Novi Zakon o legalizaciji (Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima) usvojen je 23. oktobra 2025, a već od 5.decembra 2025. vlasnici nelegalnih objekata trebalo bi da podnesu prijave za legalizaciju kroz digitalnu platformu Agencije za urbanizam i prostorno planiranje (Agencija). Zaposleni u opštinama i poštanskim filijalama širom Srbije će biti dužni da desetinama hiljada građana pruže tehničku i pravnu pomoć u podnošenju tih prijava elektronskim putem. Zbog toga je nužno da svi oni imaju elementarne informacije šta smeju, a šta ne da čine u toj proceduri, piše Forbes.
Nelegalna gradnja nije uvek bila posledica bahatosti i nemara građana
Brojni građani već decenijama ne uspevaju da legalizuju objekte koje su gradili bez građevinskih dozvola. Motivi nelegalne gradnje su u prošlosti često bili opravdani, pa se i zahtevi za legalizaciju tih objekata sa stanovišta morala mogu smatrati opravdanim. Nedostatak planske dokumentacije i restriktivni uslovi gradnje su legalnu gradnju u prošlosti svodili na vrlo uska urbanizovana područja, finansijski nedostupna prosečnim građanima. Tek su izmene Zakona o planiranju i izgradnji iz decembra 2014. pojednostavile gradnju u meri u kojoj se dalja nelegalna gradnja mogla pripisati isključivo bahatosti investitora.
Iz sumnjivih pobuda ranije važeći Zakon o ozakonjenju iz 2015. nije sproveden u praksi. Ovo naročito važi za teritoriju Beograda. Za vlasnike negalnih objekata legalizacija je od krucijalnog značaja. Legalizacija je uslov za raspolaganje nelegalnim objektima, tj. za njihovu prodaju i uspostavljanje hipoteke, ali pre svega za njihovu nesmetanu i izvesno dugoročnu upotrebu. Zbog toga je državni vrh sa takvim zadovoljstvom plasirao moto reforme, koji glasi „svoj na svome“. Građanima ostaje da se nadaju da taj moto neće ostati prazno obećanje i da se pripreme za taj postupak.
Legalizacija u jednom koraku – netačna informacija
Nakon usvajanja Zakona o legalizaciji po hitnom postupku, iz resornog ministarstva najavljuju „brz, efikasan i digitalizovan postupak legalizacije“. Obećavaju građanima da će sami lako moći da podnesu elektronsku prijavu za legalizaciju. U izjavama za medije tvrde da će uz prijavu morati da podnesu samo dva dokumenta, i to: dokaz o osnovu sticanja i važeću ličnu kartu.
Građane koji “nisu e-građani”, resorno ministarstvo upućuje da od 8. decembra ove godine prošetaju do svoje opštinske ili gradske uprave, ili do jedne od 547 poštanskih ekspozitura, noseći sa sobom samo dva pomenuta dokumenta. Tu će ih navodno dočekati šalterski službenik, kome će na monitoru “pokazati prstom svoju nepokretnost”. U narednih par minuta taj šalterski službenik treba da ukuca prijavu vlasništva na nelegalnom objektu u digitalnu platformu Agencije.
Državni vrh informaciju plasira tako da se stiče utisak da je podnošenje prijave kraj posla za građane. Te da će oni na osnovu toga u kratkom roku postati “svoji na svome!”. Zbog toga ne bi trebalo da nas čudi ako odmah nakon podnošenja prijave, svi podnosioci prijava počnu svakodnevno da posećuju sajt Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), kako bi proveri da li su u katastru upisani kao vlasnici. Skrećem pažnju na to da će se do tog upisa ozbiljno načekati.
Zbunjujući marketing floskulama
Najviši republički zvaničnici jednoglasno poručuju građanima da će u kratkom roku ostvariti „neposredan benefit“, tako što će postati “konačno, svoji na svome”. Režimski mediji nekritički prenose ishitrene izjave političara o efikasnosti novog modela legalizacije, koje često sadrže delimične i/ili pogrešne informacije o samoj proceduri. Navodno je već spremna platforma Agencije, kroz koju će se bez problema podneti na stotine hiljada prijava za legalizaciju, u periodu od 8.decembra 2025. do 6.februara 2026. Proces prijavljivanja bi u kratkom roku trebao da rezultira “masovnom legalizacijom”.
Marketinški pristup državnog vrha ovom problemu već uzima danak. Građanima se obećavaju “kule i gradovi”, a u realnosti izgleda kao da nadležni još nisu u potpunosti sagledali, niti propisali kako će se ta procedura sprovoditi. Agencija za prostorno planiranje i urbanizam još nije donela akt kojim treba da propiše formu i sadržinu prijave za legalizaciju i način autentifikacije podnosioca prijave. Rok za donošenje tog akta je istekao 30. oktobra 2025.
Podlegavši euforiji oko floskule „svoj na svome“, resorno ministarstvo i Agencija su odlučili da za poslove legalizacije registruju domen https://svojnasvome.gov.rs/. Nasuprot njima, jedna agencija za promet nepokretnosti je domišljato registrovala domen https://www.legalizacija.online. Kada prosečan građanin pokuša da se na internetu obavesti o uslovima legalizacije, pretraživač mu kao prvu soluciju za podnošenje prijave nudi upravo uslugu te privatne kompanije. Kakvu to uslugu građanima privatne agencije već nude u postupku legalizacije, to niko ko u njima radi ne može da zna. Niti su nužni propisi doneti, niti je digitalna platforma Agencije za podnošenje prijava javno testirana. No važno je zauzeti startnu poziciju, a građani istraumirani iskustvom svih prethodnih neuspešnih legalizacija već merkaju pravnu pomoć.
Zabadanje zastavica je tek prvi korak u proceduri legalizacije
Procedura kakvu je građanima marketinški predstavio, tj. obećao državni vrh neodoljivo podseća na osvajanje “Divljeg zapada”, od strane kolonizatora. Oni su zabadanjem zastavica obeležavali teritoriju i tako sticali imanja na teritorijama starosedelaca. Međutim, zabadanje zastavica u „ničiju zemlju“ na „Divljem zapadu“ i sprovođenje legalizacije u komplikovanom svojinskom režimu Republike Srbije nemaju ni približno sličan stepen složenosti.
Sedam koraka unutar Agencije i osmi najneizvesniji u RGZ-u
Nasuprot proklamovanoj proceduri, Agencija bi u odnosu na svaku prijavu građana po Zakonu trebalo da obavi prilično složen posao, u sedam koraka. Neki od tih koraka podrazumevaju jednu ili više interakcija sa strankom.
Koraci:
Korak 1 – Agencija utvrđuje da li je objekat izgrađen do dana stupanja na snagu zakona. Stranci nalaže da dostavi elaborat geodetskih radova i/ili skicu posebnog dela, kao i nalaz sudskog veštaka o vremenu gradnje, ako objekt nije vidljiv na satelitskom snimku;
Korak 2 – Agencija proverava da li se objekat nalazi u zonama u kojim nije dozvoljena legalizacija, a na osnovu zoning planova koje opštine tek treba da joj dostave;
Korak 3 – Agencija proverava neslaganja tehničkih podataka iz prijave, sa podacima iz raspoloživih baza podataka javne uprave. Stranci nalaže otklanjanje tih neslaganja ako postoje;
Korak 4 – Agencija proverava vlasničku dokumentaciju, na identičnom nivou kao po ranijem zakonu. Ako dokumentacija nije potpuna, Agencija bi od stranke morala da traži dopunu dokumentacije. Ako stranka nema adekvatnu vlasničku dokumentacije i/ili sve potrebne saglasnosti, neće moći da ostvari legalizaciju objekta, kao što to nije mogla da učini ni po ranije važem zakonu;
Korak 5 – Agencija dostavlja RGZ-u na proveru eleborat geodetskih radova (za novoizgrađene objekte i posebne delove nastale adaptacijom zajedničkih prostorija u uknjiženim zgradama). RGZ elaborat može vraćati na dopunu geodetskoj organizaciji koja ga je sačinila ili direktno stranci više puta, sve dok ne proceni da je zadovoljavajući za pozicioniranje objekta na parceli;
Korak 6 – Agencija utvrđuje visinu naknade koja se plaća za legalizaciju i poziva stranku da je plati. Ako se stranka poziva na osnov za neplaćanje naknade, može joj tražiti i dokaz socijalnog statusa;
Korak 7 – Agencija sačinjava potvrdu o legalizaciji i dostavlja je RGZ-u na postupanje.
Prekid postupka kao dodatni korak – Ako u bilo kom trenutku treće lice istakne prigovor na legalizaciju po konkretnom zahtevu, ili se ispostavi da je u odnosu na isti objekat zahtev podnelo više lica, postupak se prekida do okončanja spora o vlasničkim pravima. Zakon je taj prekid limitirao na pet godina, iako svi znamo da svojinski sporovi po pravilu traju daleko duže. Zbog toga je jasno da će odredba o trajanju prekida postupka morati da se menja, jer ne zavisi od stranke, već od suda.
„Ćutanje“ administracije
RGZ bi po Zakonu trebao da vrši automatizovan upis prava svojine po potvrdi, koju mu dostavi Agencija. Ipak, niko ne garantuje da se u postupku upisa po potvrdi neće ponovo postaviti pitanje kvaliteta elaborata. To se redovno dešava u postupku upisa nepokretnosti u katastar po upotrebnoj dozvoli, koju prati mnogo ozbiljnija tehnička dokumentacija. Čak i ako ne vraća elaborat na doradu RGZ može „ćutati“ mesecima, pa i godinama, usled poslovične preopterećenosti.
Iz navedenog je jasno da je pred građanima koji žele da legalizuju objekat daleko složenija procedura od najavljene.
Procedura legalizacije je u potpunosti elektronska
Zakonom je propisano da građani prijave, prigovore i dokumentaciju podnose isključivo preko digitalne paltforme Agencije. Takođe je propisano da državni organi to čine preko servisne magistrale organa. To je kanal komunikacije koji održava Kancelarija ITE Vlade RS.
Nije propisano, ali pretpostavljam da će Agencija preko pomenute servisne magistrale preuzimati podatke koji su joj potrebni za odlučivanje po prijavi, a koje sadrže elektronski registri i evidencije javne uprave. Tako bi npr. trebalo da povlači podatke o plaćanju poreza na imovinu za nelegalni objekat, podatke o prebivalištu, podatke o socijalnim statusima i sl.
Propisano je i da Agencija i RGZ komuniciraju isključivo preko e-šaltera RGZ-a.
Zakonom nije propisan nivo autentifikacije sa kojim će građanin moći sam da podnese prijavu. To će propisati Agencija. Za sada izgleda da će građanin morati da se registruje kao korisnik elektronske uprave, da bi mogao sam da podnese prijavu. Kao i da bi mogao kasnije da na zahtev Agencije dopuni dokumentaciju.
Obim pravne pomoći koju bi trebalo da pružaju opštine i poštanske filijale
Građani koji nisu vični elektronskim procedurama moraće da traže pravnu pomoć. Država je obećala građanima da će joj pravnu pomoć pružati lokalne samouprave. Logično je pretpostaviti da će to biti opštinske i gradske uprave. One su po ranije važećem zakonu bile nadležne za poslove legalizacije (ozakonjenja). Ta lica se već pitaju da li će biti privremeno upućena u rad u Agenciju. Zakon ne propisuje o kakvom radno-pravnom angažmanu će ovde biti reč.
Svesna da će pomoć opštinskih službi biti nedovoljna, država građanima već obećava da će pravnu pomoć dobiti i u 547 poštanskih ekspozitura. Međutim, Zakon ne propisuje takvu obavezu za zaposlene u JP Pošta Srbije. Zbog toga bi protivzakonit nalog šalterskim službenicima ovog javnog preduzeća da pored redovnih poslova dodatno pružaju i takvu pomoć građanima. Ovo čak i kada bi se izmenila akta o sistematizaciji radnih mesta, sa unosom tih poslova.
Još ne znamo da li će obećana tehnička i pravna pomoć u opštinama i poštanskim ekspoziturama biti dovoljna za sve građane „sklonije papiru“. Ne znamo ni da li će se ta pomoć produžiti i nakon isteka roka za podnošenje prijava, da bi pokrivala i naknadne dopune dokumentacije. Verovatno će morati da se produži, jer većina građana neće umeti sama da dostavlja kroz digitalnu platformu Agencije dodatnu dokumentaciju.
Elektronska procedura ne dozvoljava improvizacije
Svakome ko iole poznaje probleme uspostavljanja i realizacije elektronskih administrativnih procedura deluje krajnje neozbiljno obećanje brze i masovne legalizacije, pre nego što je sistem testiran. Naime, elektronska procedura ne dozvoljava improvizacije, preskakanje koraka, antidatiranja akata i preduzetih radnji i sl.
Na samom početku reforme, manji previd u specifikaciji za nabavku softvera za digitalnu platformu Agencije, kroz koju će se podnositi elektronske prijave za legalizaciju, može da odloži početak podnošenja prijava za par meseci. Alternativa doradi softvera je po pravilu kompromis u domenu pravne sigurnosti. Kompromisi takve vrste su nedopustivi kada su u pitanju svojinska prava na nepokretnostima i zaštita javnog interesa.
Slažem se sa navodom državnog vrha da je legalizacija “civilizacijski iskorak”. Ipak, napominjem da “civilizacijski iskorak” podrazumeva da se ne prave velike greške u koracima. Što je više koraka u tom iskoraku, to su greške verovatnije. Što je greška u koracima veća i što se kasnije uoči, to je veća šteta za učesnike u procesu legalizacije.
Iako Zakon to ne propisuje, neko se naknadno setio da bi bilo dobro da prijava sadrži izjavu da podnosilac potvrđuje tačnost unetih podataka. Ta dorada prijave je minorna, a ima veliki pozitivni uticaj na pravnu sigurnost.
Šta sa dodatnom dokumentacijom?
Međutim, šta je sa dokumentima koji će se dostavljati uz prijavu? Ko će potvrđivati njihovu istovetnost originalu? U ovom slučaju se zakonski propust da se propiše ko papirni dokument može prevesti u elektronski (ko može potvrditi istovetnost skenirane kopije papirnom originalu), ne može otkloniti izjavom podnosioca prijave. Izgleda da je zakonodavac zaboravio da se administrativne procedure ne mogu sprovoditi na osnovu „nesravnjenih“ kopija vlasničke dokumentacije, izjava suvlasnika i sl.
Ovo je propust koji se može rešiti isključivo hitnom izmenom Zakona. Ili preuzimanjem od strane Agencije svih lica koja u opštinskim upravama i poštanskim ekspoziturama budu pružala pravnu pomoć građanima. U tom slučaju bi po zakonu koji uređuje elektronski dokument ta lica mogla da vrše sporno prevođenje papirnih dokumenata u elektronski format na šalterima pravne pomoći. U suprotnom se izlažemo riziku masovne upotrebe falsifikata u postupku legalizacije. To je nedopustivo kada je reč o sticanju svojinskih prava. To dobro znaju svi učesnici u procedurama upisa u katastar i u procedurama izdavanja građevinskih dozvola. Zato se nadam da će hitnim izmenama Zakona prevazići ovaj propust.
Pored navedenih problema, za sve vreme sprovođenja legalizacije sistem može da „zabaguje“ zbog istovremene prijave više hiljada korisnika. Veličina i format fajlova-dokumenata koji se dostavljaju kroz platformu takođe može da preoptereti servere ili blokira njihovo učitavanje u sistem. Nadam se da se platforma razvija u smeru prevazilaženja ovih problema.
O čemu treba voditi računa prilikom podnošenja prijava za legalizaciju
Građane pomenuti problem sa formatom dokumentacije ne treba da tišti. Ako Agencija podzakonskim aktom bude propisala da treba da dostave sken vlasničke dokumentacije, a ne validan elektronski dokument, onda tako neka i učine. Građani isključivo treba da vode računa o tome da službama koje im pružaju pravnu pomoć ne ostavljaju potpise na praznim papirima. Jer, ti potpisi mogu naknadno biti zloupotrebljeni. Takođe ne treba da ostavljaju ni jedine primerke vlasničke dokumentacije koju poseduju, jer postoji rizik da isti budu zagubljeni.
O riziku falsifikata treba da brinu lica koja budu pružala pravnu pomoć u podnošenju prijava za legalizacije. Ta lica bi mogla biti pod istragom u slučaju upotrebe falsifikata ili sporne dokumentacije, iako od same legalizacije oni po pravilu nemaju korist. Naime, neki objekti neće moći biti legalizovani bez vlasničke dokumentacije. To su pre svega: ugovori o kupovini zemljišta ili stana, saglasnosti suvlasnika zemljišta, saglasnosti vlasnika stanova u zgradi i sl. Takvi dokumneti moraju biti overeni od javnog beležnika. U tom slučaju dokument koji stranka donosi mora biti u integralnom obliku i originalu. Ako je reč o starim dokumentima overenim u sudu ili o starim presudama, veća je verovatnoća da se pojavi falsifikat. Međutim, za to službenik koji pruža pravnu pomoć ne bi mogao biti odgovoron. Skrećem pažnju na to da neovereni dokumenti ne mogu biti validni u postupku legalizacije, kao ni fotokopije.
Efikasniju pravnu pomoć građanima mogu pružiti opštine
Zakon propisuje obavezu da se građanima pruži tehnička i pravna pomoć u podnošenju prijava za legalizaciju. Tehnička pomoć je jednostavniji deo posla. Pravna pomoć podrazumeva procenu ishoda postupka, kao i identifikaciju dokumentacije koju treba priložiti uz zahtev. Nakon podnošenja prijave, građanima će ta pravna pomoć biti još potrebnija. Ovo pre svega jer po Zakonu neće imati mogućnost direktne komunikacije ni sa Agencijom ni sa RGZ-om. Za razliku od njih opštine će imati mogućnost te komunikacije, preko kontakt osobe za komunikaciju sa Agencijom i RGZ-om. Zbog toga bi Zakonodavac trebalo dobro da razmisli da li treba izmenama Zakona da proširi ovu obavezu i na pravnu pomoć do okončanja postupka legalizacije.
U praksi će građanima pravnu pomoć pri podnošenju prijava za legalizaciju u opštinama najverovatnije pružati lica koja su ranije postupala u postupcima ozakonjenja. Ta lica su bolje upoznata sa postupkom legalizacije, nego lica u poštanskim ekspoziturama. Pored toga su najverovatnije upoznata i sa konkretnim predmetom. A dostupna im je i dokumentacija koju su im građani ranije podneli uz zahtev za ozakonjenje. Zbog toga bih se uvek pre opredelio da odem u opštinu po pravnu pomoć, nego u poštu.
Paradoksalno rešenje
Opštinske uprave su po Zakonu morale da obustave postupke po starim zahtevima za ozakonjenje sa danom 24.10.2025. Zbog toga stranke imaju pravo da traže da im vrate dokumentaciju u tim predmetima. Moja je sugestija da kod tih lica zatraže pravnu pomoć u podnošenju prijava za legalizaciju. Ako imaju duplikate originala vlasničke dokumentacije, neka u opštinama ostave po primerak originala dokumenata koji se podnose uz prijavu, pošto Agencija može zatražiti dostavu tih originala, u nekom od gore navedenih koraka postupka.
Moram primetiti da je paradoksalno zakonsko rešenje, jer je dupliralo posao oko legalizacije. Naime, legalizacijom će od sada umesto jednog službenika opštine de facto morati da se bave dva lica. Jedno koje pruža pravnu pomoć građaninu i drugo koje rešava nejgov predmet u Agenciji.
Nepotrebna kriminalizacija građana, kao uslov za sprovođenje procedure
Već sam i pre usvajanja Zakona skretao pažnju da Zakon potpuno nepotrebno navodi na kriminalizaciju podnosioce prijava, koji su stanove i poslovne prostore u stambenim i poslovnim zgradama kupovali od profesionalnih investitora, koji nisu ishodovali upotrebnu dozvolu. Naime, da bi brže okončali postupak i upisali stanove na svoje ime, oni će morati da potpišu izjavu da je investitor zgrade „nepoznat ili nedostupan“, i kada to nije slučaj. Takva laž je krivično kažnjiva. A oni će biti prinuđeni da je saopšte u formi overene izjave, kako bi direktno podnosili prijave i ishodovali upis vlasništva direktno na svoje ime. U suprotnom rizikuju prolongiranje postupka, kao i upis objekta na nesolidnog investitora. Tu je ključni rizik gubitka stana, odnosno poslovnog prostora u postupku naplate izvršnih poverilaca investitora. Razlog je to što se svojina po našem pravu po osnovu ugovora o prodaji nepokretnosti stiče tek upisom u katastar.
Najava izmene zakona u cilju produženja roka za prijavu?
Verovatno svestan da je zakonski rok od 60 dana prekratak za podnošenje prijave za legalizaciju, ministar finansija Siniša Mali je već javno nagovestio mogućnost produženja tog roka za dodatnih mesec dana. Naravno, rok ne može biti produžen bez izmena tek usvojenog Zakona. Zbog toga skrećem pažnju građanima da obećanje preko TV-a bilo kog ministra, pa i predsednika države, o produženju roka nije validno, sve dok se taj rok ne promeni izmenama Zakona.
Ostaje nam da se pitamo ko je to vršio procenu roka potrebnog da se građanima omogući tehnička i pravna pomoć u podnošenju na stotine hiljada prijava. Ako je ta procena bila pogrešna, koje su još pogrešne procene napravili oni koji su osmišljavali proceduru legalizacije?
Ko ne plati na mostu platiće na ćupriji
U cilju afirmacije novog zakonskog rešenja o legalizaciji, novine lojalne vlasti su najnižu naknadu za legalizaciju od 100 evra proglasile “prosečnom cenom legalizacije po stambenoj jedinici”.
Da će građani plaćati daleko veću naknadu za legalizaciju, to je vidljivo i iz teksta samog Zakona. On je niskom naknadom privilegovao vlasnike proizvodnih hala, skladišta, najvećih stambenih jedinica i sl. Zakon je u najnepovoljniji položaj doveo građane koji su kupovali stanove u zgradama sa građevinskim dozvolama, za koje nisu izdate upotrebne dozvole zbog probijanja gabarita. Oni će morati da plate nakadu u visini punog doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta za svu razliku u kvadraturi i to jednokratno. Ovo iako su upravo oni najsavesniji vlasnici nelegalnih objekata, koji su po pravilu stanove kupovali u već izgrađenim zgradama, priključenim na infrastrukturu, a čiju izgradnju inspekcija nije sprečavala.
Na kraju, poučeni negativnim iskustvom sa legalizacijom po ranijem Zakonu o ozakonjenju, građani će biti izloženi predatorskom tržištu usluga u oblasti nepokretnosti. Sama najava da Agencija preuzima zaposlene iz Sekretarijata za poslove ozakonjenja grada Beograda kod građana budi sumnju da će bez „adekvatne podrške“ njihov predmet legalizacije ikada stići na red. Takvu sumnju dodatno pojačava činjenica da im je uskraćeno pravo na pravni lek i u postupku pred Agencijom i u postupku upisa od strane RGZ-a. Ovo naročito imajući u vidu da Zakon nije propisao rokove za postupanje Agencije po prijavi, niti RGZ-a po potvrdi. Nije propisan ni krajnji rok za sprovođenje „masovne legalizacije“, koju je državni vrh najavljivao za kraj godine.
Nisu čak propisani ni razlozi hitnosti postupka, kao što je npr. potreba za otuđenjem u cilju pribavljanja sredstava za rešavanje stambenih potreba članova porodice ili lečenja. Sve u svemu, cena legalizacije za građane u praksi može biti onoliko velika koliko je velika njegova potreba da hitno reše neki svoj gorući problem.
Uskoro ćemo saznati zbog čega je zakon usvojen po hitnom postupku
Kao što sam već pominjao, član 10. stav 6. Zakona na mala vrata uvodi „dvostruki kolosek“ za legalizaciju. Očigledna svrha te odredbe je da za neke „privilegovane“ stranke, odnosno za neke bitne projekte, omogući da se postupak legalizacije okonča odmah nakon usvajanja Zakona. Taj sporedni kolosek biće nedostupan običnim građanima Srbije, a usporavaće redovnu proceduru za sve ostale. Da li je legalizacija po skraćenom postupku namenjena objektima u Beogradu na vodi ili objektima u okviru projekta EXPO 2027? Ili je pak reč o nekim saobraćajnicama? To ćemo uskoro saznati, po osnovu promene stanja u katastru. Indikativno je da je Zakon neustavno propisao odstupanje od opštih pravila eksproprijacije za legalizovane objekte, u slučaju realizacije projekata koji bi u budućnosti mogli biti proglašeni projektima od posebnog značaja za Republiku Srbiju. A takvima su bili proglašeni upravo projekat Beograd na vodi i EXPO 2027.
Da li je ovo samo još jedan od leks specijalisa u korist vlasti?
Ako proradi samo sporedni kolosek za legalizaciju, a glavni kolosek ostane blokiran usled nefunkcionalnih rešenja ili neustavnosti, onda se ovaj zakon neće ni po čemu razlikovati od ostalih leks specijalisa, kojima vlast sve češće rešava svoje probleme i interese. Najflagrantniji primer takvog leks specijalisa je Predlog posebnog zakona za realizaciju projekta revitalizacije zgrada bivšeg Generalštaba u Beogradu. On je u direktnoj koliziji sa pravnim i institucionalnim poretkom Republike Srbije. Usvajanje tog zakona se predlaže pre svega da bi se posrednim putem skinula zaštita sa tog kulturnog dobra. A u cilju njegovog ishitrenog rušenja. Aktuelna vlast je mandat započela leks specijalisom o Beogradu na vodi. Završava ga višestrukim silovanjem pravnog poretka leks specijalisima, kojima degradira sistemske zakone.
Izmene Zakona o državnom premeru i katastru
Novousvojene izmene Zakona o državnom premeru i katastru omogućuju građanima da u tačno propisanim slučajevima reše upise svojine po tzv. „nepotpunim ispravama“. To su pre svega situacije u kojima je u ispravi ta nepokretnost označena drugačije nego u katastru. Reč je npr. o greškama u broju parcele, broju stana i sl. U tom slučaju je stranka dužna da dostavi elaborat geodetskih radova o identifikaciji nepokretnosti.
Izmenama zakona je omogućen upis svojine i u situacijama kada je protok vremena relativizovao neke nedostatke isprava koje su osnov sticanja. Npr. ako postoji razlika u površini objekta koja je upisana u katastar, od one koja je navedena u ispravi sačinjenoj do 1. avgusta 1992. godine. Ili ako nedostaje upotrebna dozvola, a dostavljena je građevinska dozvola izdata do 1. avgusta 1992. godine. U tim slučajevima se od stranke traži da dostavi nalaz sudskog veštaka, koji premošćava taj nedostatak.
Takođe je omogućen upis po ispravi kojoj nedostaje klauzula pravnosnažnosti. Ili po ugovoru o kupoprodaji ako nedostaje clausulu intabulandi ili potvrdu o isplati cene, a isprava je starija od 30 godina. Izmene zakona omogućuju upis i ako se ne slažu podaci o prenosiocu prava iz isprave i licu upisanom u katastar. Propisano je da će se upis izvršiti ako stranka dostavi izjavu dva svedoka o istovetnosti tog lica, overenu od strane javnog beležnika.
Iz navedenih primera je jasno da izmene Zakona o državnom premeru i katastru ne rešavaju problem upisa objekata u katastar. Rešava pre svega upis prenosa prava na tim objektima, koji su po pravilu legalni.
Pooštravanje kontrole geodeta
Ono što posredno može uticati na legalizaciju su izmene tog zakona koje pooštravaju kontrolu i sankcionisanje geodetskih organizacija od strane RGZ-a. To može imati pozitivan uticaj na kvalitet elaborata geodetskih radova, koji se dostavljaju RGZ-u u postupku legalizacije, kao i u odnosu na ispravku tih elaborata u propisanom roku od osam dana, od zahteva RGZ-a.
Ono po čemu su ova dva zakona slični je ukidanje pravnog sredstva u procedurama koje propisuju. Naime, članom 175b Zakona je de facto ukinuto pravo na žalbu u postupku po zahtevu za upis u katastar. Propisano je preliminarno ispitivanje zahteva stranke, čime je omogućeno RGZ-u da bez donošenja akta odbije da rešava po zahtevu stranke, sve dok ona ne dostavi dokumentaciju koja joj bude tražena. Ovo bez obzira da li je takav zahtev osnovan ili nije.
Manir ukidanja pravnog sredstva (žalbe) u administrativnim procedurama je u direktnoj suprotnosti sa Ustavom. Elektronske procedure podrazumevaju automatizaciju postupaka, ali nikako ne kroz ukidanje prava na pravni lek.
Završna instrukcija korisnicima legalizacije
Svako ko ima interes da mu se objekat legalizuje treba u zakonskom roku da podnese prijavu za legalizaciju. Ne treba da čeka da se legalizacija desi ex officio, na inicijativu Agencije. Ako nije vlasnik zemljišta upisan u katastar, podnosilac prijave treba blagovremeno da pripremi vlasničku dokumentaciju, kako bi je dostavio Agenciji u elektronskom obliku. Ako je građanin već podneo zahtev sa vlasničkom dokumentacijom, najbolje je da se odšeta do opštine i obrati se za pravnu i tehničku pomoć u podnošenju prijave. Korisno je za stranku da se registruje kao korisnik elektronske uprave. Pre svega kako bi joj dopisi Agencije stizali u jedinstveni elektronski sandučić.
Preporuka je da se na dopise Agencije reaguje brzo kako bi postupak legalizacije bio okončan u što kraćem roku. Svako prolongiranje postupka nosi rizik da Ustavni sud proglasi Zakon ili neke njegove odredbe neustavnim. U tom slučaju ćete ostati da čekate na legalizaciju po nekom novom zakonu. Državni vrh se sigurno neće potresti takvim epilogom. Svoje poslove legalizacije će do tada okončati, a građanima će saopštiti da ne želi da se meša u nadležnosti Ustavnog suda.
Izvor: Forbes, Autor: Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola i legalizacije
Foto: Pixabay