Porez se određuje na osnovu procenjene tržišne vrednosti nekretnine, a može biti umanjen za amortizaciju i poreske olakšice

„Svako lice u Srbiji, pravno ili fizičko, koje poseduje nepokretnost u Srbiji, i rezidenti i nerezidenti, dakle bez obzira na prebivalište, u obavezi su plaćanja poreza na imovinu“, rekla je Jelena Dukić, stručnjak za nekretnine.

– Porez na imovinu se odnosi na sve vrste nepokretnosti: stanove, kuće, poslovne prostore, garaže, zemljišta… Ukoliko postoji više vlasnika neke nepokretnosti – i suvlasnici nekretnine su u obavezi da plate poresku obavezu, ali srazmerno svojim udelima. Ukoliko ovi udeli nisu jasno definisani, visina poreza će biti podeljen na podjednake delove. Porez na imovinu se plaća za sve nekretnine i za one koje nisu upotrebi – recimo, imate vikendicu koju ne koristite i nije legalizovana.Svaka osoba je dužna da plati porez na imovinu čim postane vlasnik nekretnine, nije bitno na koji način postane vlasnik, da li kupovinom, ili nasleđivanjem. Poresku prijavu ste dužni da prijavite nadležnom poreskom organu u roku od 30 dana, od dana kada ste postali vlasnik nekretnine – kaže naša sagovornica.

Dalje objašnjava da se porez na imovinu zapravo određuje na osnovu procenjene tržišne vrednosti nekretnine. Evo šta to znači.

– Vrednost se utvrđuje na osnovu korisne površine i prosečne cene kvadrata nepokretnosti. Korisna površina zemljišta obuhvata ukupnu površinu zemljišta, dok se korisna površina objekta računa zbirom površina između zidova objekta, bez računanja terasa i tavana.

Poreske olakšice

Međutim, ona kaže da bi trebalo imati na umu da se porez na imovinu može umanjivati.

– On se umanjuje za amortizaciju jedan odsto godišnje, ali najviše do 40 procenata od godine kada je nepokretnost zapravo izgrađena. Naravno što je vrednost nepokretnosti veća, viša je i poreska stopa. Postoji i poreska olakšica kojom se porez na imovinu za nekretnine u kojoj stanuje obveznik i u kojoj je prijavljeno njegovo prebivalište, umanjuje za 50 odsto, ali to umanjenje ne može biti veće od 20.000 dinara – kaže Jelena Dukić.

Dve najčešće dileme

1. Ako osoba poseduje dve nekretnine, na primer dva stana, i u jednom živi a u drugom je neki drugi član porodice, da li vlasnik plaća porez na obe nekretnine?

– Vlasnik je u obavezi da plaća porez na imovinu za sve nepokretnosti koje poseduje, dakle u ovom slučaju za oba stana, međutim, postoje gore pomenute poreske olakšice.

2. Kako je trenutno definisano plaćanje poreza u slučaju podstanara s obzirom na to da mnogi stanodavci ne prijavljuju svoje podstanare?

– Prema Zakonu o prebivalištu i boravištu građana, osoba je dužna da nadležnom organu prijavi njeno prebivalište u roku od osam dana od zakupa stana, donošenjem ugovora o zakupu. Na ovaj način podstanar stiče pravo na razne mogućnosti; parking mesto, prijave, recimo, za vrtić, izbor nadležne zdravstvene ambulante u kraju u kom mu je boravište. Sa druge strane postoji obaveza i stanodavca, a to je prema Zakonu o porezu na dohodak da podnese poresku prijavu lokalnoj Poreskoj upravi kada izda stan. Porez se izračunava tako što se bruto isplaćena zakupnina umanjuje za 25 odsto normiranih troškova, a na taj iznos se potom primenjuje poreska stopa od 20 procenata. Fizička lica koja drugim fizičkim licima iznajmljuju stan dužna su u roku od 30 dana da podnesu poresku prijavu od dana primanja kirije – zaključuje Jelena Dukić.

Izvor: Blic Biznis

Foto: Pixabay

Kada dužnik zapadne u problem pri otplati stambenog kredita banka mu je do sada oduzimala stan i dug namirivala aktiviranjem hipoteke. To je sa sobom nosilo dodatne troškove za dužnika, a nečesto kupoprodajna cena nije bila dovoljna ni da se namiri ostatak duga. Izmenom Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga omogućeno je dužniku u problemu da stan – sam proda i isplati banku. „U igri“ je još jedan način namirenja duga, koji je banka takođe obavezna da ponudi dužniku u toj situaciji.

Novi, izmenjen Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga Skupština Srbije usvojila je u martu ove godine, ali se primenjuje od 1. jula 2025, osim nekolicine odredbi koje su već zaživele. Među njima i član 45 koji reguliše izmirenje obaveza po stambenom kreditu u slučaju problema u otplati, piše N1.

Naime, novim zakonom uvedeno je pravilo po kojem korisnik koji ima teškoće u otplati stambenog kredita, obezbeđenog hipotekom, svoj dug prema banci može izmiriti tako što će u roku od najmanje dva meseca sam prodati nekretninu i iz prodajne cene izmiriti dug prema banci, a ostatak – zadržati.

Dužnik može da izabere i drugu opciju – da prenese pravo svojine na nepokretnosti na banku, čime će se dug po stambenom kreditu smatrati – izmirenim u celosti, i to nezavisno od toga za koliku cenu banka kasnije može da proda tu nepokretnost.

Kako je bilo do sada

I sam zakonopisac podseća da se i u sudskom i vansudskom postupku prodaje nepokretnosti, nekretnine založene za stambeni kredit često prodaju po ceni znatno ispod tržišne.

„Takva prodajna cena nekada nije dovoljna da pokrije preostali iznos duga korisnika, pa on ostaje bez nekretnine, a i dalje duguje banci. Ovim članom (45) predviđa se rešenje koje će podstaći banku, odnosno korisnika da sami, van izvršnog postupka prodaju založenu nekretninu po ceni koja je veoma blizu tržišnoj“, ukazuje se u obrazloženju ovog zakona.

Jer, za razliku od prodaje nekretnine u izvršnom postupku, kada korisnik sam prodaje nekretninu on ima značajan podsticaj da je proda po najvišoj mogućoj ceni – pošto će sav iznos koji preostane nakon izmirenja duga zadržati.

Pored toga, kako se ukazuje u obrazloženju, izbegavaju se troškovi izvršnog postupka koje takođe snosi dužnik.

I treće – potencijalni kupci će pre kupiti nekretninu direktno od korisnika, nego u postupku izvršenja.

Koji su uslovi

Ukoliko dužnik ne može, ili ne želi, sam da proda stan, drugo rešenje je da dug po kreditu izmiri prenosom prava svojine na banku, što je takozvana „zamena ispunjenja“.

Tu, međutim, postoji uslov.

„Da bi se ova mogućnost primenila neophodno je da založena nekretnina na tržištu vredi najmanje pet odsto više od iznosa duga. Takođe, neophodno je da je korisnik kredita jedini vlasnik te nekretnine, kao i da na njoj ne postoje drugi tereti, odnosno prava trećih lica, koja na bilo koji način ograničavaju pravo svojine banke. Ako je nekretnina stečena u toku trajanja bračne zajednice a supružnici su solidarni dužnici po kreditu ili je jedan od supružnika jemac – za prenos prava svojine neophodna je saglasnost oba supružnika. Isto važi i ako postoji više korisnika kredita (neophodna je saglasnost svih korisnika)“, navodi Narodna banka Srbije u obrazloženju zakona.

Banka na ovaj način, navodi se, stiče pravo svojine na nekretnini i istovremeno prestaje njeno potraživanje prema korisniku po osnovu stambenog kredita.

„Banka zatim ima podsticaj da slobodno na tržištu proda nekretninu po što većoj ceni, kako bi iz te cene naplatila svoje potraživanje“, pojašnjava se.

U slučaju prenosa prava svojine na banku – ne nastaje poreska obaveza po osnovu poreza na prenos apsolutnih prava.

Istovremeno, banci je obezbeđen siguran način naplate potraživanja iz stambenog kredita.

„Bez obzira na obavezu da korisniku da mogućnost samostalne prodaje, za slučaj da korisnik ne postupi po zakonu, odnosno da odbije predlog banke, njoj i dalje stoji na raspolaganju pokretanje vansudskog postupka namirenja, odnosno izvršnog postupka radi namirenja svog potraživanja. Dodatno, da bi se sprečila zloupotreba, predviđeno je da se, ako korisnik iskoristi opciju prodaje nekretnine, kupoprodajna cena mora uplatiti na račun banke poverioca. Naglašeno je da je ništava odredba ugovora o kupoprodaji kojom je predviđeno da se kupoprodajna cena ne prenosi na račun banke koja je hipotekarni poverilac“, navodi NBS u obrazloženju.

Koliki su rokovi

Ako dužnik zapadne u problem otplate stambenog kredita, banka po ovom zakonu mora korisniku prvo da ponudi dve opcije.

Prva je da „u roku koji banka odredi, a koji ne može biti kraći od dva meseca, korisnik izvrši prodaju nepokretnosti i da banci prenese prihod od prodaje te nepokretnosti, radi plaćanja ukupnog iznosa duga po stambenom kreditu, uključujući dospelu kamatu i eventualne troškove“.

Druga je, da u roku od mesec dana banci prenese pravo svojine na toj nepokretnosti – a ovo je moguće „samo ako je prema poslednjoj proceni tržišna vrednost nekretnine najmanje za 5% veća od duga korisnika koji uključuje kamate i eventualne troškove“.

Ovo mora svaka banka da ponudi dužniku po stambenom kreditu i tek potom može da razmišlja o pokretanju vansudskog postupka namirenja u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka, odnosno pokretanju izvršnog postupka.

„Ako korisnik odbije ponudu, odnosno u roku koji je banka odredila ne prenese prihod od prodaje nepokretnosti ili ne prenese pravo svojine na nepokretnosti na banku – banka može pokrenuti vansudski postupak namirenja u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka, odnosno izvršni postupak, a radi namirenja svog potraživanja“, precizira se u Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga.

Dodatna kamata

Ako prihvati jednu od ponuđene dve opcije dužnik mora da računa da banka ima pravo da mu obračuna i kamatu na dug u periodu koji je određen za prodaju nepokretnosti ili prenos prava svojine na nepokretnosti.

Ova kamata se računa „po stopi čija visina predstavlja polovinu vrednosti stope zatezne kamate, odnosno polovinu vrednosti ugovorene redovne kamate, ako je redovna kamata veća od zatezne kamate“.

Ako dužnik sam prodaje nepokretnost, kupac mora novac od prodaje da uplati na račun banke koja mu je odobrila taj stambeni kredit i ako se ugovorom o kupoprodaji predvidi drugačije – ta odredba je ništava.

Kada banka namiri svoje potraživanje uplatom kupoprodajne cene, ona je, opet prema ovom zakonu – „dužna da istog dana prenese na račun korisnika eventualni preostali iznos kupoprodajne cene iz tog stava“.

Šta su izuzeci

Zakon predviđa i izuzetke, tj. slučajeve u kojima banka nije obavezna dužniku da ponudi pomenute dve mogućnosti – da sam proda nekretninu ili da prenese pravo svojine na banku.

To su sledeći slučajevi:

1) Kada korisnik kredita nije i vlasnik nepokretnosti koja je predmet hipoteke, sa udelom 1/1;

2) Kada je predmet hipoteke stečen u toku trajanja bračne zajednice, a bračni partner koji je solidarni dužnik po stambenom kreditu ili jemac, nije dao izričitu saglasnost za prenos prava svojine na toj nepokretnosti na banku;

3) Kada postoji više korisnika stambenog kredita koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti, a nisu se svi korisnici saglasili s prenosom prava svojine na toj nepokretnosti;

4) Kada je na nepokretnosti upisana hipoteka drugog reda, zabeležba spora i/ili izvršenja, ili je, nakon uspostavljanja hipoteke u korist banke, upisano pravo plodouživanja, pravo zakupa, službenosti ili bilo koji drugi teret koji bi na bilo koji način ograničavao pravo svojine banke na toj nepokretnosti nakon prenosa, odnosno sprečava banku da se odmah uknjiži kao vlasnik na nepokretnosti;

5) Kada je stambeni kredit je osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), a ne postoji njena saglasnost na opciju izmirenja obaveza korisnika po stambenom kreditu prenosom prava svojine na nepokretnosti;

6) Kada je kredit proglašen dospelim u celosti pre stupanja na snagu ovog zakona.

A novi, izmenjeni Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga stupio je na snagu osmog dana od objave (6. mart 2025) u Službenom glasniku, što znači 14. marta 2025.

Olakšice kod otplate

Đorđe Gojković iz Sektora za zaštitu korisnika finansijskih usluga Narodne banke Srbije je, kako je objavljeno na sajtu NBS, pojasnio izmene koje je doneo novi Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga.

„U situacijama kada se kredit teško otplaćuje zbog gubitka posla, bolesti ili druge životne okolnosti na koje korisnik kredita ne može da utiče, banka mora da ponudi određene olakšice u otplati kredita. Olakšice podrazumevaju nagodbe poput smanjenja kamatne stope, delimičan oprost duga po osnovu kamate, refinansiranje kredita pod povoljnijim uslovima, kao i mnoge druge mehanizme koje banka i korisnik utvrde kao odgovarajuće”, rekao je Đorđe Gojković.

Prema njegovim rečima, od naročite važnosti jeste odredba koja reguliše situaciju u kojoj korisnik stambenog kredita ne može da otplati kredit.

„U takvim situacijama korisnicima je data mogućnost da samostalno prodaju nepokretnost, postižući tako što veću cenu radi izmirenja duga, što, nažalost, u javnoj prodaji u izvršnom postupku nekada nije slučaj. On je istakao da za slučaj da korisnik ne može ili ne želi da samostalno proda nepokretnost radi namirenja druga, može odabrati da banci prenese pravo svojine i na taj način izmiri dug, nezavisno od toga za koliku cenu banka kasnije može prodati tu nepokretnost“, naveo je on.

Izvor: N1
Foto: Pixabay

Imovina beogradske avio-kompanije „Aviogeneks“ u stečaju prodata je na javnom nadmetanju po početnoj ceni od 11 miliona dinara beogradskoj firmi „Rekonstukcija i izgradnja puteva“.

Komisija za sprovođenje prodaje proglasila je uspešnim javno nadmetanje organizovano radi prodaje celokupne imovine stečajnog dužnika, objavila je Agencija za licenciranje stečajnih upravnika (ALSU).

„Aviogeneks“ je bila čarter avio-kompanija u čijoj imovini su sada jedan „Boing 737-200“, jedan sportski avion i sitnija oprema.

Stečaja nad „Aviogeneksom“ otvoren je 2023. godine.

Osnivač „Aviogeneksa“, kompanija „Generaleksport“, poznatija kao „Geneks“, u stečaj je otišla 2015. godine.
Pre prodaje jedini vlasnik „Aviogeneksa“ bila je kompanija „Internacional CG“, osnovana 1999. godine, koja je potom preuzela značajan deo imovine i preostalih zaposlenih „Geneksa“.

„Internacional CG“ je takođe u stečaju.

Izvor: Beta
Foto: Pixabay