Kupovina nekretnine oduvek je bila popularan vid ulaganja „viška novca“ u našem društvu, a procene kažu da je samo prošle godine prodato oko 40 hiljada stanova, od kojih polovina u Beogradu. Mali investitor, sa pet do deset hiljada evra na raspolaganju, ipak ne može da kupi nekretninu na kojoj bi mogao da zaradi bez skupih ulaganja, ali zato može da investira u sopstveni stan ili kuću i tako im značajno podigne vrednost. Štaviše, investicija od oko dve hiljade evra u renoviranje kupatila povećava vrednost stana za oko pet hiljada evra, kaže za B&F stručnjak za nekretnine Milić Đoković.
Nekretnina „za crne dane“, od koje bi pristizala kirija da pojača kućni budžet, u našem društvu smatra se gotovo idealnom investicijom. Povremeno neke „investicione šeme“ dobiju na popularnosti, pa su se tako, u bogatija vremena, pored kuća i stanova kupovali lokali ili vikendice, da bi u ovo doba beskrajne tranzicije pažnja bila usmerena na skromnije poduhvate: gotovo u svakom beogradskom soliteru, pre ili kasnije, neko putem oglasne table obavesti komšije da je spreman da kupi ili iznajmi garažu.
Problem sa garažama i garažnim mestima je da se oni koji ih poseduju veoma teško odlučuju da ih prodaju, a i kada to čine, za kvadrat garaže traže i više od hiljadu evra. Razlog je jednostavan: na izdavanju garažnog mesta može da se zaradi i do 150 evra mesečno u Beogradu, odnosno oko 40 evra u Novom Sadu, Kragujevcu ili Nišu. Samo na portalu nekretnine.rs u trenutku pisanja ovog teksta, na teritoriji cele Srbije na prodaju se nudilo samo 46 garaža, među kojima i ona od 12 kvadrata na beogradskom Banovom Brdu za 12 hiljada evra. Za istu sumu mogla se kupiti i garaža od 15 kvadrata kod novosadskog SPENS-a, dok se za 14 kvadrata kod Crvenog pevca u Nišu traži sedam i po hiljada evra.
Investitor sa malim budžetom ipak može da uloži u nekretninu i da u budućnosti dobro zaradi na njoj, ali takva investicija ne podrazumeva kupovinu, već renoviranje sopstvenog stana ili kuće. Procenitelj i vlasnik agencije za prodaju nekretnina „Old Royal Sistem“ Milić Đoković smatra da je renoviranje u suštini „pametna štednja“ pošto, kako kaže, ulaganje od nekoliko hiljada evra značajno povećava vrednost nekretnine.
Dobit se stvara u kupatilu i kuhinji
Na tržišnu vrednost nekretnine utiču brojni faktori, a Đoković skreće pažnju da su neki od njih potpuno „lokalnog“ karaktera, kao, recimo, činjenica da mnoge kuće i stanovi nisu uknjiženi, odnosno legalizovani. Takođe, za razliku od bogatijih zemalja, u Srbiji preovlađuje veliko nepoverenje u novogradnju, zato što je „gradio ko je stigao, često bez ikakve dozvole, uključujući i upotrebnu dozvolu, kao i tehnički prijem. Zbog toga“, naglašava naš sagovornik, „ljudi i dalje najviše cene tzv. YU gradnju, kada se makar znalo šta je od materijala i opreme ugrađeno u zgrade“.
Ukoliko se, dakle, radi o nekretnini u koju vredi ulagati, Đoković kaže da treba imati na umu da renoviranje određenih delova stana ili kuće značajno povećava njihovu vrednost. „Recimo, stanje sanitarija utiče na konačnu cenu stana sa oko 5%. Potencijalne kupce posebno odbija staro, neuredno kupatilo zato što znaju da popravka zahteva značajna sredstva i angažman kvalitetnih majstora, a takođe čini da život u stanu do završetka radova bude jako neudoban. Zato je idealno u kupatilo u stanu investirati oko tri hiljade evra, i srediti sve: instalacije, pločice, kadu, struju, vodu…Obično se, međutim, uloži oko dve hiljade evra, a cena stana momentalno poraste za pet hiljada evra. Malo koja opcija nudi toliki prinos na ulaganje u tako kratkom roku”, objašnjava Milić Đoković.
Prema njegovim rečima, na vrednost nekretnine značajno utiče i stanje stolarije i bravarije, odnosno prozora, vrata i podova. „Kod nas se puno koristi jeftina PVC stolarija i reparirana plastika, što nažalost ne doprinosi da bitnije poraste kvalitet nekretnine”, kaže Đoković, koji se nada da će se vlasnici-ulagači vratiti drvetu, materijalu za koji veruje da je najbolja opcija za povećanje vrednosti.
Greške u koracima pri renoviranju
Renoviranje je u poslednjih nekoliko godina dobilo na popularnosti zahvaljujući brojnim serijama na poznatim kablovskim kanalima, u kojima vešti dizajneri i majstori pretvaraju i najzapuštenije kuće i stanove u nekretnine iz snova. Emisije poput „Property Brothers“, „Going Yard“ ili „Kitchen Cousins“ zasnovane su na računici da se isplati investirati u sopstvenu kuću ili stan, kako bi se oni bolje prodali a vlasnik-prodavac kupio novu i bolju nekretninu. S druge strane, upravo takve emisije često upozoravaju na situacije kada je vlasnik potrošio puno novca za renoviranje, a nije uspeo da poveća vrednost nekretnine.
Upitan koje su to najčešće greške koje vlasnici prave pri renoviranju, Đoković odgovara da je posezanje za nekvalitetnim materijalima nešto najgore što može da se uradi. „Ako renovirate spoljašnjost nekretnine, radite sa kvalitetnim drvetom i vakuumskim alu-drvo prozorima. Za unutrašnjost birajte trajniji hrast ili nešto povoljniju bukvu. Ne kaže se bez razloga ’jedi voće kraj Morave’ – u Srbiji ima kvalitetnog drveta i najbolje je za domaće zgrade koristiti materijal sa ovog podneblja“, savetuje naš sagovornik.
On skreće pažnju i na to da treba voditi računa da se drveni elementi slažu po boji, a pogotovo boja vrata sa bojom parketa. Česta greška koju vlasnik napravi prilikom renoviranja je da zaboravi da bi nekretnina mogla da se nađe na tržištu, „pa ako ima dve devojčice, renovira sobe uz pomoć skupih i dugotrajnih akrilnih boja, i sve oboji u roze. Naravno, onda se obavezno pojavi kupac koji ima dva dečaka“, navodi primer Đoković i dodaje da je, međutim, najveća greška štedeti na kvalitetu materijala na mestima „gde se ne vidi“, pa se pri renoviranju stave nekvalitetni kablovi ili cevi, a preko njih skupe pločice.
Na kraju, jako je važno voditi računa da li su stan ili kuća energetski efikasni. „Svako ulaganje u kvalitetniju izolaciju i smanjenje rasipanja energije se isplati. Kada kupujemo automobi, pitamo koliko goriva troši. Uveren sam da će u budućnosti pitanje šta piše u energetskom pasošu nekretnine biti od presudnog značaja za njenu vrednost“, poručuje Milić Đoković.
Šta može da se kupi za pet hiljada evra?
Sudeći prema ponudi na portalima halooglasi.com i nekretnine.rs, jedina kuća za pet hiljada evra na tržištu je vikendica u okolini Leskovca, ali kako nije izvesno da će takva nekretnina dobiti na vrednosti, teško da bi se takva kupovina smatrala investicijom. Sa druge strane, za taj novac prodaje se plac na Srebrnom jezeru, popularnoj letnjoj vikend destinaciji kod Velikog Gradišta. U nekim beogradskim opštinama, kao i u Kragujevcu i Nišu, za pet hiljada evra mogu se kupiti samo parking mesta.
M.R.
Tekst je prvobitno objavljen u julskom broju časopisa „Biznis & Finansije“