Šta se sa nekretninama sve može raditi nakon njihove legalizacije?

Proces legalizacije objekata ponovo je u fokusu javnosti, naročito nakon isteka zakonskog roka za podnošenje prijava, koji je trajao od 8. decembra do 8. februara u ponoć. Postoji još jedna mogućnost za naknadnu prijavu do 24. oktobra, ali samo u opravdanim slučajevima, dok je rok za žalbe produžen do 8. marta. Procene su da bi u prvih šest meseci moglo biti izdato između 300.000 i 500.000 potvrda o legalizaciji.

Legalizacija, započeta kroz primenu Zakona o ozakonjenju objekata, predstavlja jednu od najvećih i najznačajnijih imovinsko-pravnih operacija u savremenoj istoriji zemlje.

Ključno pitanje je šta će se dešavati dalje i kako će to uticati na tržište nekretnina – da li će vlasnici tih nekretnina moći nesmetano da ih prodaju i kakve će posledice sve to imati na ponudu, cene i investitore.

Da li će legalizovani objekti odmah na tržište?

Ekspert za nekretnine Milić Đoković smatra da su planovi ambiciozni.

– Prvo, ambiciozno je pola miliona predmeta da se obradi za šest meseci – to bi bilo odlično, ali neka bude i pola od toga. Naravno, neće svi izaći na tržište. I da izađe 10% od tih 200.000 to bi bilo jako dobro za tržište – da se poveća ponuda. Sad je pogotovo u problem u novogradnji – da, ima dosta gradnje, međutim za velike gradove – Beograd, Novi Sad, Kragujevac, Niš – nema dovoljno gradnje. I potražnja je mnogo veća nego ponuda – objašnjava Đoković za Blic televiziju.

Kupci će sada znati tačno šta kupuju

Prema njegovim rečima, legalizacija bi trebalo dodatno da uozbilji tržište i pojača kontrolu, posebno u kontekstu najavljene „nulte tolerancije“ na divlju gradnju. Očekuje da će se praksa prenamene tavana i podruma u stanove bez adekvatne dokumentacije svesti na minimum.

Kada je reč o kupcima stanova u izgradnji, ističe da je rizik kod regularne novogradnje danas minimalan, posebno ako se kupovina obavlja putem kredita. Takvi objekti moraju imati građevinsku dozvolu, definisanu dinamiku radova i obavezne izveštaje građevinske inspekcije, uključujući kontrolu temelja i konstrukcije.

S druge strane, kod objekata koji su bili u postupku ozakonjenja rizik postoji dok se ne pribavi kompletna tehnička dokumentacija. Tek tada kupac, praktično, zna šta kupuje. Đoković podseća da kupovina nekretnine podrazumeva niz provera – od kvaliteta stolarije i instalacija do komunalne infrastrukture i odnosa sa komšijama.

Legalizacija i krediti – kako će reagovati banke?

Viceguverner Narodne banke Srbije, Željko Jović, izjavio je na predstavljanju izveštaja o inflaciji da bi objekti koji su u postupku legalizacije mogli da uđu u promet nakon okončanja procedure, što bi potencijalno moglo da utiče na ponudu stanova na tržištu, a samim tim i na cene.

Na pitanje da li će potvrda o legalizaciji biti dovoljna kao garancija za kredit, Đoković kaže da je prerano za konačan stav. Pretpostavlja da bi potvrda mogla imati težinu određene hartije od vrednosti, ali naglašava da će značajnu ulogu imati i osiguravajuće kuće, odnosno procena i osiguranje vrednosti same nekretnine.

Kupiti, prodati ili čekati?

Na pitanje šta danas savetuje klijentima, Đoković pravi jasnu razliku između kupovine doma i kupovine iz investicionih razloga.

„Stan je ljubav, nekretnina je posao. Dom je život.“

Ako neko kupuje dom, savet je da to učini kada ima mogućnosti. Međutim, kod kupovine radi izdavanja situacija je drugačija. Rente su pale, tržište se stabilizovalo nakon odlaska dela stranih državljana, a povraćaj investicije kroz zakup više nije tako brz ni jednostavan, naročito kada se uračunaju porezi i troškovi održavanja. U tom slučaju, kaže, možda vredi sačekati nekoliko meseci i pratiti kretanja.

„Nije skočila vrednost, skočila je samo cena“

Đoković očekuje stabilizaciju tržišta i smatra da će ključni pokazatelj biti broj transakcija, a ne ukupna vrednost prometa. Ako broj kupoprodaja poraste, to će značiti da je tržište zaista živnulo. Rast ukupne vrednosti prometa, bez rasta broja transakcija, prema njegovom mišljenju, može biti samo posledica inflacije i rasta cena, a ne realnog povećanja vrednosti.

– Ono što će biti najveći efekat, videćemo kad podvučemo crtu po broju nekretnina koje su bile u prometu. Mi smo recimo 2025. godine imali negde oko 120.000 prometa u Srbiji i negde oko 8 milijardi evra. Recimo, ako dogodine imamo 140.000 prometa, onda smo nešto uradili. Ako imamo 120.000 prometa, a imamo 10 milijardi, to znači samo da je novac obezvređen. Znači, značiće samo broj prometa, ne cifra globalno. I kad kažu – skočile su cene – nije skočila vrednost. Šta vam je hiljadu evra sada i hiljadu evra pre dve godine? Znači nije skočila vrednost, skočila je samo cena – pojašnjava Đoković.

Da li nam preti preplavljivanje tržišta?

Strah da bi veliki broj legalizovanih objekata mogao naglo da preplavi tržište i izazove poremećaj, Đoković odbacuje. Fizički je nemoguće da se toliki broj predmeta obradi i pojavi na tržištu odjednom, a pritom se legalizacija odnosi na celu Srbiju, ne samo na Beograd. Osim toga, neće se svi vlasnici odlučiti na prodaju.

Veća ponuda, smatra, može samo povećati izbor za kupce, bez dramatičnih potresa.

Posebno pitanje je odnos cena starogradnje i novogradnje. U centralnim gradskim opštinama razlika se poslednjih godina znatno smanjila, a ponegde su se cene gotovo izjednačile. Đoković podseća da je nekada važilo pravilo da novogradnja bude oko 25 odsto skuplja od starogradnje, što je, po njemu, i dalje logičan odnos, imajući u vidu da renoviran stan u staroj zgradi ipak ostaje – star.

U centralnim zonama Beograda ne očekuje značajniji pad cena, dok bi u perifernim i manjim sredinama moglo doći do izvesnog smirivanja i jasnijeg razdvajanja cena između starijih i novih objekata.

Na kraju, njegova procena je jasna – proces legalizacije će više uticati na manje sredine i prigradske lokacije, dok jezgra velikih gradova verovatno neće pretrpeti veće cenovne korekcije. Drugim rečima, cene nekretnina u velikim gradovima, barem za sada, teško da će padati.