Trenutno je u Beogradu više od 4.000 potpuno završenih ali neprodatih stanova, kao i oko 4.500 stanova koji su prodati ali nisu useljeni ili izdati, kaže za eKapiju dr Nikola Seneši FRICS, analitičar i osnivač kompanije NAI WMG.
Dodaje da se i objekti koji su u izgradnji sporije prodaju nego pre dve ili tri godine što znači da dolazi do stabilizacije tržišta nekretnina.
„Rast cena nekretnina je u poslednjih godinu i po dana bio manji od realne inflacije u uslovima fiksnog kursa. Isto je bilo i u jednom kvartalu 2022. pa je onda došlo opet do kratkog rasta nakon dolaska Rusa i Ukrajinaca, ali podsećam da to nije normalan tržišni fundament. Kako sada stvari stoje očekujem značajnu stabilizaciju do kraja ove godine. Ulazi se u period tržišta kupca“, ističe Seneši.
Prema njegovim rečima ovo se može videti i u oglasima – pre 18 meseci bilo je gotovo nemoguće naći na oglasu stanove na atraktivnom lokacijama, a danas ih ima i oni se jako sporo i teško prodaju. „To će vremenom sigurno dovesti do pada cena“, dodaje.
EXPO kao Belvil
Projekat Expo 2027 se, prema njegovim rečima, očekuje kao značajan faktor u oblikovanju tržišta nekretnina.
„EXPO je fantastičan projekat. Ti stanovi sa direktnom linijom železnice su upravo ono šta Beogradu treba. To su stanovi koji porodice sa prosečnim platama mogu da kupe uz pomoć kredita. Od 50 do 60 kvadrata, maksimalne cene od 100 do najviše 120 hiljada evra. To je onda normalno tržište“, navodi.
Seneši očekuje da vidi slične privatne projekte u Mirijevu, Železniku, Makišu i na drugim takvim lokacijama.
„Stanovi za srednju klasu i kvalitetno bankarsko finansiranje. Mislim da će Expo da povuče taj model. Slično kao što je Belvil nakon Univerzijade povukao ceo Novi Beograd“, smatra on.
Saveti za kupce i investitore
Za kupce, trenutno nije idealno vreme za investiranje u nekretnine zbog stagnacije cena i niskog prinosa, savetuje Seneši.
Nisu sve nekretnine iste i u tom poslu je uvek moguće lepo zaraditi, ali se trenutno treba kloniti kupovine stanova kao investicije. Sve govori protiv toga. Stagnacija cena, istorijski mali prinos – nemojte zaboraviti da je 100.000 evra iz 2016. godine danas tek 58.000 evra – ako se uzme u obzir realna inflacija.
Što se tiče nekretnina za život u najvećem slučaju se projekti za srednju klasu tek zidaju ili su u postupku dobijanja dozvola.
„Ja bih sačekao da vidim šta će se dešavati sa EXPO stanovima i sa jos nekoliko sličnih projekata. Sa druge strane nije svako u mogućnosti da čeka. U tom slučaju je moj savet da proba što više da umanji cenu. Mnogi investitori već moraju da snižavaju cene“, objašnjava.
Prodavci i investitori, savetuje, treba da budu oprezni i da prilagode svoje strategije trenutnoj situaciji na tržištu. Što se tiče novog ciklusa, savetuje im da idu u segment srednje klase.
„Na pravcima voza i budućeg metroa, mali dvosobni i trosobni stanovi od 50 do 60 kvadrata, obavezan vrtić i škola u blizini – cene stanova do maksimalnih 120.000 evra. Takođe bih im savetovao da budu jako oprezni u naredne dve i po godine. Dalje spekulacije sa cenama mogu dovesti do pucanja balona što je jako opasno“, navodi.
Stabilizacija tržišta i cena nekretnina koje se izdaju u zakup u Beogradu, već se, prema njegovim rečima događa. „Već se vidi stabilizacija, sa smanjenom inflacijom i kupovnom moći Rusa i Ukrajinaca smanjile su i rente“, ističe on. Stan na dan je, kako dodaje, takođe postao manje atraktivan i ti stanovi se vraćaju sve vise u normalan zakup.
„Mi moramo da promenimo način razmišljanja i da shvatimo da je stabilizacija ili smanjivanje cena dobra za sve učesnike. Najgore je kada je tržište umrtvljeno kao što je sada slučaj i kada se rizikuje naglo pucanje. Što pre dodje do stabilizacije taj rizik je manji“, zaključuje on.
Izvor: eKapija
Foto: PhotoMIX-Company, Pixabay