Zemljoradnici u Vojvodini se drže filozofije „neka ostane među nama“, pa se privatne oranice najviše prodaju direktnom trgovinom komšijama i lokalnim poljoprivrednicima, što potvrđuju i vlasnici agencija za nekretnine i advokatskih kancelarija. Zemljište je trenutno najskuplje u Sremu a najpovoljnije u Banatu. Do vrtoglavog poskupljenja zemljišta dovelo je više razloga, a poljoprivrednici se žale i na to da su investitori koji ulažu višak novca u oranice, primorali one koji od njih žive da podižu kredite kako bi kupili zemljište.
Groznica za zemljom trese Vojvodinu, zbog čega cene poljoprivrednog zemljišta stalno rastu. Praktično, zemlja vredi onoliko koliko je neko spreman da je plati. Pa i preplati, kao što je zabeleženo na teritoriji Sombora kada je za osam parcela površine 390 hektara plaćeno 8,15 milion evra, odnosno 20.850 evra po hektaru, iako je prosečna cena u ovom kraju 12.650 evra.
Podaci o trgovini se brzo menjaju, a trenutni pokazuju da su parcele najskuplje u Sremu. Njive pored auto-puta prelaze cifru od 30.000 evra za hektar. Rekorder po skupoći je svakako Surčin. Za to vreme u Bačkoj, cene hektara kreću se od 15.000 do 32.000 evra.
Zemlja u Banatu je još najpovoljnija. Kreće se od nekoliko hiljada do 16.000 evra za hektar u manjima katastarskim opštinama. Veće opštine imaju i više cene, pa se skuplje njive u okolini Zrenjanina prodaju za 21.000 evra, u okolini Kikinde za 20.000, dok u okolini Pančeva i Vršca koštaju i do 25.000 evra. Na cene utiče klasa zemljišta i površina, što krupniji posed, to viša i cena.
Poljoprivredno zemljište u Vojvodini je pretežno u privatnom vlasništvu. Prema zvaničnoj statistici, od 1,6 miliona hektara oranica, obrađuje se 1,4 miliona a u vlasništvu gazdinstava je 1,3 miliona. Pravna lica poseduju 298.364 hektara a preduzetnici 1.753.
Prvo se pita komšija
Njive se najčešće prodaju usmenim putem, između komšija i poljoprivrednika. Prodaja se, takođe, oglašava preko kanala koje koriste poljoprivrednici, dok drugi krug čine agencije za nekretnina i advokatske kancelarije. Iako poseduju veliki broj oglasa za prodaju poljoprivrednog zemljišta, u novosadskoj agenciji nekretnina „Solis“ kažu da oni nisu prvi izbor u ovoj vrsti kupoprodaje.
„Mi smo uvek bili drugi krug ponude, kada prodaja nije prolazila sa komšijama i lokalnim poljoprivrednicima koji imaju velike posede i otkupljuju zemlju. Prvu krug su uvek poljoprivrednici i to je prilično zatvorena priča. Klijenti nas kontaktiraju i kada neko nasledi zemlju i nije direktan korisnik, pa ne zna kako se to prodaje i nema kontakte, onda dođu kod nas“, kaže za B&F Dragan Rabatić, direktor ove agencije.
Prema njegovim rečima, trenutno beleže zastoj u interesovanju kupaca za poljoprivredno zemljište. „Ne znamo zašto je došlo do zastoja u prodaji zemljišta preko agencija, da li je to zbog stanja u poljoprivredi ili zbog činjenice da oni koji su hteli da kupuju zemljište su to već obavili i novac ulažu u nešto drugo. Istina je da trenutno velikog interesovanja nema za kupovinu zemlje ovde u Bačkoj, gde su njive i najskuplje. Ipak, ima jedna stara izreka koja kaže da zemlju treba kupovati jer se više ne proizvodi“, konstatuje Rabatić.
Prodaja zemljišta ne razlikuje se mnogo od prodaje ostalih nekretnina, osim u jednom važnom koraku koji zahteva vreme, kaže Danijela Radovančev iz zrenjaninske agencije nekretnina „Gsigma“.
„Imamo u ponudi poljoprivredno zemljište i ono se prodaje kao i druge nekretnine, samo što u tom slučaju mora da se poštuje pravo preče kupovine. To znači da se zemlja prvo ponudi komšijama, sa kojima se parcela graniči“, objašnjava Radovančev za B&F.
Šta diže cenu
S druge strane, poljoprivrednici kažu da oni između sebe razmenjuju informacije i uvek znaju ko šta prodaje.
„Kod nas u Đurđevu i Gospođincima jutro zemlje se prodaje za 12.000 a hektar za 20.000 evra“, kaže za B&F ratar Mileta Slankamenac. „U većini slučajeva su kupci poljoprivrednici. Zemlja se prodaje preko ličnih kontakata a nekad i preko oglasa. Poslednjih godina istisnuli su nas kupci koji imaju višak para a nemaju gde da plasiraju novac, nema investicionih fondova, pa kupuju zemlju i dižu nam cene. Prave nam problem, jer poljoprivrednici moraju da podignu kredit da bi kupili zemlju“, žali se Slankamenac.
U Aracu, pored Zrenjanina, zemljište košta od 5.000 do 17.000 evra za hektar, potvrđuje za B&F poljoprivrednik Dejan Rakić, dok Dalibor Paskulov iz Botoša kaže da se u njegovom ataru jutro prodaje za 8000 evra. Njive se prodaju relativno brzo, a slično važi i za najam zemljišta. Zakup omogućavaju i vlasnici i država, koja još uvek poseduje značajne količine zemljišta. Davanje velikih površina državnog zemljišta u dugoročan zakup, naročito u Banatu, potisnulo je male proizvođače i podiglo cene zakupa sa 200 na 500 evra po hektaru. Danas su te cifre mnogo više.
I sama država, preko Uprave za poljoprivredno zemljište oglašava pojedine parcele po neverovatno visokim cenama. Ali, koliko god da su visoke, ove cene uvek je neko spreman da plati, pokazuju podaci o zakupu. Svojevremeno je i Eparhija Banatska, kojoj su u restituciji vraćene oranice, baštinila visoke cene zakupa.
Upravo je tokom procesa restitucije poljoprivrednog zemljišta u Vojvodini, koja još nije završena, došlo do nekih problematičnih odluka koje su pogurale cene oranica. Posebno se raspravljalo o činjenici da je bivšim vlasnicima i naslednicima nuđena najlošija zemlja jer su na bolje državne parcele odavno oko bacili mnogi, koji su videli šansu da višak novca plasiraju u zemlju. Sve to zajedno, uz subvencije države koje su stimulativne, čini galimatijas zbog koga je slobodnih oranica sve manje a cene su sve više.
Reagovanje fondacije Login5 na informacije o kompaniji LoginEKO
„U magazinu „Biznis & Finansije” je dana 17.05.2025. godine, pod naslovom: “Trgovina oranicama u Vojvodini: paori se žale na investitore, Nema džaba njiva plodnih” objavljena informacija da je firma LoginEKO u vlasništvu slovenačkih državljana. Ta informacija je netačna, jer je LoginEKO u vlastništvu fondacije Login5, čije osnivač je Samo Login. Takođe, informacija o sudskom sporu između LoginEKO i preduzeća Kupusina je nepotpuna. LoginEKO se ne slaže sa odlukom Vrhovnog suda, te je uložena ustavna žalba pred Ustavnim sudom Republike Srbije. Zbog više različitih krivičnih dela, podneta je i krivična prijava na posebnom odeljenju za suzbijanje korupcije Višeg javnog tužilaštva u Novom Sadu.“
Zamke trgovanja
Da prilikom trgovine poljoprivrednim zemljištem treba otvoriti „četvore oči“, svedoči primer zrenjaninske firme „Login eko“, u vlasništvu slovenačkih državljana. Poznati kao uspešan IT par, koji je napravio video igricu „Talking Tom” i prodao je za vrtoglavu cifru, Iza i Samo Login kupili su preko 4.000 hektara zemljišta u Banatu, u nameri da se bave organskom proizvodnjom žitarica.
Od plana nisu odustali, ali zbog jedne trgovine oranicama pokrenuli su sudski spor. Bračni par je pre osam godina, za kupovinu veće površine poljoprivrednog zemljišta angažovao posrednike, koji su mu kao jednog do prodavaca ponudili i preduzeće „Kupusina” iz Novog Kneževca. Logini su sa ovom firmom zaključili dva kupoprodajna ugovora u vrednosti od 1,6 miliona evra, kao i kupovinu nepokretnosti vredne 1,4 miliona evra.
Pre postizanja dogovora, obavili su pregled zemljišta, katastarskih podataka, a zatim ga i lično obišli. Prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora kod notara, izjavili su da ne traže kopiju plana i da prihvataju sav rizik i potvrđuju da su poljoprivredno zemljište videli i obišli na terenu. Potvrdili su i da su im poznati oblik i stanje nepokretnosti koje kupuju, te da se odriču bilo kakvog prigovora.
Ipak, slovenački preduzetnici su kasnije pokrenuli sudski spor, tvrdeći da su dovedeni u zabludu i da im je prodato nekvalitetno zemljište i zatražili naknadu štete od 800.000 evra. Međutim, Privredni sud u Zrenjaninu odlučio je u korist tužene firme „Kupusina“, a ovakvu odluku je potom potvrdio Privredni apelacioni sud u Beogradu i, na kraju, Vrhovni sud.
U zaključku Vrhovnog suda navodi se da je „Login eko“ u svakom momentu mogao da angažuje stručna lica koja bi proverila podatke, pogotovo kada je predmet kupovine bio ovako veliki kompleks poljoprivrednog zemljišta.
Na zamke u trgovanju oranicama nailaze i suvlasnici parcela, naročito tamo gde deoba nije moguća. Pojedini poljoprivrednici su zloupotrebili ovakve situacije, kada su shvatili da na ovaj način mogu jeftino da dođu do njiva istiskivanjem drugih vlasnika jer je sudska procedura duga i neizvesna, a kada nema dogovora, parcela završi kod izvršitelja na prodaji.
Miroslava Pudar
Biznis & finansije 233, maj 2025.
Foto: Bernd Dittrich, Unsplash