Mnogi koji planiraju da kupe stan i odluče se za konkretnu nekretninu prodavcu daju kaparu koja podrazumeva potpisivanje predugovora.
Predugovor se potpisuje uvek kada je kreditni kupac u pitanju, ili ako je keš kupac u pitanju i ako treba da se ispune određeni uslovi do glavnog ugovora, što je najčešće rok iseljenja prodavca. Međutim, postavlja se pitanje šta se dešava sa kaparom ukoliko banka ne odobri nekom klijentu stambeni kredit.
U Srbiji je usvojena praksa da kapara iznosi 10 odsto od kupoprodajne cene, ali iznos može biti i niži i viši od toga.
Advokatica Tatjana Simović objašnjava za Euronews Srbija da se na ugovor o kupoprodaji nepokretnosti primenjuje Zakon o obligacionim odnosima i Zakon o prometu nepokretnosti.
„U Zakonu o obligacionim odnosima prihvaćeno je načelo dispozitivnosti tako da su ugovorne strane slobodne da se u skladu sa njihovom autonomijom volje dogovore oko različitih načina i modela isplate kupoprodajne cene. To je sve stvar dogovora kupca i prodavca“, rekla je Simović.
Ona dodaje da je u praksi uobičajno da se zaključi predugovor koji je predviđen članom 45 Zakona o obligacionim odnosima kojim se ugovorne strane obavezuje da zaključe glavni ugovor.
U praksi se najčešće ugovora kapara kao odustanica u skladu sa članom 83 Zakona o obligacionim odnosima i u tom slučaju prediviđeno je da ukoliko odustane od ugovora strana koja je dala kaparu, ona gubi pravo na nju, a ako odustane strana koja je primila kaparu mora da je vrati u udvojenom iznosu“, kaže Simović.
Posrednik u prometu i zakupu nepokretnosti u agenciji City Expert Nikola Čobić kaže da je u Srbiji usvojena praksa da kapara iznosi 10 odsto od kupoprodajne cene, ali može biti i niža i viša.
„Za nekretnine koje koštaju preko 100.000 evra nekad savetujemo da kapara bude do 10.000 evra, jer je to iznos koji nam zakon dozvoljava da kupac da, odnosno da prodavac primi na ruke. Kapara, kao odustanica, uvek se tako definiše, da ako kupac odustane iz bilo kog razloga, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Ako prodavac odustane iz bilo kog razloga, on vraća udvojenu kaparu, odnosno ono što je primio od kupca, plus penal u istoj visini da bi vaga bila ista“, rekao je Čobić za Euronews Srbija.
Tri scenarija u ugovoru
Kada je reč o kreditnim kupaca, Čobić je naveo da se u članu ugovora kojim se definiše kapara, uvek definiše šta se dešava sa kaparom u slučaju da banka ne odobri stambeni kredit.
„To je izuzetak od kapare kao odustanice. Ne može neko da kapariše stan i da kaže puj pike, ne važi, ja sam našao sebi bolji stan, to ima za posledicu ‘penal’, odnosno kaznu, tu kaparu koju je dao“, rekao je Čobić.
On je naveo da kada je u pitanju taj stav u članu ugovora vezan za odbijanje banke da odobri stambeni kredit, tu postoje tri scenarija.
„Jedan od ta tri scenarija se piše u kupoprodajnom predugovoru. Prvi je da prodavac ima pravo da zadrži kompletnu kaparu u slučaju da banka ne odobri kredit. Drugi scenario je da prodavac vrati kompletnu kaparu u slučaju da banka ne odobri stambeni kredit. I treća varijanta je negde možda najpoštenija i najčešća u praksi, a to je da se odredi određeni iznos koji prodavac ima pravo da zadrži na konto naknade štete ukoliko banka odbije kupca za kredit“, kaže on.
Čobić dodaje da se obično odobrenje kredita čeka mesec i po do dva, tad je stan van prometa i prodavac gubi nekog potencijalnog kupca.
Prema njegovim rečima, ako je u tom slučaju za stan koji košta na primer 100.000 evra kapara 10.000 evra, onda se definiše da u slučaju da banka odbije kupca za stambeni kredit, prodavac ima pravo da zadrži na primer 1.000, 2.000 ili 3.000 evra, u zavisnosti od toga kakav se dogovor postigne sa kupcem i prodavcem.
„Negde gledamo da taj ‘penal’ bude negde u visini dve mesečne kirije, koliko bi se taj stan izdavao, pa ako se i desi da banka odbije kupca za kredit, onda je to kao da je prodavac na primer izdao stan na dva meseca. To zvuči kao fer rešenje“, objasnio je Čobić.
Kapara se uglavnom uručanava u iznos kupoprodajne cene
Čobić je naveo da agencija osim usluge posredovanja ima i uslugu kreditnog savetnika tako da kreditni kupci mogu sa koleginicama i kolegama iz kreditnog savetnika prvo da provere svoju kreditnu sposobnost.
„Drugo, mogu da dobiju ponude svih banaka koje su trenutno aktuelne na tržištu stambenih kredita, da vide koja je za njih najpovoljnija da bi se odlučili za tu banku. Sa druge strane, uvek se proverava nekretnina. Naravno, prvi uslov je da bude uknjižena na trenutnog prodavca koji prodaje stan, da nema nikakvih tereta ili zabeležbi, nečega što bi možda moglo da banku navede da odbije kupca za stambeni kredit. Ako se sve to isproverava sa jedne i sa druge strane, verujte mi da je šansa da kupca odbiju za stambeni kredit tolika da će pre da dobije sedmicu na lotou nego da ga odbiju“, rekao je Čobić.
Simović objašnjava da se kapara uračunava u iznos ugovorne kupoprodajne cene ili ređe vraća nakon isplate kupoprodajne cene.
„Uobičajno je da advokati sačinjavaju ugovor, a posle toga javni beležnik vrši solmenizaciju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti“, dodaje ona.
Simović je navela da se nakon isplate kupoprodajne cene daje overena izjava da je cena isplaćena u celosti i da kupac može da se upiše u nadležni katastar nepokretnosti bez dalje saglasnosti i prisutnosti prodavca.
Kada se celokupan proces završi, dodaje ona, javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja katastru nepokretnosti Ugovor o kupoprodaji i kupac se upisuje kao vlasnik nepokretnosti.
Izvor: Euronews
Foto: Pixabay