Prodaja imovine dužnika za bankare u Srbiji je tema o kojoj nerado govore. Iako to ne priznaju, priča o oduzetim nekretninama i njihovom unovčavanju skoro da je antireklama pa bi bankari najrađe da je izbegnu, iako prodaja aktiviranih hipoteka puni oglasne stupce dnevnih novina i ne može da se prikrije.
Do izbijanja svetske ekonomske krize 2008. godine nije bilo mnogo oglasa o prodaji nepokretnosti koje su postale vlasništvo banaka jer njihovi klijenti nisu mogli da otplaćuju pozajmice. Na licitacijama je do tada uglavnom nuđena imovina banaka koje su bile u stečaju, pre svega nekadašnjih velikih banaka poput Beobanke, Jugobanke, Beogradske banke i Investbanke.
Koliko je Agencija za sanaciju i stečaj banaka, odnosno sadašnja Agencija za osiguranje depozita bila uspešna u tim prodajama može se zaključiti po tome što stečajevi te četiri banke traju već 17 godina, i ne vidi im se kraj. Poslednjih nekoliko meseci oglašena je prodaja više nekretnina državnih banaka u stečaju, a po pisanju medija najveću pažnju privukla je ponuda apartmana Jugobanke u Bečićima, površine 115 kvadratnih metara, koji su ponuđeni za 206.000 evra, i stan Beobanke u centru Beograda po ceni od 15.000 evra.
Agencija je nudila na prodaju i 22 nekretnine Univerzal banke, među kojima je višespratnica u Beogradu površine veće od 5.700 kvadratnih metara, sa početnom cenom od 1,89 miliona evra. Industrijski kompleks u Novom Sadu procenjen je na 1,2 miliona evra. Na spisku ponuđenih bile su i nekretnine u Nišu, Vranju, Šapcu, Kragujevcu, Lučanima, Starčevu, Jagodini, Aleksincu, Kraljevu i Valjevu.
Banke u stečaju prodaju pokretnu imovinu u svom vlasništvu, poput automobila, inventara i drugih pokretnih stvari zatečenih u bankama otvaranjem stečaja, ali i imovinu koja im se tokom stečajnog postupka dosudi u sudskim i izvršnim postupcima, pokrenutim u cilju namirenja potraživanja od dužnika. Dešavalo se da se banka koja je sada stečaju u vreme dok je radila dogovorila sa dužnikom koji ne može da otplaćuje kredit da se, umesto na založenim mašinama, namiri preko nekih drugih pokretnih stvari koje se sada prodaju na licitacijama, poput gumenih čizmi i opanaka.
Agenciju više brine kako će se protumačiti njeni odgovori, nego kako posluje
U Agenciji nisu želeli da za „Biznis i finansije“ odgovore na pitanja šta je razlog što stečajevi banaka traju tako dugo i kakve se cene postižu u prodajama. Obrazloženje za uskraćivanje odgovora je bilo da ne znaju u kom kontekstu će njihovi podaci biti iskorišćeni. Međutim, Agenciju bi mnogo više od „konteksta“ trebalo da brine koliko državu košta što se skoro dve decenije prodaje imovina stečajnih banaka o kojoj neko mora da brine i da je održava u kakvom-takvom stanju, kao i ko vodi te postupke i kontroliše ih. Javnosti bi takvi podaci morali da budu dostupni, bez obzira čiji koji partijski kadrovi upravljaju tom državnom institucijom.
Ono što se zna na osnovu podataka sa sajta Agencije je da se trenutno vode stečajni postupci za 22 banke i da je za prodaju preostala vredna imovina. Teško da bi neko mogao proceniti kada će ta imovina dobiti novog vlasnika, jer su često neuspešne licitacije čak i kad je ponuđena cena daleko niža od tržišne.
Ako bi se za dugotrajne postupke prodaje imovine banaka u stečaju u nekim slučajevima mogao okriviti nevešt stečajni upravnik, odnosno Agencija za osiguranje depozita, to svakako nije razlog što i banke koje posluju na tržištu Srbije ne pronalaze lako kupce za nepokretnosti, pa i pokretne stvari koje su preuzele po osnovu aktiviranja hipoteka.
Banke te prodaje oglašavaju na sajtu „Doboš“ gde je, prema poslednjim objavljenim podacima, u ponudi više od 800 nekretnina koje su bile u vlasništvu korisnika kredita. Pre nekoliko godina takvih oglasa je bilo mnogo više, kada su i banke imale nekoliko puta veći procenat problematičnih kredita. Najšešće se prodaju stambene zgrade, oko 60 odsto od ukupno oglašenih javnih licitacija, a one su uglavnom oduzete investitoru koji je zapao u probleme. Znatno je manji procenat stanova koji su oduzeti od građana, jer su korisnici stambenih kredita uvek bili najredovniji klijenti u izmirenju obaveza, pa čak i većina onih koji su se zadužili u „švajcarcima“ i zapali u probleme zbog naglog rasta vrednosti te valute.
Među oglasima su oni gde banke nude televizore i veš mašine za nekoliko hiljada dinara, kancelarijske stolice za 500 dinara, polovne automobile po ceni do 1.500 evra. U ponudi su i kreveti, klima-uređaji, umetnička dela, satovi, građevinski kontejneri, poljoprivredno zemljište, ali je zakonom zabranjeno da se dužnicima plene obuća, odeća, posteljina, posuđe, neophodan nameštaj, šporet, hrana i ogrev za tri meseca, ordenje, medalje i odlikovanja, lična pisma, rukopisi i invalidska pomagala.
Nerado se kupuju stanovi iseljenih na ulicu
Cena oduzetih nekretnina se određuje u skladu sa zakonima, a najčešće Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, ali i Zakonom o stečaju, Zakonom o hipoteci ili Zakonom o založnom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar, u zavisnosti od postupka u kojem se prodaja obavlja. Iako banke nude oduzete nekretnine po ceni koja je manja od tržišne, kupci, čak i oni koji nisu sujeverni, nevoljno se za nju odlučuju, plašeći se da će ih zadesiti sudbina prethodnog vlasnika. U agencijama za prodaju nekretnina kažu da se retko dešava da se kupac pre nego što se odluči za neki stan ne raspita ko je u njemu ranije živeo i zašto se iselio.
Banke mogu da se opredele između dva modela prodaje stanova. Prvi model je kada nadležni sud, na predlog banke, prodaje nepokretnost. Kao početna, minimalna cena, na prvoj aukciji, uzima se 60 odsto procenjene vrednosti nekretnine. Na drugoj aukciji, ako do nje dođe, početna minimalna cena je 30 odsto vrednosti. U drugom modelu, aukciju organizuje sama banka, a početni iznos je 75 odsto od procenjene vrednosti.
Takođe, prodaja nepokretnost može da se sprovede i neposrednom pogodbom, a u javnom nadmetanju mogu da učestvuju samo zainteresovani kupci koji su prethodno položili jemstvo. Ako se pojavi samo jedan kupac, što se često dešava, stan može da se kupi po ceni koja može da bude i za 70 odsto niža od početne ukoliko je u pitanju drugi pokušaj prodaje. Ograničenje je da na aukcijama kao kupci ne mogu da učestvuju dužnici, sudije, sudski izvršitelji ili procenitelji u postupku. Takođe, kako banke za kupovinu oduzete imovine ne nude kredite, to utiče na broj potencijalnih kupaca na takvim licitacijama.
Prodaju i sopstvene filijale
U bankama navode da internim propisima određuju kada će neku hipoteku aktivirati, a najčešće se to dešava kada klijent više od šest meseci ne plaća rate. Naravno, kao i prilikom procene rizika pri odobravanju kredita tako je i pri aktiviranju hipoteke svaki klijent slučaj za sebe i pažljivo se vaga kada banka od njega „diže ruke“. Banke bi najrađe da naplate kredit po uslovima po kojima su ga i odobrile i za njih je aktiviranje hipoteka i prodaja imovine skup i dugotrajan proces u kome ne zarađuju, već pokušavaju da budu što manje na šteti.
U jednoj banci su za „Biznis i finansije“ kazali da je nezahvalno uzimati nekretnine za hipoteku jer se stanje na tržištu brzo menja, pa na primer, tržišna cena stana koja je određena u vreme kad je uzeta hipoteka nije ista kad hipoteka bude aktivirana. Kod pokretnih stvari cena pada sa protekom vremena jer mašine, alati i druga oprema zastarevaju i gube svoju upotrebnu vrednost.
Prodaja kuća i stanova koje su banke oduzele vlasnicima jer nisu mogli da plaćaju rate za stambeni kredit traje u proseku više od godinu dana. Najbrže se prodaju nekretnine na dobrim lokacijama u Beogradu.
Dešava se i da banke ne prodaju oduzetu, već svoju imovinu koju su koristile za poslovanje, ali ni o tome ne žele da daju podatke jer bi se moglo protumačiti da im ne ide baš najbolje. Tako je nedavno jedna banka prodala prostor gde je imala veliku ekspozituru, a razlog je bio „racionalizacija troškova poslovanja“ što u prevodu znači da je ta filijala imala slabije rezultate nego što je uprava očekivala. Takav poslovni prostor na dobroj lokaciji lako nađe kupca i nema bojazni od dugog kruga prodaje i obaranja cena.
Marica Vuković
Tekst je prvobitno objavljen u oktobarskom broju #166 časopisa „Biznis & Finansije“