Privreda i građani stavili su, zarad garancije otplate kredita, pod hipoteku 223.593 nepokretnosti procenjene vrednosti 8.208,6 milijardi dinara, što je gotovo 70 milijardi evra, pokazuju podaci Baze nepokretnosti pri Narodnoj banci Srbije za period od oktobra 2015. do marta 2025.
Kada građani podižu stambeni kredit u banci, u najvećem broju slučajeva pod hipoteku se stavlja upravo stan ili kuća koji se kupuju iz kredita. Ali, garancija za otplatu može da bude i neka druga nepokretnost, poput roditeljske kuće ili drugog stana koju dužnik već ima u vlasništvu.
Kada je reč o privrednicima, oni pod hipoteku stavljaju nepokretnosti i za druge vrste kredita – investicione, one za likvidnost, obrtna sredstva.
Ukupna vrednost svih tih nepokretnosti stavljenih pod hipoteku, kojih je trenutno 223.593, iznosi prema oceni procenitelja – gotovo 70 milijardi evra.
U Bazu nepokretnosti, koju je Narodna banka Srbije formirala u oktobru 2015. godine kada je počelo izveštavanje banaka, a zaključno s podacima dostavljenim do 20. marta 2025, uneti su podaci o 223.593 nepokretnosti, čija je procenjena vrednost 8.208,6 milijardi dinara, što iznosi pomenutih 70 milijardi evra.
U Bazi nepokretnosti ne nalaze se informacije o nepokretnostima koje su predmet kupovine iz stambenog kredita – već podaci o nepokretnostima koje su date kao obezbeđenje za taj kredit, pojašnjavaju u NBS.
Reč je o bazi podataka o procenama vrednosti nepokretnosti koje su predmet hipoteke i kreditima obezbeđenim hipotekom.
“U Bazi nepokretnosti nalaze se podaci o nepokretnostima koje predstavljaju sredstvo obezbeđenja kredita odobrenih od strane banaka, pri čemu pomenute nepokretnosti obuhvataju kako stambene, tako i komercijalne nepokretnosti. Reč je nepokretnostima koje su date kao sredstvo obezbeđenja različitih vrsta kredita odobrenih i privredi i stanovništvu – ne isključivo stambenih kredita, već i investicionih, kredita odobrenih za likvidnost i obrtna sredstva i dr, pri čemu pomenute nepokretnosti ne moraju nužno biti predmet kupoprodajnih transakcija koje su finansirane iz kredita”, objašnjavaju za portal N1 u NBS.
Baza nepokretnosti ne sadrži podatke o nekretninama čija kupovina nije finansirana iz kredita.
“Treba imati u vidu i da je u pomenutoj Bazi nepokretnosti fokus na procenjenim vrednostima nekretnina, odnosno na vrednostima koje daju ovlašćeni procenitelji za hipotekarne kredite, a ne na kupoprodajnim vrednostima nepokretnosti. S tim u vezi, prilikom obračuna prosečne vrednosti nepokretnosti iz Baze nepokretnosti, treba imati u vidu i dodatne podatke navedene u Godišnjem izveštaju o stabilnosti finansijskog sistema u 2024. godini, prema kojima se od ukupne procenjene vrednosti svih nepokretnosti iz Baze nepokretnosti koja je iznosila 8.208,6 milijardi dinara, 80,8 odsto vrednosti odnosi na komercijalne nepokretnosti, dok se preostali deo odnosi na stambene nepokretnosti (koje čine 75,3 odsto ukupnog broja nepokretnosti unetih u Bazu nepokretnosti – 223.593)”, navodi NBS.
To znači da bi prosečna procenjena vrednost stambenih nepokretnosti iz Baze nepokretnosti bila značajno niža od vrednosti koja se dobija prostim deljenjem ukupne procenjene vrednosti sa ukupnim brojem nepokretnosti.
Čije nepokretnosti više vrede
Dakle, u Bazi nepokretnosti, od oktobra 2015. zaključno s podacima dostavljenim do 20. marta 2025, uneti su podaci o 223.593 nepokretnosti, čija je procenjena vrednost 8.208,6 milijardi dinara.
Najveći broj unetih podataka odnosi se na stambene nepokretnosti – 75,3 odsto ukupnog broja nepokretnosti.
To znači da se od pomenute 223.593 nepokretnosti – 168.364 odnosi na stanove i kuće koji su procenjeni radi uspostavljanja hipoteke na njima kao sredstva obezbeđenja stambenih kredita.
Preostalih 55.229 su komercijalne nepokretnosti.
Međutim, iako čine čak 75,3 odsto ukupnog broja nepokretnosti pod hipotekom upisanih u ovu bazu, kada je reč o njihovoj vrednosti (udelu u pomenutih 8.208,6 milijardi dinara, tj. 70 miliona evra) ubedljivo je dominantno učešće komercijalnih nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja – čak 80,8 odsto.
To znači da je 55.229 komercijalnih nepokretnosti pod hipotekom procenjeno na 6.632,5 milijardi dinara (što je oko 56,49 milijardi evra), a da se preostali iznos od 1.576,1 milijardu dinara (što je oko 13,43 milijarde evra) odnosi na vrednost 168.364 stanova i kuća koje su građani stavili pod hipoteku zarad podizanja stambenog kredita.
Kuće i stanovi pod hipotekom za stambene kredite
“U skladu s podacima o prvim procenama stambenih nepokretnosti, datih kao sredstvo obezbeđenja za stambene kredite unete u bazu nepokretnosti, prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru za Republiku Srbiju u 2024. godini iznosila je 1.597 evra”, navodi se u Godišnjem izveštaju o stabilnosti finansijskog sistema za 2024. godinu.
U izveštaju se navodi da je primetna značajna disperzija vrednosti stambenih nepokretnosti između regiona u Srbiji tokom 2024.
Tako je prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru u beogradskom regionu od 2.352 evra – znatno veća od prosečne procenjene vrednosti po kvadratnom metru u drugim regionima:
“S obzirom na to da se najveći broj procenjenih stambenih nepokretnosti odnosi na beogradski region, može se zaključiti da je prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru stambenih nepokretnosti u Srbiji u velikoj meri određena kretanjem vrednosti procena stambenih nepokretnosti u tom regionu. Takođe, u beogradskom regionu postoji disperzija prosečne procenjene vrednosti stambenih nepokretnosti po kvadratnom metru po opštinama, pa se tako po relativno nižim prosečnim procenama vrednosti izdvajaju prigradske opštine i opštine na periferiji grada”, ukazuje se u izveštaju.
S druge strane, prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru u opštinama u užem centru grada bila je iznad 3.200 evra (Savski venac – 3.797 evra, Stari grad – 3.539 evra i Vračar – 3.297 evra).
“Takva disperzija prosečnih procenjenih vrednosti po kvadratnom metru stambenih nepokretnosti nije zastupljena samo u beogradskom regionu već i u drugim regionalnim centrima – u Novom Sadu u odnosu na ostale opštine u Vojvodini (Novi Sad – 1.920 evra, ostale opštine regiona – 784 evra), u regionu južne i istočne Srbije (Niš – 1.337 evra, ostale opštine regiona – 819 evra) i regionu Šumadije i zapadne Srbije (Kragujevac – 1.120 evra, ostale opštine regiona – 942 evra).
Maksimalna pojedinačna vrednost procenjene stambene nepokretnosti po kvadratnom metru u 2024. registrovana je na teritoriji opštine Savski venac, a najniža kod nepokretnosti koja se nalazi u Vojvodini.
Rast broja procena – rast kredita
U odnosu na 2023. godinu, procenjene vrednosti stambenih nepokretnosti po kvadratnom metru u 2024. porasle su za 9,7 odsto u Srbiji, za 17,8 odsto u Vojvodini, za 12,7 dosto u regionu južne i istočne Srbije, za 8,4 odsto u regionu Šumadije i zapadne Srbije i za 7,1 odsto u beogradskom regionu.
Tokom 2024, na nivou Srbije ukupno je evidentirano 9.036 procena, što je za 3.179 procena više nego u prethodnoj godini.
“Navedeno povećanje broja procena odražava trend povećanja broja kupovine stambenih nepokretnosti sredstvima iz kredita. Prosečne procenjene vrednosti stambene nepokretnosti po kvadratnom metru od oktobra 2015. do kraja 2024. godine imaju trend rasta i za Republiku Srbiju i za sve pojedinačne regione. Na osnovu podataka iz baze nepokretnosti, prosečna procenjena vrednost stambenih nepokretnosti po kvadratnom metru može se utvrditi ne samo po regionima i opštinama već i prema godini izgradnje, vrsti nepokretnosti (kuća/stan), strukturi stanova i slično”, navodi NBS u izveštaju.
Novogradnja – starogradnja u 2024.
Prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru stambene nepokretnosti u novogradnji u 2024. iznosila je oko 1.920 evra u Republici Srbiji (2.585 evra u beogradskom regionu) i viša je od prosečne procenjene vrednosti starijih nepokretnosti, koja je iznosila 1.503 evra (2.299 evra u beogradskom regionu).
Takođe, primetno je da su prosečne procenjene vrednosti po kvadratnom metru stanova (1.935 evra u Srbiji i 2.448 evra u beogradskom regionu) znatno više od prosečnih procenjenih vrednosti po kvadratnom metru kuća (626 evra u Srbiji i 1.152 evra u beogradskom regionu).
Garsonjera ili četvorosobni: Čiji kvadrat više vredi
Posmatrano prema strukturi stanova, najviša prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru u Srbiji zabeležena je kod garsonjera (2.302 evra) i četvorosobnih i većih stanova (2.268 evra), dok u beogradskom regionu najvišu prosečnu procenjenu vrednost imaju četvorosobni i veći stanovi (2.810 evra), koji obično predstavljaju luksuzne nepokretnosti, a zatim slede garsonjere (2.782 evra).
“Najviše stanova koji predstavljaju obezbeđenje po stambenim kreditima a procenjeni su u 2024. godini nalazi se u zgradama s pet (1.516), četiri (1.448) i tri sprata (1.134), što čini 51,6 odsto ukupnog broja procenjenih stanova (7.939) i ukazuje na to da u Srbiji ima najviše zgrada te spratnosti. Takođe, najviše navedenih stanova nalazi se na poslednjem (1.988) i pretposlednjem spratu (1.571), što čini 44,8 odsto ukupnog broja procenjenih stanova. Što se tiče zastupljenosti stanova prema spratnosti, najviše su zastupljene procene vrednosti za stanove na prvom (1.513), drugom (1.402) i trećem spratu (1.244), što predstavlja 52,4% ukupnih procena svih stanova”, navodi se u izveštaju.
Posmatrano po broju soba, u 2024. godini najviše su zastupljene procene vrednosti dvosobnih stanova (1.797 – prosečne površine 52,6 kvadratnih metara), dvoiposobnih (1.305 – prosečne površine 61,4 kvadratna metra) i trosobnih (1.207 – prosečne površine 70,8 kvadratnih metara), što predstavlja 54,3 odsto svih procena stanova.
Pod hipotekom veći broj manjih stanova
“Prosečna površina svih stanova čija je procena izvršena u 2024. iznosi oko 59,7 kvadratnih metara, dok je medijana 57 kvadratnih metara, što ukazuje na to da je veći broj stanova s manjom površinom dat u obezbeđenje hipotekarnih stambenih kredita”, pojašnjava se u izveštaju NBS.
Baza nepokretnosti formirana je na osnovu Zakona o proceniteljima vrednosti nepokretnosti sa ciljem, kako navode u NBS – unapređenja procesa procene vrednosti nepokretnosti pružanjem licenciranim proceniteljima i bankama potrebnih ažurnih podataka o vrednostima nepokretnosti čime se osigurava transparentnost i konzistentnost procena, a samim tim i ograničava uticaj kretanja na tržištu nepokretnosti na finansijsku stabilnost.
NBS od 2015. godine vodi tu bazu podataka o procenama vrednosti nepokretnosti koje su predmet hipoteke i o kreditima obezbeđenim hipotekom, a radi, kako se navodi – unapređenja osnova za kvalitetniju procenu vrednosti nepokretnosti, što doprinosi smanjenju rizika nastanka novih problematičnih kredita.
Bazi mogu da pristupe NBS, banke i licencirani procenitelji.
Izvor: N1
Foto: Pixabay