Pandemija je pokazala da je u Srbiji ulaganje u poljoprivredno zemljište čak isplativije nego investiranje u druge nepokretnosti, osim delova velikih gradova gde je cena građevinskog zemljišta i stanova takođe drastično povećana. Zajedničko i poljoprivrednom i građevinskom zemljištu je da cene neprekidno rastu.
Statistika Republičkog geodetskog zavoda pokazuje velike razlike u ceni i poljoprivrednog i građevinskog zemljišta. Kada je reč o prometovanom građevinskom zemljištu, gde je 76 odsto prometa plaćeno u evrima, a 24 odsto u dinarima, cene su se u 2020. godini kretale od 10 evra po aru, do preko 80.000 evra za ar.
Najniže cene, gde je ar koštao 10 evra, zabeležene su u Sjenici i Aleksincu, za evro skuplji je ar bio u Šapcu, Mladenovcu, Obrenovcu, Jagodini, Paraćinu, Prokuplju i Boru. Za manje od 20 evra za ar kupovano je zemljište u Sopotu (12 evra), Gornjem Milanovcu (13), Knjaževcu (13), Sokobanji (15), Valjevu (15), Kragujevcu (16), Leskovcu (16), Grockoj (17), Kruševcu (17), Čačku (17), Lazarevcu (18), Bajinoj Bašti (19) i Zrenjaninu (19 evra). Najskuplji je Beograd.
Investicije u građevinsko zemljište itekako isplate
U 2020. godini je nešto manje od polovine prometovanog građevinskog zemljišta (45%) imalo površinu od dva do deset ari, 43% veću od 10 ari, 8% su površine do dva ara i 3% čine prometi površine preko jednog hektara. U razgovoru sa vlasnicima agencija za promet nekretnina i zemljišta može se čuti da se investicije u građevinsko zemljište itekako isplate, jer može i brže da se obrne novac.
„Kupuju svi koji imaju viška novca. U Vojvodini se najviše prodaju njive, a u ostalom delu Srbije voćnjaci i vinogradi. Najskuplje zemljište je u Vojvodini, gde je najkvalitetnija zemlja u Bačkoj, koje ima i najvišu cenu, potom sledi Srem, pa na trećem mestu Banat. Nekada se komad zemlje kupovao za tepsiju ribe, a danas se to bogami promenilo, vredi čitavo bogatstvo“, priča jedan od agenata iz Novog Sada.
Što je ekonomska sloboda za ulaganje veća, to će i nacija biti uspešnija, kaže Milan Kovačević, konsultant za ulaganja. On podseća da je jedno investirati, a nešto potpuno drugo koristiti investiciju i na njoj zaraditi.
„Ulaganje u građevinsko zemljište, na žalost kod nas je često povezano sa korupcijom i to bi moralo da se menja. Imali smo brojne situacije koje su na to ukazivale i bojim se da tu konstantno kao država pravimo greške. Dešava se da nešto što je besplatno postane privatno građevinsko zemljište, da se kupi zemljište koje je poljoprivredno, koje se volšebno preimenuje u građevinsko, da se tako bogati pojedinac, a država je na gubitku“, ističe Milan Kovačević.
U poljoprivredu ulažu i firme iz drugih industrija
Država je, kako za B&F kaže Aleksandar Bogunović, sekretar Udruženja za biljnu proizvodnju i prehrambenu industriju Privredne komore Srbije, u proteklih tridesetak godina donela niz propisa koji su omogućili da se razvija tržište poljoprivrednog zemljišta. Oni se pre svega odnose na ukidanje zemljišnog maksimuma, davanje u zakup državnog poljoprivrednog zemljišta, smanjenje poreza na prenos apsolutnih prava, pa i ’ad hok’ mere podsticaja za kupovinu i zakup i smanjenje kamata prilikom kupovine. Na taj način, porasla je tražnja za kupovinom poljoprivrednog zemljišta, a samim tim i njegova cena.
„Mi smo poljoprivredna zemlja i investitori iz nepoljoprivrednog sektora ulažu deo svojih sredstava zbog diversifikacije poslovanja i u poljoprivredu, a u puno slučajeva odmah nakon svoje delatnosti i u poljoprivredu, pre svega u poljoprivredno zemljište. Investiraju i poljoprivredne kompanije i poljoprivrednici koji imaju višak sredstava, deo tih sredstava ulažu u kupovinu poljoprivrednog zemljišta, povećavajući svoje posede“, ukazuje Aleksandar Bogunović.
Podaci Republičkog geodetskog zavoda za prošlu godinu pokazuju da je u trgovanju poljoprivrednim zemljištem najviša prosečna cena od 10.300 evra ostvarena u Južnobačkom okrugu. U poslednje tri godine, cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji beleži rast od oko pet do sedam odsto godišnje.
Šta utiče na razlike u cenama
A kolike su prosečne cene po hektaru? Razlika od severa do juga je i petostruka. Tako je u Severnobačkom okrugu za hektar u proseku ostvarena cena od 9.650 evra, Zapadnobačkom okrugu 8.250 evra, Sremskom okrugu 8.500 evra, dok Beogradski region beleži 4.200 evra, Šumadija i Zapadna Srbija 3.350 evra, a južna i istočna Srbija 2.750 evra za hektar. Naravno ovo je prosek, što znači da su cene bile i više, ali i niže.
Veliki dijapazon cena poljoprivrednog zemljišta po regijama u Srbiji uslovljen je brojnim faktorima koji utiču na cenu. Iako je poljoprivredno zemljište dobro od opšteg interesa, ono je u Srbiji u slobodnom prometu (osim prava preče kupovine), pa tržište utiče na cenu ara.
„Uticaj na cenu pre svega ima odnos ponude i tražnje, a tražnja u pojedinim regijama je mnogo veća od ponude, pa cena poljoprivrednog zemljišta u tim regijama raste, a u poslednjih dvadesetak godina skoro neprekidno. Najznačajniji faktori koji utiču na cenu poljoprivrednog zemljišta su lokacije gde se nalazi poljoprivredno zemljište, pa tako imamo poljoprivredno zemljište koje je lošijeg kvaliteta, ali je blizu nekog velikog grada ili nekog infrastrukturnog objekta sa visokom cenom. Potom njegov kvalitet, kao i veličina i oblik parcele“, ukazuje Bogunović.
Veća površina zemljišta skuplja
U najvećem broju slučajeva, ističe naš sagovornik – a to važi pre svega za nove investitore koji žele da kupe veću površinu – generalno je skuplje poljoprivredno zemljište površine 20-50 hektara nego što su male parcele. Osim nekoliko izuzetaka, gde poljoprivrednici koji imaju svoje zemljište žele da kupe susednu parcelu. Bogunović navodi primer iz okoline Leskovca, gde je poljoprivredno zemljište površine od jednog hektara plaćeno 100.000 evra.
„Ali svakako cena poljoprivrednog zemljišta se smanjuje ako ponudite 1.000 ha ili 5.000 ha ili 10.000 ha, jer je konkurencija mnogo manja, budući da nemate mnogo ljudi koji mogu da kupe ovako velike površine. Uticaj na cenu ima i stanje infrastrukture – puteva, dostupnost električne energije, navodnjavanje, odvodnjavanje. Nije mali ni uticaj demografske situacije. U istočnoj Srbiji ili u brdsko-planinskim delovima Srbije gde je naseljenost veoma retka, cena poljoprivrednog zemljišta je niska, mada u dobrom delu ovo nije jedini faktor koji utiče na to koliko će da košta“, kaže Aleksandar Bogunović.
Poljoprivredno nasleđe diktira i cenu
Upoređujući prosečnu visinu zakupnine poljoprivrednog zemljišta u Srbiji i zemalja EU, Srbija se nalazi na sredini. Trinaest zemalja ima višu zakupninu, a 14 zemalja nižu zakupninu u odnosu na Srbiju. Najviša prosečna zakupnina u Holandiji je 3,7 puta viša nego u Srbiji, ali je to znatno manja razlika u odnosu na razliku u ceni kupovine poljoprivrednog zemljišta. Visina zakupnine u Srbiji je za pet puta viša nego u Letoniji, gde je zakupnina najniža među zemljama EU.
Na cenu poljoprivrednog zemljišta utiču brojni faktori, pa ako analiziramo te faktore, odnosno ako ih upoređujemo po zemljama dobićemo razloge zašto je cena poljoprivrednog zemljišta u Srbiji viša u odnosu na zemlje regiona.
„Srbija je tradicionalno poljoprivredna zemlja. U Srbiji i zemljama bivše Jugoslavije bio je veliki broj poljoprivrednika u doba socijalizma koji su obrađivali svoje zemljište, za razliku od susednih zemalja istočnog bloka, gde stanovništvo nije imalo svoje zemljište. Tako da je jedan dobar deo naslednika nastavio da se bavi poljoprivredom. Na primer, u Bugarskoj posle povraćaja poljoprivrednog zemljišta, najveći deo ljudi nije znao niti su imali mehanizaciju da se bave poljoprivredom, pa je u početku to poljoprivredno zemljište bilo u parlogu, a zatim su ga jeftino kupovale kompanije, pre ulaska u EU. Takođe, u ovim zemljama se demografska slika drastično promenila ulaskom u EU, jer su ljudi dobili mogućnost da rade u razvijenijim zemljama“, zaključuje Aleksandar Bogunović.
Međutim, cena poljoprivrednog zemljišta u zemljama naših suseda koje su članice EU takođe značajno raste poslednjih godina. Pre svega zbog izgradnje infrastrukture i podsticaja koji su znatno viši nego ranije, pa je i ulaganje u kupovinu poljoprivrednog zemljišta isplativije. I Srbija sledi taj trend.
Danijela Nišavić
Izvor Biznis i finansije: broj 184, april 2021.