Uređenje pitanja gradskog građevinskog zemljišta i veća ponuda slobodnih parcela na tržištu, naročito u periodu izlaska iz krize, bili bi pravi stimulansi daljeg razvoja tržišta nekretnina, ovoga puta na održivim osnovama. Pod takvim uslovima cena kvadrata bila bi niža i od onih koje sada nudi država.
Ako prihvatimo istinitost one floskule da je „kriza za jedne šansa a za druge opasnost“, onda je ekonomska recesija za domaću građevinsku industriju, ili bar njen veći deo, bila gotovo ravna kataklizmi. I dok se niskogradnja, podržana krupnim infrastrukturnim projektima, nekako održala na prihvatljivom nivou, visokogradnja, a posebno stanogradnja kao njen ključni segment, pretrpela je težak pad za koji su zaslužni negativni faktori na obe strane – kako kod ponude tako i kod tražnje.
Ponuda stanova: Zakon je nekom majka, a nekom maćeha
Smanjenje obima aktivnosti u domaćoj stanogradnji veoma je upadljivo ako se uporedi broj završenih stanova u novogradnji u 2010. u odnosu na 2008. godinu. Izražen pad od gotovo 6 odsto, sa 17.967 na 16.898 novih stanova, čini se da predstavlja direktan rezultat negativnog trenda na strani tražnje. Pritom je stanogradnja najviše usporena tamo gde je pre eskalacije ekonomske krize najbrže rasla – u Beogradu. Sa svega 5.048 završenih stanova u novogradnji u pretprošloj godini, u poređenju sa 7.306 u 2008. godini, glavni grad je bio i ključni generator problema srpske visokogradnje. Interesantno je, međutim, da od ostalih velikih gradova jedino Niš još beleži značajniji pad u segmentu novogradnje, koja je u najvećem gradu južne Srbije bukvalno prepolovljena, dok je u Novom Sadu, Subotici, Pančevu, Zrenjaninu, Kraljevu i nizu drugih regionalnih centara ona ipak ostala na uzlaznoj putanji.
Ovakva naizgled nelogična statistika ne može se objasniti samo promenama na strani tražnje. Štaviše, nominalna zarada u dinarima tokom posmatranih godina u najvećem procentu je porasla upravo u Beogradu, ostali gradovi iz ove grupe zabeležili su skromniji rast, a neki, poput Pančeva, čak i pad. Ako već manji broj platežno sposobnih kupaca u prestonici – koja, inače, svake godine prima sve veći broj ekonomskih imigranata – nije odveo u probleme beogradske građevince, postavlja se pitanje: šta je stvarni razlog krize?
Odgovor može da ponudi svaki iskreni investitor i svodi se na isto – jedno vreme u Beogradu je bilo gotovo nemoguće dobiti lokacijsku i građevinsku dozvolu ili je postupak njihovog izdavanja bio dramatično usporen, i to ne samo zbog poznatog nedostatka urbanističkih i prostornih planova koje je afirmisao kontroverzni Zakon o planiranju i izgradnji iz septembra 2009. godine. Razlozi za odbijanje ili zadržavanje dokumentacije investitora zaista su ponekad bili apsurdni, sve do slučajeva da su zahtevi vraćani „zbog toga što je pečat firme pomeren za centimetar udesno“.
Ukupan broj izdatih dozvola za izgradnju stanova u celoj zemlji smanjen je u 2009. u poređenju sa 2008. godinom za preko 15 odsto, a onda u 2010. za dodatnih gotovo 21 odsto, što je koincidiralo sa donošenjem novog Zakona kao i sa višemesečnim čekanjem na usvajanje neophodnih podzakonskih akata za njegovu primenu u praksi. Nije slučajno da je stanje sa dozvolama najbrže normalizovano upravo u onim gradovima koji su bili najviše pokriveni urbanističkim i prostornim dokumentima; po pravilu, radi se o teritoriji Vojvodine, što dokazuje i statistika novogradnje kojom dominiraju vojvođanski gradovi. Za razliku od severne Pokrajine, pad stambene izgradnje u prestonici bio je dramatičan; lokalna građevinska preduzeća smanjila su obim svojih aktivnosti za skoro četvrtinu – sa preko 600 na jedva malo više od 500 miliona evra – iako su ostvarila rast u svim segmentima, izuzev stanogradnje, koja se sunovratila za čak 83 procenta.
U okolnostima (veštački?) oborene ponude, cene beogradske novogradnje nastavile su da rastu, bar zvanično, i u prvoj kriznoj godini, da bi se tokom 2010. tek neznatno smanjile, na prosečnih 1.830 evra po kvadratu. Nezvanično – cene za platežno sposobne, ozbiljne kupce obarane su i za više od 10%, što je, u kombinaciji sa konstantnim rastom cena građevinskog zemljišta i troškova gradnje, drastično skresalo zarade investitora, naročito u slučaju manje popularnih lokacija i prosečnog kvaliteta radova. Zato je njihova reakcija bila očekivana – umesto većih stanova, površine između 65-70 m², počeli su da projektuju zgrade sa većim brojem stanova manje površine (čija je cena po kvadratu u istoj zgradi veća i do 20% u odnosu na velike stanove), pa je prosečna kvadratura u beogradskoj novogradnji krajem 2010. opala na 59 m², sa 66 koliko je iznosila samo dve godine ranije.
Nagoveštaji normalizacije na strani ponude stanova, pre svega u Beogradu koji sa jednom trećinom učestvuje u domaćoj stambenoj izgradnji, pojavili su se pred kraj 2010.,kada je za nekoliko puta porastao broj izdatih građevinskih dozvola u poređenju sa istim periodom 2009. godine. Međutim, posmatrano iz pretkrizne perspektive i dalje se radi o skromnom rastu – stanogradnja, slikovito rečeno, tek polako počinje da se penje uz provaliju u koju je iznenada upala. Značajnije povećanje broja novih stanova na tržištu biće statistički registrovano verovatno tek u prvoj polovini ove godine kada bude završena prva faza državnog projekta na Voždovcu, inače, pet puta većeg po bruto građevinskoj površini od sledećeg najkrupnijeg privatnog projekta – naselja West 65 na Novom Beogradu.
Tražnja za stanovima: Kvadrate kupuje standard
Pored faktora na strani ponude, kretanje cena nekretnina u Beogradu kao i u drugim gradovima su, u poslednjih nekoliko godina, u značajnijoj meri opredeljivali faktori na strani tražnje. Pri tome, posebno se mogu istaći: 1) rast životnog standarda od 2000. do 2008. godine; 2) dostupnost i eksponencijalni rast stambenih kredita; 3) mentalitet stanovništva koji povećava tražnju za stambenim prostorom; 4) povremeni, eksterno izazvani udari na tražnju za nekretninama (migracije stanovništva; prelivanje viška likvidnosti od prodaje nekretnina u Crnoj Gori i drugo), i 5) špekulativne aktivnosti koje cene nekretnina „guraju“ naviše.
Iako je period od 2000. godine u većini zemalja Evrope bio period značajnog razvoja tržišta nekretnina, ovaj trend je bio značajno izražen i u Srbiji a posebno u Beogradu. Jednu od najvažnijih uloga u tom procesu odigrao je rast životnog standarda. Ovaj trend je posebno bio izražen u Beogradu gde je pored značajnog rasta prosečnih zarada zabeleženo i povećanje zaposlenosti.
Visok rast prosečnih zarada imao je dodatnog uticaja na rast potražnje za stanovima – stvarao je povoljniju osnovu za uzimanje stambenih kredita koji su se tokom prve decenije ovog veka pojavili u Srbiji zajedno za razvojem bankarskog sektora. Ovaj trend je posebno bio naglašen u periodu značajnog privrednog rasta od 2005. do 2008. godine. Pored navedenog, dodatan impuls rastu tražnje za kreditima dali su i različiti državni podsticaji za kupovinu stanova i osnivanje Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita.