U Holandiji preduzeća za socijalno stanovanje upravljaju velikim delom stambenog fonda, te igraju značajnu ulogu u unapređenju energetske efikasnosti stanovanja.
Holandski internacionalni fond za stanovanje DIGH je nastao 2002. godine sa ciljem da podrži finansiranje projekta stanovanja socijalno ugroženih lica u zemljama u razvoju i zemljama u tranziciji. Obezbeđujući da zajmovi za pomenute namene budu dobijeni pod povoljnijim uslovima nego na lokalnim finansijskim tržištima, DIGH doprinosi realizaciji pristupačnog i kvalitetnog stanovanja za porodice sa niskim prihodima, kao i za pojedince pogođene socijalnim raslojavanjem u uslovima tranzicije i intenzivnog privrednog rasta. DIGH krediti su namenjeni prvenstveno onima koji imaju ograničen, ili nikakav pristup lokalnim finansijerima, dakle, mladima na početku karijere, starim i bolesnim, invalidima, izbeglicama i raseljenim licima, te svima koji su ekonomski i socijalno hendikepirani. Do danas, DIGH je uspešno učestvovao u oko pedeset projekata izgradnje, ili adaptacije zgrada u Južnoj Africi, Latinskoj Americi i Centralnoj i Istočnoj Evropi. Ukupna vrednost njegovog portfolija iznosi oko 50 miliona evra i namenjena je za obezbeđenje dugoročnih povoljnih kredita na period od pet do 30 godina. DIGH obezbeđuje do 75% vrednosti investicionog projekta, dok se za ostatak mogu koristiti sredstva lokalnih zajednica, uključujući vrednost lokalnog zemljišta i infrastrukture, strane i domaće donacije, kao i komercijalni krediti koje lokalna zajednica, ili investitor mogu dobiti pod povoljnim uslovima, na osnovu garancija koje daje DIGH. Za ovu namenu DIGH naplaćuje proviziju po stopama od 0,3% do 0,5%, u zavisnosti od visine duga. Zajmovi se daju u evrima, dolarima, ali i u lokalnim valutama, pri čemu se naplaćuje premija za kursne rizike bazirana na kretanju lokalnih kurseva prema evru, u periodu od 36 meseci pre sklapanja ugovora. Iznos ove riziko-premije se revidira svake godine. Prednost aranžmana koje DIGH nudi ogleda se i u činjenici da se kod dugoročnih kredita garantuje i visina kamatne stope za prvih deset godina. Dakle, kamatne stope na pozajmljena sredstva su ne samo niže (u dosadašnjoj praksi su iznosile prosečno oko 5-6%), zbog podrške koju pruža fond DIGH, već su nepromenljive u periodu do deset godina, što čini ukupno opterećenje investitora podnošljivim.
Da bi projekat bio odobren za finansiranje putem DIGH aranžmana neophodno je da je lociran u nekoj od za to određenih država, da je isključivo reč o stambenom projektu socijalnog karaktera, te da ukupni projekat mora iskazati finansijsku isplativost tokom čitavog trajanja. Izvršni odbor DIGH-a pažljivo ocenjuje kako sam predloženi projekat za finansiranje, tako i sposobnost lokalne zajednice i investitora da ga realizuju. Garancija za finansijsko učešće DIGH-a najčešće je hipoteka nad izgrađenim objektom. Kada je reč o unapređenju već postojećih objekata u vlasništvu investitora, kao što je primer projekata poboljšanja energetske efikasnosti stanovanja, mogući su i drugi oblici garantovanja. Bitno je reći, da do sada nije bilo slučajeva korišćenja bilo kakvih mehanizma prinudne naplate od strane DIGH-a. Inače celokupan portfolio DIGH-a uživa najveću moguću garanciju udruženih preduzeća za pružanje usluga socijalnog stanovanja.
Efikasno upravljanje novcem
Kapital DIGH-a dobrim delom potiče od strane „Holandske asocijacije socijalnog stanovanja“, organizacije koja obuhvata sva preduzeća namenjena pružanju usluga socijalnog stanovanja građanima Holandije, kojih danas ima oko 450. Ne treba zaboraviti da je oko 40% stambenog fonda u Holandiji u društvenoj svojini, kojom upravljaju lokalna komunalna preduzeća neprofitabilnog karaktera, nezavisno od države. Ova preduzeća naplaćuju usluge po povoljnim tarifama, veoma diferenciranim za različite tipove stanova i stambenih korisnika. Od prikupljenih sredstava, po pokriću punog iznosa troškova, najveći deo se reinvestira u poboljšanje i proširenje fonda socijalnih stanova u samoj Holandiji, dok se manji deo, maksimalno 0.03% od vrednosti ukupnog prihoda plasira kroz DIGH aranžmane u zemlje koje ispunjavaju uslove za to. U ovoj grupi se nalaze i sve zemlje Zapadnog Balkana.
Pošto u Holandiji preduzeća za socijalno stanovanje upravljaju velikim delom stambenog fonda, ona igraju i značajnu ulogu u unapređenju energetske efikasnosti stanovanja.. Vođena politikom „Naplati tamo gde možeš, a investiraj tamo gde se mora“ komunalna preduzeća za socijalno stanovanje ostvaruju vrlo intenzivnu investicionu aktivnost. Primera radi, prosečna kirija za socijalni stan od oko 75 m2 u okolini Roterdama iznosi oko 400 evra mesečno, što uz racionalno gazdovanje stambenim fondom omogućuje dovoljan nivo akumulacije da se realizuju investicije u značajno smanjenje energetske intenzivnosti i korišćenje obnovljivih izvora energije, uključujući i toplotne pumpe za deponovanje toplote pod zemljom do dubina od više stotina metara. Holanđani se danas smatraju jednim od najefikasnijih korisnika energije u svetu, mada još uvek postoji značajan potencijal za unapređenje, posebno u stanovanju. Visoko postavljeni nacionalni ciljevi, vezani za racionalnu upotrebu energije i redukovanje emisija gasova sa efektom staklene bašte, učinili su život građana Holandije ne samo bogatijim, već i zdravijim, prijatnijim i sigurnijim. Tome svakako doprinosi i praksa socijalnog stanovanja, koja mnogostruko uvećava ljudske slobode, dajući holandskom modelu kapitalizma prepoznatljivu specifičnost, a društvenom životu posebnu boju, nalik toplim tonovima sa slika holandskih majstora 16. i 17. veka.
Uspeh holandskih preduzeća za socijalno stanovanje doprineo je ne samo stvaranju viška sredstava koja se putem DIGH-a plasiraju, već i potrebe da se iskustva u organizaciji i modernizaciji socijalnog stanovanja primene i u drugim delovima sveta. Tako je, na primer, 2006. DIGH investirao 442.326 evra u izgradnju 24 stana u Kolašinu, iduće 2007. godine 539.329 evra u izgradnju 24 stana u Beranu u Crnoj Gori. Iste 2007. investirano je 1.194.800 evra u projekat unapređenja energetske efikasnosti 996 socijalnih stanova u Budimpešti i preko milion evra u Makedoniji. 2008. ponovo je investirano u Crnu Goru i to 1.091.187 evra, za izgradnju 145 stanova u okolini Nikšića, namenjenih izbeglicama. Ove godine na red je došla investicija za izgradnju 165 stanova za stare u Ivanić Gradu u Hrvatskoj. U Ukrajini, pokazao se vrlo uspešnim model RESCO finansiranja, tj. finansiranja kompanija koje se bave restrukturiranjem, termalnom rehabilitacijom i uvođenjem obnovljivih vidova energije u socijalne stanove, što je DIGH inicirao i finansijski pomogao. Inače, sam fond DIGH rado pruža stručnu savetodavnu i praktičnu pomoć lokalnim zajednicama u poslovima vezanim za finansijski inženjering, institucionalnu izgradnju, unapređenje infrastrukture, te iniciranje i sprovođenje programa socijalne transformacije u naseljima sa izraženom socijalnom patologijom. Više o aktivnostima DIGH fonda i mogućnostima za dobijanje finansijske podrške može se naći na sajtu www.digh.nl
Šansa za Srbiju
Iako je na listi država koje ispunjavaju uslove za realizaciju DIGH projekata, Republika Srbija do sada se nije našla među korisnicima sredstava ovog Fonda. Bilo bi itekako korisno, kako za velike gradove, poput Beograda, Novog Sada, Niša, Kragujevca, tako i za manja mesta u Srbiji, sagledati mogućnost rešavanja problema stanovanja socijalno ugroženih grupa, koja se nudi kroz ovaj vid zajmova. Time bi se podstakao i razvoj lokalne privrede, pre svega građevinskih, zanatskih i uslužnih preduzeća.
Potreba za socijalnim stanovanjem u Srbiji je veoma velika. Nacionalna strategija održivog razvoja Srbije uočava postojeći problem i ističe kao jednu od prioritetnih aktivnosti upravo afirmaciju socijalnog stanovanja, donošenjem odgovarajućeg pravnog okvira, te izgradnjom naselja sa socijalnim stanovima. Na taj način bi se rešili problemi ne samo nedovoljne društvene uključenosti marginalnih grupa, već i problemi mladih, unapređenje demografskog i zdravstvenog statusa nacije, umanjili regionalni dispariteti, te stvorile mogućnosti za smanjenje „odliva mozgova“. Zaustavljanje propadanja stambenog fonda, kao jednog od najbitnijih elemenata nacionalnog bogatstva Srbije i približavanje prosečnih uslova stanovanja standardima EU, jeste jedan od ciljeva održivog razvoja Srbije. Takođe, povećanje energetske efikasnosti, kako u celini, tako i po sektorima, uključujući i stanovanje, jedan je od najprečih prioriteta privrednog razvoja Srbije. Aranžmani koje DIGH nudi mogu biti veoma korisni i pomoći lokalnim zajednicama Srbije na putu ka kvalitetnom i održivom razvoju.
Radmilo V. Pešić
broj 59, septembar 2009.