U Srbiji je u toku takmičenje ko će izgraditi veći i lepši tržni centar, a pitanje za milion dolara je da li će oni za nekoliko godina biti puni ili poluprazni i početi da menjanju namenu? Dok se u najrazvijenijim zemljama zatvorilo na stotine tržnih centara zbog elektronske trgovine, kod nas, sudeći po gradilištima, investitori su veliki optimisti jer Srbija prema broju prodajnih kvadrata u odnosu na broj stanovnika i dalje zaostaje za zemljama u regionu. Veći optimista je, čini se, samo aktuelna vlast koja tvrdi da je prosečan standard u našoj zemlji skočio „nebu pod oblake“, iako još nije dostigao onih davno obećanih 500 evra.
Stručnjaci za nekretnine smatraju da će „bum“ u izgradnji tržnih centara u Srbiji trajati bar još nekoliko godina i da će tek tada biti jasnije da li je došlo do zasićenja na tom tržištu. Trenutno u Srbiji ima oko 40 velikih maloprodajnih objekata sa više od 220.000 kvadrata, a u naredne dve godine biće izgrađeno još najmanje 250.000 kvadrata tog prostora. Izgradnja tržnog centra je investicija od 50 pa do 150 miliona evra u koju ulaze uglavnom inostrane kompanije. Cena zakupa u šoping centrima u Beogradu kreće se između 23 i 24 evra po kvadratu, a u ritejl parkovima, gde sve prodavnice i prateći objekti nisu pod jednim krovom, između devet i 10 evra.
Prvi moderan trgovinski centar – šoping mol, Delta Siti otvoren je 2007. u Beogradu, a investitor je bio Miroslav Mišković. To se pokazalo kao unosan posao jer ga je izgradnja koštala 74 miliona evra, a prodao je tržni centar posle deset godina za 127,7 miliona evra. Od tada je svake godine otvaran najmanje jedan tržni centar u Beogradu i po nekoliko u drugim većim gradovima, a istovremno je zatvarano na desetina manjih radnji. Tužno je što su tržni centri nicali na parcelama ugašenih firmi, poput Minela, Sporta, Rekorda, Precizne mehanike… čiji bivši radnici najčešće jedva da imaju novac za neophodne namirnice u „radnji na ćošku“.
U Beogradu je, na primer, pre tri godine bilo 186 kvadrata trgovinskog prostora na 1.000 stanovnika, dok je Zagreb imao tri puta više – oko 580 kvadrata, Prag 621, a Varšava 815. Razlog je pre svega prosečna plata koja je u Srbiji tada bila oko 350 evra.
Najveći se tek završavaju
Žarko Malinović, sekretar Udruženja za trgovinu Privredne komore Srbije kaže da pored pet velikih tržnih cenatara koji se sada grade, u Beogradu postoji prostor na tržištu za još dva, a da će nakon toga pasti inetresovanje investitora za tu vrstu ulaganja. „Međutim, smatram da Beogradu nedostaju specijalizovani tržni centri“, dodaje Malinović, „u kojim bi se prodavala određena vrsta robe, kao što je oprema za decu“.
Jelena Radulović, direktorka maloprodajnoj sektora u konsultantskoj kući za nekretnine CBS Internacional, deo Cushman&Wakefield grupe, kaže da investitori imaju interes da ulažu u Beogradu, kao i u drugim gradovim u Srbiji, te da zbog potreba brojnih zakupaca za maloprodajnim prostorom sve više ulažu u nove tržne centre. Ipak, zbog ubrzanog rasta elektronske trgovine u svetu, pitanje je dokle će ovaj posao biti ispltiv i u Srbiji, kaže ona i dodaje da domaći potrošači najrađe odlaze u kupovinu u one tržne centre koji im nude više od robe poznatih marki. „Ljudi vole da idu u one prodajne objekte gde će moći kupuju, jedu, da se druže i zabave, gde postoje igraonice i drugi prostori gde su im deca bezbedna. Sada je mali broj tržnih centara u Beogradu koji nude sve to i o tome bi trebalo da razmišljaju oni koji investiraju u izgradnju takvih objekata”, ističe Radulović.
Po njenoj oceni, veoma je važno na kojoj se lokaciji nalazi tržni centar jer potrošači imaju navike koje se teško menjaju, pa se prema tome i opredeljuju poznati brendovi gde će plasirati svoju robu. Na pitanje da li u odnosu na standard građana u Beogradu već ima previše tržnih centara, ona odgovara da se to ne bi moglo reći po tome koliko je takvih centara u izgradnji i da će Beograd do 2020. godine dobiti 500. 000 kvadratnih metara maloprodajnog prostora.
„U narednim godinama u Beogradu će biti zavšeni veliki, pa i najveći tržni centri do sada. Hoće li oni biti popunjeni i da li će biti kupaca za sve što bude u ponudi, nezahvalo je procenjivati jer će to zavisiti od kretanja na tržištu i kupovne moći građana”, ograđuje se Radulović, ali dodaje da u odnosu na zemlje u regionu, Srbija i dalje zaostaje po broju kvadrata maloprodajnog sektora, uprkos tome što srpska prestonica ima znatno više stanovnika od komšiluka.
Društveni sadržaji mamac i za kupovinu
Investitori prilikom izgradnje trgovinskih centara u Srbiji ne konsultuju Ministarstvo trgovine i ne koriste njihove procene o kretanju kupovne moći građana i analize tržišta o tražnji, aktraktivnosti lokacije, navikama potrošača, sprovode samostalno, navode u tom ministarstvu. „Poslednjih godina beleži se brz rast prodajne površine u trgovinskim centrima, što je rezultat povećane tražnje i navika savremenog potrošača koji u ovakve objekte ne dolazi samo radi kupovine, već i zbog zabave. Upravo to je i razlog što trgovinski centri veliku pažnju posvećuje društvenim sadržajima koji pružaju dodatni razlog za posetu, što opet treba da dovede do rasta obima kupovine“, kaže Bojana Amanović iz Ministarstva trgovine.
U ovom ministarstvu prognoziraju da s obzirom na umerenu koncentraciju na domaćem tržištu i činjenicu da su trgovinski centri sve privlačniji potrošačima, realno je očekivati i dolazak nove konkurencije. Avramović takođe ističe da prema odnosu broja stanovnika i prodajnog prostora Srbija značajno zaostaje i za zemljama u regionu, te da je to pokazatelj „da će se trend rasta trgovinskih centara nastaviti. I u Evropi se beleži značajan rast novih kvadrata prodajnog prostora u trgovinskim centrima, s tim što je taj rast veći u zemljama centralne i istočne Evrope u odnosu na zemlje zapadne Evrope jer je ovaj trend njih zahvatio kasnije“. Preme njenim rečima, Srbija ima nešto više od 80 kvadrata prodajnog prostora na 1.000 stanovnika, dok je, na primer, u Bugarskoj i Rumuniji to preko 100 kvadrata, a u Hrvatskoj više od 300 kvadrata. Prosek na nivou Evropske unije je 250 kvadrata na 1.000 stanovnika.
Na pitanje u kojoj meri trgovinskih centri gase male radnje, Avramović odgovara da oni svakako utiču na promene u strukturi trgovinske mreže, kao i na sadržaj same ponude. „U trgovinskim centrima se uglavnom prodaje roba poznatih brendova i kompanija koje mogu da izdrže plaćanje visokih renti. Male radnje moraju da se prilagode oštrijim konkurentskim uslovima i da traže nove načine da privuku potrošače, kvalitetom i diferenciranjem ponude, jer cenovno ne mogu da se takmiče sa velikim igračima na tržištu“.
Vlasnici šoping centara imaju dva straha – od pada kupovne moći građana i rasta elektronske trgovine, a ni na jedno od toga ne mogu da utiču. Ako veruju vlastima mogu da budu bezbedni što se tiče kupovne moći, jer za razliku od građana, naša vlast tvrdi da prosečna plata ide „nebu pod oblake“, iako je još daleko od davno obećanih 500 evra.
Neke procene stručnjaka u svetu sugerišu da će onlajn trgovina, sa Amazanom na čelu, dovesti do potpunog nestanka tradicionalnih prodavnica, ali prema rečima Bojane Avramović, kupovina „iz fotelje“ u Srbiji još nije uzela toliki zamah. Ipak, to jeste nepovratan trend, dodaje i navodi da je u Evropi elektronska trgovina najbrže rastući segment trgovine. Zato trgovinski centri nastoje da što više privuku potrošače nudeći nove sadržaje, koncerte, biskope, restorane i druge aktivnosti koje internet nije još zaposeo u potpunosti.
Marica Vuković
Članak je prvobitno objavljen u aprilskom broju #160 časopisa „Biznis & Finansije“