Prema istraživanju finansijskog portala Kamatica.comda biste kupili stan od 50m2 u Beogradu, po ceni od 1.400 evra, potreban vam je kredit od najmanje 66.500 evra, 3.500 evra depozita, 5.500 evra dodatnih troškova. Za stan morate pribaviti 20 dokumenata i utrošiti 45 dana. Zatim ćete otplativati kredit 30 godina, vratićete glavnicu od 66.500 evra, platićete kamatu od oko 70.000 evra i još 2.500 evra dodatnih troškova tokom perioda otplate. Za sve navedeno, prvi preduslov je da vaša primanja i primanja vašeg sadužnika budu ukupno oko 750 evra.
Za odobravanje stambenog kredita potrebno je pribaviti odgovarajuća dokumenta, od kojih većina mora biti overena od strane nadležnih državnih institucija. To iziskuje troškove, koji su u pojedinim slučajevima izuzetno visoki. Sem obaveznih dokumenata u vezi sa kupoprodajom nekretnine, poslovna banka od zajmotražioca može zahtevati i bilo koju vrstu dodatne dokumentacije. Neophodno je uz zahtev za kredit priložiti i sve dokaze o zaposlenju, prebivalištu, visini zarade, ugovoru sa poslodavcem i slično. Takođe, zavisno od toga gde je zajmotražilac zaposlen, mogu biti zahtevana dodatna dokumenta o poslovanju firme i izmirenju poreskih obaveza iste prema državi (najčešće se ovakvi zahtevi postavljaju zaposlenima u preduzetničim radnjama).
Troškovi agencije za promet nekretninama najčešće iznosetri odsto vrednosti nekretnine i u navedenom slučaju su oko 2.000 evra.Mišljenje ovlašćenog procenitelja je obavezan dokument u okviru priloga dokumentacije koju podnosite poslovnoj banci za odobravanje svih vrsta stambenih kredita. Ovo je jedan od dokumenata koje morate pribaviti na samom početku procesa odobravanja kredita i prvi značajniji dodatni trošak za zajmotražioca. Uobičajeni troškovi procenitelja su uglavnom fiksni i kreću se između 10.000 i 12.000 dinara.
Vlasnički list je dokument koji će vam biti neophodan u nekoliko navrata tokom procesa podnošenja zahteva i odobravanja subvencionisanog stambenog kredita. Tarifa za pribavljanje jednog primerka ovog dokumenta nije značajnija, međutim, obzirom na njegovu validnost, koja je svega 5 dana, verovatno je da ćete u nekoliko navrata morati da isti dokument ponovo pribavljate. Procena je da je tokom procesa odobravanja kredita trošak pribavljanja vlasničkih listova oko 3.000 dinara.
Predugovor o kupovini nekretnine je dokument koji kupac i prodavac sklapaju pri „kaparisanju“ nekretnine i jedan je od najvažnijih tokom procedure kupovine nekretnine. Sem što prodavcu plaća ugovoreni deo cene nekretnine, kupac će morati da plati i overu predugovora o kupovini nekretnine, koja se tarifira u zavisnosti od vrednosti nekretnine. Za vrednost prosečnog stana u Beogradu, overa predugovora se tarifira sa 10.000 do 20.000 dinara.
Uz pretpostavku da korisnik stambenog kredita koristi hipoteku na nekretninu koju kupuje kao sredstvo obezbeđenja, što je i najčešći slučaj u praksi, neophodno je uspostaviti istu kroz podnošenje odgovarajuće dokumentacije i plaćanje pratećih naknada u nadležnim državnim institucijama. Za prosečan stan u Beogradu naknade za upis hipoteke se kreću oko 20.000 dinara.
Kruna odnosa kupca i prodavca nekretnine je Ugovor o prodaji nekretnine. Međutim, overa ovog ugovora je i jedan od najvećih dodatnih troškova koje kupac ima u odnosu sa prodavcem. Naime, za overu ugovora o kupovini stana plaća se naknada čija visina zavisi od vrednosti nekretnine. Za prosečan novoizgrađeni stan u Beogradu ova naknada se kreće oko 30.000 dinara.
Subvencionisani stambeni krediti, ali i većina komercijalnih stambenih kredita podrazumeva da kredit bude osiguran u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje kredita (NKOSK). Kupac nekretnine je u ovom odnosu dužan da plati naknadu u korist NKOSK-a, koja iznosi 30 evra i premiju osiguranja kredita, koja za stan vrednosti oko 70.000 evra iznosi 1.250 evra, što je oko 130.000 dinara. Osim premije osiguranja kredita, korisnik kredita je dužan da uplati i premiju osiguranja nekretnine kod nekog od licenciranih osiguravajućih društava. Troškovi ove premije osiguranja se kreću oko 5.000 dinara.
Na kraju iscrpljujućeg procesa pribavljanja i overe dokumenata, sklapanja ugovora i formalnog odobravanja kredita, dolazi dan isplate kredita. Stambeni kredit se uplaćuje na račun prodavca nekretnine. Međutim, čak ni ovaj deo procedure odobravanja kredita neće proći bez dodatnih troškova po korisnika. Na dan isplate kredita, poslovna banka naplaćuje naknadu za obradu zahteva kredita, koja uobičajeno iznosi 0,5% i za kredit od 70.000 evra košta korisnika oko 350 evra ukoliko je reč o komercijalnom stambenom kreditu, odnosno, nešto manje od 300 evra ukoliko je reč o subvencionisanom stambenom kreditu.
Uz ovaj trošak, u praksi isplate kredita se javlja još jedan – kursna razlika. Naime, kupac sa prodavcem ugovara cenu nekretnine u evrima i prodavac očekuje dinarski iznos od koga će moći da kupi odgovarajući iznos strane valute. Međutim, poslovna banka isplaćuje stambeni kredit u dinarima po srednjem kursu, što korisnika kredita dovodi u situaciju da prodavcu mora nadoknaditi razliku između srednjeg i prodajnog kursa evra. Ovo je veoma značajan trošak i iznosi oko 1.100 evra na odobreni stambeni kredit od 70.000 evra.
Nakon odobravanja stambenog kredita, tokom perioda otplate se pojavljuju troškovi o kojima se retko govori i koji su većini korisnika stambenih kredita nepoznati, bar dok ne dođe vreme za njihovu naplatu. Najveći među ovim troškovima su troškovi mišljenja procenitelja i troškovi osiguranja nekretnine. Troškovi mišljenja procenitelja se plaćaju na trogodišnjem nivou i rezultat su zahteva poslovnih banaka da se u ovom periodu vrši ponovna procena vrednosti nekretnine. Zbirni troškovi procenitelja u periodu otplate stambenog kredita odobrenog na 30 godina su oko 1.000 evra. Troškovi osiguranja nekretnine su takođe obavezan element tokom perioda otplate kredita. Godišnji troškovi osiguranja se kreću od 40-50 evra, što u zbirnom iznosu za stambeni kredit odobren na 30 godina iznosi između 1.200 i 1.500 evra.
Uzimajući sve navedene troškove koji prate kupovinu nekretnine i odobravanje stambenog kredita, može se okvirno proceniti da je za prosečan stan od 50m2 u Beogradu, čija je cena po kvadratu oko 1.400 evra, potrebno pripremiti oko 5.500 evra za dodatne troškove koji će nastati pre odobravanja kredita i još oko 2.500 evra za troškove koje ćete imati tokom otplate kredita, a koji nisu vezani za otplatu glavnice i kamate. Za prosečnu porodicu u Srbiji, ovakvi troškovi u većini slučajeva će iziskivati i podnošenje zahteva za gotovinski kredit pre konkurisanja za stambeni kredit.