Kada se računa da li je isplativije plaćati kiriju ili ratu za stambeni kredit, suštinska razlika između ova dva iznosa ne leži tamo gde je većina traži.
Zamislite mladi par koji već pet godina plaća kiriju od 600 evra mesečno za stan od četrdesetak kvadrata u Beogradu. Njih dvoje namerno žive u manjem stanu nego što bi im odgovaralo, jer štede svaki dinar za kupovinu sopstvene nekretnine. Trenutno imaju ušteđevinu od 40.000 evra, a želeli bi da kupe stan od 60 kvadrata koji se u oglasu prodaje za 200.000 evra. To znači da bi ostatak sredstava morali da pribave uz pomoć kredita.
Ako prikupljenih 40.000 evra daju kao učešće, kredit bi iznosio 160.000 evra. Rata za taj kredit, koji se trenutno odobrava po kamatama od pet odsto i u roku od 30 godina, iznosi oko 860 evra mesečno.
Njihova računica je jednostavna: svakog meseca za kiriju daju 600 evra, a rata bi izašla 860, dakle 260 evra više mesečno. Skoro svaki prvi kupac stana u Srbiji polazi od ovakvog poređenja, ali ono je pogrešno.
Da bi računica imala smisla, potrebno je izračunati koliko bi koštalo da taj isti stan od 60 kvadrata iznajme. Prema podacima, prosečna tražena cena zakupa u Beogradu u martu 2026. iznosila je 14,45 evra po kvadratu. To za 60 kvadrata iznosi oko 870 evra mesečno, a u pojedinim opštinama i više, 1.000 do 1.200 evra. Kirija za stan koji žele, dakle, nije niža od rate, naprotiv, ona je viša. Onih 260 evra nije cena vlasništva. To je cena dvadesetak kvadrata više.
Zašto su visina kirije i rate približne?
Podudarnost rate i kirije nije slučajna. Stanodavci cenu ne formiraju prema tome koliko podstanar može da izdrži, nego prema prinosu koji očekuju od uloženog kapitala. Bruto ciljani prinos od izdavanja stanova u Beogradu kreće se između četiri i šest odsto godišnje, a posrednici otvoreno objašnjavaju logiku iza te kalkulacije: vlasnik stana od 100.000 evra računa na oko 5.000 evra prihoda godišnje i zato traži oko 400 evra mesečno.
Po tom prinosu, stan od 200.000 evra izdaje se za nešto preko 800 evra, praktično za iznos rate.
Kirija i rata, dakle, nisu dve nezavisne opcije između kojih birate, već dve cene istog stana, obe izvedene iz njegove tržišne vrednosti. Kada cena kvadrata poraste na tržištu, uporedo rastu obe računice i zato odlaganjem kupovine stana za još neku godinu ne rešavate ništa.
Gde zapravo nestaje novac?
Ustaljeno je mišljenje da kirija predstavlja bačen novac. Ono je tačno u zaključku, ali je pogrešno u obrazloženju, jer podrazumeva da onaj ko plaća ratu za stan ne baca ni dinar.
Kredit za koji svakog meseca otplaćujete isti iznos napravljen je tako da je na početku otplate najveći deo rate kamata, a tek kasnije glavnica. Od oko 10.300 evra, koliko bi naš par uplatio tokom prve godine, svega 2.360 evra zaista smanjuje dug. Ostatak, blizu 7.950 evra, odlazi banci na ime kamate. Mesečno, to je oko 660 evra koji nestaju isto kao i kirija, a samo 197 evra se pretvaraju u imovinu.
Uporedimo to sa 600 evra, koliko naš par trenutno plaća kiriju. U prvoj godini vlasništva, oni bi mesečno bacali više novca nego kao podstanari, samo bi za taj novac dobili dvadesetak kvadrata više i skroman prirast imovine. Tokom celog roka otplate, banci bi na ime kamate platili blizu 149.000 evra, gotovo koliko iznosi i sam kredit.
Stavke sa obe strane računa
Vlasništvo nosi i izdatke koje podstanar nema. To je porez na imovinu, koji se za stan u kome vlasnik ima prijavljeno prebivalište umanjuje za polovinu, ali ne više od 20.000 dinara godišnje. Tu je i osiguranje nepokretnosti vinkulirano u korist banke, kao i investiciono održavanje zgrade, koje u starogradnji nije retkost. Ne treba zaboraviti ni održavanje nekretnine, koje godišnje iznosi oko 1 odsto vrednosti.
Za podstanare, najveća a najmanje vidljiva stavka jeste propušteni prinos na učešće, koji bi za onih 40.000 evra na oročenoj deviznoj štednji, po stopama koje trenutno idu do 3,5 odsto i uz porez na kamatu od 15 odsto, iznosio oko 1.200 evra godišnje. Sa druge strane računa, podstanar ne plaća notara, procenu, obradu kredita ni adaptaciju, a ti troškovi kod kupovine lako premaše 7.000 evra pre nego što se u stan unese ijedna stvar. Takođe, sve eventualne popravke kvarova u stanu snosi stanodavac.
Trenutak u kojem se račun okreće
Ako je mesečna razlika kirije i rate mala, a početna cifra za kupovinu stana ogromna, zašto podstanari uopšte razmišljaju o nekretnini u svom vlasništvu? Zato što se tokom vremena menjaju dve ključne stvari i to u suprotnim smerovima.
Prva je struktura rate. Udeo kamate opada svake godine, pa u desetoj godini otplate od iste rate od 860 evra na kamatu odlazi oko 550 evra, a ostatak se pretvara u imovinu. Druga je kirija, koja ide naviše. Čak i uz umeren rast od tri odsto godišnje, kirija od 870 evra za deset godina prelazi 1.100 evra.
Do desete godine, naš par bi dug prema banci smanjio za oko 30.000 evra i imao stan čija vrednost, ako se rast cena nastavi tempom koji Republički geodetski zavod (RGZ) beleži poslednjih godina, znatno premašuje preostali dug. Da su ostali pod kirijom u stanu iste veličine, za isto vreme bi isplatili blizu 120.000 evra i ne bi imali ništa.
Prelomna tačka nije, dakle, u mesečnom budžetu nego u vremenskom horizontu. Kupovina se isplati onome ko u stanu ostaje dovoljno dugo da amortizuje ulazne troškove i da glavnica preuzme prevagu nad kamatom. Onome kome je horizont kratak ili neizvestan, zakup nije rasipanje nego racionalan izbor.
Zašto zakup u Srbiji nije jednostavna opcija
Problem je, međutim, u tome što tržište zakupa u Srbiji nije dovoljno uređeno. To je jedan od razloga za kasnije osamostaljivanje mladih kod nas, koji prema podacima Eurostata napuštaju roditeljski dom tek posle tridesete, dok njihovi vršnjaci u EU to čine u proseku sa oko 26 godina.
Najteža posledica nedovoljno uređenog tržišta zakupa je pravna nesigurnost za podstanare. Zakon propisuje obaveznu pisanu formu ugovora, otkazni rok koji ne može biti kraći od 90 dana i pravo zakupca da ne prihvati povećanje zakupnine. U praksi ta prava najčešće ostaju na papiru: prijavljen zakup nosi porez od efektivno oko 15 odsto kirije, pa veliki deo tržišta funkcioniše bez ugovora, a podstanar bez ugovora nema čime da dokaže nijedno od tih prava.
Razlika između oglašenih i stvarno plaćanih kirija to najbolje pokazuje. Ove godine, oglašene kirije u Beogradu su u padu, stopa slobodnih stanova porasla je na oko pet odsto, a u centralnim naseljima cene su niže nego na vrhuncu iz 2023. Uprkos tome, Republički zavod za statistiku (RZS) beleži da su kirije u maju 2026. bile oko 11 odsto skuplje nego godinu dana ranije, a kod jednosobnih i jednoiposobnih stanova 13,5 odsto, uz međugodišnju inflaciju od 3,5 odsto. To znači da se podstanaru koji ostaje u istom stanu kirija ne smanjuje, nego povećava.
Odluka koja se ne donosi na osnovu mesečnog budžeta
Vratimo se našem paru. Njihovih 260 evra razlike nije cena vlasništva nego cena prostora, a prava razlika između kirije i rate skrivena je tamo gde je mesečni budžet ne pokazuje: u 40.000 evra koje su morali da sakupe na ime učešća za kredit i u broju godina koje planiraju da provedu na istoj adresi. Da je sve više kupaca spremno na ove uslove potvrđuju podaci Republičkog geodetskog zavoda iz prvog kvartala 2026. godine – oko 33 odsto svih kupljenih stanova u Srbiji plaćeno je uz pomoć kredita prema 25 odsto godinu dana ranije. Najveći udeo stanova kupljenih na kredit zabeležen je u Beogradu (39,8 odsto).
Kupci prvog stana, koji ispunjavaju uslove za subvencionisani stambeni kredit za mlade, plaćaju svega jedan odsto učešća i fiksnu kamatu od 1,5 odsto prvih šest godina, ali je iznos kredita ograničen na 100.000 evra.
Sve navedeno, međutim, ne znači da je kirija obavezno gubitak, a kupovina stana uvek dobitak. Suština je da razlika između ova dva izdatka ne leži tamo gde je većina traži. Ona nije u visini rate, nego u kapitalu koji morate imati pre nego što rata stigne na plaćanje i u broju godina koje ste spremni da provedete iza istih vrata.
Nemanja Ostojić, osnivač besplatnog internet vodiča za kupovinu prvog stana u Srbiji PrviKvadrat.rs
Biznis i finansije 249, septembar 2026.
Foto: alphaspirit, Depositphotos