Tržište nekretnina: Veći poremećaji u Srbiji će tek uslediti

3,6K

Iznajmljivanje stanova u Beogradu je već palo za 20 odsto. Cene nekretnina miruju, kao i cena kvadrata u novogradnji. Ali samo je pitanje vremena kada će i one početi da padaju. Treba imati u vidu da će na tržište nekretnina u velikoj meri uticati rast nezaposlenosti izazvan epidemijom korone. Strah od pogoršavanja ekonomske situacije uveliko je vidljiv na tržištu stambenih kredita u Srbiji.

Cene nekretnina u Srbiji nastavile su da rastu i u 2020. godini. Svi ekonomski pokazatelji podržavali su taj rast. Građevinarstvo je bio sektor sa najvećim rastom učešća u bruto domaćem proizvodu Srbije u 2019. godini.
Prosečne zarade su u 2019. godini porasle za 9,2% u odnosu na 2018. godinu. Značajan je i priliv novca iz inostranstva koji je u prošloj godini prema javnim podacima iznosio 15% ukupnog bruto domaćeg proizvoda Srbije. Sve je govorilo da će se nastaviti rast cena nekretnina i u ovoj godini ali sa znatno manjim rastom nego što je to bilo u proteklih nekoliko godina.

Usporavanje rasta je očekivano usled činjenice da dolazi do usporavanja ekonomije na svetskom nivou, te da je dugi niz godina cena nekretnina stalno rasla u zemlji čija populacija konstatntno opada. Dakle, cene nekretnina su i pre početka 2020. godine bile pod blagim pritiskom. Neki su čak govorili da se radi o naduvanom balonu koji samo čeka trenutak kada će pući.

Tržište nije reagovalo na virus, nego na državne mere

A onda se pojavio virus korona, koji sam po sebi nema nikakav uticaj na ekonomiju, pa ni na cene nekretnina. Međutim, reakcija država čiji sistemi nisu spremni za pružanje adekvatne medicinske pomoći svim eventualno obolelim i regulisanje distanciranja ljudi, itekako ima uticaja na ekonomiju. Reakcija Srbije bila je: uvođenje vanrednog stanja 15. marta; zabrana izlaska osobama starijim od 65 godina; prestanak rada škola, vrtića i ekonomskih ustanova; prestanak rada zubara, frizera, ugostiteljskih i turističkih objekata; ograničeno kretanje

Sama činjenica da se radi o vanrednom stanju, kao i zabrana kretanja, odnosno izlaska iz kuće dovodi do straha u kojem ljudi manje troše i manje planiraju. Postoji velika doza neizvesnosti koja će svakako uticati i na tržište nekretnina u Srbiji u ovoj godini, koje je i onako očekivalo određeni pritisak na cenu.

O pravim uticajima virusa Kovid-19 na tržište nekretnina je previše rano govoriti, ali o pritiscima koje novonastala situacija vrši na cenu nekretnina u Srbiji već sada možemo govoriti. S toga se u ovom tekstu, kada se govori o uticaju korona virusa, misli pre svega na indirektan uticaj mera vlada o zabranama i smanjenju ekonomskih aktivnosti.

Uticaj korona virusa na izdavanje stanova

Tržište izdavanja je energično i brzo reagovalo na pojavu korona virusa i proglašeno vanredno stanje. Prvo smo dobili informacije da su stanodavci samoinicijativno svojim stanarima krenuli da spuštaju stanarinu, a kasnije smo i na indeksu cene izdavanja uočili drastičan pad. Postavlja se pitanje zašto je tržište reagovalo tako?
Cena izdavanja stanova u Beogradu

Jasno je da je od proglašenja vanrednog stanja veliki broj studenata napustilo Beograd, što je ostavilo određeni broj stanova u Beogradu napušteno. To je prvi pritisak koji su stanodavci u Beogradu osetili od proglašenja vanrednog stanja. Drugi pritisak na cene stanarina se javio usled povećanog broja stanova, koji su bili izdavani na dan (preko Airbnb-a, stan na dan itd.) što je dodatno povećalo broj slobodnih stanova. Dakle, u oba slučaja, na smanjenje cene izdavanja uticalo je povećanje ponude.

Pad cena izdavanja stan na dan

Na stanodavcima je da odluče između čekanja da stan bude ponovo izdat po istoj ceni kao i pre ili da spuste cenu i za vreme dok traje vanredno stanje ipak ostvare neku zaradu. Druga opcija je, čini se, dosta povoljnija od prve. Mnogi stanodavci su odlučili da spuste cenu stanarine s namerom da čim prođe ova situacije stanarine ponovo vrate na stanje pre krize.

Takav scenario ćemo sigurno videti (zapravo već se sada dešava da se cene izdavanja polako vraćaju u normalu), možda čak i pre ukidanja vanrednog stanja, a naročito par meseci kasnije, kada potražnja za stanovima bude ponovo na sličnom nivou.

Naravno, nije za očekivati da se potražnja vrati na onu potražnju pre korona virusa, ali u određenoj meri jeste. Biće potrebno dosta vremena da se stanovi izdavani na dan ponovo vrate u svoju kategoriju, sve do tada, ti stanovi će predstavjati dodatnu ponudu stanova i predstavljaće dodatan pritisak na cenu izdavanja stanova.

Uticaj korona virusa na cene nekretnina

Kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, cene nekretnina gotovo da nisu imale nikakvu reakciju na situaciju izazvanu korona virusom. Ova reakcija tržišta je potpuno očekivana. Vlasnici stanova su u situaciji da mogu da priušte sebi da sačekaju malo sa prodajom stana, očekujući da će stan nakon ove krize moći da prodaju po istoj ceni koja je bila na tržištu pre same krize.

Ono što je prisutno na tržištu nekretnina jesu instant i direktne reakcije na korona virus i vanredno stanje: cene izdavanja stanova u Beogradu su pale za 20%, dok je cena nekretnina ostala nepromenjena. Za očekivati je da se u određenoj meri sve vrati na staro kada situacija prođe. Međutim, ovde se ne radi samo o tom prvom talasu i efektu koji je korona virus tada izazvao već o naradnim talasima i pritiscima na cene nekretnina, koje će ti talasi izazvati.

Prevashodno se ovde misli na poljuljano tržište rada. Veliki broj ljudi je gotovo istog trenutka od proglašenja vanrednog stanja dobilo otkaz. Naravno, to je usledilo usled smanjenjem potrebe za tolikom radnom snagom zbog zabrane kretanja, koje je uvedeno. Postavlja se pitanje da li potreba za proizvodima i uslugama može u skorije vreme da se vrati na stanje pre korona virusa kako bi se i potreba za radnom snagom vratila.

Nijedna država u ovom trenutku nije spremna na potpuno ukidanja mera distanciranja ili zabrane kretanja. U ovom trenutku se razmišlja samo o postepenom vraćanju u normalu. Govori se vrlo često i o scenariju da će se virus zadržati dosta dugo, te da će se sa time morati živeti. To znači da će ekonomija u nekoj meri funkcionisati, ali se gotovo sigurno neće odmah vratiti na nivo sa početka ove godine, bar ne ove godine.

Stambeni krediti tokom krize izazvane virusom

Jedna od prvih mera vlade za održavanje i oporavak privrede tokom krize izazvane korona virusom je bilo uvođenje moratorijuma na kredite. To znači da svi oni koji imaju kredite mogu svoju obavezu plaćanja istog stopirati u naredna tri meseca.

Prema prvim podacima tu mogućnost je odabralo 94% stanovništva koje ima tu obavezu, dok je samo njih 6% eksplicitno zatražilo da nastavlja da otplaćuje kredit tokom naradnih 90 dana.

Ovo samo govori koliki je strah među stanovništvom od nadolazećih eventualnih nepovoljnih ekonomskih događaja. Samo 6% uzimaoca kredita veruje da korona virus ne može uticati na njihovu otplatu kredita. Kada se radi o privatnom sektoru, 92.9% je odlučilo da zamrzne otplatu kredita, dok je ostatak nastavio da otplaćuje kredite u narednih 90 dana. Radi se o dve milijarde evra zamrznutog kredita koji bi došao na naplatu u naredna tri meseca.

To je prvi negativan signal koji je poslat, a tiče se stambenih kredita. Drugi negativan signal jeste podatak da je u martu opala potražnja za kreditima za 35% u odnosu na isti period prošle godine. Ne treba pominjati da su upravo krediti i niska kamatna stopa proteklih godina bili u velikoj meri zaslužni za ogroman skok cene nekretnina u Srbiji.

Ovde treba imati u vidu da je vanredno stanje proglašeno 15. marta, te da situacija može biti i gora u aprilu jer postoje naznake da će vanredno stanje potrajati sve do maja. Takođe, ne možemo govoriti o fizičkom sprečavanju ljudi da uzimaju kredite. Svako ko je zainteresovan za kredit može da ga i u vanrednom stanju uzme. Dakle radi se o svesnoj volji građana i privrede da uzimanje kredita odloži ili potpuno odustane od njega.

Kako je kupovina nekretnine u velikoj meri realizovana iz kredita onda je i podatak o teško naplativim kreditima (non performing loan) jedan od indikatora koji govori o zaduženošću građana i njihovoj sposobnosti otplate duga. Srbija je usled povoljne kamatne stope, od 2015. godine kada je procenat teško naplativih kredita bio 23% uspela da dođe do 4.1% u februaru ove godine.

Usled moratorijuma na kredite ovde nije za očekivati da se nešto drastično dogodi u naredna dva meseca, ali bi u mesecima posle toga moglo da da jasniju sliku o pritisku na cenu nekretnina.

Novogradnja u vreme korone

Nisu svi prvi signali negativni. Zamenik gradonačelinka Beograda, Goran Vesić, izjavio je da je i pored vanrednog stanja u martu izdato više građevinskih dozvola nego u istom periodu prošle godine.

U prvom kvartalu ove godine izdato je građevinskih dozvola za 330.348 kvadratnih metara, od čega samo u martu 147.841 kvadrat. Poređenja radi, u martu prošle godine bilo je izdato građevinskih dozvola za nešto manje od 60.000 kvadrata.

Ovde treba imati u vidu da sam proces planiranja izgradnje, skupljanja dokumentacije i dobijanja građevinske dozvole može da potraje i nekoliko meseci. U ovoj informaciji da je u martu izdato tolko građevinskih dozvola ne možemo da vidimo reakciju građevinskog sektora na vanredno stanje. Prava reakcija će se videti u podacima za drugi i treći kvartal ove godine.

Izvesno je da će do pada cene kvadrata u Beogradu doći ali nije izvesno kada. U nešto većem problemu bi mogli da budu investitori koji su u ovom trenutku u procesu gradnje i koji očekuju završetak radova krajem ove ili početkom sledeće godine.

Oni su gradili stanove kada je radna snaga bila relativno skupa, računajući na visoke cene stanova. Pitanje je da li će nakon završetka radova moći da računaju na cenu kvadrata koju su ranije zamišljali i na profit koji su ranije planirali.

Uticaj pandemija na cene nekretnina

Prema istraživanju američke firme Zillow, koja se bavi istraživanjem američkog tržišta nekretnina, ne može se reći da tokom pandemija dolazi do pada cena nekretnina, kako tokom same pandemije, tako ni neposredno posle nje. Oni navode da je tokom epidemije Influence 1918 pa i SARSa 2003. godine ekonomska aktivnost drastično pala za 5-10%, a onda se ekspresno vratila na pređašnje stanje.

Za razliku od recesije, gde pad ekonomske aktivnosti traje 6-12 meseci, u pandemijama se oporavak očekuje znatno brže. U toku pandemija, što u prilog govore i trenutni podaci za srpsko stanje nekretnina, nije došlo do pada cena nekretnina. Jeste došlo do smanjenja kupoprodaje ali su cene ostale gotovo netaknute.

Ostali ekonomski faktori

Ovom krizom najviše je pogođen turizam i ugostitetljstvo. S obzirom da se u Srbiji ekonomski rast ne bazira toliko na turizmu (kao što je recimo slučaj u Hrvatskoj) ne očekuje se da će posledice biti toliko negativne kao u nekim zemljama drugim zemljama.

Međutim, posledice će se itekako osetiti i u Srbiji, posebno kada se spiralno posledice prenesu i na one koji ne rade direktno u ugostiteljstvu i turizmu.

Jednostavno, cena nekretnina pre korone je bila bazirana na dobrim ekonomskim indikatorima: jak ekonomski rast; niska stopa nezaposlenosti; povoljni krediti; velik priliv novca iz inostranstva; mali broj teško naplativih kredita; nepostojanje ekonomske neizvesnosti

Čak i pored svih tih pozitivnih signala, prošle godine je došlo do usporavanja rasta cena nekretnina. Mi smo radili analizu za prošlu godinu i dali procenu da će se u 2020. godini nastaviti povoljni razvoj tržišta, ali da takođe treba očekivati i usporavanje rasta.

Dakle, i pre korona virusa tržište je dostizalo svoj maksimum, kada su cene nekretnina u pitanju. I bez korona virusa taj rast bi se u ovoj godini usporio, a prvi pad usled recesije bi se mogao očekivati u 2021. godini.

Prema prognozi Međunarodnog monetarnog fonda, u ovoj godini se očekuje recesija. Predviđa se pad bruto domaćeg proizvoda od 3% na nivou celog sveta, -7,5% na nivou Evropske unije dok se za Srbiju predviđa pad od 3%.

Dakle, očekivanja za Srbija nisu toliko negativna, koliko za ostale zemlje Evropske unije. Međutim, jasno je da se će i u Srbiji već ove godine doći do recesije a to znači i smanjenje ekonomske aktivnosti, broj zaposlenih kao i daljih zaduživanja.

Ne očekuje se skoro poboljšanje na tržištu

Direktan uticaj Covid-19 pandemije na cena nekretnina u Srbiji je bez velikog značaja (broj transakcija je opao, ali je cena ostala nepromenjena). Indirektan uticaj pandemije korona virusa je višestruk: dovodi do ubrzanog ulaska u recesiju i može značajno produbiti krizu ukoliko vanredno stanje još dugo potraje, ali ako se i nakon vanrednog stanja ekonomska aktivnost ne vrati u potpunosti.

Kako nije za očekivati da se ekonomska aktivnost ni posle vanrednog stanja vrati 100% u normalu, te da vlada velika neizvesnost i briga (koja će uticati na potrošnju), prognoze se vrlo lako mogu pogoršati.

Nisu cene nekretnina nužno padale tokom prethodnih recesija, pa se iz tog ugla ne može doći do zaključka da će se tokom ove recesije to destiti.

Međutim, imajući u vidu veliku zaduženost građana, očekivano povećanje nezaposlenosti kao i činjenice da su cene i pre krize pokazivale nešto slabiji rast, jasno je da će cene nekretnina u Srbiji u 2020. godini imati ogroman pritisak.

Izvor: https://www.mojanekretnina.rs/