Nakon odluke časopisa «Financial Times» da Beograd proglasi najboljim mestom za investicije u jugoistočnoj Evropi i ocene podjednako čuvenog magazina «National Geographic» da je Beograd treći grad u svetu koji ima najbolje uslove za urbani razvoj, svojevrsni ’’blagoslov’’ – da urbanističke perspektive i potencijal domaćeg tržišta nekretnina mogu biti značajan pokretač stranih direktnih investicija – stigao je i od Svetske banke. Ali, mnoštvo je ali između potencijala i realizacije, počev od birokratskog galimatijasa i arbitrarne interpretacije propisa, do nerazvijene infrastrukture.
class=“MsoNormal“ style=“text-align: justify;“>
U okviru projekta promocije ulaganja u Srbiju, koji Svetska banka realizuje u saradnji sa Agencijom za strana ulaganja i promociju izvoza republike Srbije (SIEPA), krajem septembra u Beogradu je boravilo 14 evropskih novinara, kojima su predstavljeni potencijali domaćeg tržišta nekretnina. Na pitanje zašto su realizatori projekta procenili da su baš nekretnine najatraktivnija tema za početak intenzivnije saradnje sa svetskim medijima, direktor SIEP-e, Jasna Matić kaže:
„Osnovni razlozi za ovakvu odluku su, pre svega, izuzetan potencijal domaćeg tržišta usled dinamičnog rasta stranih direktnih investicija, kao i činjenica da trenutna ponuda poslovnih i stambenih objekata kod nas ne zadovoljava tražnju za prostorom visokog kvaliteta. Na ovaj način želeli smo i da predstavimo najnovije projekte u oblasti nekretnina, kao što su Airport City Belgrade, Atrium, PC Ušće i Panorama i na primeru najuspešnijih stranih i domaćih kompanija pokažemo potencijalnim investitorima da je Srbija veoma atraktivno tržište za njihove buduće poslovne planove. Takođe, u cilju povećanja publiciteta našeg nastupa na sajmovima nekretnina Real Expo 2006 u Minhenu i MIPIM 2007 u Kanu, Svetska banka je, preko SIPP-a, pružila podršku poseti stranih novinara Beogradu“.
Ocene stranih kompanija
Govoreći o ključnim karakteristikama domaćeg tržišta nekretnina, naša sagovornica napominje da se podaci kojima SIEPA trenutno raspolaže odnose samo na Beograd, ’’koji se brže razvija u ekonomskom smislu u odnosu na druge delove Srbije’’. Kad je reč o rezidencijalnim nekretninama u Beogradu, preliminarni statistički podaci pokazuju da je, nakon nekoliko godina stalnog rasta, broj izgrađenih stambenih jedinica u 2005. godini nešto manji, ali su u nekim delovima grada, posebno na Novom Beogradu, građevinski radovi bili vrlo intenzivni. Cene stanova na najboljim lokacijama kreću se od 1.200 do 2.000 EUR/m2, dok je cena za prestižne lokacije preko 2.000 EUR/m2.
Što se tiče poslovnog prostora, od početka 2005. godine ponuda u klasama A i B zabeležila je porast od 18,5odsto, tako da trenutno iznosi 226.000 m2. Za poslovne prostore u ovim klasama nepopunjenost, u proseku, iznosi oko 15odsto (klasa A – 17 odsto, a klasa B – 12odsto). Zbog kontinuiranog porasta ponude, cene zakupa poslovnog prostora smanjene su u poslednjih godinu dana i za klasu A kreću se od 18 do24 EUR/m2, dok za klasu B iznose od 13-18 EUR/m2 u zavisnosti od lokacije. U odnosu na druge zemlje, cene za klasu A nalaze se na približno istom nivou kao u Bukureštu, Pragu i Varšavi, jedino su u Sofiji i Budimpešti nešto niže, dok su u Atini i Moskvi, primera radi, znatno više, poredi Matić.
Dosadašnji kontakti sa stranim kompanijama pokazuju da kao komparativne prednosti Srbije ocenjuju intenzivan ekonomski rast, nezasićenost tržišta, povećani priliv stranih investicija, naročito u oblasti usluga, zatim geografski položaj zemlje, jeftinu i stručnu radnu snagu, kao i kvalitet domaćih građevinskih preduzeća. Sa druge strane, dobro je poznato da su najveći problemi oličeni u nepostojanju privatne svojine nad građevinskim zemljištem i generalno nedovoljna ponuda zemljišta, visoke naknade za zakup i uređenje parcela, zatim komplikovane i dugotrajne administrativne procedure i nerazvijenost komunalne infrastrukture, konstatuje Matić i dodaje: ’’Međutim, moram da napomenem da se situacija popravlja i da su na nivou opština, gde se i realizuje najveći deo jednog investicionog projekta, vlasti sve spremnije da u kratkom roku i uz minimalne troškove obezbede potrebne uslove za izgradnju’’.
Najbolja reklama
Komentarišući uticaj aktuelne regulative na tržište nekretnina i opasnost da se u trci za investicijama značajnije naruši javni interes, naša sagovornica ističe da bi propisi koji regulišu pitanja zemljišta i izgradnje morali da budu povoljniji za investitore. Osim problema vlasništva nad zemljištem, u praksi se pojavljuju i teškoće proistekle iz Zakona o planiranju i izgradnji koji dodeljuje lokalnoj samoupravi određene nadležnosti u oblasti prostornog planiranja, definisanja procedure izdavanja građevinskih dozvola, kao i korišćenja i raspolaganja građevinskim zemljištem. Kako bi mogle da primene Zakon, opštine su donele sopstvena akta koja, ponekad, čine proces komplikovanim; lokalna regulativa je nejasna, sa neprecizno definisanim procedurama i kriterijumima za određivanje cena za dozvole potrebne za izgradnju, davanje u zakup i prevođenje zemljišta. ’’Kad imamo u vidu ovako nepreciznu regulativu, onda je logično da postoji prostor za arbitrarne interpretacije propisa koji i omogućavaju divlju gradnju i slične probleme’’, kaže Matić, napominjući da u predlogu novog ustava ne postoji odredba o državnoj svojini nad građevinskim zemljištem, tako da bi sledeće godine trebalo da budu doneti novi propisi u cilju pojednostavljivanja procedure izgradnje.
Naša sagovornica smatra da građevinska preduzeća imaju najveću korist od ulaganja u tržište nekretnina, kao direktni izvođači i podizvođači. U Srbiji se uglavnom, za izvođenje građevinskih radova angažuju domaća preduzeća, što predstavlja dokaz visokog kvaliteta izvršenja poslova, ocenjuje Matić i zaključuje: ’’Naravno, i u ovoj grani poslednjih godina desile su se slične promene kao i u celoj privredi u pogledu odnosa između novih privatnih i velikih društvenih preduzeća. Bez obzira na krizu nekih velikih sistema, naša preduzeća su ponovo prisutna na značajnim tržištima, poput Rusije ili Bliskog Istoka. Jedan od najboljih primera je posao u Maroku vredan 110 miliona dolara koji je, u konkurenciji velikih kompanija iz četiri zemlje, dobilo naše preduzeće. Od kvaliteta samih preduzeća, kao i poslovnog okruženja u celini sigurno nema bolje reklame za Srbiju u svetu’’.
Zorica Žarković
broj 25, novembar 2006