Pretvaranje slobodnog stambenog prostora u „stan na dan“ proteklih godina se pokazalo kao isplativa investicija. Država je, moglo bi se reći, nevelikim poreskim opterećenjem skoro stimulisala proširenje ovog tipa smeštaja.
Poslednjih meseci stvari se izgleda menjaju. Oni koji sada ulaze u ovaj biznis, makar u Beogradu, sreću se sa novim zahtevom. Dok god primaju turiste, stambeni prostor treba da prenamene u – poslovni.
I računica sada nije sasvim ista kao pre ovog, naizgled sitnog, zahteva. Sve i da obezbede istu cenu kilovata, na šta imaju prava, status poslovnog prostora znači, u većini lokalnih samouprava, veću osnovicu poreza na imovinu. Prete im veće cene vode, odnošenja smeća i svakako drugačiji obračun za tople radijatore.
Beograđanka Jelena M. u pretvaranje stana u apartman krenula je prošlog leta. Renovirala ga je, opremila po propisima i zatražila kategorizaciju.
„Kada sam prošla kategorizaciju, dobila sam spisak sledećih koraka“, kaže Jelena za Forbes Srbija. „Prva na redu je bila poreska prijava za obavljanje ugostiteljske delatnosti, a zatim i prijava promene namene nepokretnosti iz stambenog u poslovni prostor za objekat koji je kategorizovan i to za vreme dok traje kategorizacija. Raspitivala sam se kod poznanika koji se od ranije bave izdavanjem apartamana na ovaj način i to im nije traženo“.
Bez odgovora
Od Grada Beograda smo zatražili pojašnjenje od kada i zbog čega je uvedena obaveza privremene prenamene stambenog u poslovni prostor, ali odgovori nisu stigli.
Stari grad je jedna od atraktivnijih opština za smeštaj tipa „stan na dan“. U Odeljenju za građevinske poslove ove opštine, međutim, čujemo da nemaju veći broj zahteva za prenamenu stambenog u poslovni prostor.
„Od dokumentacije su potrebni lokacijski uslovi koje izdaje Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove grada Beograda; dokaz o svojini na predmetnom stambenom prostoru koji se prenamenjuje i Idejni projekat, a sve podneto elektronski kroz CEOP preko APR-a“, pojašnjavaju u Starom gradu. „Porez za imovinu jeste veći“.
Troškovi projekta
Ovaj spisak otkriva i da troškovi neće biti baš beznačajni. U jednom beogradskom projektnom bioru napominju da im se građani tim poslom nisu obraćali.
„Iskreno nismo ni čuli da je to postala obaveza“, kažu nam projektanti. „Idejni projekat sam po sebi nije veliki trošak. Kreće se između 100 i 200 evra. Zapravo, obično se naplaćuje od evro do dva po kvadratu, ali ima cena ispod koje se ne ide. Ako je stan od 30 kvadrata, neće koštati 50 evra, jer se ne isplati. Ali ako su potrebni lokacijski uslovi, to je malo ozbiljnija stvar. Onda to mora da ide preko CEOP-a. To ni mi svi ne znamo da radimo. Sam trošak CEOP-a je od 100 do 200 evra. Idejni projekat se radi da bi se dobili lokacijski uslovi“.
Poreska osnovica
Kada prenamene stambeni u poslovni prostor, vlasnici moraju da računaju na veće prateće troškove. Prva stavka koja nije ista je porez na imovinu.
„Prilikom izmena Zakona o porezu na imovinu uvedena je novina. Porez na imovinu za stanove koji se koriste kao poslovni prostor plaća se kao porez za poslovni prostor“, napominje poreski savetnik Aleksandar Vasić. „Ako se stan koristi kao kancelarija i u njemu je sedište firme, poreska inspekcija to lako može da proveri i uđe u trag. Lako je naći firmu. Kod „stana na dan“, verujem da je teže pronaći ih“.
Pod pretpostavkom da se, ipak, ne bi kockali sa sposobnošću poreskih inspektora, vlasnici sada moraju da gledaju drugu kolonu tražeći kolika im je osnovica poreza na imovinu. Naime, lokalne samouprave do kraja oktobra bi trebalo da usvoje prosečne cene kvadrata koje su osnov za obračun poreza. Kod većine, objekti poslovne namene vrede više.
Skupština grada Beograda je poslednju odluku o prosečnim cenama kvadrata donela krajem 2022. godine, ali se po njoj obračunava i ovogodišnji porez. Tako je u „prvoj ekstra zoni“ kvadrat za stanovanje procenjen na 236.934 dinara, a za obavljanje delatnosti – 343.626 dinara. U pojedinim gradovima Srbije ima i drugačijih primera, da su stanovi vredniji od poslovnog prostora.
Cena struje ista
Račun za struju može da ostane isti. EPS garantuje snadbevanje po istim cenama domaćinstvima i malim kupcima. Stanodavci na dan imaju svu šansu da ostanu u toj kategoriji. Imaju manje od 50 zaposlenih, ukupan godišnji prihod verovatno im je manji od 10 miliona evra u dinarskoj protivvrednosti. S obzirom na to da stanovi ostaju, praktično, stanovi i u njima se ništa ne proizvodi, potrošnja električne energije može da ostane do 30.000 kWh. Čeka ih, međutim, zaključenje ugovora o potpunom snabdevanju električnom energijom.
Troškovi Gradske čistoće su veći. Domaćinstva plaćaju 6,6 dinara po kvadratu, dok je za ostale potrošače tarifa 16,5 dinara po kvadratu.
Grejanje se ne obračunava po identičnim stavkama, tako da nije lako precizno odrediti razliku. U slučaju da se opredele za paušalno plaćanje, prema računci Beogradskih elektrana, godinu dana toplih radijatora u 50 kvadrata poslovnog prostora bi koštalo oko 73.000 dinara, a po utrošku – malo više od 95.000 dinara. Slična kvadratura stambenog prostora košta oko 80.000 dinara.
Obračun po krevetu
Glavne obaveze vlasnika „stanova na dan“ su porez na obavljanje delatnosti i on se paušalno utvđuje. Osnovica je 5% bruto prosečne plate isplaćene prošle godine, pomnoženo sa brojem kreveta i koeficijentom turističkih mesta. Najatraktivija mesta, poput Beograda, imaju koeficijent pet. Poreska stopa je 20 odsto. Za apartaman sa dva kreveta u prestonici, vlasnik plaća oko 3.300 dinara kvartalno. Plaća se i boravišna taksa i taj trošak iznosi 3.300 dinara godišnje za jedan krevet, koliko je u prvoj kategoriji, dok je 1.300 dinara u četvrtoj kategoriji turističkog mesta.
„Nama kategorizacija, koja traje tri godine, ističe naredne“, kaže nam Milena R. iz Beograda. „Kada smo kretali u posao ovih zahteva nije bilo. Niko nije tražio prenamenu prostora. Ukoliko se to pokaže kao neophodno, moramo sve da izračunamo. Posao ne ide loše, prvi put smo u januaru i februaru ove godine imali dosta praznih dana, dosad smo bili zadovoljni posetom. Treba sve da izračunamo“.
Izvor: Forbes
Foto: Pixabay