јул 2019

Kupovina nekretnine oduvek je bila popularan vid ulaganja „viška novca“ u našem društvu, a procene kažu da je samo prošle godine prodato oko 40 hiljada stanova, od kojih polovina u Beogradu. Mali investitor, sa pet do deset hiljada evra na raspolaganju, ipak ne može da kupi nekretninu na kojoj bi mogao da zaradi bez skupih ulaganja, ali zato može da investira u sopstveni stan ili kuću i tako im značajno podigne vrednost. Štaviše, investicija od oko dve hiljade evra u renoviranje kupatila povećava vrednost stana za oko pet hiljada evra, kaže za B&F stručnjak za nekretnine Milić Đoković.

Nekretnina „za crne dane“, od koje bi pristizala kirija da pojača kućni budžet, u našem društvu smatra se gotovo idealnom investicijom. Povremeno neke „investicione šeme“ dobiju na popularnosti, pa su se tako, u bogatija vremena, pored kuća i stanova kupovali lokali ili vikendice, da bi u ovo doba beskrajne tranzicije pažnja bila usmerena na skromnije poduhvate: gotovo u svakom beogradskom soliteru, pre ili kasnije, neko putem oglasne table obavesti komšije da je spreman da kupi ili iznajmi garažu.

Problem sa garažama i garažnim mestima je da se oni koji ih poseduju veoma teško odlučuju da ih prodaju, a i kada to čine, za kvadrat garaže traže i više od hiljadu evra. Razlog je jednostavan: na izdavanju garažnog mesta može da se zaradi i do 150 evra mesečno u Beogradu, odnosno oko 40 evra u Novom Sadu, Kragujevcu ili Nišu. Samo na portalu nekretnine.rs u trenutku pisanja ovog teksta, na teritoriji cele Srbije na prodaju se nudilo samo 46 garaža, među kojima i ona od 12 kvadrata na beogradskom Banovom Brdu za 12 hiljada evra. Za istu sumu mogla se kupiti i garaža od 15 kvadrata kod novosadskog SPENS-a, dok se za 14 kvadrata kod Crvenog pevca u Nišu traži sedam i po hiljada evra.

Investitor sa malim budžetom ipak može da uloži u nekretninu i da u budućnosti dobro zaradi na njoj, ali takva investicija ne podrazumeva kupovinu, već renoviranje sopstvenog stana ili kuće. Procenitelj i vlasnik agencije za prodaju nekretnina „Old Royal Sistem“ Milić Đoković smatra da je renoviranje u suštini „pametna štednja“ pošto, kako kaže, ulaganje od nekoliko hiljada evra značajno povećava vrednost nekretnine.

Dobit se stvara u kupatilu i kuhinji

Na tržišnu vrednost nekretnine utiču brojni faktori, a Đoković skreće pažnju da su neki od njih potpuno „lokalnog“ karaktera, kao, recimo, činjenica da mnoge kuće i stanovi nisu uknjiženi, odnosno legalizovani. Takođe, za razliku od bogatijih zemalja, u Srbiji preovlađuje veliko nepoverenje u novogradnju, zato što je „gradio ko je stigao, često bez ikakve dozvole, uključujući i upotrebnu dozvolu, kao i tehnički prijem. Zbog toga“, naglašava naš sagovornik, „ljudi i dalje najviše cene tzv. YU gradnju, kada se makar znalo šta je od materijala i opreme ugrađeno u zgrade“.

Ukoliko se, dakle, radi o nekretnini u koju vredi ulagati, Đoković kaže da treba imati na umu da renoviranje određenih delova stana ili kuće značajno povećava njihovu vrednost. „Recimo, stanje sanitarija utiče na konačnu cenu stana sa oko 5%. Potencijalne kupce posebno odbija staro, neuredno kupatilo zato što znaju da popravka zahteva značajna sredstva i angažman kvalitetnih majstora, a takođe čini da život u stanu do završetka radova bude jako neudoban. Zato je idealno u kupatilo u stanu investirati oko tri hiljade evra, i srediti sve: instalacije, pločice, kadu, struju, vodu…Obično se, međutim, uloži oko dve hiljade evra, a cena stana momentalno poraste za pet hiljada evra. Malo koja opcija nudi toliki prinos na ulaganje u tako kratkom roku”, objašnjava Milić Đoković.

Prema njegovim rečima, na vrednost nekretnine značajno utiče i stanje stolarije i bravarije, odnosno prozora, vrata i podova. „Kod nas se puno koristi jeftina PVC stolarija i reparirana plastika, što nažalost ne doprinosi da bitnije poraste kvalitet nekretnine”, kaže Đoković, koji se nada da će se vlasnici-ulagači vratiti drvetu, materijalu za koji veruje da je najbolja opcija za povećanje vrednosti.

Greške u koracima pri renoviranju

Renoviranje je u poslednjih nekoliko godina dobilo na popularnosti zahvaljujući brojnim serijama na poznatim kablovskim kanalima, u kojima vešti dizajneri i majstori pretvaraju i najzapuštenije kuće i stanove u nekretnine iz snova. Emisije poput „Property Brothers“, „Going Yard“ ili „Kitchen Cousins“ zasnovane su na računici da se isplati investirati u sopstvenu kuću ili stan, kako bi se oni bolje prodali a vlasnik-prodavac kupio novu i bolju nekretninu. S druge strane, upravo takve emisije često upozoravaju na situacije kada je vlasnik potrošio puno novca za renoviranje, a nije uspeo da poveća vrednost nekretnine.

Upitan koje su to najčešće greške koje vlasnici prave pri renoviranju, Đoković odgovara da je posezanje za nekvalitetnim materijalima nešto najgore što može da se uradi. „Ako renovirate spoljašnjost nekretnine, radite sa kvalitetnim drvetom i vakuumskim alu-drvo prozorima. Za unutrašnjost birajte trajniji hrast ili nešto povoljniju bukvu. Ne kaže se bez razloga ’jedi voće kraj Morave’ – u Srbiji ima kvalitetnog drveta i najbolje je za domaće zgrade koristiti materijal sa ovog podneblja“, savetuje naš sagovornik.

On skreće pažnju i na to da treba voditi računa da se drveni elementi slažu po boji, a pogotovo boja vrata sa bojom parketa. Česta greška koju vlasnik napravi prilikom renoviranja je da zaboravi da bi nekretnina mogla da se nađe na tržištu, „pa ako ima dve devojčice, renovira sobe uz pomoć skupih i dugotrajnih akrilnih boja, i sve oboji u roze. Naravno, onda se obavezno pojavi kupac koji ima dva dečaka“, navodi primer Đoković i dodaje da je, međutim, najveća greška štedeti na kvalitetu materijala na mestima „gde se ne vidi“, pa se pri renoviranju stave nekvalitetni kablovi ili cevi, a preko njih skupe pločice.

Na kraju, jako je važno voditi računa da li su stan ili kuća energetski efikasni. „Svako ulaganje u kvalitetniju izolaciju i smanjenje rasipanja energije se isplati. Kada kupujemo automobi, pitamo koliko goriva troši. Uveren sam da će u budućnosti pitanje šta piše u energetskom pasošu nekretnine biti od presudnog značaja za njenu vrednost“, poručuje Milić Đoković.

Šta može da se kupi za pet hiljada evra?

Sudeći prema ponudi na portalima halooglasi.com i nekretnine.rs, jedina kuća za pet hiljada evra na tržištu je vikendica u okolini Leskovca, ali kako nije izvesno da će takva nekretnina dobiti na vrednosti, teško da bi se takva kupovina smatrala investicijom. Sa druge strane, za taj novac prodaje se plac na Srebrnom jezeru, popularnoj letnjoj vikend destinaciji kod Velikog Gradišta. U nekim beogradskim opštinama, kao i u Kragujevcu i Nišu, za pet hiljada evra mogu se kupiti samo parking mesta.

M.R. 

Tekst je prvobitno objavljen u julskom broju časopisa „Biznis & Finansije“

Kada su predstavnici države slavodobitno otvorili koncesionu kovertu francuskog VINCI-ja tešku 500 miliona evra, plus skoro dvaput toliko u obećanim parama, bilo je izvesno da ovi prihodi od davanja u miraz Aerodroma „Nikola Tesla“ nisu došli bez gomile direktnih i posrednih obaveza države. S obzirom da tenderski ugovor nikada nije objavljen, obećanja Vlade Srbije ostala su pod velom tajne, s izuzetkom sputavanja razvoja niškog aerodroma „Konstantin Veliki“ koje je usledilo u nultoj godini koncesije.

Niški aerodrom je dugo godina ličio na već viđene regionalne aerodromske priče, tavoreći sa minornim brojem putnika nakon nekoliko pokušaja reanimacije državnim i gradskim subvencijama. Preokret je usledio 2014. godine, kao kolateralna korist odluke države da po ko zna koji put spasava nacionalnog avio-prevoznika, ovog puta u saradnji sa Etihadom kao strateškim partnerom.

Ekspanzija Niša

Veliki deo obaveza iz ovog, takođe nikada u potpunosti objavljenog ugovora sa Etihadom, država je namicala preko Aerodroma „Nikola Tesla“, čija je prva žrtva postao niskotarifni avio-prevoznik Wizz Air koji je do formiranja Er Srbije, a zbog postignutnog obima poslovanja, imao privilegovani položaj. U duhu više nego fleksibilne politike niskotarifnih avio-kompanija, nakon promenjenih okolnosti, Wizz je momentalno povukao jedan avion iz baze u Beogradu, ali nije napustio i tržište Srbije.

Preduzetni menadžerski tim Niškog aerodroma iskoristio je priliku da na ovu zaboravljenu vazdušnu luku dovede jednu od najpoznatijih regionalnih niskotarifnih avio-kompanija. Naravno, dolazak Wizz-a nije se desio na „lepe oči“, s obzirom da su putničke takse od tri evra bile veoma bitan faktor za privlačenje niskobudžetnih korisnika na Niški aerodrom. I dok je Wizz otpočinjao razvoj poslovanja u Nišu, usledio je dolazak i njegovog najvećeg rivala u regionu – Ryanair-a, sa kojim je uveliko bojevao na nekolicini drugih aerodroma. Dolazak ove dve kompanije označio je momentalni zamah u broju putnika, pa je već 2016. godine premašena brojka od 100 hiljada, da bi 2017. godinu Niški aerodrom završio sa više od 330 hiljada putnika. Ovaj vrtoglavi uspon dostizanja praga od 300 hiljada putnika za svega tri godine nije pošao za rukom nijednoj sličnoj kompaniji u regionu, premda se i sam Niš nalazi u neposrednom okruženju kudikamo razvijenijih aerodroma (Beograd, Sofija, Skoplje, Priština).

Jedan od glavnih činilaca uspeha Niškog aerodroma bilo je dobro targetiranje niskotarifnih kompanija i njihovih linija, pa su korisnici ove vazdušne luke bili ne samo dojučerašnji putnici okolnih aerodroma, već i korisnici putničkog i železničkog saobraćaja koji su dobili atraktivnu alternativu. Preduzetni menadžment je lokaciju Niškog aerodroma dobrano unapredio mrežom kombi linija, ustupljenih partnerskim firmama, pa je domet ove vazdušne luke bio daleko veći od niškog regiona i opština koje mu gravitiraju.

Uporedo sa razvojem putnih vazdušnih linija, Niški aerodrom je uspostavio vazdušni robni promet (cargo), koji 2017. godine dostiže 2,5 hiljada tona. Menadžment ne samo da je video mogućnost dopunske poslovne aktivnosti putničkom saobraćaju, koji je u prvim godinama donosio gubitke, već i veliku sinergiju sa putničkim teretnim prometom kojim je takođe upravljao. Cargo segment poslovanja je od samih početaka bio profitabilan, a u spomenutoj poslovnoj godini pune ekspanzije to je pošlo za rukom i putničkom segmentu, pa je Niški aerodrom ostvario dobit koja je prevazilazila subvencije vlasnika (Grad Niš), što je činilo više nego odličnu osnovu za njegov dalji razvoj.

Gde je zapelo?

Plan uprave Niškog aerodroma, nakon rekordnih 330 hiljada putnika u 2017. godini, bio je da se naredne godine dostigne nivo od 450 hiljada putnika, ali uz značajno povećanje godišnjih investicija u srednjoročnom periodu na pet miliona evra. Prethodnih godina ulaganja nisu bila ni blizu milion evra godišnje, a s obzirom na veliku ekspanziju kompanije stešnjenost kapaciteta bila je vidljiva i golim okom.

No, početak 2018. godine, umesto nastavka ekspanzije Niškog aerodroma, doneo je fokus na rezultate tenderskog postupka za koncesiju Aerodroma „Nikola Tesla“. Glamurozne izjave državnih zvaničnika o više nego ozbiljnom poduhvatu koji je VINCI planirao u Beogradu, tek donekle su remetili skeptični tonovi o preuzetim obavezama države koje nikada nisu saopštene. Ipak, mere koje je budući koncesionar želeo videti na delu pre nego što uplati inicijalnu koncesionu naknadu od 501 milion evra nisu se dale sakriti. Među njima su bili unos parcela oko Aerodroma „Nikola Tesla“ u njegovu imovinu, prepisivanje vlasništva parking prostora sa Grada na kompaniju, ali i regulisanje pitanja Niškog aerodroma koji je u narednim godinama mogao biti bočna pretnja planovima koncesionara.

Državni zvaničnici, pritisnuti pre svega nezadovoljstvom građana Niša, priznali su da prema koncesionom ugovoru svi manji aerodromi u Srbiji u radijusu od 230 kilometara od Surčina ne smeju imati više od milion putnika, pre nego što beogradski aerodrom dostigne prag od 12 miliona (5,6 miliona putnika u nultoj godini koncesije). Stoga je, kao neminovna posledica ove preuzete obaveze, došla odluka gradskog veća Niša da besplatno prenese osnivačka prava Niškog aerodroma državi, na preporuku Vlade Srbije, što je nakon višemesečnog političko-građanskog nadigravanja zvanično realizovano u avgustu prošle godine.

Državna uprava

I dok je jedan od ključnih argumenata vlasti za sprovođenje koncesije beogradskog Aerodroma „Nikola Tesla“ bio nedostatak menadžerskih i ekspertskih znanja u državnom aparatu za ovakvu vrstu posla, takvih prepreka očito nije bilo za vođenje Niškog aerodroma. Novi menadžment se, međutim, već pri preuzimanju aerodroma u Nišu susreo sa silaznim trendom u poslovanju s obzirom na to da je veći deo prošle godine prošao u neizvesnosti oko sudbine same kompanije. Nepovoljne okolnosti došle su i sa globalnog nivoa, pa je Wizz Air smanjio broj linija zbog formiranja baze u Beču i naglog podizanja kapaciteta, dok je cargo promet počeo da pada još ranije usled povlačenja Turkish Airlines-a.

Odgovor države na očito nepovoljne vetrove koji duvaju na Niškom aerodromu, usledio je ovogodišnjim tenderom za izbor avio-prevoznika za 12 linija od javnog interesa. Nimalo neočekivano, pobednik ovog nadmetanja bila je Er Srbija, koja će za uspostavljanje ovih linija dobiti subvencije od po pet miliona evra u prve tri godine. Na prvi pogled, osnovane sumnje da će država gušiti dalji razvoj Niškog aerodroma razvejane su uspostavljanjem novih 12 linija, kojima će biti više nego udvostručen broj gradova s kojima će Niš biti povezan.

No, kao i obično đavo je ostao u detaljima. Ne samo da je za obim subvencija koje su date Er Srbiji, Niški aerodrom mogao pokrenuti ozbiljan zamajac ulaganja, nego novoformirane linije prete da naruše interes postojećih korisnika ovog aerodroma. Linije koje će uspostaviti Er Srbija u velikoj meri su bliske gradovima ka kojima lete Wizz Air i Ryanair. Zato neće začuditi njihov odlazak, naročito ako u bliskoj budućnost usledi povećanje taksi koje su državni predstavnici najavljivali u mesecima tokom kojih su „lomili“ stare vlasnike i menadžment Niškog aerodroma. U slučaju ovog negativnog scenarija, Niš bi mogao u potpunosti ostati bez niskobudžetnih avio-prevoznika, oslonjen isključivo na Er Srbiju koja, pak, zavisi od subvencija države. Time bi razvoj ovog aerodroma visio bukvalno o koncu, a san o milion putnika ostao samo „mrtvo slovo“ u nikad viđenim ograničenjima koncesionog ugovora Aerodroma „Nikola Tesla“.

Nenad Gujaničić

Članak je prvobitno objavljen u julskom broju časopisa „Biznis & Finansije“