Više od 70 odsto štednje domaćeg stanovništva otpada na nekretnine i to je stanje koje se neće brzo promeniti. U prilog tome ide i činjenica da ova klasa imovine tokom poslednjih godina nije mnogo zaostala za američkim indeksom akcija S&P 500 što dodatno ojačava tezu „cigla je zakon“.
Najveći deo ove zarade donela je aprecijacija vrednosti (rast cene) nekretnina koje su, kada je novogradnja u pitanju, od 2016. porasle oko 120%, dok su rente ubrzale tek nakon pandemije, sa inflacijom i dolaskom stranih državljana zbog rata.
I dok kad nas nema tako egzaktnih podataka sa tržišta renti, podaci Eurostata govore da su rente u EU zadnjih deset godina porasle oko 20 odsto, a cene stanova više od 60 procenata. Sličan raskorak na ovom grafu prisutan je i na ovdašnjem tržištu uz više stope rasta kako stanova tako i renti koje su skroz tržišne i nemaju nikakvu regulaciju u odnosu na mnoge zemlje na Zapadu.
Zašto je važan odnos cene nekretnina i rente? U dužem vremenskom periodu visok raskorak govori da se na jednoj od ove dve strane iste medalje ostvaruju vanredno visoki ili niski prihodi. Tačnije, gep od 40-ak procenata znači da negde u budućnosti valja očekivati ili pad cene stanova ili rast cene renti kako bi se odnos koliko-toliko doveo u ravnotežu.
Ovdašnje rente već više od godinu dana beleže pad nakon snažnog rasta u periodu 2022-2024. godina, ali i bez ovog trenda jasno je da nemaju potencijal za značajniji rast. Ostaje nam, dakle, korekcija u ceni nekretnina nasuprot uvreženog mišljenja da se to nikada neće desiti.
Nudim par mogućih okidača za scenario koji je poprilična jeres na domaćem tržištu nekretnina:
a) prelivanje spoljne ekonomske krize,
b) promena vlasti i prekid dotoka koruptivnog kapitala,
c) kraj rata u Ukrajini,
d) klizanje kursa dinara.
Autor: Nenad Gujaničić, Stock Broker at Momentum Securities