Kako se u Srbiji upravlja javnim zemljištem na prvom mestu odslikava podatak da država raspolaže sa previše imovine i premalo novca, ali i situacije u praksi kada su opštine primorane da izigravaju republičke zakone kako bi realizovale razvojne projekte na koje ih podstiče republička vlast.
Da li je građevinsko zemljište u Srbiji razvojni resurs ili prilika da se pojedinci obogate preko noći, ko i kako upravlja javnom imovinom i šta treba da promeni novi Zakon o uređenju prostora i izgradnji, neka su od pitanja o kojima se raspravljalo na skupu o upravljanju građevinskim zemljištem u Srbiji u organizaciji USAID-a i Programa podsticaja ekonomskom razvoju opština (MEGA). Prema ocenama stranih i domaćih stručnjaka angažovanih na realizaciji MEGA projekta, za razliku od zapadnih zemalja gde javno zemljište čini oko 50% vrednosti ukupne javne imovine, u zemljama tranzicije to učešće se kreće od 80 do 90%, a u Srbiji je ponuda suvišnog industrijskog zemljišta (zemljište koje državi nije potrebno za realizaciju osnovnih funkcija) na nivou koji je jednak potražnji u Mađarskoj za period od 66 godina!
To je indikator da se zemljištem ne upravlja proaktivno, odnosno da se ono ne koristi kao jedan od najznačajnijih ekonomskih i finansijskih resursa, što dovodi do apsurda da država raspolaže sa previše imovine i premalo novca. Budući da ima odlučujući uticaj na stvaranje tržišta, prostorno planiranje i određivanje vrednosti zemljišta, a da nema jasnu politiku upravljanja, država je i najodgovornija za divlju gradnju, korupciju i nelegalno bogaćenje pojedinaca i generator višestrukih rizika u pogledu ekonomskih posledica zbog ubrzane devastacije kapitalnih resursa.
Razvoj mimo zakona
Vrednost zemljišta je značajno umanjena usled restriktivne regulative u pogledu njegove namene, nemogućnosti da se nad njim stekne vlasništvo, naknada koje se utvrđuju administrativno a ne tržišno, izražene zakonske diskriminacije prema pravnim u odnosu na fizička lica i tendera čiji uslovi otvaraju široke mogućnosti za korupciju. Dominacija administrativnih procedura nad ekonomskim ciljevima generiše mnogobrojne probleme i lokalnim samoupravama, ali i rizike. Na primer, neke od njih mogu ostati bez zemljišta jer je ogroman deo industrijskog zemljišta pod upravom komunlanih preduzeća i može biti privatizovan zajedno sa njima.
Postojeća regulativa, a naročito Zakon o planiranju i izgradnji i loklani propisi značajno destimulišu svrsishodno gazdovanje zemljištem, počev od činjenice da je praktično svo građevinsko zemljište u republičkom vlasništvu. Neizgrađenim zemljištem raspolažu opštine, koje po zakonu mogu isključivo da ga daju u zakup na rok od 99 godina i to onome ko ponudi najveću cenu u proceduri prikupljanja pismenih ponuda ili na aukciji. Međutim, u pokušaju da umanji nezaposlenost, republička vlast sugeriše lokalnim samoupravama da zemljište daju besplatno investitorima koji su spremni da otvore određeni broj novih radnih mesta. Tako opštine dolaze u situaciju da zemljište daju bez naknade već unapred poznatom kupcu, čime direktno krše zakon, a da bi „vuk bio sit i ovce na broju“ organizuju se polufiktivne aukcije. Drugim rečima, sistem je takav da realizacija razvojnih projekata zahteva izigravanje zakona, pri čemu je posebno pitanje kakve su efekte takvi ugovori pokazali u praksi, o čemu u opštinama najčešće nema valjanih analiza.
Rupe i u novom zakonu?
Sa druge strane, ukoliko preduzeća koja zakupe zemljište ustanove da ime je deo zemljišta višak, ne mogu ga dati u zakup trećem licu, u podzakup ili pod hipoteku, a poseban je problem status građevinskog zemljišta nad kojim su preduzeća stekla pravo korišćenja u procesu privatizacije, često kupujući firme po višestruko nižoj ceni od vrednosti zemljišta nad kojim su stekli pravo korišćenja. Takođe, u poslednje vreme je izražen trend pretvaranja poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, naročito duž strateških putnih pravaca, dok se nedaleko odatle nalaze napušteni privredni kompleksi za koje niko ne traži investitore i koji postaju crne ekološke tačke. Vrednost zemljišta u Srbiji značajno smanjuje i to što još nije donet Zakon o decionalizaciji, čime se odbijaju ozbiljni invetsitori i po pravilu privlače dobro obavešteni špekulanti.
Stoga se od najavljenog novog Zakona o planiranju i izgradnji očekuju neke značajne izmene, pre svega u pogledu prava opština da steknu pravo svojine nad zemljištem i da mogu da ga prodaju, da se sadašnji zakup pretvori u pravo svojine, a predviđena je i mogućnost da se pravo korišćenja pretvori u pravo svojine uz nadoknadu koja bi pokrila razliku između aktuelne tržišne cene i one po kojoj je zemljište pribavljeno. S obzirom na činjenicu da je u proteklih šest godina, koliko je postojeći Zakon o planiranju i izgradnji na snazi, svega 20% objekata izgrađeno na osnovu planskih dokumenata, novim zakonom je predviđena i drakonska kazna u vidu raspuštanja skupštine grada ukolko ne izradi planska dokumenta koja nalaže regulativa. Ipak, u javnosti su već izražene sumnje da li će interesni lobiji opet nadjačati zakon, odnosno da li će predviđena mogućnost pretvaranja prava korišćenja u pravo vlasništva u praksi završiti tako što će postojeći tajkuni zaokružiti svoju zemljišnu imepriju.
Zorica Žarković
broj 57/58, jul/avgust 2009.