U svim istočnim članicama EU, okončanje moratorijuma na prodaju zemlje strancima dočekano je žučnim protestima poljoprivrednika i političkim angažmanom da se tako nešto osujeti ili odloži. U Srbiji koja se jedina obavezala na ukidanje moratorijuma pre ulaska u članstvo EU, 2017. godine, tek je nedavno pokrenuta inicijativa za pomeranje datuma na 2025. sa neizvesnim ishodom. Sa retkim izuzecima, domaća javnost je uglavnom nezainteresovana za ovu temu, iako su studenti Pravnog fakulteta i njihova profesorka Tatjana Jovanić, samoinicijativno pripremili izvanredan materijal za ozbiljnu nacionalnu debatu.
Tokom februara ove godine intenzivirani su protesti organizacija zemljoradnika u Varšavi i širom Poljske. Radi se uglavnom o malim i srednjim zemljoposednicima, a razloga za njihovo nezadovoljstvo je nekoliko. Pored već uobičajenih izraza nezadovoljstva sistemom kvota i kontingenata u trgovini sa ostatkom EU i protivljenja uvođenju GMO u domaće oranice, zemljoradnici su tražili i efikasan sistem zaštite od stranog kapitala čiji se priliv na domaćem tržištu očekuje od iduće godine. Naime, u maju 2016. godine u Poljskoj ističe 12-godišnji moratorijum na prodaju poljoprivrednog zemljišta državljanima drugih zemalja-članica EU. U apelu u kojem ima i očaja i pretnje, poljski farmeri upozoravaju vladu da povede računa o tome šta radi jer „zemlja se prodaje samo jednom“. Čini se da je i ostatak političke javnosti u Poljskoj takođe naelektrisan ovim povodom pa čak i ozbiljne varšavske novine Gazeta prawna donose dramatičan naslov u kojem stoji da „u 2016-toj godini počinje rat za poljsku zemlju“.
Kraj moratorijuma na istoku EU i posledice
I u drugim članicama EU na prostoru bivše Istočne Evrope, liberalizacija tržišta nekretnina, koju su sve zemlje preuzele kao obavezu prilikom pristupanja EU, iščekivana je sa mnogo uznemirenosti. Predstavnici ekstremnih, najčešće desničarskih političkih opcija i senzacionalistički orijentisani mediji zajedno su podgrevali strahove sugrađana. Tako je recimo slovačka “Partija običnih ljudi”, treća stranka po broju glasova na poslednjim izborima upozoravala da će nakon liberalizacije tržišta nekretnina u 2014. “Slovačka Republika izgubiti tlo pod nogama, i to doslovno”, takođe, da će to biti “početak kraja bilo kakvoj njenoj suverenosti”. Iz njihove poslaničke grupe došla je i dopadljiva inicijativa da se celokupno poljoprivredno zemljište u Slovačkoj „klasifikuje kao nacionalno kulturno nasleđe“ koje se kao takvo ne bi moglo prodavati strancima. U susednoj Mađarskoj, u zvaničnoj retorici aktuelne desničarske koalicije rečnik je još napetiji, uz vojničko-patriotske konotacije vezane za vlasništvo nad zemljom. Slično se može reći i za izjave i politiku bugarske ultranacionalističke stranke „Ataka“ koja je u jednom trenutku uspela da suspenduje proces liberalizacije.
Jedna od posledica pritisaka medija i javnosti u ovim zemljama bili su naknadni pregovori sa Briselom, u kojima su neke od njih ostvarile pravo produženja trajanja moratorijuma. U Slovačkoj, i Mađarskoj je prvobitni sedmogodišnji moratorijum produžen za još tri godine; u Poljskoj je ionako dug devetogodišnji prelazni period produžen za još tri godine. Poljski slučaj ima neke istorijske i socijalne osobenosti na koje bi trebalo ukazati u ovom kontekstu. Poljska je, naime, bila jedina zemlja tzv. realnog socijalizma (izuzev socijalističke Jugoslavije) u kojoj nije sprovedena kolektivizacija poljoprivrednog zemljišta. Otpor poljskih zemljoradnika bio je tako jak tokom pedesetih godina prošlog veka da su pred njim ustuknuli komesari socijalističke ekonomije. Za razliku od drugih zemalja istočne Evrope, u Poljskoj je privatno vlasništvo bilo dominantno zastupljeno u strukturi svojine i to je tako ostalo sve do pada Berlinskog zida.
Kada su na istoku Evrope otpočele tranzicione promene, Poljska je već na startu imala snažnu interesnu grupu organizovanih zemljoradnika. Neobično dug grejs-period moratorijuma (2004-2016) koji još uvek nije istekao može se objasniti upravo njihovim kontinuiranim pritiskom na vladu. Mađarski „rat oko zemlje“ sa Briselom započeo je 2012, dve godine pre formalnog isteka moratorijuma. Orbanova vlada je tada donela zakon kojim je faktički anulirala efekte liberalizacije time što je zabranila prodaju zemlje stranim državljanima. Uz ovo, Mađari nastoje da na svaki način zagorčaju život kompanijama sa stranim kapitalom koje su ranije kupile poljoprivredno zemljište. Naime, u svim zemljama u postupku priključenja EU stranci su mogli da kupuju zemlju na ime pravnih entiteta – kompanija koje bi osnovali u ovim zemljama. Administrativna nemoć Brisela očigledna je u činjenici da ovaj spor sa Mađarima još uvek nije razrešen, niti se nazire mehanizam njegovog rešenja.
Bugarski spor sa Briselom treba posmatrati u kontekstu dugotrajne političke krize u ovoj zemlji koja je počela još u januaru 2013. U jednoj od parlamentarnih „kombinacija“ ultra- nacionalista Volen Siderov i njegova „Ataka“ bili su neophodni za formiranje vlade. Jednom došavši na vlast, ova stranka je odmah pokrenula zakonodavnu inicijativu o jednostranom produženju moratorijuma za još šest godina. Bugarsko Sobranje je odgovarajući zakon donelo oktobra 2013, na samom kraju sedmogodišnjeg moratorijuma koji je isticao 31. decembra te godine. Iako se liberalizacija trgovine zemljom odnosi samo na državljane EU, „Ataka“ je u primitivnom maniru plašila građane pričama o Turcima i kuvajtskim šeicima koji će pokupovati bugarske oranice. Bugarska suspenzija i najavljene sankcije EU protiv Sofije bili su, međutim, relativno brzo skinuti sa dnevnog reda. Krajem januara 2014. bugarski Ustavni sud doneo je odluku da je pomenuto produženje moratorijuma bilo protivustavno, s obzirom da je bugarsko domaće zakonodavstvo podređeno zakonima EU. Poljska je danas jedina zemlja EU u kojoj moratorijum na promet poljoprivrednog zemljišta još uvek nije istekao.
Srpska javnost i SSP-moratorijum
U poređenju sa drugim zemljama EU, naš moratorijum ispregovaran u okviru SSP aranžmana sa Briselom čini se krajnje neadekvatnim u domenu zaštite domaćeg agro-biznisa, ukoliko je uopšte imao nameru da ima zaštitni ili prelazni karakter. Iz prethodnog odeljka se vidi da su druge zemlje u pregovorima sa administracijom EU ostvarile od sedam do 12 godina suspenzije procesa liberalizacije i to u periodu kada su već bile punopravne članice EU. Srbija, s druge strane, kao zemlja koja je tek kandidat za članstvo ima pravo na svega četiri godine moratorijuma koji ističe u junu 2017. Kakve su reakcije javnosti u Srbiji i da li postoje interesne grupe koje nešto preduzimaju ili vrše pritisak da se nešto menja u sistemu pregovora sa EU?
Koliko se može letimično videti, u srpskim medijima je o negativnim stranama srpskog moratorijuma gotovo isključivo govorio Miladin Ševarlić, profesor Poljoprivrednog fakulteta UB. Što u svoje lično ime, što u okviru političke kampanje desničarskog, nacionalističkog pokreta „Dveri“, ovaj agro-ekonomista je iznosio uporedne činjenice i iskustva zemalja članica EU vezane za liberalizaciju prometa poljoprivrednog zemljišta. Profesor Ševarlić ima u tom smislu velike zasluge za otvaranje ovih važnih pitanja u našoj javnosti. Iako u njegovim intervjuima ima i populističkih parola i narodskog pojednostavljivanja problema („nije dobro da stranci kupuju zemlju, jer čija je zemlja njegova je i država“) ipak u njima prevlađuje ozbiljan analitički ton – onoliko koliko je to, naravno, moguće u formi opštenja sa medijima. Stanje medijske pokrivenosti i javne i stručne polemike u našoj zemlji bili bi i po ovom pitanju skromni i nedovoljni da se na izmaku prošle godine nije pojavio tematski broj Studentske revije za privredno pravo, u kojem je izložena problematika pravnog aspekta liberalizacije tržišta nepokretnosti u zemljama članicama EU. Tekstovi pokrivaju zakonski kontekst procesa liberalizacije pre, ali i posle isticanja moratorijuma kod novih članica, kao i sistem ograničenja koja u domenu kupovine i korišćenja poljoprivrednog zemljišta postoje kod starih (pre 2004.) članica EU. Tematski broj časopisa pokazuje široke mogućnosti zakonskih ograničenja, kontrole i kanalisanja procesa prometa nekretnine i njenog korišćenja, u skladu sa projektovanim interesima države, društva i lokalne zajednice, očuvanja životne sredine i drugih obzira.
Iz Studentske revije saznajemo da čak i u „starim“ liberalnim ekonomijama zapadne Evrope kao i u uređenim društvima Skandinavije postoje striktni propisi i detaljna pravila koja se primenjuju u domenu prometa nekretnine i njene dalje upotrebe, a sve u cilju održavanja odgovarajuće strukture zemljišta, regulisanja domaćeg tržišta namirnica, zaštite životne sredine ili sprečavanja kupovine zemlje zarad njene naknadne preprodaje. Utoliko više, ovakva ograničenja treba uvoditi u tranziciona, neuređena društva kakvo je naše. Tek sa ovom publikacijom javnost u Srbiji je osposobljena za ozbiljnu javnu debatu koja može da uključi relevantna i potpuno legitimna pitanja kontrole i regulisanja materije vezane za liberalizaciju tržišta nekretnina. Njen značaj je utoliko veći što autori priloga nisu renomirana imena domaće nauke već studenti Pravnog fakulteta koje je okupila njihova profesorka Tatjana Jovanić koja je i glavni i odgovorni urednik časopisa.
(Ne)opravdani strahovi
Postoje određena opšta mesta kad su u pitanju strahovi javnosti vezani za dolazak stranaca u agro-biznis. Najčešće se govori da će liberalizacija tržišta nekretnina dovesti do naglog rasta cena poljoprivrednog zemljišta, što će posledično imati negativan efekat na konkurentnost domaćih preduzetnika. U Češkoj je moratorijum istekao još 2011. godine tako da na ovom slučaju možemo da vidimo da li razvoj događaja odgovara ovom negativnom scenariju. Na osnovu statistike češkog portala (Farmy.cz) za posredovanje u prometu nekretnina, rast cena poljoprivrednog zemljišta u 2012. iznosio je 9,82% u odnosu na prethodnu godinu, što je skoro dvostruko povećanje u odnosu na rast zabeležen u prethodnoj godini. Međutim, već sledeće dve godine (2013. i 2014.) stope rasta cena oranica pale su na ispod 5%. U periodu pre liberalizacije tržišta nekretnina cene su rasle mnogo agresivnije: u 2008. rast cena (u odnosu na prethodnu godinu) bio je 12,71%, u 2009. nešto više od 11%.
Tržište nekretnina u Češkoj Republici doživelo je dakle svoj procvat i pre formalne liberalizacije u 2011. Stranci koji su imali interes da investiraju nisu čekali istek moratorijuma već su osnivali domicilne češke kompanije, kupovali zemlju i pokretali biznis. Između 2004. i 2014. cena poljoprivrednog zemljišta je porasla dvostruko, a doprinos ovom prirastu je većim delom zabeležen pre isteka moratorijuma. Još izrazitiji trendovi rasta cene zemljišta u periodu pre liberalizacije zabeleženi su u Bugarskoj i Rumuniji. Bugarska zvanična statistika (www.nsi.bg) pokazuje da je cena poljoprivrednog zemljišta porasla više nego dvostruko u svega tri godine (2011-2013); u Rumuniji su na osnovu pisanja bukureštanskog portala Business Review ove cene porasle tri puta u periodu 2008-13. Na osnovu podataka agencije Bloomberg iz avgusta 2014. prosečna cena hektara u Poljskoj (7500 evra) koja nije liberalizovala tržište bila je viša od one u Češkoj (6000 evra) koja je još 2011. dozvolila kupovinu zemlje strancima. Sve ovo ukazuje da trenutak isticanja moratorijuma ne treba uzimati kao nekakvu prekretnicu ili trenutak od sudbinskog značaja za odnose u domaćem agrobiznisu.
Češko iskustvo pokazuje da strani investitori nisu bili zainteresovani za zemljišne parcele manje od 5 ha, pa ako uzmemo u obzir strukturu poseda u centralnoj Srbiji možemo sa sigurnošću reći da će investitori u širokom luku zaobilaziti ovaj deo zemlje. Na tržištu prometa nekretnina ostaje međutim Vojvodina, u kojoj je nagli skok cena oranica zabeležen još krajem 2012. i početkom 2013. Mediji i zadružni savez Vojvodine procenjivali su da su cene porasle sa 5000 do 8000 evra po hektaru u prethodnom periodu, na oko 15.000 evra po hektaru u 2013 godini. Dalji dramatičan rast cena koji su mediji i neki stručnjaci najavljivali nije usledio, mada su cene i ovako rekordne u odnosu na druge zemlje bivše istočne Evrope.
Tokovi kapitala doticali su u Srbiju kao i u druge zemlje bez neposredne veze sa najavljenim režimom liberalizacije. Strani kapital iz Irske, Hrvatske i Mađarske i domaći tajkuni već su pronašli načine da dođu do značajnih kompleksa zemlje. Isticanje moratorijuma neće u tom postupku dovesti do nekih dramatičnih promena. Svejedno, ovih dana iz Ministarstva poljoprivrede dolazi vest da će srpske vlasti tražiti prolongiranje moratorijuma na prodaju zemljišta do 2025. Ukoliko administracija u Briselu odobri ovaj zahtev, biće vremena napretek da se osmisli ozbiljna državna strategija i sistem zakonodavstva koji će regulisati materiju. Za slučaj da produženje moratorijuma ne prođe, zakonodavni korektiv opet treba da bude unapred pripremljen. U svakom slučaju, skupštinski odbori i poslanici trebalo bi da se u što skorijem roku posvete čitanju naučnih radova studenata Pravnog fakulteta.
Aleksandar R. Miletić
broj 115, mart 2015.