Prema bankarskoj praksi i zakonima u Srbiji, samo legalizovana nepokretnost (stan ili kuća) može biti sredstvo obezbeđenja kredita putem hipoteke.
Međutim, kako novi „Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima“ nije klasična legalizacija objekta, postavlja se pitanje da li bi građani mogli imati prepreku prilikom uzimanja hipoteke na takvu nepokretnost.
Podsetimo, novi Zakon podrazumeva samo upis prava svojine, odnosno vlasnika u katastar, dok legalizacija znači da taj objekat ima i građevinsku i upotrebnu dozvolu.
Sagovornici Danasa kažu da će teoretski biti moguće da na nepokretnost koja nema građevinsku i upotrebnu dozvolu banka upiše hipoteku i da građani dobiju kredit, ali ukazuju da za banku to predstavlja rizik i da će vrlo verovatno takve slučajeve odbijati.
Ukazuju da svaka banka procenjuje rizik nekretnine pre nego što odobri hipoteku, te da će i u ovom slučaju odluka biti na svakoj banci pojedinačno uz naglsak da će verovatno, u ovim slučajevima, tražiti dodatna sredstva obezbeđenja.
S druge strane, iz Narodne banke Srbije (NBS) očekuju da nekretnine koje budu evidentirane u procesu legalizacije uđu u ponudu na tržištu, kao i da ih banke prihvataju kao sredstvo obezbeđenja.
To je ove nedelje izjavio Željko Jović, viceguverner NBS, koji je rekao da će te nekretnine ispunjavati kriterijume da budu sredstvo obezbeđenja kod kredita banaka. Međutim, i NBS očekuje da će biti „nejasnoća“.
– Ako bude nejasnoća, spremni smo za razgovore sa bankama da definišemo način prihvatanja tog obezbeđenja, kako bi se zaštitile i banke i klijenti koji uzimaju te kredite – rekao je Jović na predstavljanju Izveštaja o inflaciji.
„Samo legalizovani objekti mogu biti sredstvo obezbeđenja“
Bankarski savetnik Vladimir Vasić ističe da je odluka o odobravanju hipoteke uvek na banci, odnosno da li će određenu nepokretnost prihvatiti kao kolateral.
Ukazuje da je veća šansa da banka prihvati hipoteku kada postoji titular, odnosno vlasnik nepokretnosti, nego kada ga nema.
Međutim, on pojašnjava da je situacija različita u zavisnosti od vrste imovine.
– Ako je reč o zemljištu, veća je šansa da banka prihvati hipoteku ako postoji vlasnik koji je upisan kao nosilac prava svojine. Međutim, ako se radi o zgradi na toj parceli, a ona je samo prijavljena kao vlasništvo, ali nema sve potrebne dokumente, poput građevinske ili upotrebne dozvole, banka neće prihvatiti takvu nepokretnost kao kolateral – navodi Vasić.
Prema njegovim rečima, nepokretnost bi trebalo da ima građevinsku i upotrebnu dozvolu da bi bila predmet hipoteke, kao i to da objekat mora biti izgrađen u skladu sa standardima bezbednosti i stanovanja.
– Samo tada banka može ozbiljno razmotriti hipoteku – naglašava Vasić za Danas.
Na pitanje da li će banke prilagoditi kriterijume novom zakonu, Vasić kaže da ne veruje da će se to dogoditi.
– Ne verujem da će banke spustiti kriterijume. Ako prihvate kolateral na objektu koji nema sve dozvole, tražiće dodatne garancije ili kolaterale. Sama činjenica da objekat ima manu, kao što je nedostatak dozvola, smanjuje šansu da se nepokretnost proda ako banka bude morala da naplati kredit. Banka insistira da sve bude u skladu sa propisima, cakum-pakum, ne zbog banke, već i zbog nas – ukazuje Vasić.
Ističe da država trenutno insistira na tom prvom koraku utvrđivanja vlasništva, dodajući da očekuje se da će u naredne dve do tri godine biti propisan zakon koji će motivisati vlasnike nelegalnih objekata da dobiju potrebne dozvole i urade projekat, kako bi se proverilo da zgrada neće predstavljati rizik.
„Sve je na odluci banke“
Profesor na Beogradskoj bankarskoj akademiji Zoran Grubišić takođe ističe da prihvatanje nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja pre svega zavisi od poslovne politike svake pojedinačne banke, ali da je ključno da nekretnina bude uredno uknjižena i upisana u katastar.
– Ako su te nepokretnosti upisane u katastar, to je ključno za banku, i to bi za nju trebalo da bude dovoljno da se stavi pravni teret, odnosno da se upiše hipoteka na tu nepokretnost – smatra Grubišić.
Ipak, on naglašava da banke imaju pravo da, u okviru svojih internih procena rizika, donose i drugačije odluke.
– Iako postoje opšta pravila koja važe za ceo bankarski sektor, svaka banka pojedinačno može odlučiti da u određenim okolnostima preuzme veći ili manji rizik – kaže Grubišić.
Pored statusa nepokretnosti, banke su dužne, podseća naš sagovornik, da poštuju regulativu Narodne banke Srbije, posebno u delu koji se odnosi na procenu kreditne sposobnosti klijenta, izveštaj Kreditnog biroa i ukupno zaduženje.
Na pitanje da li će banke uskladiti procedure sa novim zakonom, Grubišić smatra da bi to moglo da se dogodi, ali da će možda biti potrebno određeno vreme za prilagođavanje.
Govoreći o mogućim rizicima za banke u ovakvim slučajevima, profesor ocenjuje da načelno ne vidi ništa sporno, ali dodaje da je konačna procena u nadležnosti pravnih i sektora za upravljanje rizicima unutar samih banaka.
Šta kažu banke?
Na upit Danasa da li će prihvatati nekretnine upisane u katastar na osnovu ovog zakona, iz Aik banke odgovaraju da će prihvatati hipoteke upisane po novom Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.
– U tom procesu, primenjivaćemo iste uslove za uspostavljanje hipoteke koji važe za ostale nepokretnosti, u skladu sa važećim Internim aktima banke i uz procenu svakog pojedinačnog slučaja – navode oni.
Napominju da svaki proces uspostavljanja hipoteke podrazumeva „individualnu procenu pojedinačne nepokretnosti, njenog pravnog i građevinskog statusa, upisa u odgovarajući registar i vrednosti utvrđene procenom ovlašćenog procenitelja“.
Pominjanje građevinskog statusa u procedurama odobravanja hipoteke, pak, bi moglo da predstavlja problem u praksi za kuće i zgrade koje nemaju građevinsku i/ili upotrebnu dozvolu, ali ostaje da se vidi kako će se ti problemi rešavati u praksi u narednim mesecima kako budu nekretnine upisivane u katastar, a njihovi vlasnici budu želeli da ih koriste kao kolateral za kupovinu neke nove nekretnine.
Izvor: Danas
Foto: Pixabay