Kako zakonito da iselite podstanara koji neće da plaća kiriju i naplatite dugovanja?

Vlasnik tada mora da zaštiti svoju imovinu, ali ne može jednostavno da promeni bravu i izbaci stanara. Presudno je da li postoji ugovor o zakupu, kako je uređen raskid i da li ugovor sadrži klauzulu izvršnosti koja može da omogući neposredno pokretanje izvršnog postupka.

U Srbiji postoje načini da stanodavac raskine zakup, zatraži iseljenje i naplati dugovanja. Međutim, postupak zavisi od konkretnih okolnosti, a ne postoji univerzalno pravilo da svaki podstanar može da bude iseljen čim zakasni sa jednom kirijom.

Prema članu 35 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, neplaćanje zakupnine za najmanje dva meseca uzastopno, i nakon opomene, može da bude osnov za otkaz ugovora o zakupu stana. To znači da vlasnik treba da dokumentuje dugovanje i da zakupcu uputi pisanu opomenu, a zatim preduzme odgovarajuće pravne korake.

Važno je razlikovati raskid ugovora od samog iseljenja. Čak i kada postoji osnov za otkaz, to ne znači da vlasnik sme samostalno da izbaci stanara ako ovaj odbija da napusti nekretninu.Zato je važno sačuvati ugovor, dokaze o dospelim i neplaćenim kirijama, izvode iz banke, prepisku i dokaz da je opomena dostavljena.

Ovi dokumenti mogu da budu značajni u postupku naplate duga i iseljenja.

Jedna od najvažnijih mera zaštite za stanodavca jeste ugovor sastavljen u odgovarajućoj formi kod javnog beležnika, sa jasno definisanim obavezama zakupca i klauzulom izvršnosti.

Takva klauzula, ako su ispunjeni zakonski uslovi i ako je dovoljno precizno uređena, može da omogući pokretanje izvršnog postupka bez prethodnog vođenja klasične parnice o istom zahtevu. Ipak, sama overa potpisa nije isto što i izvršna isprava: važno je kako je ugovor sačinjen i šta tačno piše u njemu.

Pre potpisivanja treba proveriti da li ugovor precizno određuje visinu i rok plaćanja zakupnine, troškove koje zakupac snosi, razloge i način prestanka zakupa, rok za iseljenje i saglasnost zakupca za neposredno izvršenje kada su ispunjeni zakonski uslovi.

Ako takva klauzula ne postoji, a stanar odbija da se iseli, vlasnik će možda morati da pokrene sudski postupak. Zato je pravni savet pre izdavanja stana često mnogo jeftiniji od kasnijeg višegodišnjeg spora.

Odsustvo pisanog ugovora ne znači automatski da vlasnik nema nikakva prava. Ipak, dokazivanje dogovorenih uslova može biti teže, naročito ako se zakupnina plaćala u gotovini, a nema priznanica ili druge dokumentacije.

U tom slučaju mogu biti važni dokazi o vlasništvu, uplatama, porukama, dogovorenoj visini kirije i komunikaciji u kojoj zakupac priznaje da koristi stan ili duguje novac.

Vlasnik bi trebalo da se obrati advokatu radi procene da li je potrebno podneti tužbu za iseljenje, zahtev za naplatu dugovanja ili pokrenuti odgovarajući postupak po drugom pravnom osnovu. Ne treba pretpostaviti da usmeni dogovor automatski onemogućava zaštitu pred sudom, ali ni da je iseljenje moguće bez postupka samo zato što je nekretnina u vlasništvu stanodavca.

Ne bi trebalo da pokušava da prinudi stanara da ode samostalnim promenama brave, iznošenjem njegovih stvari ili isključivanjem vode i struje. Takvi postupci mogu da izazovu dodatne pravne probleme i ne zamenjuju zakonski postupak iseljenja.

Ako zakupac ne postupa po raskidu ugovora i ne predaje stan, vlasnik treba da koristi odgovarajući sudski ili izvršni postupak, u zavisnosti od toga kakvu ispravu ima i da li su ispunjeni uslovi za izvršenje.

Uloga javnog izvršitelja jeste da sprovodi izvršenje na osnovu zakonom predviđene izvršne isprave ili odluke. On ne može da se angažuje samo na osnovu usmenog zahteva vlasnika da izbaci podstanara.

Iseljenje i naplata duga nisu nužno ista stvar. Vlasnik može da ima osnov da zahteva dospele neplaćene zakupnine, a u zavisnosti od ugovora i dokaza i naknadu određenih troškova ili štete. Zato je korisno napraviti pregled svih dugovanja po mesecima, sa datumima dospeća, iznosima i dokazima o neplaćanju. Račune za komunalne usluge treba odvojiti od zakupnine i proveriti ko je prema ugovoru dužan da ih plati.

Ako stanar ne pristaje na dogovor o izmirenju duga, advokat može da proceni da li su ispunjeni uslovi za izvršenje na osnovu postojeće isprave ili je potrebno pokrenuti sudski postupak. Činjenica da je stanar napustio stan ne znači da je dug automatski prestao.

Najbolja zaštita počinje pre predaje ključeva. Ugovor bi trebalo da sadrži podatke o ugovornim stranama, adresu stana, iznos zakupnine, rokove plaćanja, način plaćanja, obaveze u vezi sa računima, trajanje zakupa i uslove za njegov prestanak. Preporučljivo je sačiniti zapisnik o primopredaji, popisati nameštaj i uređaje, fotografisati stanje stana i sačuvati dokaze o uplati depozita.

Treba jasno navesti i pod kojim uslovima se depozit vraća ili koristi za pokriće dospelih obaveza, u skladu sa ugovorom i zakonom. Vlasnik bi takođe trebalo da proveri identitet zakupca i da se raspita o poreskim obavezama koje nastaju izdavanjem nepokretnosti. Ugovor sa preciznim odredbama i uredna evidencija uplata ne garantuju da problema neće biti, ali mogu značajno da olakšaju zaštitu prava ako do spora dođe.

Ako podstanar ne plaća kiriju i odbija da napusti stan, vlasnik u Srbiji ima pravne mogućnosti da traži raskid zakupa, iseljenje i naplatu duga. Najvažnije je da ne pokušava samovoljno da izbaci stanara, već da proveri ugovor i izabere odgovarajući sudski ili izvršni postupak. Za buduće zakupne odnose, ugovor sa pravilno sastavljenom izvršnom klauzulom može biti značajna zaštita.