Banke u Srbiji će ubuduće biti u obavezi da korisnicima koji imaju problem u otplati kredita, pre svega stambenih, ponude olakšice, što je jedna od glavnih novina nedavno usvojenog Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga.
Korisnici stambenih kredita imaće dve opcije. Prva je da u roku od 60 dana sami prodaju nekretninu i od tog novca izmire dug. Druga opcija je da prenesu pravo svojine na banku, čime se smatra da je izmiren dug prema banci.
Predsednik Udruženja za zaštitu potrošača „Efektiva“ Dejan Gavrilović ocenio je da ovaj potez Narodne banke Srbije (NBS) jeste dobar, ali da ne predstavlja „tektonsku promenu ili nešto epohalno“, niti će značajno poboljšati položaj korisnika.
Gavrilovć je ukazao da su dužnici i do sada mogli da prodaju nekretninu i izmire dug prema banci, samo što su sada za to dobili još dodatna dva meseca.
„Kada imaš kredit i kada, na primer, imaš poteškoće i prestaneš da plaćaš, tebi banka neće da raskine ugovor posle prve neplaćene rate, raskinuće posle treće ili šeste. Ta šesta rata znači šest meseci neplaćanja. Znači ti imaš šest meseci, dok banka nije raskinula ugovor, mogućnost da prodaš stan, a sa ovom promenom Zakona banka ti sada nakon raskida ugovora daje dodatni rok od dva meseca za prodaju“, objasnio je Gavrilović za Danas.
Ukoliko dužnik za sve to vreme ne proda stan, onda taj posao završava izvršitelj.
Gavrilović upozorava dužnike da je veoma važno da prodaju stana završe ranije i da ne dočekaju da im banka raskine ugovor, ali i da ne dočekaju dodatna dva meseca.
„Nije sasvim sigurno da će dužnik u roku od dva meseca uspeti da proda stan, jer da bi prodao stan moraće baš da spusti cenu“, rekao je Gavrilović navodeći da korisnik kredita tada već ulazi u problem i rizik.
„Dužnik ima mogućnost da proda stan po boljoj ceni od izvršitelja“
Gavrilović kaže da je pre donošenja Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, kao i pre izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju i uvođenja elektronske licitacije, bilo situacija da su se nekretnine dužnika prodavale „za bagatelu“.
„Pre nekoliko godina imali smo primer da su izvršitelji stan jednog starijeg bračnog para želili da prodaju za 10 ili 20 odsto njegove vrednosti. Na taj način korisnik gubi deo svoje imovine koju je zaradio otplaćivanjem kredita, i pored toga što je izgubio deo imovine, on i dalje duguje banci“, ispričao je Gavrilović.
Naveo je primer da je taj stan vredeo oko 70.000 evra, dug prema banci je iznosio 50.000 evra, a izvršitelj je hteo da proda stan za 15.000 evra.
„Umesto da se stan proda za 70.000 ili 65.000 ili 60.000 evra, da se namiri dug banci i da nešto korisniku ostane, u ovoj situaciji dužnik je ostao banci dužan još 35.000 evra“, rekao je Gavrilović.
Prema njegovim rečima, takvi primeri iz prošlosti su brojni. Istako je da je takvih primera naročito bilo u kreditima u švajcarskim francima.
„Ovim se donekle sprečavaju takve zloupotrebe, jer se daje mogućnost korisniku kredita da on proba u naredna dva meseca da proda stan po nekoj višoj ceni od one po kojoj bi izvršitelj prodao i da spreči mogućnost gubitka dela svoje imovine“, ukazao je Gavrilović.
Kako izgleda prodaja?
Gavrilović je objasnio da prodaja nekretnine koja je pod hipotekom izgleda kao prodaja bilo kog drugog stana na tržištu.
Međutim, Gavrilović je ukazao da prilikom ove prodaje mogu postojati problemi.
„Često se kupci boje kada vide da stan ima hipoteku i onda neće da kupe. A dešava se i da kupci ucenjuju prodavca time što stan ima hipoteku pa traži da spusti cenu“, ispričao je Gavrilović.
Prema njegovim rečima, kupci ne bi trebalo da brinu oko toga što stan ima hipoteku, jer može da se napravi dogovor sa bankom da se uplati novac direktno na račun banke.
„Onog trenutka kada novac legne i kada banka zatvori kredit, automatski se podnosi zahtev za skidanje hipoteke“, dodao je Gavrilović.
Koja opcija je bolja, po savetu advokata?
Advokat Nemanja Injac rekao je za Danas da dve nove mogućnosti za izmirenje duga predstavljaju značajnu novinu i mehanizam zaštite dužnika koji se suočavaju sa finansijskim poteškoćama.
Prema njegovim rečima, prvom opcijom korisnik dobija priliku da postigne povoljniju prodajnu cenu u odnosu na prinudnu prodaju na javnoj aukciji, gde se nepokretnosti često otuđuju po vrednostima nižim od tržišnih.
Drugom opcijom, kako je rekao Injac, korisnik takođe izbegava prodaju nepokretnosti na javnoj aukciji. Međutim, advokat napominje da u ovom slučaju banka nije uvek dužna da prihvati prenos prava svojine.
„Pre svega banka je dužna da korisniku ponudi ovu opciju samo ako je prema poslednjoj proceni tržišna vrednost nekretnine najmanje za pet odsto veća od duga korisnika. Takođe, ova mogućnost neće biti dostupna u situacijama kada korisnik kredita nije jedini vlasnik nepokretnosti, kada su na nepokretnosti upisani određeni pravni tereti kao što su hipoteke drugog reda, službenosti, plodouživanja ili zakupi, kao i u slučajevima kada stambeni kredit ima osiguranje kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, a nije pribavljena saglasnost za ovakav način izmirenja obaveza“, objasnio je advokat za Danas.
Takođe, kako je dodao, korisnik neće moći da se osloni na ovu opciju ni u slučaju kada je kredit već proglašen dospelim u celosti pre stupanja na snagu novog zakona.
Saglasan je sa Gavrilovićem da ove izmene ne predstavljaju radikalnu promenu u pravnom sistemu, s obzirom na to da su korisnici i ranije imali mogućnost da sami prodaju nepokretnost pre nego što banka raskine ugovor i pokrene prinudnu naplatu.
„Međutim, novina je to što banka sada ima zakonsku obavezu da korisnicima pruži ovu opciju pre pokretanja vansudskog postupka namirenja ili pokretanja izvršnog postupka, dok ranije nije bila dužna da omogućava takav period prodaje. Takođe, nov zakon po prvi put reguliše mogućnost prenosa prava svojine na banku kao način izmirenja duga, što ranije nije bilo eksplicitno propisano“, pojasnio je Injac.
Do sada su banke u slučaju neizmirivanja obaveza pokretale postupke prinudne naplate koji su, u zavisnosti od okolnosti, uključivali vansudsku prodaju ili sudski izvršni postupak, dodao je advokat.
To znači da su korisnici, u teoriji, mogli da prodaju nepokretnost i iz kupoprodajne cene izmire dug, ali to nije bilo regulisano kao obavezna procedura pre pokretanja postupka prinudne naplate.
„U praksi su banke bile zainteresovane za brzo namirenje svojih potraživanja, pa nisu uvek ostavljale dovoljno prostora korisnicima da pronađu kupca po povoljnijim uslovima“, ispričao je Injac.
Advokat savetuje da je, iz ugla korisnika, bolja opcija da samostalno proda nepokretnost u roku koji mu zakon omogućava, jer na taj način ima kontrolu nad prodajnom cenom i može potencijalno ostvariti bolji finansijski ishod.
Ukoliko korisnik pronađe kupca koji je spreman da plati realnu tržišnu vrednost nepokretnosti, postoji mogućnost da nakon izmirenja duga ostane određeni višak sredstava, ukazao je Injac.
S druge strane, prenos prava svojine na banku može biti prihvatljivo rešenje za korisnike koji nisu u mogućnosti da pronađu kupca ili za one koji žele da izbegnu dodatne troškove i neizvesnost prodaje.
„Savet zavisi od konkretne situacije korisnika, ali generalno, aktivna prodaja nepokretnosti je bolji izbor ako postoji realna mogućnost da se pronađe adekvatan kupac“, rekao je Injac.
Prenos svojine može preplaviti tržište
Na pitanje da li može doći do preplavljenosti tržišta nepokretnosti i ujedno pada cena nekretnina ukoliko veliki broj korisnika odluči da prenese pravo svojine na banku, Injac odgovara da bi to moglo dovesti do povećanja broja nepokretnosti koje banke prodaju na tržištu, što bi, u zavisnosti od drugih ekonomskih faktora, moglo uticati i na pad cena.
„Međutim, banke nemaju interes da gomilaju nekretnine u svom vlasništvu, već će nastojati da ih što pre prodaju. Pitanje je da li će se taj proces odvijati postepeno ili bi u nekom trenutku došlo do naglog povećanja ponude, što bi moglo imati značajniji uticaj na tržište. Pored toga, makroekonomska kretanja, kamatne stope i potražnja za nekretninama igraće ključnu ulogu u tome da li će doći do realnog pada cena“, zaključio je Injac.
Izvor: Danas-Ekapija
Foto: Pixabay