Gradnja velikih infrastrukturnih projekata u Srbiji kao što je svetska izložba „EXPO 2027“, povećala je broj eksproprijacija ali i problema zbog „odokativne“ procene vrednosti zemljišta i objekata koje je država oduzela građanima i preduzećima, što dovodi u pitanje i pravičnost utvrđenih naknada vlasnicima.
„Utvrđivanje prave tržišne vrednosti u postupcima eksproprijacije je složeno, jer u tom procesu ne postoji slobodno tržište, zato što je korisnik eksproprijacije, najčešće država ili javno preduzeće, jedini kupac. Eksproprijacija u Srbiji, uprkos formalnom postojanju zakonskog okvira, trpi zbog sistemskih problema, a ključni su neusaglašenost pravnog sistema, neujednačenost i nepouzdanost procena Poreske uprave i nedovoljna usklađenost sa međunarodnim standardima“, kaže za B&F Zoran Đurić, inženjer građevinarstva i sudski veštak specijalizovan za procene vrednosti nepokretnosti.
Prema njegovim rečima, umesto da se vrednost utvrdi slobodnim tržišnim mehanizmima, država se oslanja prvenstveno na Poresku upravu koja određuje vrednost na osnovu svog sistema masovne procene, dok zakon nalaže da naknada mora biti takva da vlasniku omogući kupovinu iste ili slične nepokretnosti u istom ili sličnom okruženju.
„Korišćenje administrativne procene stvara nerealnu početnu osnovu za naknadu i takav sistem je sklon greškama, pa procene mogu biti nerealno niske ili preterano visoke. Poreska uprava najviše podbacuje kod eksproprijacija poslovnih prostora ili industrijskih objekata koji zahtevaju procenu i indirektnih gubitaka, uključujući naknadu za troškove preseljenja, za izgubljeni prihod tokom prelaska na novu lokaciju i ponovnog uspostavljanja poslovanja“, navodi Đurić.
Problematičan je i pristup svim potrebnim podacima za objektivnu procenu. „Postoji baza prometovanih nepokretnosti koja se vodi u RGZ-u, ali ne postoji baza realizovanih cena zakupa koja je značajna za procenu vrednosti prinosnim pristupom. Najveći problem je upotreba nepouzdanih uporednih podataka, poznatih kao parifikati od strane Poreske uprave, koja takođe retko izlazi na teren kako bi utvrdila stvarno stanje nepokretnosti. Sistem ne daje jasan uvid u sve detalje transakcija, što otežava primenu komparativne i ostalih metoda u proceni vrednosti“, ukazuje Đurić.
Najbolji primer za sistemske greške Poreske uprave je procena dva stana u istoj zgradi, od kojih je jedan u prizemlju i u degradiranom stanju, dok je drugi na dobro pozicioniranom spratu, renoviran uz značajna ulaganja. „Poreska uprava procenjuje vrednost isključivo na osnovu zone i prosečne cene po kvadratu, bez uvida u stanje nepokretnosti i uzimanja u obzir ulaganja i drugih faktora. Za poreske svrhe, vrednost ta dva stana je identična, što je u suprotnosti sa tržišnom realnošću“, ističe Đurić.
Sporne zakonske odredbe
Prema njegovom mišljenju, srpsko zakonodavstvo koje se odnosi na eksproprijaciju nije u potpunosti usklađeno sa dobrom praksom EU i međunarodnim standardima. Osnovne zamerke na Zakon o eksproprijaciji, posebno nakon izmena iz 2021. godine, odnose se na spornu odredbu proširenja javnog interesa, jer ta definicija dozvoljava eksproprijaciju za projekte od posebnog značaja za državu, što ne podrazumeva isključivo javnu svojinu, već i komercijalne i stambene projekte i tako zamagljuje granicu između javnog i privatnog interesa i otvara prostor za potencijalne zloupotrebe.
Druga sporna odredba je hitno stupanje u posed, koja omogućava da korisnik eksproprijacije preuzme posed nad nepokretnošću pre nego što je naknada isplaćena i u suprotnosti je sa principima međunarodnih standarda, kao što je IFC Performance Standard 5, koji nalaže da se posed preuzima tek nakon što je naknada stavljena na raspolaganje vlasniku.
„Pogrešna je i metodologija neprimenjivanja definicije objekta, odnosno jedinstva nepokretnosti. Naime, Poreska uprava često procenjuje posebno vrednost objekta i vrednost zemljišta ispod njega, te to sabira, što je suprotno standardima i definiciji objekta“, navodi Đurić i dodaje da je monopolski položaj države u kombinaciji sa nepouzdanom metodologijom Poreske uprave glavni uzrok nerealno niskih naknada, zbog kojih građani pokreću postupke pred sudom.
On smatra da je za uspostavljanje efikasnijeg sistema eksproprijacije neophodno izmeniti katastarske propise, kako bi se obavezno i po službenoj dužnosti upisivalo jedinstvo nepokretnosti. Dodatno, Zakon o hipoteci treba da definiše da hipoteka na objektu podrazumeva i hipoteku na zemljištu, shodno definiciji objekta.
Đurić predlaže i da se uspostavi nezavisna proceniteljska institucija u okviru Zakona o eksproprijaciji, sastavljena od licenciranih procenitelja, koja bi isključivo procenjivala vrednosti u postupcima eksproprijacije, radeći po jedinstvenoj metodologiji i međunarodno priznatim standardima.
„Gluvi telefoni“ oko preimenovanja zemljišta
Advokat Marko Marković smatra da je kod eksproprijacije, u kojoj su vlasnici zemljišta ili objekata fizička lica, glavni problem nedovoljna informisanost. „Vlasnicima često nije jasno predstavljeno da je njihovo zemljište urbanističkim planom promenilo namenu iz poljoprivrednog u građevinsko, a cena koja im se nudi je takva kao da je zemljište i dalje poljoprivredno. Razlika u vrednosti može biti velika – građevinsko zemljište pored puta ili buduće saobraćajnice vredi i nekoliko puta više nego oranica. Time građani ostaju uskraćeni za pravičnu naknadu“, kaže Marković za B&F.
„Najveći deo vlasnika nije zadovoljan prvobitnom naknadom. Posebno su nezadovoljni oni kojima je zemljište formalno vođeno kao poljoprivredno, iako je prenamenjeno, pa se cena drastično razlikuje od tržišne. Sudski postupci su zbog toga česti, i građani ih pokreću kako bi dokazali da im pripada naknada kao za građevinsko zemljište“, ističe ovaj advokat iz Čačka i navodi primer iz sopstvene prakse.
„Trenutno naša kancelarija vodi sudske postupke za poništavanje sporazuma koje su građani potpisali sa Gradskom upravom za urbanizam. Građani koji su prihvatili ponuđenu cenu i potpisali sporazum, bili su u zabludi po pitanju vrste i namene zemljišta. U katastru se to zemljište vodilo kao poljoprivredno, iako mu je potvrđivanjem projekta promenjena namena u građevinsko. Naknadnim saznanjem da su lica koja nisu prihvatila ponudu, naknadu ostvarila pred nadležnim sudom u vanparničnom postupku i to u višestrukom, nekada i 10 puta većem iznosu, došlo je do masovnog nezadovoljstva građana“, opisuje Marković.
On skreće pažnju da je kod preduzeća situacija još složenija, jer se eksproprijacijom često oduzimaju proizvodni, skladišni ili poslovni kapaciteti, a naknada se retko obračunava tako da pokrije štetu zbog prekida rada ili troškove preseljenja.
Potrebno otvoriti četvoro očiju
Marković građanima i firmama suočenim sa eksproprijacijom savetuje da prvo provere status zemljišta u urbanističkim i planskim dokumentima, jer ako je zemljište promenilo namenu, imaju pravo da traže naknadu kao za građevinsko zemljište. Potom treba angažovati nezavisnog veštaka, jer se na osnovu njegovog mišljenja može dokazati realna tržišna vrednost.
„Postupak eksproprijacije, od njenog početka do isplate naknade ako vlasnik prihvati ponudu i ako nema spornih pitanja, može trajati od nekoliko meseci do godinu dana. Međutim, ako se osporava visina naknade, a naročito ako je predmet spora status zemljišta, poljoprivrednog ili građevinskog, postupak se produžava i može trajati dve do tri godine, nekada i duže“, objašnjava Marković.
Prema njegovom mišljenju, da bi se unapredio proces eksproprijacije u Srbiji najvažnija je veća transparentnost u određivanju vrednosti zemljišta i jasno informisanje vlasnika o statusu parcela. „Potrebno je i obavezati organe da prilikom obračuna naknade uzmu u obzir faktičku namenu i tržišnu vrednost, a ne samo formalni upis u katastru. Takođe, efikasniji postupci i specijalizovana sudska veća doprineli bi da sporovi budu brže rešeni“, smatra Marković.
Marina Cenić
Biznis & finansije 238, oktobar 2025.
Foto: alphaspirit, Depositphotos