Osiguravači u Srbiji nude osiguranje zajedničkih prostora u stambenim zgradama već deset godina. Međutim, procenjuje se da je kod nas osigurano tek oko 5% zajedničke imovine u zgradama, koju većina stanara doživljava kao „nečiju“ a ne svoju. Sve dok ne dođe do štete, čiji troškovi su najčešće veći od mesečnog izdvajanja za polisu osiguranja od rizika.
Osiguranje zajedničkih prostora u stambenim zgradama u Srbiji nije popularno, uprkos sve češćim olujama, požarima, poplavama, kvaru instalacija i drugim štetama koje nastaju sticajem nesrećnih okolnosti. Osiguravajuće kuće procenjuju da je osigurano tek nekoliko procenata zajedničkih prostora u stambenim zgradama sa više spratova.
Možda to ne treba da čudi kada se ima u vidu da je i procenat osiguranih stanova, kao lične imovine, tek neznatno viši. Za osiguranje zajedničkih prostora potrebna je, kažu u osiguravajućim kućama, odluka dve trećine stanara, a budući da se svaka šteta ne tiče podjednako svakog vlasnika stana, takvu saglasnost je teško postići.
Stanari, prema rečima profesionalnih upravnika, ne žele „još jedan namet“. Zato, umesto da osiguraju zajedničku imovinu, radije se svađaju kada treba dati novac za popravku nekog kvara, što je uglavnom veći trošak od mesečnog izdvajanja za polisu osiguranja od rizika.
Izmene zakona na čekanju
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, u Srbiji nije obavezno osiguranje zajedničkih prostorija u stambenim zgradama, kao ni stanova, već se to radi na dobrovoljnoj bazi. Istina, u jednom članu tog zakona pominje se da stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade, a na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.
Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade, prema tom zakonu, odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete. Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, odgovaraju solidarno stambena zajednica, odnosno vlasnici stanova.
Iako su najavljivane izmene i dopune Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, kojima bi se uvelo obavezno osiguranje od odgovornosti kada je u pitanju naknada štete trećim licima za prouzrokovanu štetu od zajedničkog dela zgrade, one još nisu usvojene.
„Nečija“ imovina a ne moja
Predsednik Udruženja profesionalnih upravnika Beograda Bojan Nikolić kaže za B&F da je u Srbiji osigurano možda oko 5% zajedničkih prostorija u zgradama, a razlog je to što ne postoji svest o tome koliko je to značajno.
„Stanari plaćanje premije osiguranja doživljavaju kao novi namet. Zajednički prostor kao deo zgrade za njih je ‘nečija’ imovina. Ako bi i deo stanara pristao da plati polisu, teško je postići potrebnu većinu“, ističe Nikolić.
On navodi primer kada je zbog strujnog udara pregoreo motor lifta u jednoj zgradi koja je imala polisu osiguranja, zbog čega je osiguravajuća kuća pokrila 90% troškova a stanari 10%, jer je bio takav ugovor. Fondovi stambenih zajednica su, prema njegovim rečima skromni i sa tim novcem ne mogu da se pokriju troškovi raznih kvarova i drugih šteta, te da je potrebno dodatno izdvajanje novca.
Loš prijem u celom svetu
Pored osiguravajućih kuća, uslugu osiguranja zajedničkih prostorija u stambenim zgradama od pre nekoliko godina počeli su da reklamiraju i posrednici u tom poslu, sa obrazloženjem da je to dobra investicija. Jedan od posrednika u osiguranju je firma Beohost, koja se bavi održavanjem i upravljanjem zgradama, a u paketu sa tim uslugama nudi i osiguranje preko DDOR Novi Sad.
Uroš Đaković, vlasnik firme Beohost koja održava 400 zgrada u Beogradu, kaže za B&F da firma ima dobru saradnju sa DDOR-om, pa stambene zajednice mogu osigurati zajednički prostor po cenama koje nisu visoke. Ti troškovi se nekada i ne vide u računu ako zgrada ima prihode od reklama, antena i drugih telekomunikacionih uređaja za čije postavljenje vlasnici plaćaju nadoknadu. Đaković kaže da je firma napravila model da stambene zajednice koje potpišu ugovor sa njima o upravljanju zgradom dobiju besplatno osiguranje.
Osiguravajuće kuće počele su da nude osiguranje zajedničkih prostorija u stambenim zgradama pre deset godina, ali očigledno je potrebno edukovati građane o prednostima te investicije, a pomoć u tom poslu očekuju i od profesionalnih upravnika. Osiguranje zajedničkog prostora naišlo je na loš prijem u celom svetu, a poseban problem je to što je za takvu odluku potrebno da se složi dve trećine stanara zgrade, kako bi ovlastili profesionalnog upravnika da u ime stambene zajednice potpiše polisu osiguranja.
Osiguravači navode da im profesionalni upravnici povremeno traže ponudu za osiguranje zajedničkog prostora u zgradi, ali se često nakon toga ni ne jave jer verovatno nisu uspeli da obezbede potrebnu saglasnost stanara. S druge strane, upravnici tvrde da nije redak slučaj da od osiguravača dobiju ponude koje nisu dovoljno precizne.
Kako se formira cena polise
Cena osiguranja zajedničkog dela zgrade zavisi od više faktora, a formira se pre svega na osnovu procene strukture građevine, spratnosti, godine izgradnje i broja stanova, kao i kolika je dužina fronta zgrade. Dužina fronta zgrade je važna jer neke zgrade imaju više ulaza, pa se mora utvrditi koji deo fasade pripada određenoj stambenoj zajednici.
Osnovni rizik za osiguranje imovine u DDOR-u su požar, udar groma, eksplozija, oluja, grad, pad letilice, štete od demonstracija i manifestacija, izliv određenih instalacija, lom stakala na hodnicima i svetlarnicima… Osiguranje kod te kuće može da se proširi i na poplave, bujice vode, zemljotres, prekomerno otapanje snega, naročito u zgradama sa ravnim krovom, udar nepoznatog vozila, instalacije.
Polisa osiguranja, na primer, za zgradu sa dva sprata i potkrovljem, sa osam do 12 stanova, sa pokrićem svih rizika i odgovornosti za štetu prema trećim licima košta u toj kući do tri evra mesečno po stanu, a za zgradu sa više spratova oko pet evra mesečno po stanu. Na primer, štetu od požara, izazvanog u jednom stanu koji uništi i zajedničke prostorije, pod uslovom da su osigurane, nadoknađuje osiguravajuća kuća.
Postupak podrazumeva da se požar prijavi policiji koja utvrdi uzrok, napravi zapisnik na osnovu koga osiguravajuća kuća rešava slučaj, odnosno plaća otklanjanje štete pod uslovom da požar nije izazvan namerno, već je nastao iz nehata.
Kada je reč o liftovima, DDOR pokriva troškove popravke ili zamene pregorelog elektromotora, ali ne i kvarove starih liftova koji godinama nisu remontovani.
Odgovornost za štetu nanetu trećim licima
U DDOR-u ističu da je osiguranje zajedničke imovine veoma korisno, naročito kada se desi katastrofalni požar koji može da uništi deo ili celu zgradu, jer se tada popravka finansira iz fonda osiguranja.
„Zbog toga bi država trebalo da više radi na afirmaciji ove vrste osiguranja. Ako nema polise, stanari moraju sami da plate ili traže pomoć države. Poplava u Obrenovcu je primer šta znači osiguranje, jer je samo 10% kuća imalo polisu osiguranja i vlasnici su naplatili značajne naknade za renoviranje. Ostali su čekali pomoć države i to se oteglo, što potvrđuje da je polisa najsigurnije sredstvo zaštite od svih rizika štete nad imovinom, u ovom slučaju zajedničke imovine“, kažu u toj osiguravajućoj kući za B&F.
Poseban rizik je odgovornost stambene zajednice za štete nanete trećim licima. Ako neko uđe u zgradu koja je neposredno pre toga očišćenja, oklizne se i povredi a nema upozorenja da je pod klizav, povređeno lice može da tuži stambenu zajednicu. U tom slučaju, ukoliko postoji polisa, osiguranje plaća troškove lečenja povređenom licu. To je primer, ističu osiguravači, koliko je taj rizik opasan i zašto je potrebno da se on pokrije polisom za osiguranje zajedničkih prostorija.
Svetlana Jovičić
Finansije Top 2025/26 u izdanju časopisa Biznis & finansije
Foto: id23, Pixabay