Stan na Vračaru koji je prethodno prodao jednom, prodao je i drugom kupcu oštetivši tako jednog od njih za 400.000 evra.
Vesti poput ove o „investitorima“ koji višestrukom prodajom nezakonito grabe novac, ranije su bile mnogo učestalije, a prevare su obuhvatale cele zgrade gde je većina stanova dobijala „duple vlasnike“.
U Javnobeležničkoj komori Srbije za portal N1 navode da su ovakve vrste prevara i zloupotreba danas – izuzetno retke. Ipak, postoje investitori koji su, naročito kada je reč o nelegalnim objektima, menjali numeraciju stanova i kupcima prikazivali da kupuju drugu nekretninu, a ne onu već prodatu. Taj problem i danas, kako ističu, delimično postoji za objekte nelegalno izgrađene pre 27. novembra 2015. godine.
Policija je, krajem januara, uhapsila Beograđanina zbog sumnje da je kao investitor stambenog objekta u izgradnji na Vračaru prevario kupca stana za 400.000 evra.
U Javnobeležničkoj komori ističu da se, u konkretnom slučaju duple prodaje stanova, radi o prometu koji se desio pre uvođenja javnog beležništva u Srbiji, odnosno pre septembra 2014. godine.
Danas su te vrste zloupotreba, navode – izuzetno retke, a postupak overe ugovora o prometu nepokretnosti podrazumeva i više nivoa provera statusa nepokretnosti.
„Pored obavezne provere u katastru, javni beležnici proveravaju svaku nepokretnost u Libri, što je baza podataka o prometovanim nepokretnostima koja se vodi pri Ministarstvu pravde. Takođe, svaki promet kod javnog beležnika se upiše u toj aplikaciji, tako da je automatski vidljiv pri svakoj sledećoj proveri“, ističu u Javnobeležničkoj komori.
Uz to, dodaju, javni beležnici proveravaju nepokretnost u evidenciji o izvršenim zabranama otuđenja koju vode javni izvršitelji.
Ipak…
„Na žalost, nesavesni investitori su, naročito kada su u pitanju bili nelegalni objekti, radili izmenu numeracije posebnih delova objekta – stanova – i na taj način svesno dovodili kupce u zabludu da kupuju drugi stan od onog koji je već bio u prometu. Ovakvi slučajevi zloupotreba su dobrim delom sprečeni kada je zabranjen promet nelegalnih objekata koji su izgrađeni posle 27. novembra 2015. godine, ali je u nekoj meri taj problem ostao za objekte izgrađene pre tog datuma“, ističu u Javnobeležničkoj komori.
U Republičkom geodetskom zavodu za portal N1 ističu da se na višedecenijski problem duple prodaje nekretnina reagovalo – adekvatno.
„I to promenom zakona u oblasti prometa nepokretnosti, kao i digitalizacijom upisa u katastar nepokretnosti“, kažu u RGZ.
Informacioni sistem katastra nepokretnosti je, zajedno sa drugim delovima državnog sistema koji se tiču prometa nepokretnosti, kako ističu u Republičkom geodetskom zavodu – onemogućio duple prodaje pre više godina.
Kad zazvoni Katastarski alarm
U RGZ podsećaju da je krajem 2021. godine aktivirana nova aplikacija Katastarski alarm sa ciljem da vlasnika ili bilo koga ko ima pravni interes na određenoj nepokretnosti, a upisan je u katastar nepokretnosti, alarmira o svim promenama u vezi sa istom.
„Katastarski alarm je zapravo deo većeg sistema koji momentalno upozorava vlasnika na bilo kakvu promenu i nije ograničen samo na sprečavanje duplih prodaja, već se odnosi na sve tipove zahteva koji se evidentiraju u RGZ-u, a odnose se na nepokretnosti koje se vode na registrovano lice“, navode u RGZ.
Od prodaje do upisa – pet dana
Promena vlasništva nastala kupoprodajom stana ili kuće mora u roku od pet dana da bude vidljiva u katastru, ukazuju javni beležnici. Međutim, kako ističu u RGZ, ako na istoj nepokretnosti već postoji neki prethodni zahtev, mora prvo da se sačeka njegovo rešavanje.
„Javni beležnici istog dana, u najkraćem mogućem roku od trenutka overe ugovora, taj promet registruju u Libri, a takođe u roku od 24 sata šalju katastru svu potrebnu dokumentaciju za upis u katastar. Po zakonu, katastar ima rok od pet dana da izvrši promenu na osnovu podataka koje dobija od javnih beležnika“, ističu u Javnobeležničkoj komori.
Rok i kraći, ako…
U RGZ za portal N1 ističu da se promene, na osnovu isprava koje im dostave javni beležnici nakon overe kupoprodajnog ugovora nepokretnosti, evidentiraju i u kraćem roku od zakonom propisanog.
„Stupanjem na snagu novog Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, jula 2018. godine promenjeni su i unapređeni poslovni procesi i izvršena je digitalizacija postupanja katastra. Na ovaj način omogućeno je da se danas, za sve pravne radnje u vezi sa prometom nepokretnosti koje su nastale nakon 1. jula 2018. godine, predmeti rešavaju u roku od četiri dana od podnošenja zahteva u slučaju da ne postoji prethodni zahtev na istoj nepokretnosti. Ako postoji, tada se mora sačekati ishod tog prethodnog zahteva da bi se rešavao novi“, objašnjavaju za portal N1 u RGZ.
Ako se nekretnina još gradi – predbeležba
Nije retkost da građani, baš kao što je to i slučaj kod ove zloupotrebe s početka priče, u kupovinu stana krenu dok je objekat jošu izgradnji. Zakonom je, navode naši sagovornici, omogućen upis takozvane predbeležbe u katastar nepokrenosti, kada je reč o objektima i posebnim delovima objekata koji su još u izgradnji.
„Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova kao jednu od vrsta upisa predviđa predbeležbu, koja podrazumeva upis i ako je predmet upisa objekat, odnosno posebni delovi objekta u izgradnji, kao i prenos prava na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta u izgradnji. Naravno, objekti u izgradnji moraju da imaju odgovarajuće dozvole da bi mogli da budu prometovani, što je takođe nešto što javni beležnici proveravaju, kada solemnizuju (potvrđuju i overavaju) ugovore o prometu nepokretnosti u izgradnji“, ukazuju u Javnobeležničkoj komori.
Međutim, u RGZ ističu da se u praksi primećuje da se ta mogućnost upisa predbeležbe retko koristi – kako od strane investitora, tako i od strane kupaca objekata i posebnih delova objekata u izgradnji.
Kako kupac da zna da je jedini
U Javnobeležničkoj komori, na pitanje kako kupac može da bude siguran da ne kupuje nekretninu koja je već prodata nekom drugom, ističu da je na njega teško odgovoriti „s obzirom na to da je ovakva mogućnost danas svedena minimum“.
„Kada javni beležnik izvrši sve neophodne provere i prihvati da solemnizuje ugovor o prometu nepokretnosti, on istovremeno garantuje za ispravnost tog pravnog posla. Dakle, javni beležnik garantuje da nema prepreka da se kao novi vlasnik nepokretnosti u katastru upiše kupac. To je upravo način na koji je povećana pravna sigurnost u prometu nepokretnosti, odnosno način na koji su u velikoj meri sprečene ovakve i slične prevare“, ističu u komori.
U RGZ podsećaju da se informacije o nepokretnostima i pravima na njima koje su upisane u katastar nalaze u bazi podataka katastra nepokretnosti, da su transparentne i dostupne na internet stranici Republičkog geodetskog zavoda.
„U svakom trenutku kupac zainteresovan za određenu nepokretnost može da vidi na koga je upisana konkretna nepokretnost kao i da proveri da li na predmetnoj nepokretnosti postoje tereti i zabeležbe“, napominju u RGZ.
Mogu li se prodavati i kupovati neozakonjeni stanovi i kuće
Kuće i stanovi koji su još u postupku ozakonjenja u katastru imaju upisanu zabeležbu zabrane otuđenja. To znači da se ne mogu prodavati dok se ne ozakone. Ipak, za objekte izgrađene bez dozvole pre novembra 2015. situacija je nešto drugačija.
„Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2018. godine, za objekte izgrađene bez građevinske dozvole ili rešenja o odobrenju izvođenja radova nakon 27. novembra 2015. godine, zabeležba otuđenja je trajna i ti objekti ne mogu biti prometovani. Što se tiče objekata koji su pre toga izgrađeni bez odgovarajućih dozvola, na to pitanje može biti odgovoreno samo u načelu. Svaki javni beležnik je samostalan i nezavistan u obavljanju svoje delatnosti i dužan je da svaki ugovor o prometu nepokretnosti analizira i utvrdi da li je podoban za solemnizaciju (potvrdu i overu). Takođe, beležnik je dužan da, ako utvrdi da ugovor može da solemnizuje, u njega unese upozorenje da za objekat ne postoje sve zakonom propisane dozvole i da je podnet zahtev za legalizaciju – koji ne mora da bude rešen pozitivno“, ukazuju u Javnobeležničkoj komori.
Izvor: N1
Foto: Pixabay