanje delatnosti čine stanovi koji nisu građevinski prepravljeni (adaptirani) u poslovne prostorije i u kojima niko ne stanuje, već se u celini koriste za obavljanje neke delatnosti.

Izvor: N1

Foto: Pixabay

Чланак Prema Popisu stanovništva u Srbiji ima ukupno 3.613.352 stana се појављује прво на Biznis i Finansije.

Tako je prosečna cena stambenog metra u prvoj polovini godine za 11,7 odsto viša nego lane u isto vreme, s tim da je porast cene brži tamo gde je najatraktivnije, pre svega u Beogradu i Novom Sadu.

Gotovo je neverovatno da u opštini Savski venac kvadrat dostiže i 4.700 evra, piše portal 021.rs.

Cene uzletele

Istina, u ovoj bogatoj sredini prosečna plata premašuje 1.050, dok je prosek za celu prestonicu 835 evra. Međutim računica pokazuje da bi uobičajenom žitelju Savskog venca, pod uslovom da polovinu zarade izdvaja za rešenje stambenog pitanja, za stančić od 50 kvadrata trebalo ni manje ni više nego 40 godina. Pun radni vek. Kako je u prestonici praktično nemoguće živeti sa 500 evra mesečno, jasno je da čak ni ovaj, za srpske prilike više nego solidno situirani građanin, teško može računati na sopstvenu gajbu, bar ne oslanjajući se samo na platu.

Po većim gradovima u unutrašnjosti cene su niže, ali i zarade su dosta skromnije. Tako je i u Novom Sadu kvadrat na najboljim lokacijama premašio 3.000, dok zarade još nisu dosegle 700 evra. Kako cene zakupa prate cenu stambenog metra, i podstanarima je sve skuplje. Ako je prošle godine za garsonjeru u središtvu Vojvodine trebalo izdvojiti, zavisno od lokacije, između 170 i 280 evra danas je cena između 50 i 70 evra iznad. Za stranca cena je dodatno viša, često od 150 do 200 evra.Atipično za Srbiju

Od početka marta izbeglice iz zaraćenih Rusije i Ukrajine dodatno su povećali potražnju i cene su uzletele u nebesa, pogotovo u Beogradu i Novom Sadu, gde su pretežno skoncentrisane i gde veći deo njih, kao IT stručnjaci, lako nalaze dobro plaćeno radno mesto ili, što je takođe čest slučaj, sa sobom premeste i poslove iz matične zemlje.

Tako su već duže vreme drastično visoke, neprekidno se uvećavajući, i cene zakupa i cene stambenog kvadratnog metra. Atipična situacija za Srbiju u kojoj je tradicionalno cena zakupa u odnosu na cenu stana bila uočljivo niža nego što je po evropskim gradovima slične veličine i privlačnosti. Zakup često nije dostizao ni trećinu cene, recimo u Kelnu ili Nantu, a nikako nije bio iznad polovine cene za sličan stan u ovim gradovima.

Štaviše, sve dok nije počelo masovnije zapošljavanje ruskih stručnjaka u NIS-u, izdavanje većeg stana je bila retkost. Studenti su pretežno usmereni na garsonjeru, mladi parovi na najviše jednoiposoban stan. No, sada sve što se ponudi odmah plane, pogotovo nedostajući veliki stanovi i luksuznije vile.

Višak stanova

U Srbiji prema netom završenom popisu ima oko 2.497.000 domaćinstava, stanova oko 3.244.000. Gro viška čine vikendice ili napušteni stanovi po selima i manjim mestima odakle se stanovništvo decenijama masovno iseljava. Poslednji popis pokazuje da je u Prokuplju, Trgovištvu, Beloj Palanci, vojvođanskim Novim Kneževcima ili Irigu, broj stanova manji nego pre deceniju. Nema nade da se povrati nekadašnji broj žitelja i ljudi su počeli rušiti napuštene kuće, a okućnice vraćati u poljoprivrednu površinu.

Višak stanova postoji svuda – u Beogradu je broj gajbi 730.000, dok je tek 604.000 domaćinstava. Za najam je bezmalo 126.000 stanova i, tržište pokazuje, sve je razgrabljeno. Jeste da je prestonica jedinstvena po otprilike 37.000 stranih državljana koji u njoj duže vreme borave i stan im je neophodan. Tu vrstu potražnje druge srpske varoši praktično ni nemaju, ni Novi Sad, bar ne u nekoj većoj meri.

Druga zahvalna klijentela su studenti i veličina i kvalitet Beogradskog univerziteta je od velikog značaja. Jeste da stanodavci dobro prolaze i u drugim univerzitetskim centrima Srbije, ali cena garsonjere u Beogradu je ravna ceni dva jednosobna stana u Kragujevcu od kojih je svaki za bar 12 metara veće površine. U Subotici su locirana tri fakulteta Univerziteta u Novom Sadu, tu je i nekoliko odeljenja drugih novosadskih fakulteta, te osam privatnih, pa, ipak, cena kvadratnog metra je upola niža nego u najvećem vojvođanskom gradu. Razlika kod zakupa je možda i veća.

Kvalitet života

Nije jednostavno reći šta je razlog pravoj navali na nekoliko najvećih mesta dok se bukvalno sva ostala mesta, i varoši od četrdesetak hiljada stanovnika, poput Sombora i Kikinde, sve brže prazne. Nezaposlenost desetak sezona nije posebno velik problem, sa padom broja stanovnika umajuje se i broj nezaposlenih. Čini se da je osnovni motiv u uočljivo kvalitetnijem životu po najvećim gradovima. Zdravstena zaštita je mnogo dostupnija i kvalitetnija, mogućnost dodatne zarade višestruko veća, dok je kulturno-zabavna ponuda neuporedivo bogatija i privlačnija.

Za razliku od negdašnjih vremena, život je jeftiniji u gradu, gde su akcijske prodaje svakodnevica, rasprodaje u velikim šopovima češće. Po manjim mestima nije lako naći frizere, obućare ili krojače. Još je teže i skuplje popraviti tehničke aparate, mobilne i kompjutere. Može se zamisliti koliko majstori i kada zađu u sela nabijaju cene. Na sve valja dodati i lošu saobraćajnu povezanost u čijoj osnovi je sistemsko zapostavljanje železnice i gotovo potpuna oslonjenost na preskupi drumski prevoz.

Reč je o svojevrsnim apsurdima i posledica su odsustva, odnosno pogrešno koncipirane razvojne politike. Ona iz socijalističkih vremena postupno je zanemarivana, tokom sankcija sasvim napuštena, nova nije ni osmišljena. Kapital hrli tamo gde se najbrže oplođuje, na što veća tržišta. To su gradovi, a sve veća koncentracija žitelja u nekoliko najvećih je izraz težnje kapitala da se što brže oplodi.

Kada nema štednje

Posledice ovakvog trenda su brojne i, posebno na duži rok, grube. To su, pošto građevine i putevi ne izvoze, sve veći spoljnotrgovinski deficit, demografski kolaps, iseljavanje mlađeg stanovništva iz zemlje, masovno napuštanje manjih mesta i nestajanje sela. Tu je i nedostatak stanova u nekoliko najvećih gradova uprkos sve manjem broju stanovnikla i sve intezivnijoj gradnji.

Nekada je bilo uobičajeno da se za godinu dana završi između 13.000 i 16.000 stanova. Pre dve godine niklo je 24.000, lane čak 28.000, velika većina od njih u Beogradu i Novom Sadu, ali jagma za gajbama nije umanjena.

Čini se da država u celoj situaciji ima i direktniju ulogu. Građevinarstvo je delatnost koju intenzivno podupire i čiji doprinos rastu BDP predsednik stalno ističe. Posao izgradnje preuzele su firme bliske funkcionerima i članovima stranke, a stanove svuda u svetu, tako i u Srbiji, kupuje pre svega elita, najbogatiji sloj.

Zabeležena je i za Srbiju nova pojava kupovina većeg broja stanova, pa postoji ne mali broj vlasnika po desetak i više stanova. U vreme kada je novac, i onaj evropski, počeo da gubi vrednost i banke prestale da plaćaju kamate na štednju, kupovina stana je postala tehnika kojom se pokušava sačuvati vrednost ušteđevine. Ujedno i zarađivati iznajmljivanjem.

Poreska politika

Državna politika podržava ovakvu koncepciju stanogradnje, gotovo u celosti prepuštene privatnom kapitalu. Porez na imovinu jednak je bilo da je reč o prvom, drugom ili desetom stanu, baš kao što je i kod kupovine isti bez obzira na to da li je reč o prvom ili petom stanu. Porez na izdavanje funkcioniše tek simbolično.

Kada je u sličnoj situaciji pre nekoliko sezona grčka vlada skalirala poresku politiku i porez pri kupovini drugog stana uvećan na 40, trećeg na 60, petog na 100 odsto, cene stambenog metra su u roku od mesec dana pale za 30 odsto. Još je veći pad zabeležen kod zakupa.

Upravo primer bliske države ukazuje nam da su visoke cene stana i zakupa volja i cilj vladajuće političke garniture. Razlog je, naravno, opipljiv i leži u velikom prisustvu aktuelnih čelnika u građevinskoj delatnosti i (lični) interes koji se u ovoj sprezi ostvaruje.

Izvor:  piše, Živan Lazić, 021.rs

Foto: Pixabay

Чланак Kapital hrli tamo gde se najbrže oplođuje, a u Srbiji je to izgradnja stanova се појављује прво на Biznis i Finansije.

Građevinsko tržište u Srbiji, mereći izvedenim radovima u danas važećim cenama, poraslo je 2,7 odsto trećem kvartalu ovde godine, saopštio je ovih dana Republički zavod za statistiku. Gledano tako rast, ma kako bio mali bio, daje dobru sliku o napredovanju srpske ekonomije u svetlu aktuelne ekonomske i energetske krize.

Građevinski sektor davao je veliki doprinos rastu srpskog BDP-a u proteklim godinama, i zbog toga je privredni pad odnosno usporavanje bilo manje nego u regionu i nekim bogatijim zemljama Evrope, a oporavak nakon kovida brži.

Međutim, rast vrednosti tržišta rezultat je više „berzanske“ i finansijske nego stvarne, fizičke prirode. Kako što celokupna vrednost neke berze, odnosno finansijskog tržišta, ili neke kompanije raste tako što zbog trenutnog optimizma investitora rastu cene akcija (tržišna kapitalizacija, marketkap), tako i u Srbiji tržište nekretnina raste velikim delom zbog toga što rastu cene a ne u značajnoj meri njihova količina.

To pokazuje i zvanična statitika, podatkom da u stalnim cenama, tj, kada se uporede vrednosti izvedenih građevinskih radova trećeg kvartala ove godine i trećeg kvartala prošle godine, a u cenama iz 2021. (stalne cene) vrednost je opala za ne malih 13,5 odsto.

Kada se izdvoji sektor zgrada, odnosno kuća i stanova koji je preovlađujući, situacija je još gora jer je pad 17,7 odsto.

Pad građevinske aktivnosti izbegava samo Region Šumadije i Zapadne Srbije (rast u stalni cenama 6,4 odsto) dok je u Vojvodini pad 8,7 odsto, Beogradskom regionu 25 odsto a u Regionu Južne i Istočne Srbije čak 34,1 odsto.

Manje i građevinskih dozvola

Da ovo nije samo neki incidentni period, nagoveštavali su i raniji statistički podaci. Oni poslednji o izdatim građevinskim dozvolama, iz avgusta 2022. kazali su da je na zahtev investitora izdato gotovo 10 odsto manje dozvola za gradnju (2.562).

Međutim, pad obima građevinske aktivnosti nadomestio je i daje oštar rast cena stanova.

Godišnja stopa rasta cena stanova u Srbiji je u trećem tromesečju bila 13 odsto, mnogo više nego tokom istog perioda 2019. i 2020. godine (oko 8 odsto), poslednji su podaci Republičkog geodetskog zavoda.

Cene stanova su porasle i u odnosu na drugi kvartal ove godine, za ne zanemarljivih 3,2 odsto.

Ali oštar rast cene doneo je i pada u broju prodatih stanova. Republički zavod za statistiku beleži da je u trećem tromesečju 2022. stanova prodato za 5,6 odsto manje u odnosu na isti period
2021.

To se desilo prvi put za poslednjih devet tromesečja a u RGZ to tumače kao posledicu i međugodišnjim padom broja kupoprodaja stanova finansiranih bankarskim kreditima. Taj pad traje već treće tromesečje zaredom.

Da li to znači da će i cene stanova konačno morati da popuste? Odgovor koji su dali agenti za nekretnine koje je anketirao 24sedam se razlikuje. Ono u čemu se slažu je da cene jesu prevelike ali ne i u tome da li će i kada pasti. Većina očekuje smirivanje rasta ali ne i padanje cena, bar ne u dogledno vreme, dok tek poneki misli da je došlo vreme da se „balon cena“ izduva.

Izduvavanje možda značajnije samo kod starogradnje

Na tom talasu male ponude a velike tražnje rasle su i cene starogradnje, i to čak po stopama većim nego kod novogradnje. Tu ima mesta za izduvavanje cena, jer ipak se po kvalitetu gradnje i pratećoj infrastrukturi, od garaža do vrtića i prodavnica, zgrade i naselja nikli pre trideset ili pedeset godina ne mogu porediti sa novima.

Sa primetnim padom obima prodaje stanova i cene koje na stanove u novogradnji stavljaju investitori će morati da se primire, ukoliko9 brzo želi da se izvuče novac. Krediti će biti sve skuplji a time i broj građana koji se na njih odlučuju manji. Ni bazen kupaca sa kešom, koji je u Srbiji nesrazmerno velik s obzirom na ekonomski nivo zemlje, nije bez dna.

Međutim, ima i argumenata koji ne idu u prilog zete za cene moraju pasti. Ako značajno padne „dotok“ novih stanova na tržište, a stanova generalno manjka, ni cena u maloj ponudi ne može da popusti.

Dušan Mirkulovski, vlasnik beogradske agencije „ZidArt“, za 24sedam je rekao da dogod se parametri na tržištu dramatičnije ne promeni, neće ni cene.

– I pored skoka cena, prodaja u Beogradu ide toliko dobro da je ove godine stan prodao i onaj ko se tome ranije nije mogao nadati. Stanova nedostaje na tržištu a sada imamo i ovu situaciju sa platežnim Rusima, i dok se sve to ne promeni ili ljudi iz nekog trećeg razloga ne prestaju da kupuju stanove, nema razloga ni da padaju cene u Beogradu – uveren je Mirkulovski.

Izvor: 24sedam.rs

Foto: Pixabay

Чланак Da li će kriza u građevinarstvu dići ili spustiti cene stanova се појављује прво на Biznis i Finansije.