Cifra koju u oglasu navodi prodavac stana predstavlja najmanje iznenađenje kada kupujete prvi krov nad glavom. Pravi šok stiže malo kasnije, kroz izdatke za porez, notara, bankarske naknade, procenu, agencijsku proviziju i adaptaciju. Sve su to stavke koje se nigde ne pominju dok ne dođu na naplatu, a na primeru stana koji se u oglasu prodaje za 200.000 evra, ta razlika može dostići i nekoliko desetina hiljada evra. Gde i koliko novca najčešće iscuri i pre nego što dobijete ključeve?
Naš mladi par je raskrstio sa dilemom kirija ili rata i čvrsto reši da kupi stan. U pitanju je starogradnja u Beogradu, 60 kvadrata, uredni papiri, cena 200.000 evra. Seli su za sto, sabrali svoju ušteđevinu sa novcem koji mogu da dobiju od roditelja, razmotrili koliko bi koštalo ako uzmu kredit, i izračunali sve do poslednjeg evra. Bili su uvereni da je to krajnji iznos u njihovoj računici. Međutim, za kupce prvog stana, to je u stvari polazna tačka. Od prve overe ugovora do poslednje stolice u stanu, čak i kada cifra iz oglasa ostane ista, stan na kraju po pravilu košta osetno više.
To nije izuzetak, već pravilo. Cena u oglasu je ulaznica, a ne konačan račun. Za kupca koji kroz ceo proces prolazi prvi put, najskuplje je upravo ono što se ne vidi odmah. Zato, pre nego što se zaljubite u kvadraturu, vredi upoznati sve finansijske „rupe“ za curenje novca koje idu uz nju.
Porez na prenos: pitanje od pet hiljada evra
Kod starogradnje se plaća porez na prenos apsolutnih prava, i to 2,5 odsto od ukupne vrednosti. Ovaj porez, po dogovoru najčešće plaća kupac, iako je zakonski obveznik prodavac. To znači da na iznos od 200.000 evra, taj porez je 5.000 evra.
Ovde leži i najveća poluga za uštedu u celoj računici – poresko oslobođenje za kupca prvog stana. Ako ste punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u zemlji i od 1. jula 2006. niste imali nepokretnost za stanovanje u vlasništvu ni suvlasništvu, oslobođeni ste poreza na stambeni prostor do 40 kvadrata, uz još po 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji ispunjava uslove. U slučaju mladog para koji smo naveli kao primer, to je 55 kvadrata bez poreza.
Porez se plaća samo na višak kvadrata iznad propisane granice, što za stan od 60 kvadrata znači da je oporezivo preostalih pet kvadrata. Naš par će za tih pet kvadrata platiti oko 420 evra poreza, ali da njih dvoje nisu ispunjavali uslove, platili bi punih 5.000 evra.
Učešće i kredit: koliko košta pozajmljeni novac
Banke po pravilu traže učešće od 20 odsto, dakle 40.000 evra na primeru našeg stana, koje morate imati ukoliko ste prethodno ispunili sve uslove za kredit. Ako date manje novca za učešće, pojedine banke zajam osiguravaju kod Nacionalne korporacije (NKOSK), uz jednokratnu premiju koja se meri hiljadama evra. Ovaj slučaj nije najčešći, ali se dešava i pritom košta, pa ga vredi imati na umu.
Za mlade postoji i povoljnija mogućnost. Subvencionisani kredit za kupce prvog stana, starosti od 20 do 35 godina, traži učešće od svega jedan odsto, bez osiguravanja zajma kod NKOSK-a, uz kamatu fiksiranu na 1,5 odsto prvih šest godina, jer država pokriva dva procentna poena. Rok otplate traje do 40 godina ali ne preko 70. godine života, uz mogući grejs period do godinu dana.
Postoje, međutim, i ograničenja. Kredit je limitiran na 100.000 evra, stan ne može da se kupi od bliskih srodnika, a tokom prvih šest godina ne sme da se proda niti da se izdaje. U slučaju našeg stana koji košta 200.000 evra, ovaj kredit pokriva tek polovinu potrebne sume. I to može biti najveća prepreka za kupce prvog stana, jer u većim gradovima u Srbiji cene nekretnina daleko prevazilaze maksimalan iznos koji kredit može da pokrije. Zato je ovaj program za kupovinu prvog stana pogodniji u manjim sredinama.
Lako se previdi i činjenica da prodavci često traže isplatu u evrima. Kada banka vaš iznos kredita konvertuje u evre da bi isplatila prodavca stana, konverzija ide po bankarskom, a ne po srednjem kursu, pa tu razliku snosite vi. Kod većih iznosa kao što su oni za kupovinu stana, ta razlika nije zanemarljiva, a najbolja opcija za kupce je isplata kredita po srednjem kursu u dinarima. Ovim putem izbegavate bespotrebnu proviziju.
Notar, procena, katastar: sitnina koja se sabira
Nijedna od pomenutih stavki ne obara budžet sama, ali u zbiru lako premaše 1.000 evra. Overa kupoprodajnog ugovora kod notara je zakonski uslov i vezana je za vrednost posla, pa za stan od 200.000 evra izdvajate za tu uslugu 450 evra. Tu je i overa predugovora, koja nije zakonski obavezna, ali se često radi da bi se stan rezervisao i osigurala kapara, pa dolazi kao dodatni trošak za plaćanje notara.
Procena vrednosti za banku je oko 100 do 150 evra. Obrada kredita ide od nule do oko jedan odsto iznosa. Tu su i upis hipoteke, list nepokretnosti, menice i izveštaj kreditnog biroa, kao i obavezno osiguranje nepokretnosti vinkulirano u korist banke. Neke od ovih troškova banke preuzimaju na sebe, naročito u programu za mlade, pa se isplati pitati unapred i porediti ponude po efektivnoj, a ne samo po nominalnoj kamati.
Agencija i adaptacija: gde odlazi najviše
Dve najveće stavke se uopšte ne nalaze u ugovoru o kupovini. Prva je provizija agencije za nekretnine. Ako stan kupujete preko agencije, provizija je najčešće oko dva odsto, dakle 4.000 evra za naš stan. Druga, i po pravilu najskuplja stavka od svih, jeste adaptacija. Starogradnja retko ne zahteva renoviranje. Prvo instalacije, struja i vodovod, koji se u starijim zgradama često menjaju iz temelja, pa kupatilo, stolarija i podovi, a onda nameštaj, bela tehnika i selidba.
Raspon ovih troškova može biti ogroman, od nekoliko hiljada evra za „kozmetičko“ osveženje stana, do preko 30.000 za temeljnu adaptaciju sa opremanjem. Upravo tu zaglave kupci koji su na učešće dali i poslednji dinar. Oni se usele u prazan stan i shvate da nemaju novca da taj prostor pretvore u dom.
Redosled troškova je druga zamka
Problem nije samo u količini novca koju ćete potrošiti na nepredviđene troškove, već i redosled kojim ti izdaci pristižu. Najveći deo ovih troškova postaje aktuelan i pre nego što banka isplati odobreni kredit. Kapara ide uz predugovor, izdaci za notara i porez uz overu, a procena pre odobrenja kredita.
Kredit u stvari stiže poslednji. To znači da morate imati ozbiljnu gotovinu na strani, i pored učešća, da biste finansijski premostili period do trenutka kada banka isplati prodavcu pun iznos.
Prateći troškovi su predvidivi kada su vam poznati
Vratimo se našem paru sa početka ovog teksta. Oni su odlučili da kupe stan koji je u oglasu koštao 200.000 evra. Kad se dodaju troškovi za papirologiju, provizija za agenciju a kupci ispune uslov za poresko oslobođenje, oni su već stigli do iznosa od 207.000 evra – i to pre nego što su u stan uneli i jednu jedinu stvar.
Dodajte na to izdatke za adaptaciju, pa početnih 200.000 naraste na 215.000 do 235.000 evra, a uz temeljno renoviranje i više. I dok je učešće i dalje 40.000 evra u našem primeru, ukupan novac potreban na početku lako može da pređe 50.000 evra zbog velike uloge koju igraju propratni troškovi i adaptacija.
Poruka nije da odustanete, nego da planirate ukupan iznos, a ne da se rukovodite cifrom iz oglasa. Taj jaz između početne i krajnje cene je gotovo uvek predvidiv, pod uslovom da znate da postoji.
Nemanja Ostojić, osnivač besplatnog internet vodiča za kupovinu prvog stana u Srbiji PrviKvadrat.rs
Prethodni tekst ovog autora o tome da li je isplativije plaćati kiriju ili ratu stambenog kredita pročitajte na ovom linku.
Biznis i finansije 249, septembar 2026.
Foto: rfphoto, Depositphotos