Iako se promet nekretnina svrstava među tri privredna segmenta koji beleže najveći rast u prošloj godini – oni koji se njime bave ističu da je stanje u ovoj branši izuzetno loše, te da nedostatak zakona koji bi regulisao ovu oblast forsira „lovce u mutnom“, na štetu agencija koji rade legalno i profesionalno.
Ponuda stanova je, tvrde upućeni – loša, pravih kupaca na tržištu sve manje, a oni kojima je stan zaista potreban ne mogu sebi da ga priušte jer su cene visoke, krediti nepovoljni, birokratija komplikovana, porez destimulišući… Oni koji žive od prometa nekretninama žale se i na nelolajnu konkurenciju agenata koji rade “na crno”, nedostatak zakona usklađenih sa evropskim koji bi pružili pravnu sigurnost svim učesnicima u prometu, otvoreno pitanje “starog” vlasništva nad zemljom i nekretninama, postojanje državnog monopola nad gradskim zemljištem… Nedostatak centralne elektronske baze podataka svih sklopljenih kupoprodajnih ugovora ili – što bi možda bilo efikasnije – institucije tapije (koja postoji u anglosaksonskim zemljama i garantuje da je onaj od kojeg kupujete nekretninu ujedno njen pravi i poslednji vlasnik), otvara mogućnost za razne prevare i mahinacije, pa klijenti sa razlogom postaju nepoverljivi, izbegavaju posrednike u trgovini, a ima i onih koji pokušavaju da prevare agenciju i izbegnu plaćanje provizije.
Nebojša Rapajić, predsednik poslovnog Udruženja „Krov“ koje okuplja pedesetak agencija za promet nekretninama ističe da je najveći problem nedostatak adekvatne regulative, što uzrokuje širenje sivog tržišta. ’’Krov’’ je osnovan upravo zato da bi agencije međusobno uspostavile pravila igre i lojalne konkurencije i tako zaštitile sebe, ali i klijente. ’’Ta pravila obavezujuća su za članice ove asocijacije ali ne i za ostale agencije’’, objašnjava Rapajić, ’’a pogotovo ne za ’’slobodne strelce’’ koji se ovim poslom bave poluilegalno. To su mahom pojedinci koji žele da krenu samostalno u posao, ali niti registruju firmu, niti plaćaju porez, nemaju bilo kakve troškove poslovanja, osim što plate mali oglas u novinama. Oni često spuštaju proviziju, njima se i to isplati, samo da bi dobili posao, ali ne nude nikakvu pravnu sigurnost klijentima’’.
Na granici opstanka
Zakonom definisana provizija u svim posredničkim poslovima kod nas, pa i u kupoprodaji nekretnina je tri odsto. Suprotno uobičajenoj praksi ovu proviziju, kao i sve druge takse, na beogradskom tržištu plaća kupac. Na zapadu, ali i u ostalim gradovima u Srbiji ove troškove snosi prodavac, s tim što u većini evropskih zemalja onaj ko prodaje nekretninu sklapa ekskluzivni ugovor sa agencijom za posredovanje koja ga zastupa i nema prava da za isti posao angažuje još neko pravno lice. Kod nas, međutim, prodavac može da ponudi svoju nekretninu većem broju posrednika, pa ko pre uspe da ga proda – njemu i provizija.
Nepisano je pravilo da cene objavljene u oglasima ne odražavaju stvarno stanje, jer su uvećane za 10 do 15 odsto u odnosu na iznose po kojima se stanovi prodaju. No čak i tako, i bez obzira na činjenicu da je poslednjih meseci zabeležen blagi pad cena od pet do sedam odsto, preovlađuju ocene da je stambeni kvadrat u Beogradu preskup i da ne bi smeo da košta više od 800 evra, dok je u ostalim gradovima nesrazmerno, čak nekoliko puta jeftiniji. Pojedini predstavnici agencija, međutim, smatraju da su cene realne, budući da se formiraju slobodno, na osnovu ponude i potražnje.
Prema rečima Kaće Lazarević, jedne od vlasnica agencije „Alka“ , dok cena kvadrata u centru grada ne padne na hiljadu evra, a na periferiji na 500 – nema govora o povećanju prometa nekretnina. Kada Američki kongres raspravlja o budžetu, prva stavka kojom se bave je upravo promet nekretnina, kaže ona, i dodaje da je to važan segment za sve razvijene evropske zemlje, jer država ima veliku korist od ovog tržišta. Kod nas nadležni nemaju adekvatnu strategiju za pospešivanje prometa nepokretnosti i on je ‘’opao do granice gde čak i najveći jedva opstaju’’. Naša sagovornica napominje da je opala i prodaja starih radi kupovine novih stanova, jer na toj transakciji učesnici u prometu moraju da plate tri odsto agenciji i pet odsto poreza, pa im se to ne isplati.
Kad će zakon?
Zvuči neverovatno, ali da bi neko u Srbiji registrovao agenciju za nekretnine, ne mora da ima ni diplomu osnovne škole. Udruženje ’’Krov’’ je još 2001. podnelo tadašnjem ministru finansija Božidaru Đeliću predlog zakona ’’koji je u velikoj meri urađen po ugledu na slične akte u zemljama Evropske unije’’, tvrdi Rapajić. Ministar je načelno podržao zakon, ali je došlo do promene vlade i nacrt je ostavljen po strani. U međuvremenu, na tržištu nekretnina je ’’nastao pravi haos’’, a podaci o obimu posla u prometu nekretnina koje poseduje poreska uprava prihoda ne odražavaju stvarno stanje, jer ne obuhvataju ’’trange-frange’’ trgovinu, koja ide na ruke, bez papira, poreza, dokaza o uplati, upozorava naš sagovornik.
Kako je nedavno za ’’Politiku’’ izjavio advokat Borivoje Marković, sve je uređeno tako da ako neko hoće da vas prevari, lako može to i da učini. S obzirom da ne postoji jedinstvena baza podataka o kupoprodajnjim ugovorima, vrlo teško je proveriti da li je određena nekretnina već prodata i ko je njen trenutni vlasnik. Zbog toga se i dešava da jedan stan bude prodat nekoliko puta, pogotovo u novogradnji, pa po zakonu jačeg, stan na kraju dobije onaj ko se prvi u njega useli. Advokat Marković je istakao da su dvostrukoj prodaji pribegavali čak i nekadašnji građevinski giganti poput ’’Rada’’.
Poseban problem u kupoprodaji stanova i poslovnog prostora predstavlja veliki broj neuknjiženih, a pogotovo nelegalizovanih objekata. Procenjuje sa da oko 60 odsto zgrada u Beogradu nije upisano u ’’zemljišne knjige’’, odnosno Republički geodetski zavod. Broj ’’divljih’’ građevina u Srbiji kreće se oko 400.000, mada prema različitim kriterijumima, tvrde upućeni, on dostiže čak milion objekata. Kampanja koja je, nakon što je 2003. donet Zakon o planiranju i izgradnji, imala za cilj da pospeši legalizaciju, nije se pokazala uspešnom, jer je legalizovano svega 20.000 objekata.
A kada se pogleda evidencija Republičkog zavoda za statistiku, proizilazi da ni gradnja ne cveta onako kako se na prvi pogled čini. Prema toj evidenciji, naime, u prvih šest meseci u celoj Srbiji završeno je tek nešto više od 1.000 novih stanova, ukupne površine od 55.569 m2. Od tog broja u prestonici su završena 354 stana, ostali u unutrašnjosti. Ako se ima u vidu da je broj izgrađenih stanova u prethodnim godinama bio i preko 15 hiljada – nešto se očigledno poremetilo. Ili u obimu i tempu gradnje, ili u načinu evidentiranja, odnosno legalne promocije i prodaje novih stanova.
Neophodne licence
Sve ovo, kao i niz drugih problema koje ne možemo sve ni navesti u jednom tekstu, dovoljno je da obeshrabri zainteresovane, posebno strance koji, i da žele da ulože novac u stambene i druge objekte na teritoriji naše zemlje – odustanu kad shvate koliko je to komplikovano i neizvesno. Bečki «Prese» je nedavno naveo da je za otvaranje benzinske pumpe u Srbiji potrebno obezbediti čak 106 različitih dozvola. Zbog toga, tvrdi ovaj časopis, a sličnu konstataciju je nedavno izneo i Majk Ahern, predsednik Saveta stranih investitora, potrebno je da se što pre pristupi privatizaciji gradskog građevinskog zemljišta.
I pored brojnih problema i ’’mutnih’’ transakcija (ili upravo zbog toga?) posao sa nekretninama se smatra visoko profitabilnim i nepresušnim izvorom zarade. Prema određenim procenama, mesečna plata agenata je 300-400 evra u ’’sušnim’’ periodima, odnosno 1.500 – kad mu se posreći. Većina u stvari i nema fiksna primanja, već rade na procenat, pa se zato, verovatno i lakše odlučuju da rade samostalno. Pre petnaestak godina, kad se ovaj biznis tek zahuktavao i obećavao dobru zaradu, privukao je veliki broj kvalitetnih stručnjaka. Danas, međutim, mnogi od njih su otišli u druge branše, ali su u međuvremenu prometom nekretnina počeli da se bave i domaćice i penzioneri.
Da bi se profesiji sačuvao ugled, potrebno je uvesti licence za agencije kao i stručne ispite za agente prodaje. Dotle, klijentima ostaje da se sami snalaze u prepoznavanju profesionalaca i „lažnjaka“, budući da ne postoji zvanična strukovna asocijacija u kojoj se mogu dobiti relevantni podaci o poslovanju svih registrovanih agencija.
Sanja Lazarević
broj 25, novembar 2006.