Razlika u ceni za istu kvadraturu na sličnoj lokaciji može biti značajna, zavisno od toga da li kupujete starogradnju ili novogradnju. Gde se ta razlika stvarno vidi u budžetu, i kako to da stan koji je skuplji u oglasu na kraju može biti jeftiniji?
Šta se dešava kada naš mladi par koji razmatra mogućnost da kupi već korišćen stan od 60 kvadrata za 200.000 evra, pronađe ponudu za novoizgrađeni stan iste kvadrature, po ceni od 210.000 evra? U tom slučaju, osim više cene po kvadratu, i papiri izgledaju drugačije, a ceo obračun se menja iz osnova.
Ključni razlozi za to su razlike u vrsti poreza i načinu na koji deluju državne olakšice kod starogradnje i novogradnje, a koje kupci često previde.
Porez na prenos i PDV, dve stope i dva sveta
Prva razlika je u samom porezu. Kod starogradnje, primenjuje se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto ukupne vrednosti nekretnine. Na stan od 200.000 evra taj porez iznosi 5.000 evra, i po dogovoru najčešće ga plaća kupac, iako je zakonski obveznik prodavac.
Novogradnja funkcioniše potpuno drugačije. Kada prvi put kupujete stan od građevinskog investitora koji je u sistemu PDV-a, ne plaćate porez na prenos, već je u cenu uračunat porez na dodatu vrednost. Za stanove je to snižena stopa od 10 odsto, i ona je već ugrađena u cenu iz oglasa. To znači da za stan u novogradnji koji košta 210.000 evra, u tom iznosu je obračunato oko 19.000 evra PDV-a, i vi kao kupac morate da platite taj porez investitoru.
Ključno je zapamtiti da se ove dve stope nikada ne sabiraju. Stan koji želite da kupite je ili u sistemu PDV-a, kao novogradnja u prvom prometu, ili u sistemu poreza na prenos, kao svaki naredni promet. Primera radi, stan iz 2019. godine koji je pre vas imao dva vlasnika je u poreskom smislu starogradnja, iako je zgrada skoro nova.
Dve olakšice koje deluju na različite načine
Ovde počinje deo koji najviše odlučuje o budžetu. Država nudi olakšicu za kupca prvog stana u oba slučaja, ali te dve olakšice deluju na potpuno različite načine, i po iznosu i po vremenskom periodu.
Kod starogradnje reč je o oslobođenju od poreza na prenos. Ako ste punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u zemlji i od 1. jula 2006. niste imali stan u svojini ni suvlasništvu, oslobođeni ste poreza za površinu do 40 kvadrata, uz još po 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva (u braku ili drugi zakonski član domaćinstva sa istim prebivalištem) koji ispunjava iste uslove.
Za naš par to je 55 kvadrata bez poreza, pa se od stana od 60 kvadrata oporezuje samo preostalih pet. Umesto punih 5.000 evra, oni plaćaju oko 420 evra. Suština je da je to odbitak, novac koji nikada ne napusti njihov račun, jer se porez jednostavno ne obračuna na oslobođeni deo u trenutku prometa.
Kod novogradnje mehanizam je obrnut. PDV se ne prašta unapred, već se vraća. Kupac prvog stana pod istim uslovima ima pravo na povraćaj plaćenog PDV-a, i to za istu površinu, do 40 kvadrata za sebe i po 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva. Ali, taj novac prvo mora da izađe iz vašeg džepa. Vi investitoru plaćate punu cenu sa PDV-om, obavezno uplatom na tekući račun, a tek potom podnosite zahtev Poreskoj upravi za povraćaj PDV-a. Pošto ta procedura u praksi traje mesecima, moraćete da sačekate duži period pre nego što taj novac stigne na vaš račun.
Za naš par, u slučaju novoizgrađenog stana od 210.000 evra, povraćaj za 55 od 60 kvadrata iznosi oko 17.500 evra. To je četiri puta više nego ušteda kod starogradnje, jer je PDV od 10 odsto četiri puta veći od poreza na prenos od 2,5 odsto.
Ali, tu leži i najvažnija razlika koju kupci previde. Kod starogradnje olakšica znači da manje platite odmah, dok kod novogradnje znači da isto toliko, pa i mnogo više, dobijete nazad kasnije. Taj povraćaj mnogi kupci unapred namene za opremanje stana, jer stiže otprilike u vreme kada počinju da kupuju kuhinju i nameštaj.
Skuplje u oglasu može biti jeftinije na kraju
Zbog povraćaja PDV-a, novogradnja koja na prvi pogled deluje skuplje po kvadratu, u realnosti može biti jeftinija za kupca od starogradnje sa nižom cenom u oglasu.
Uporedimo ta dva slučaja na primeru našeg para. Starogradnja košta 200.000 evra, a posle oslobođenja od poreza njihov realan trošak za sticanje stana je oko 200.400 evra. Novogradnja košta 210.000 evra, dakle 10.000 više u oglasu, ali posle povraćaja od 17.500 evra njihov realan trošak pada na oko 192.500 evra. Skuplji oglas se pretvorio u jeftiniji stan, i to za skoro 8.000 evra.
Naravno, ovo je čista poreska računica i ne znači da je novogradnja uvek bolji izbor. Povraćaj PDV-a ne stiže odmah, pa inicijalno morate da izdvojite pun iznos koji je naveden u oglasu i da čekate mesecima da vam se vrati novac uplaćen po osnovu poreza. Uz to, ova računica pretpostavlja da stan u starogradnji gotovo uvek zahteva renoviranje. Ovde stižemo do stavke koja često okrene celu sliku, a to su ulaganja posle potpisa o kupovini stana.
Adaptacija, prazan stan protiv dotrajalih instalacija
Poslednji veliki izdatak ne piše u ugovoru, a ta stavka ume da bude najskuplja. Novogradnja se prodaje kao prazan prostor. Instalacije, izolacija i stolarija izgrađeni su po savremenim standardima i ne traže ulaganja, ali kuhinja, nameštaj, bela tehnika, a često i sanitarije, idu o trošku kupca. Za opremanje/adaptaciju takvog stana realno je izdvojiti od 12.000 do 20.000 evra prema tržišnim procenama.
Starogradnja se plaća „takva kakva je“. Ono što u oglasu deluje jeftinije često krije dotrajale instalacije, staro kupatilo, podove i stolariju koji traže zamenu. Solidna adaptacija u Beogradu po pravilu kreće od 10.000 evra i lako se udvostruči pre nego što stan zaista dovedete u red. Kada se na to doda i opremanje, krajnja cena ume da nadmaši onu za stan u novogradnji. Izuzetak je stan koji je već kvalitetno renoviran i ne traži dodatna ulaganja, ali tu ušteda samo menja mesto, jer je to renoviranje po pravilu već uračunato u višu cenu takve nekretnine.
Postoji, međutim, i prednost starogradnje koja se ne vidi u zbiru, a to je raspored troškova u vremenu. Kod novogradnje se opremanje po pravilu obavlja odjednom, jer u prazan stan ne možete da se uselite. Kod starogradnje renoviranje možete da rasporedite na 12 do 24 meseca, pa vam mesečno opterećenje izgleda blaže, čak i kada je ukupna cifra slična.
Najčešće greške
Kada mladi odlučuju da li će odabrati starogradnju ili novogradnju, najčešće prave nekoliko grešaka.
Prva je poređenje golih cifara iz oglasa. Kupci uporede 200.000 i 210.000 evra i zaključe da je starogradnja jeftinija, a ne uračunaju ni povraćaj PDV-a ni troškove renoviranja. Realan račun se pravi tek kada se saberu porez, olakšica i ulaganja posle useljenja.
Druga je previd o toku novca. Kod novogradnje morate da izdvojite pun iznos sa PDV-om i da mesecima čekate povraćaj. Ko na to ne računa, useli se u stan bez finansijske rezerve, u nadi da će novac koji tek treba da se vrati stići na vreme za kuhinju.
Treća je propust u uslovima za olakšice. I povraćaj i oslobođenje traže da niste imali stan od 1. jula 2006, da imate prebivalište u Srbiji i, kod novogradnje, da je celokupna cena sa PDV-om plaćena preko računa. Isplata „na ruke“ ili keš van računa ume da poništi pravo na povraćaj.
Finalni račun
Vratimo se našem paru. Na papiru je starogradnja izgledala jeftinije, ali kada su sabrali sve troškove, novogradnja im je posle povraćaja PDV-a izašla oko 8.000 evra povoljnije, uz manja ulaganja u adaptaciju, ali pod uslovom da imaju dovoljno gotovine na početku i da sačekaju povraćaj novca uplaćenog na ime poreza. Starogradnja im nudi bolju lokaciju i mogućnost da renoviranje obave u dužem vremenskom roku, ali uz veći iznos troškova na kraju.
Ni jedan ni drugi izbor nije sam po sebi automatski bolji, već zavisi od finansijske situacije i planova konkretnog kupca. Kada donosite odluku šta ćete odbrati, najvažnije je da se ne rukovodite cifrom iz oglasa, nego ukupnom računicom koja uključuje porez, olakšicu, način finansiranja i ono što sledi posle potpisa ugovora. A u toj računici, može se desiti da stan koji je skuplji u oglasu, na kraju bude jeftiniji.
Nemanja Ostojić, osnivač besplatnog internet vodiča za kupovinu prvog stana u Srbiji PrviKvadrat.rs
Biznis i finansije 249, septembar 2026.
Prethodni tekst ovog autora bavi se presudnim odlukama koje treba doneti pre kupovine stana i nalazi se na ovoj stranici.
Članak o troškovima na koje niko ne računa kada kupuje stan nalazi se na ovom linku.
Tekst o tome da li je isplativije plaćati kiriju ili ratu stambenog kredita pročitajte na ovom linku.
Foto: Alex Rodriguez, Unsplash