Procena vrednosti nekretnina je jedna od ekonomski najosetljivijih u oblasti veštačenja, jer značajno utiče na poslovni ambijent i stoga od vrhunskog procenitelja zahteva da se bavi i politikom, odnosno da uoči rizike od moguće sprege pojedinih bznismena s vlašću. Profesija procenitelja je kod nas nova, ali je već uveliko podelila stručnu javnost oko toga da li su za taj posao bolji od nedavno licencirani procenitelji ili sudski veštaci koji se decenijama bave ovim poslom?
Solidan procenitelj nepokretnosti će cenu parcele poljoprivrednog zemljišta odrediti u skladu sa standardnom metodologijom i trenutnom ponudom i potražnjom na tržištu, dobar procenitilj će se raspitati da li lokalna vlast planira da promeni namenu tog zemljišta u građevinsko, a vrhunski profesionalac će utvrditi da li su neki biznismeni bacilli oko na tu lokalciju kako bi na njoj gradili tržni centar. Cena parcele u trećem slučaju je nekoliko puta veća nego u prvom, a otplilike toliko će više zaraditi procenitelj koji svom poslodavcu, prodavcu, izdejstvuje tako visoku cenu, na osnovu očekivane vrednosti parcele.
Ovako je nedavno Krištof Čezik, predsednik Upravnog odbora udruženja evropske grupe procenitelja (TEGoVA), objasnio kako nije svejedno ko radi procenu vrednosti nepokretnosti. On je u Beogradu na Međunarodnoj konferenciji o proceni nepokretnosti ukazao da ni procenitelji ne mogu da imaju luksuz da ih ne interesuje politika i da se samo bave svojom strukom, jer je i politika deo tržišta. To objašnjava kako su se neki srpski biznismeni brzo obogatili kupujući objekte i zemljište po ceni koja im se kasnije višestruko isplatila, a zahvaljujući tome što su bili bliski vlasti i imali informacije dostupne samo malom broju ljudi.
Procena vrednosti nekretnina u Srbiji nije nov posao, ali profesija licenciranih procenitelja jeste nova, postoji tek od juna prošle godine. Tim poslom su se do tada bavili uglavnom sudski veštaci koji su, kao i ostali zainteresovani za taj posao, morali da polažu stručni ispit kakao bi stekli licencu koju izdaje Ministarstvo finansija, na šta ih je obavezao Zakon o proceni vrednosti nepokretnosti.
Takvi propisi nisu odgovarali sudskim veštacima, pa su odmah tražili njihove izmene, ali bez rezultata. Njihova zamerka je bila da nije precizirano koji su sertifikati potrebni za zvanje procenitelja, jer je u Zakonu o licencama navedeno da nije potrebno da procenitelj ima međunarodni REV sertifikat, dok Zakon o proceniteljima priznaje taj dokument. Pobunili su se i zbog toga što su, da bi stekli licencu, morali da prolaze tromesečne obuke za posao koji su i ranije radili i to po nekoliko decenija, i zato su morali da plate oko 1.500 evra, da bi im posle konkurenti bili ljudi sa skromnim iskustvom u toj oblasti, zahvaljujući uspešno položenom ispitu.
Nove obaveze za procenitelje
Trenutno ima 155 licenciranih procenitelja, što je, kako se procenjuje, i više nego dovoljno za tržište kakvo je Srbija. Najviše ih je u Beogradu, oko 100, u Novom Sadu ima ih dvadesetak, a većina ostalih je u drugim mestima u Vojvodini, dok je mali broj južno od Beograda. Do sada su tri procenitelja izgubila licencu, ali je ostalo tajna šta su „zgrešili“ i koliku su štetu naneli onome ko je naručio procenu.
„Pre donošenja Zakona o procenama vrednosti nepokretnosti postojao je značajan broj, oko 55 procenitelja, koji su uveliko radili procene u skladu sa međunarodno prepoznatim standardima. Oni su prvi dobili licence, bez polaganja bilo kakvog ispita koji organizuje Ministarstvo finansija. Zakon je omogućio i da lica koja su imala naučno zvanje doktora nauka i bila upisana u registar sudskih veštaka sa užom specijalnoću ‘procena nepokretnosti’ takođe steknu licencu bez polaganja ispita”, objašnjava predsednica Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije Danijela Ilić.
Ona ističe da su primenom novog zakona najveću promenu osetili sudski veštaci, koji su radili procene nekretnina koje nisu bile u skladu sa međunarodno prepoznatim standardima i bez bilo kakve edukacije u toj oblasti, iako su im tadašnji propisi to omogućavali.
„Sudski veštaci su imenovani od strane Ministarstva pravde i jednom kada su imenovani, nakon toga nisu imali nikakvu obavezu održavanja tog imenovanja u smislu kontinuirane profesionalne edukacije ili profesionalnog osiguranja. Zakon je i u tom smislu doneo promene jer licencirani procenitelji, osim što su obavezni da budu članovi akreditovanog udruženja, obavezni su da imaju osiguranje od profesionalne odgovornosti i da pohađaju minimum 20 sati kontinurane edukacije godišnje. Moraju da poštuju Nacionalne standarde procene nekretnina i Etički kodeks procenitelja. Nakon sticanja licence, akreditovana udruženja vrše inicijalnu proveru njihove prakse, a zatim minimum još jednom u svake tri godine. Sve to sada su nove obaveze za sudske veštake-licencirane procenitelje, koje su zahtevne i nisu jeftine”, ističe Ilić.
Dejan Hadžić, rukovodilac grupe za osiguranje i nepokretnosti u Ministarstvu finansija kaže da je bilo više od 500 ljudi koji su se prijavili za obuku za sticanje licence procenitelja, što znači da je tek svaki treći od njih dobio taj dokument jer su neki odustali, a neki nisi položili ispit.
„Zakon o proceni vrednost nekretnina ima veliki uticaj na poslovno okruženje u Srbiji i stoga je važno da pratimo efekte njegove primene. Planirano je da taj zakon, u skladu sa Zakonom o planskom sistemu, bude jedan od prvih zakona čije će sprovođenje i efekti biti analizirani”, najavio je Hadžić na konferenciji o proceni nepokretnosti.
Najviše procena za banke
Na tom skupu su gosti iz inostrantsva isticali da nije neophodno da se oblast procene nepokretnosti uredi zakonom, jer takav zakon nema, na primer, ni Irska, ni Australija, kao ni Crna Gora i Bosna i Hercegovina, ali je važno da se sistemom samoregulacije postave visoki standardi koje struka mora da poštuje, i da se utvrdi odgovornost za loše procene i ljude koji ruše ugled profesije.
Patrik Devit, član Upravnog odbora TeGova, je kazao da je za banke, za koje se radi oko 50 odsto ukupnih procena vrednosti nepokretnosti, posebno važno da te procene budu urađene „bez greške“, jer ako nije tako problem nastaje kad dođe do naplate hipoteke. „U Irskoj se tri do pet godina čeka na naplatu hipoteke, a dešava se da osam do devet godina neki klijenti banaka imaju rok da budu u imovini kupljenoj na kredit, dok im ona ne bude oduzeta zbog neizmirenja obaveza. U tom roku nepokretnost propada, kuće i stanovi budu opustošeni, ostanu ne samo bez kamina nego i bez vrata i prozora”, kazao je Devit.
Banke u Srbiji, kao najvažniji poslodavci procenitelja, imaju svoje zaposlene koji rade kontrole procena licenciranih procenitelja. U većini slučajeva nemaju većih zamerki, ali ukazuju da nema dovoljno specijalizovanih procenitelja. „Naša banka ima dosta klijenta koji se bave poljoprivredom, a u Srbiji postoji samo jedan procenitelj za poljoprivredno zemljište i njega uvek angažujemo kad nam treba takva procena. Ne mogu svi procenitelji da se bave ni zasadima, vinogradima na primer, za to je potrebno posebno znanje”, kaže Marija Pavlović, specijalista za procenu nepokretnosti u NLB banci.
Zakon o proceniteljima obuhvata tri svrhe procene za koje moraju da se koriste licencirani procenitelji: za svrhu obezbeđenja kredita kod finansijskih institucija, za stečajeve i za vansudska namirenja, tako da su licencirani procenitelji najčešće angažovani od strane banaka, izvršitelja i stečajnih upravnika, objašnjava Danijela Ilić.
Što se tiče ostalih svrha procena nekretnina – za finansijsko izveštavanje, za kupoprodaje, za oporezivanje, još se teoretski mogu angažovati sudski veštaci, ali i u tim slučajevima, kako tvrdi Ilić, takođe se radije anagažuju licencirani procenitelji. Njeno je iskustvo da u sudskim veštačenjima sudije angažuju sudske veštake, ali ako je u pitanju spor kojim su obuhvaćene vrednosti nekretnina i tu sudije polako radije traže usluge licenciranih procenitelji koji su, ujedno, i sudski veštaci.
Da li je potrebno pooštriti uslove?
Međutim, Miladin Knežević, predsednik Udruženja sudskih veštaka Beograda, kaže da je nelogično da neko, na primer za procenu jednog mosta, angažuje procenitelja koji ima licencu od pre manje od godinu dana, i pri tom diplomu Ekonomskog fakulteta, a ne sudskog veštaka koji je završio Građevinski ili Arhitektonski fakultet i tim poslom se bavi 20 ili 30 godina.
On tvrdi da zna za slučajeve da pojedini procentilji pošalju pomoćnike koji se ne bave tom strukom da im uslikaju određenu nepokretnost i onda oni iz sobe rade procenu. „Praksa sudskih veštaka je da kad nisu dovoljno stručni za jednu oblast, onda angažuju ljude koji imaju više znanja od njih da urade taj posao”, kaže Knežević i dodaje kako postoji opasnost ne samo od nestručnosti već i od korupcije u toj profesiji, jer je neko spreman da za određeni novac odredi manju ili veću cenu ako to traži njegov poslodavac. Zakon je propisao da se za teže nepravilnosti može preduzeti mera javne opomene i novčane kazne od 150.000 do 500.000 dinara i oduzimanje licence.
Knežević predlaže da se u zakonu pooštre uslovi ko može da se prijavljuje za sticanje licence za procenitelja. Trebalo bi, smatra, propisati da je uslov najmanje 20 godina iskustva u toj oblasti, a ne nekoliko godina, kako je to sada. Takođe, neophodno je utvrditi starosnu granicu, na primer od 67 godina, za ljude koji rade procene.
Roboti (ne)će zameniti procenitelje
Ričard Grover, predavač na Oksford Univezitetu smatra da će roboti moći da rade i procene nepokretnosti, ali da nikad neće moći da dostignu ljudske veštine. „Korišćenjem veštačke inteligencije moći će da se rade masovne, automatizovane procene nekih tipskih objekata, pogotovo za potrebe katastra i javnog sektora, ali mašina ima ograničene domete. Kako će računar da proveri u kakvom su stanju zidovi neke kuće, kakva je njena konstrukcija? To može samo čovek kad lično pogleda imovinu koju procenjuje i banka će pre da veruje njemu, nego mašini”, kazao je Grover u Beogradu na konferenciji o proceni nepokretnosti.
Marica Vuković
Članak je prvobitno objavljen u majskom broju #161 časopisa „Biznis & Finansije“