Erste Grupa objavila je poseban izveštaj na temu sektora nekretnina u CIE.
Günther Artner, jedan od rukovodilaca Sektora za istraživanje vlasničkih instrumenata iz CIE ističe: “Analiza tržišta nekretnina u CIE pokazuje da ćemo najverovatnije ući u period kontinualnog rasta vrednosti nekretnina. Na taj trend će se jasno odraziti kompresija prinosa. S obzirom na prilično visoke stope neiznajmljenih prostora širom regiona i privođenje kraju značajnog broja projekata izgradnje, značajno povećanje vrednosti nekretnina zbog rasta zakupnina još uvek nije realno očekivati u narednih 4-6 kvartala” i dodaje: “S obzirom na ekonomsku perspektivu u Austriji, Nemačkoj i regionu CIE, pokazatelji P/BV (odnos cene akcije i knjigovodstvene vrednosti po akciji) od oko 0,6x za veliki broj akcija u oblasti nekretnina još uvek ukazuju na to da su akcije prilično jeftine u poređenju sa istorijskim nivoima, posebno s obzirom na rekordno niske kamatne stope. Smatramo agregatni terminski multiplikator P/BV za kraj 2011. od oko 0,63x realnim sa krajem 2010.1 i terminski P/BV za kraj 2012. od oko 0,72x sa krajem 2011. godine2. To znači da bi teoretski postojao samo mali potencijal za rast u ostatku 2010. godine, dok taj potencijal iznosi oko 20-25% do kraja 2011. godine – obe cifre se odnose samo na glavne austrijske kompanije u oblasti nekretnina koje nisu uključene u proces preuzimanja, CA Immo, conwert, Immofinanz i Sparkassen Immo.”
Ključne tačke izveštaja su:
- Preuzimanje je i dalje u modi: finansijski zdrave kompanije su i dalje zanimljive mete, druge se preuzimaju da bi bile likvidirane
- Investitori u nekretnine trebalo bi da bolje produ od developera, pošto je još uvek veliki procenat neiznajmljenih prostora
- Kretanja na tržištu: ulazimo u fazu konvergencije prinosa i rasta vrednosti nekretnina
- Najbolji izbor: preporuka kupiti za Immofinanz i Sparkassen Immo zbog atraktivne procene gotovinskog toka
Preuzimanje je u modi
Akcije kompanija u oblasti nekretnina u CIE su trenutno u fazi živih korporativnih radnji. Finansijski zdrave kompanije sa atraktivnom imovinom su zanimljive kao mete za preuzimanje (npr. CA Immo Int., conwert), dok se druge kompanije preuzimaju da bi se iskoristila prilično niska valuacija akcija radi likvidiranja imovine i uzimanja profita (ECO Business-Immo). Kompanijama sa nategnutim bilansima stanja još uvek nije lako (Orco Property Group). “Cene akcija većih austrijskih, nemačkih i britanskih kompanija u oblasti nekretnina još uvek su očigledno ispod nivoa na kojima se njima trgovalo pre 10 godina (videti dijagram u daljem tekstu), što predstavlja prošlogodišnje povećanje u drugom svetlu. Potencijal za rast svakako zavisi od oporavka cena nekretnina, kao što je, u toku silaznog trenda, pad cena nekretnina multiplikovan korišćenjem levridža”, smatra Gernot Jany, analitičar nekretnina u CIE u Erste Grupi.
Investicije porasle za 70% na međugodišnjem nivou, uglavnom na britanskom, nemačkom i francuskom tržištu
Evropsko tržište investicija je zabeležilo povećanje obima transakcija od skoro 70% na 43,8 milijardi EUR u prvoj polovini 2010. godine u poređenju sa istim periodom prošle godine. Akcenat je uglavnom na kvalitetnim sredstvima uglavnom zbog zabrinutosti u pogledu krize suverenog duga u regionu. 62% ukupnog obima transakcija se odnosi na britansko, nemačko i francusko tržište. I u tim zemljama su intenzivirani veliki poslovi (preko 100 miliona EUR), sa 13 transakcija u Nemačkoj i 25 u Britaniji. Najveći međukvartalni rast investicionih aktivnosti je uočen u zemljama kao što su Austrija, Italija (+85%), Irska i Češka Republika.
“Iako je kvartalni obim investicija porastao 4 puta u drugom kvartalu na austrijskom tržištu i dostigao ukupno 1020 miliona EUR u 1. polovini 2010. godine (+28% na međugodišnjem nivou), tržište investicija u nekretnine je zabeležilo znatno brži rast od 190% na 1,7 milijardi EUR, što je još uvek daleko ispod nivoa pre 4. kvartala 2008. godine”, ukratko iznosi Artner. U pogledu vrsta nekretnina, na poslovni prostor se odnosilo 55% ukupnog obima u Austriji i 45% u CIE3, gde je skoro 97% plasirano u Poljsku, Rusiju i Češku Republiku, za kojima slede tržišta Bugarske i Rumunije. U 2. kvartalu 2010. godine, prinosi na prvoklasne nekretnine su opali u Austriji u segmentu maloprodajnog i poslovnog prostora za po 5 baznih poena na međukvartalnom nivou. Kompresija prinosa kod prvoklasnih nekretnina u većim zapadnoevropskim zemljama se proširila na region CIE. Prinosi kod tržnih centara su opali već u 1. kvartalu, a prinosi kod kancelarijskog prostora su im se pridružili u 2. kvartalu. U kombinaciji sa generalno stabilnim zakupninama za prvoklasne nekretnine, ovaj efekat se pozitivno odrazio na vrednosti kapitala na ključnim tržištima centralne i istočne Evrope. S druge strane, u nekim gradovima u JIE je došlo do pada zakupnina kod prvoklasnih nekretnina, dok su prinosi za prvoklasne nekretnine bili stabilni, što je dovelo do smanjenja kapitalne vrednosti u ovom segmentu.
Take-up poslovnog prostora (kupovina i izmajmljivanje – broj zaključenih transakcija) u zapadnoj Evropi i CIE
Ekonomski oporavak počinje pozitivno da se odražava na kupovinu i iznajmljivanje poslovnog prostora sa 38% na međugodišnjem nivou u prvoj polovini 2010. godine zbog povećane potražnje u zapadnoj Evropi i CIE. Stopa neiznajmljenog prostora se zadržala na 10,2% kao pre tog kvartala. Međutim, i dalje postoje velike razlike u stopama neiznajmljenog prostora širom Evrope, od samo 6,8% u Parizu do preko 15% u gradovima kao što su Amsterdam, Dablin, Budimpešta i Moskva. U segmentu poslovnog prostora je zabeležena dalja stabilizacija nivoa zakupnina, a u nekim većim gradovima je čak zabeleženo ubrzanje rasta zakupnina na kvartalnoj bazi. Zakupnine poslovnog prostora su najbrže rasle u londonskom Vest endu (+13,3%), Parizu (+7,1%) i londonskom Sitiju (5,3%). Potražnja za poslovnim prostorom u CIE je zabeležila porast od 36% na međugodišnjem nivou na 1,38 miliona kvm, uz daleko najbrži rast u Moskvi, gde je take-up u 1. polovini 2010. godine skoro dostigao nivo pre 2008. godine. “Ukoliko se CIE posmatra kao celina, stopa neiznajmljenog poslovnog prostora je po prvi put opala za 30bp na 15,5% in 2. kvartalu, nakon perioda porasta od 2. polovine 2007. godine. Međutim ukoliko se posmatraju tri podregiona, uočavaju se različiti trendovi. Dok su stope u CE i JIE beležile blag porast, stope u IE su opale za skoro 200bp na 16,3% u poređenju sa 2. polovinom 2009. godine, što je čak ispod nivoa u JIE od 17,1%”, objašnjava Artner.
EU27 – Maloprodaja skoro na istom nivou međugodišnje u 1. polovini 2010; na HU, PL, RO i RUS se odnosio najveći deo investicionih aktivnosti
Obim investicija na evropskom tržištu maloprodajnog prostora se više nego udvostručio na međugodišnjem nivou tokom 1. polovine 2010. godine i dostigao 10,6 milijardi EUR, ukazujući na povećanje poverenja. Na nivou potrošača, potencijalna povećanja poreza i neizvesnost u pogledu efekata državnih mera štednje smanjuju potrošnju. Stoga je maloprodajni promet u zemljama EU27 bio na praktično istom nivou međugodišnje u 1. polovini 2010. godine. Međutim, rast prometa znatno varira po pojedinačnim tržištima. U 1. polovini 2010. godine, investicije u maloprodajni prostor in CIE su iznosile 633 miliona EUR, što predstavlja rast od 5% u odnosu na prethodno polugodište i izuzetnih 190% u poređenju sa niskim nivoima u 1. polovini 2009. godine. Kada se radi o geografskim tržištima, na Mađarsku, Poljsku, Rumuniju i Rusiju se odnosio najveći deo investicionih aktivnosti. U pogledu oblasti investiranja, tržni centri su i dalje bili najatraktivniji segment. “U aktuelnom okruženju, veća je verovatnoća da će jaki konkurenti investirati u novi maloprodajni prostor, eventualno kupujući slabije igrače na tržištu. Stoga, u centru pažnje ostaju prvoklasne lokacije i visokoposećene šoping oblasti”, komentariše Jany.