Kvadrat polovnog stana na domaćem tržištu premašio je ove godine po prvi put onaj u novogradnji. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, prosečna cena kvadrata u starogradnji u Srbiji u prvom polugodištu iznosila je 1.856 evra, ili 80 evra više nego kvadrat novog stana. Iako takav trend deluje kao anomalija domaćeg tržišta jer su novi stanovi u mnogim zemljama skuplji, stručnjaci nude objašnjenja šta su razlozi za ovakvu statistiku.
Dok sa oglasnika šljašte luks i premijum stambene ponude, jer za prosečnog čoveka se izgleda više ništa ne gradi, čini se da novogradnja gubi bitku sa starim stanovima. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), prosečne cene starogradnje u Srbiji u prvih šest meseci ove godine povećane su za 11% u odnosu na isti period prošle. To je samo nastavak dvocifrenog rastućeg trenda koji traje od 2022. godine, u kojoj su cene starogradnje rasle 20%, da bi u naredne dve skočile za još 11%, odnosno 14%.
Tako je prosečna cena starogradnje sa okruglo 1.000 evra 2020. za četiri i po godine zabeležila rast od 85%, na 1.856 evra. Novogradnja je u istom periodu poskupela znatno manje, sa 1.335 evra na 1.776 evra, što je rast od 33%. Prosečna cena kvadrata u starogradnji u Srbiji u prvom polugodištu bila je za 80 evra veća nego kvadrat novog stana.
Zašto se stari stanovi sve više traže
Upućeni u ovo tržište navode više razloga za takav trend, od kvaliteta stanova, atraktivnosti lokacije i okruženja u kojem se stan nalazi, do činjenice da se dobar deo stanova u novogradnji proda u pretprodaji kada je cena niža, pa se realna cena statistički prikazuje sa zakašnjenjem. Na popularnost starih stanova utiče i strah da je kupovina u izgradnji na neki način „mačka u džaku“ sve do momenta uknjižbe, pa taj rizik nisu svi spremni da podnesu.
Vlasnik agencije za promet nekretnina „Procasa“ Jovan Mandić za B&F kaže da je ključni kriterijum koji opredeljuje odluku svakog kupca lokacija. Ako neko želi da kupi stan na lokaciji u Beogradu koja je u velikoj meri izgrađena, poput Vračara, Dorćola, Starog grada, Savskog venca, delova Novog Beograda i Palilule, praktično je osuđen na starogradnju jer mesta za nove stanove skoro da nema. U tom slučaju tražnja diktira cenu.
Prema podacima RGZ, novogradnja u prvoj polovini 2025. i dalje u većini gradova Srbije prednjači po prosečnoj ceni u odnosu na starogradnju, osim u dva najveća centra koji vuku najveći promet pa samim tim i statistiku. Reč je o Beogradu gde je za kvadrat starogradnje trebalo izdvojiti 2.545 evra u odnosu na prosečnih 2.499 evra u novogradnji i Novom Sadu gde je odnos 2.150 evra prema 2.147 evra, takođe u korist polovnih kvadrata. Posmatrano u drugom kvartalu ove godine, u devet od deset centralnih beogradskih opština rast cena starogradnje je bio dvocifren, dok je novogradnja u nekim opštinama čak zabeležila blagi pad.
Zakasnela statistika
Mandić objašnjava da je jedan od razloga zašto u statistici novogradnja u Beogradu „cenovno lošije stoji“ isključivo tehničke prirode. Novi stanovi ulaze u statistiku kada se kupoprodajni ugovor potpiše, iako je predugovor sklopljen i otplata počela mnogo ranije. „Danas dogovorena kupoprodajna cena se vidi u statistici šest meseci ili godinu kasnije“, navodi Mandić.
Pritom, cene koje se dogovaraju u pretprodaji niže su oko 20% od one po kojoj se preostali stanovi prodaju kada je zgrada gotova, jer mnogi investitori na taj način finansiraju gradnju. Takve vrste popusta kod starogradnje jednostavno nema.
Iako priznaje da je starogradnja na ceni u Beogradu, Mandić smatra da bi ovako veliki rast u prvoj polovini godine mogao biti posledica zastoja u radu Katastra, zbog čega su ugovori preneti u naredni kvartal. Potražnju za polovnim stanovima pogurali su i subvencionisani krediti za mlade, koji su uglavnom kupovali starogradnju. Zbog toga bi, smatra Mandić, pre donošenja zaključaka trebalo sačekati podatke za sledeći kvartal.
Ne treba gubiti iz vida i da su cene novogradnje uglavnom iskazane bez PDV-a od 10%, a bitna stavka je parking mesto koje hteli ili ne u novogradnji morate da kupite ukoliko želite da se ikada parkirate. A niko parking mesto ne računa u cenu kvadrata stana.
Šta je luksuz, skupa slavina ili park?
U vreme kada se nove zgrade oglašavaju kao luksuzne, Mandić kaže da je pitanje šta je danas zaista luksuz. „Da li je luksuz imati kvalitetne pločice, skupu slavinu ili park pored zgrade, biti u blizini reke, imati osnovnu školu u krugu od pet minuta? Postoje nekretnine koje se reklamiraju kao luksuzne od po četiri do pet hiljada evra za kvadrat, a onda stave bojler od 100 evra. Uglavnom je to sve marketing”, komentariše naš sagovornik.
Starogradnja kupcima sa druge strane daje osećaj sigurnosti, jer stan odmah vide, mogu da provere svu dokumentaciju i nema mnogo nepoznanica. Nasuprot tome, kod novogradnje uvek postoji rizik da li će se ispoštovati rokovi, da li će biti upotrebljeni materijali koji su navedeni, hoće li se dobiti upotrebna dozvola i na kraju uknjižiti stan.
Mandić ocenjuje da u tom smislu kod novih stanova nema stopostotne garancije. Ako neko prodaje na kredit, obavezan stepen izgrađenosti je 80% da bi se kredit realizovao. „Za onih 20% je neizvesno. Da li je izašao iz gabarita ili će mu isteći građevinska dozvola? To se nikad ne zna”, ističe Mandić.
Međutim, kako je ponuda i dalje oskudnija od tražnje, investitori nisu spremni na dodatne garancije u ugovorima, pa treba dobro obratiti pažnju na propisane penale za kašnjenje. Da postoji određeni strah kod kupovine stanova u fazi izgradnje potvrđuju i podaci o smanjenju i broja ugovora i vrednosti kupljenih novih nepokretnosti koje nisu upisane u katastar.
Kako je dom postao roba
Arhitekta i istraživač prostorne pravde Jovana Timotijević smatra da su razlozi za rast cena starogradnje potpuno racionalni, ukoliko kao liniju razgraničenja između starog i novog uzmemo devedesete godine prošlog veka. Tada je pored masovne privatizacije društvenih stanova došlo i do drastične promene stambene politike i tretmana stambenog prostora.
„Dok je u Jugoslaviji stan pre svega tretiran kroz svoju upotrebnu vrednost, odnosno kao dom, nakon 2000. godine je u skladu sa globalnim trendom postao i roba. Govorimo o dve sasvim različite političke i ekonomske logike koje su strukturno oblikovale stambeni sektor, a to je uticalo i na standarde stambenog prostora, kao i na njegovu priuštivost“, ukazuje Timotijević.
Kada se stanovi grade uz poštovanje standarda, onda su oni dobro organizovani, adekvatno osvetljeni i njihove dimenzije odgovaraju potrebama korisnika. Nasuprot tome, u nekontrolisanoj gradnji čiji je jedini cilj da investitor zaradi, štedi se na rasporedu prostorija, a terasa i podrum su puki trošak. Spavaća soba može biti toliko mala, napominje Timotijević, da u nju ne može da stane bračni krevet. Zato ne čudi da sve više ljudi traži stari stan, pa makar ga i renovirali.
„Kada pogledate stambena naselja koja su projektovale arhitekte Beogradske škole stanovanja – od blokova na Novom Beogradu, do naselja Cerak Vinogradi, jasno je da se pored stambenih jedinica veoma vodilo računa i o okruženju – kako će biti organizovane zelene površine oko stambenih zgrada, igrališta, pešačke staze, pa i mesta za parkiranje”, navodi Timotijević i ističe da nema sumnje da se kvalitet tih stanova i stambenih naselja prepoznaje i danas, uključujući i njihove trenutne cene.
Na pitanje kako će se ubuduće kretati cene starogradnje, Mandić ne predviđa veći rast ni novih ni starih kvadrata, budući da cene već nekoliko godina rastu oko 5% godišnje. To je malo iznad nivoa inflacije, što znači da su se cene stabilizovale. Iako Mandić ne očekuje pad cena na tržištu nekretnina, skreće pažnju da se smanjuje broj izdatih građevinskih dozvola, što nagoveštava da se kriza uselila kao neželjeni stanar i u stanogradnju.
Jelena Stjepanović
Biznis & finansije 240/241, decembar 2025/januar 2026.
Foto: Reinis Bruzitis, Unsplash