Posledice nerealnih procena vrednosti nepokretnosti najvidljivije su u poslovanju bankarskog sektora, ali uređivanje ove oblasti u Srbiji u skladu sa međunarodnom regulativom je značajno za ukupnu privredu: osim što bi omogućilo lakši pristup finansiranju, doprinelo bi smanjenju troškova i stabilnosti finansijskog sistema, a posredno i povećanju nivoa investicija i privrednog rasta.
Različita, i uglavnom negativna iskustva banaka i njihovih klijenata ukazuju na to koliko je struka procenitelja vrednosti nepokretnosti nerazvijena i neuređena na našem tržištu i na potrebu da se rešavaju mnoga otvorena pitanja poput njihove kompetencije, nepristrasnosti, objektivnosti, ispravnosti metodologije koju primenjuju, zaštite prava procenjivača i njihovih klijenata, „burazerske procene“, itd. Ni sami naručioci ove usluge, često, nisu u stanju da ocene kompetenciju procenjivača, koji se u Srbiji, uglavnom, angažuju samo na osnovu dva kriterijuma: da imaju zvanje sudskog veštaka i da nude jeftino svoju uslugu.
Posledice dugogodišnje neuređenosti u ovoj oblasti su višestruko negativne. Budući da su nekretnine najviše zastupljene u sredstvima obezbeđenja banaka, adekvatnost njihove procene direktno utiče na kvalitet kreditnog portfolija i realno sagledavanje kreditnog rizika u bankarskom sektoru. U dosadašnjoj praksi je vidljiva tendencija da se prilikom postupka odobravanja hipotekarnih kredita vrednost nekretnina procenjuje iznad njihove tržišne vrednosti, pa u situaciji kada dužnik ne može da otplaćuje kredit, banka i dalje vodi u svojim poslovnim knjigama hipoteku na nerealno procenjeni iznos, čime se ozbiljno dovodi u pitanje i realnost bilansa poslovnih banaka.
Precenjena vrednost nepokretnosti utiče i na cenu i dostupnost kredita, jer se banke izlažu riziku nižih cena kolaterala na tržištu zbog loših inicijalnih procena vrednosti nepokretnosti. To za posledicu ima otežan pristup izvorima finansiranja, odnosno usporavanje privrednog rasta. S druge strane, kada banke i odobre kredite, čine to po višim kamatnim stopama, što uvećava rizik od nemogućnosti njihove otplate i daljeg uvećanja nenaplativih kredita koji su, prema dostupnim podacima, već dostigli 23% učešća u ukupnim bankarskim kreditima. Precenjena nekretnina data kao obezbeđenje kredita dovodi do većeg gubitka u slučaju docnje dužnika u situaciji nižih rezervacija za procenjene gubitke i, stoga, predstavlja veliki rizik po finansijski sistem zemlje.
Osnova za institucionalni okvir
Osim navedenih razloga koji iziskuju unapređenje ove oblasti, treba imati u vidu da je jedan od uslova za pristupanje Evropskoj Uniji i primena Direktive o hipotekarnim kreditima, prema kojoj je svaka država članica dužna da izradi pouzdane nacionalne standarde procene, zasnovane na međunarodno priznatim standardima procene (IVSC, EGV, RICS) i obezbedi da procenitelji nekretnina budu stručni i odgovarajuće obrazovani.
Srbija je u tom kontekstu načinila vrlo bitan korak i pripremila Nacrt Zakona o uređenju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti, s ciljem da se urede uslovi i način vršenja procena, kako bi one u praksi odražavale realnu vrednost nepokretnosti. Ukoliko se predloženi Zakon usvoji, po prvi put će biti uspostavljen institucionalni okvir kojim se uređuje stručna osposobljenost lica koja vrše procenu vrednosti nepokretnosti, kao i uslovi za dobijanje odgovarajuće licence. Nacionalni standardi i etički kodeks, predviđeni ovim Zakonom, definisali bi osnovu i metodologiju procene vrednosti nepokretnosti, postupak vršenja procene, pretpostavke i činjenice koje se moraju uzeti u obzir prilikom izrade izveštaja o proceni, minimalni sadržaj izveštaja o proceni i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenjivača.
Ono što je posebno važno, jeste namera zakonodavca da razdvoji profesiju licenciranog procenjivača od sudskih veštaka. Uslovi za imenovanje sudskih veštaka su više formalne prirode – potreban je dokaz o stečenom visokom obrazovanju iz oblasti veštačenja i najmanje pet godina radnog iskustva u struci, čime se ne garantuje da imenovani sudski veštak poseduje i elementarno znanje o metodologiji i standardima procene nepokretnosti. Zbog toga se u praksi često događa da procenu vrši građevinski inženjer ili arhitekta koji, iako stručan u svojoj oblasti, nema i odgovarajuće znanje iz oblasti finansija ili tržišta nepokretnosti.
Relevantna metodologija
Osim toga, na veoma razvijenim tržištima nepokretnosti, u proceni njihove vrednosti više se ne koristi troškovni pristup koji se zasniva na uloženim sredstvima i zahteva „tehničko znanje“. Daleko relevantniji pristupi za procenu vrednosti nepokretnosti su prinosni i tržišni pristup, koji polaze od principa anticipacije, odnosno supstitucije. Naime, prinosni pristup je zasnovan na očekivanju prosečnog investitora/kupca da će mu predmetna nepokretnost doneti prihod u budućnosti, a tržišni na direktnom upoređivanju cena na tržištu i pretpostavci da racionalan kupac za konkretnu nekretninu neće platiti više nego što bi platio neku drugu nekretninu slične namene, kvaliteta i starosti.
Da bi procenjivač izvršio procenu nekretnina u skladu sa međunarodnim standardima procene i primenio prinosni i/ili tržišni pristup potrebno je da ima odgovarajuće znanje iz oblasti finansija i tržišta nepokretnosti, koje se stiče na specijalizovanim kursevima i kontinuiranim stručnim usavršavanjima. Zakon predviđa da lica koja su se do sada bavila procenom kao sudski veštaci moraju da prođu stručnu obuku i da polažu dopunski ispit za dobijanje zvanja licenciranog procenitelja, dok lica koja već poseduju sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije, mogu podneti zahtev za izdavanje licence bez polaganja dopunskog ispita.
Takvo rešenje, praktično, unificira posao procenitelja u pogledu njegovih kvalifikacija i načina rada, a shodno smernicama u nacrtu novog Zakona, u Beogradu je nedavno formirano Društvo procenitelja Srbije, čiji su osnivači predstavnici renomiranih kompanija iz oblasti procene vrednosti nepokretnosti, revizorsko-konsultantskih kuća i banaka.
Udruženje će okupljati relevantne stručnjake s ciljem da unaprede profesiju procenitelja, promovišu kvalitetan sistem stručne obuke i kontinuiranog profesionalnog obrazovanja u ovoj oblasti. Ciljevi su i unapređenje nacionalnih standarda i najbolje procenjivačke prakse u Srbiji, harmonizacija nacionalnih standarda sa međunarodnom regulativom, kao i saradnja sa međunarodnim profesionalnim organizacijama iz oblasti procene.
Društvo je formiralo i Stručnu komisiju za poslove provere usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa nacionalnim standardima i etičkim kodeksom, koja se sastoji od pet procenitelja sa međunarodnim licencama (RICS, REV i ASA).
Kako bi se obezbedili pouzdani nacionalni standardi za procenu vrednosti nepokretnosti u skladu sa međunarodnim standardima, nezavisnost i stručnost procenitelja, kao i njihovo striktno poštovanje etičkih normi u radu, izuzetno je važno da već na početku država zakonski reguliše ovu oblast i tako stvori uslove u kojima će, sa daljim razvojem ove profesije, biti moguća i njena samoregulacija. Uređena profesija procenitelja će za rezultat imati objektivne procene vrednosti nekretnina, značajno će doprineti lakšem pristupu finansiranja, smanjenju troškova i stabilnosti finansijskog sistema, a posredno i povećanju nivoa investicija i privrednog rasta.
Sa donošenjem Zakona o uređenju profesije procenitelja vrednosti nepokretnosti, očekuje se da će uloga Društva procenitelja Srbije, ali i drugih sličnih udruženja dobiti svoj puni smisao i afirmaciju.
Aleksandra Petrović, pomoćnica direktora u Sektoru za finansijski konsalting Deloitte i član Stručne komisije za poslove provere usaglašenosti rada licenciranih procenitelja sa nacionalnim standardima i kodeksom etike Društva procenitelja Srbije