Ekonomija

„Očekujemo i nadamo se da će OFAK odobriti transakciju, ali ne možemo potvrditi“, rekao je Janković u izjavi za medije.

Ocenio je da se transakcija odvija brzim tempom.

„Sve smo pokrenuli krajem prošle godine, odnosno početkom ove godine. U međuvremenu čekamo odobrenja OFAK-a i dubinsku analizu NIS-a“, rekao je Janković.

Najskuplje poljoprivredno zemljište u trećem kvartalu 2025. prometovano je na teritoriji Novog Sada, odnosno u Kaću, po ceni od 38 evra/m2 za parcelu površine nešto veće od 37 ara.

Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da je najviša vrednost ugovora za poljoprivredno zemljište u tom periodu dostigla 800.000 evra ostvarena na teritoriji opštine Šid (Kukujevci). Reč je o četiri parcele ukupne površine veće od 55 hektara, piše Forbes Srbija.

Region Vojvodine imao je najveće učešće u vrednosti prometovanog poljoprivrednog zemljišta – 70%.

Iako se već godinama govori o tome da je cena poljoprivrednog zemljišta dostigla rekordne iznose, sagovornici Forbes ukazuju da je taj trend bio aktuelan do pre tri godine i da od tada stagniraju, odnosno ne beleže značajan rast.

Ipak, ostaju uočljive velike razlike u cenama zemljišta u Vojvodini u odnosu na ostale delove Srbije.

Razloga za to je više. Jedan od njih je to što su poslednje tri godine bile sušne. Cene zavise i od kvaliteta zemljišta i infrastrukture koja ga okružuje, objašnjavaju stručnjaci.

Osim toga sve manje je obradivog zemljišta. Kako objašnjava agroekonomista Milan Prostran, Srbija je poslednjih godina pratila trendove koji su postojali i u Evropi gde su cene godinama beležile rast. Zemljišta nema dovoljno i zato je godinama držalo visoku cenu, dodaje.

Prostran navodi primer Italije gde je u oblasti Ligurija cena dostigla 120.000 evra za hektar. Italija nije jedinstven slučaj.

Kada je reč o Srbiji, cena hektara zemlje u Vojvodini sada se kreće između 10.000 i 15.000 evra. A bilo je slučajeva i da dostigne 35.000 evra za hektar. Najskuplje zemljište je, kako objašnjava Prostran, u delu između Tise i Dunava. Visoke cene beleži i ostatak Bačke, kao i Srem i Banat.

U ukupnim transakcijama nepokretnosti u Srbiji u trećem kvartalu 2025. godine najveće učešće su imali ugovori o kupoprodaji stanova. Posle stanova u trećem kvartalu 2025. godine najviše je prometovano građevinsko zemljište – 16,9%. Na trećem mestu su kuće i poljoprivredno zemljište – po 13,9%.

S druge strane, na jugu zemlje se njive mogu naći po ceni od 2.000 do 3.000 evra po hektaru. Upozorava i da je poslednji popis pokazao je da su se za 10 godina značajno smanjile ukupne površine poljoprivrednog zemljišta.

„Zbog velikih infrastrkturnih radova poljoprivrednog zemljišta je sve manje“, dodaje. Tome su doprinele i klimatske promene, degradacije terena, erozije…

Da bi se povratio jedan centimetar poljoprivrednog zemljišta potrebno je 1.000 godina, podseća Prostran.

Najkvalitetnija zemlja odavno je prodata za male pare
Prostran kaže da smo na popisu 2012. imali na raspolaganju 5,3 miliona hektara, a 3,4 miliona korišćenog. Prema popisu iz 2023. raspoloživo zemljište došlo je na nivo od 4,7 miliona hektara, a korišćeno je takođe smanjeno – za oko 200.000 hektara.

Ukazuje da je problem nastao početkom dvehiljaditih kada je došlo do prodaje zemljišta po najnižim cenama.

„Uglavnom, ono što je spadalo u najkvalitetniju zemlju je prodato tajkunima“, dodaje.

Potom je cena poljoprivrednog zemljišta počela da raste od 2010. i dostigla je nivo koji je viši bio nego u Rumuniji, Bugarskoj ili Hrvatskoj.

Prostran kaže da je na rast uticao pre svega nedostatak obradivog, odnosno korišćenog poljoprivrednog zemljišta.

Ilustrujući primerom kako je cena zemljišta rasla, Prostran kaže da je 2008. cena za hektar iznosila 5.000 evra, a sada je 25.000 evra. Ponegde se prodavala i za 150.000.

Trendovi smanjenja poljoprivrednog obradivog zemljišta su aktuelni i u EU. U Evropi svake godine nestane zemljište veličine Berlina.

Govoreći o tome da li postoji interes i opravdanost da država zemljište daje u dugoročan zakup investitorima, Prostran kaže da je u početku to išlo „po principu podele plena“.

„U prevodu, da dajemo i državnu zemlju u zakup pa ćemo podeliti – malo će dobiti lokalna samouprava, malo Pokrajina, veći deo Republika…“.

Prostran ocenjuje da je racionalnije da država poljoprivredno zemljište dodeli malim i srednjim farmerima na duži rok korišćenja bez naknade i bez prava na vlasništvo dok se ne vidi kako će se prema njemu odnositi.

Ukazuje na to da je oko 500.000 hektara zemljišta u državnom vlasništvu i da u zakup daje 250.000 hektara. Od tog zakupa ostvaruje prihod od 50 miliona evra godišnje. Oko 300.000 hektara moglo bi se staviti u promet ili dati manjim farmerima kako bi ojačali ekonomski, dodaje Prostran.

Navodi i da nemamo razvijen sistem kupovine poljoprivrednog zemljišta, odnosno da se ono kupuje isključivo zbog obrade zemlje. Kada se prenamenjuje tj. prevodi u građevinsko, što se neretko dešava, hektar može biti desetostruko skuplji.

U Vojvodini, kako objašnjava, ipak postoji interesovanje da se zemlja kupuje radi obrade, ali je nema dovoljno na raspolaganju.

Takođe je problem što mnogi vlasnici neće da je se lako odreknu i čuvaju je za svoje potomke.

Kada je reč o prodajama zemljišta u Srbiji po ceni i do 150.000 evra za hektar, direktor agencije Solis nekretnine Novi Sad Gordan Lemajić kaže da su takvi slučajevi izuzetni i da ne oslikavaju pravo stanje na tržištu.

Realna slika je ono što kupuju poljoprivredni proizvođači. „Oni gledaju šta i koliko mogu da zarade na ekspolataciji zemljišta“, dodaje.

Prosečne cene u Vojvodini su 14.000 evra za hektar, ali ima slučajeva da je zemlja prodata i za 35.000 evra po hektaru, pokazuju podaci i ove agencije.

I Lemajić ukazuje da se u tom regionu najviše kupuje jer je najkvalitetnija zemlja i najviše je zastupljena poljoprivredna proizvodnja.

„Njegova vrednost se određuje u odnosu na to koliko će poljoprivrednik da zaradi od poljoprivredne proizvodnje. Mnogi se ne odlučuju da ga prodaju i ono ostaje u porodici budućim pokolenjima i ne prodaju ih ni za kakve pare“, dodaje sagovornik Forbes.

Na cenu zemljišta utiče i to koje kulture uspevaju. „Da li je reč o ratarskoj proizvodnji, povrtarstvu, voćarstvu i da li će biti potrebne odgovarajuće mere zaštite, protivgradne mreže ili navodnjavanje. Sve to utiče na cenu“, kaže.

Hektar zemlje je najjeftiniji na jugu. U nekim mestima hektar se može kupiti za oko 2.000 evra. U tom delu Srbije je malo manje intenzivna poljoprivredna proizvodnja. Dominira povrtartsvo i voćarstvo i usitnjeni su posedi.

Na interesovanje utiče i rod. Ako je prinos nizak i cena proizvoda mala, poljoprivrednici su finansijski iscrpljeni pa je nema ni jagme za kupovinu zemljista.

U prometu poljoprivednog zemljišta nema naglog skoka cena, dodaje. Drugim rečima, cene njiva ne beleže vrtoglave skokove i ne prate rast cena nekretnina. Ali takođe i ne pada.

Govoreći o profilu kupca, on navodi primer da će u Vojvodini 20.000 evra za hektar poljoprivrednik platiti ako je parcela komšijska, do njegove, da bi ukrupnjavao zemlju.

„Neki slučajevi su izuzetni, kada se poljoprivredno preinačuje u građevinsko i onda su cene i tri puta veće“, dodaje.

Ukazuje da su poslednjih godina naši sportisti ili zaposleni u IT sektoru investirali u zemlju kupujući je za visoke iznose. Lemajić kaže da su bili spremni su da plate hektar skuplje nego poljoprivrednici koji su razradili poljoprivredne poslove.

Cene nafte su,  prethodnih meseci već porasle, uoči najnovijeg rata u regionu bogatom naftom, jer su trgovci bili zabrinuti zbog mogućih posledica američkih vojnih udara na Iran.

„Ako se sukob produži, odnosno ako počne da utiče na snabdevanje naftom zbog poremećaja u snabdevanju iz Irana ili zbog pokušaja Teherana da blokira Ormuski moreuz, to bi moglo da izazove skok cena nafte možda i na oko 100 dolara po barelu“, naveo je u napomeni svojim klijentima Vilijam Džekson, glavni ekonomista za tržišta u razvoju u kompaniji Kepital ikonomiks.

Iran proizvodi oko 3,3 miliona barela nafte dnevno. To ga čini četvrtim najvećim proizvođačem nafte u OPEK-u. Ujedno je i jedan od najvećih proizvođača prirodnog gasa na svetu.Iran poseduje neke od najvećih svetskih rezervi nafte – četvrtinu rezervi na Bliskom istoku i 12 odsto u svetu, prema podacima Američke administracije za energetske informacije (EIA). Ali njegova proizvodnja je ograničena zbog godina nedovoljnog ulaganja i međunarodnih sankcija.

Teheran je, međutim, pronašao načine da zaobiđe zapadne sankcije i sada 90 odsto nafte koju izvozi prodaje Kini. Štaviše, upravo zahvaljujući potražnji iz Kine, Iran je od 2020. do 2023. povećao proizvodnju sirove nafte za oko milion barela dnevno.

Iranska ekonomija relativno je diversifikovana u poređenju s mnogim drugim ekonomijama Bliskog istoka koje uglavnom zavise od nafte – ali izvoz energije ipak predstavlja značajan izvor državnih prihoda u Iranu. U 2023, iranske naftne kompanije zaradile su oko 53 milijarde dolara neto prihoda od izvoza nafte, procenjuje američka EIA.

Ormuski moreuz je glavna ruta za prevoz nafte koja povezuje Persijski zaliv sa Omanskim zalivom i Arapskim morem. Nalazi se između Irana i Omana.

Velike količine sirove nafte koju u tom regionu proizvode zemlje poput Saudijske Arabije, Ujedinjenih Arapskih Emirata, Kuvajta i Iraka, a koja se troši širom sveta, prolaze upravo kroz taj moreuz.

Iran je više puta pretio da će zatvoriti moreuz i time poremetiti plovni put kojim nosi petinu svetske potrošnje nafte. Te svoje pretnje, Teheran, međutim, nikada nije ispunio, jer bi to i njega sprečilo da isporučuje svoju naftu u inostranstvo, a verovatno bi izazvalo i brz međunarodni odgovor.

Usred tekućeg rata, saobraćaj kroz Ormuski moreuz ipak je zaustavljen – jer je nekoliko prevoznika i trgovaca obustavilo isporuke energenata tim plovnim putem zbog bezbednosnih razloga i upozorenja vlasti.

To preti da spreči da do tržišta stigne 15 miliona barela sirove nafte dnevno, što je oko 30 odsto globalne pomorske trgovine sirovom naftom. Čak i ako se koristi alternativna infrastruktura za zaobilaženje moreuza, to bi dovelo do gubitka od osam do deset miliona barela sirove nafte dnevno, procenjuju u kompaniji Rjstad enerdži.

„Bez obzira da li je moreuz zatvoren silom ili je nepristupačan jer brodari i trgovci izbegavaju rizik, uticaj na tokove nafte uglavnom je isti. Očekujemo ponovno i značajno povećanje cena nafte početkom nedelje – osim ako se brzo ne pojave signali deeskalacije“, napisao je u poruci svojim klijentima Horhe Leon, viši potpredsednik i šef geopolitičke analize u Rjstad enerdži.

OPEK+ (savez Organizacije zemalja izvoznica nafte, OPEK, koju predvodi Saudijska Arabija, i nekoliko drugih proizvođača nafte koje predvodi Rusija) je najavio u nedelju povećanje proizvodnih kvota veće od očekivanog.

„U normalnim okolnostima, povećanje proizvodnje izvršilo bi pritisak na smanjenje cena [nafte]. Međutim, ako sirova nafta fizički ne može da izađe iz Zaliva zbog ograničenja u Ormuzu, povećanje proizvodnje imaće samo ograničen uticaj na tržište“, kaže Leon.

Saudijska Arabija povećala je poslednjih nedelja izvoz sirove nafte, što su analitičari videli kao pokušaj da se stvori kratkoročna zaštita pre američkih udara. Ta zemlja isporučila je oko 7,3 miliona barela dnevno u prvih 24 dana februara, što je najviše od aprila 2023. godine, prema podacima o praćenju tankera koje je prikupio Blumberg. Saudijska Arabija je povećala izvoz nafte i u junu prošle godine, baš onda kada su SAD napale iranske nuklearne objekte.

Proces legalizacije objekata ponovo je u fokusu javnosti, naročito nakon isteka zakonskog roka za podnošenje prijava, koji je trajao od 8. decembra do 8. februara u ponoć. Postoji još jedna mogućnost za naknadnu prijavu do 24. oktobra, ali samo u opravdanim slučajevima, dok je rok za žalbe produžen do 8. marta. Procene su da bi u prvih šest meseci moglo biti izdato između 300.000 i 500.000 potvrda o legalizaciji.

Legalizacija, započeta kroz primenu Zakona o ozakonjenju objekata, predstavlja jednu od najvećih i najznačajnijih imovinsko-pravnih operacija u savremenoj istoriji zemlje.

Ključno pitanje je šta će se dešavati dalje i kako će to uticati na tržište nekretnina – da li će vlasnici tih nekretnina moći nesmetano da ih prodaju i kakve će posledice sve to imati na ponudu, cene i investitore.

Da li će legalizovani objekti odmah na tržište?

Ekspert za nekretnine Milić Đoković smatra da su planovi ambiciozni.

– Prvo, ambiciozno je pola miliona predmeta da se obradi za šest meseci – to bi bilo odlično, ali neka bude i pola od toga. Naravno, neće svi izaći na tržište. I da izađe 10% od tih 200.000 to bi bilo jako dobro za tržište – da se poveća ponuda. Sad je pogotovo u problem u novogradnji – da, ima dosta gradnje, međutim za velike gradove – Beograd, Novi Sad, Kragujevac, Niš – nema dovoljno gradnje. I potražnja je mnogo veća nego ponuda – objašnjava Đoković za Blic televiziju.

Kupci će sada znati tačno šta kupuju

Prema njegovim rečima, legalizacija bi trebalo dodatno da uozbilji tržište i pojača kontrolu, posebno u kontekstu najavljene „nulte tolerancije“ na divlju gradnju. Očekuje da će se praksa prenamene tavana i podruma u stanove bez adekvatne dokumentacije svesti na minimum.

Kada je reč o kupcima stanova u izgradnji, ističe da je rizik kod regularne novogradnje danas minimalan, posebno ako se kupovina obavlja putem kredita. Takvi objekti moraju imati građevinsku dozvolu, definisanu dinamiku radova i obavezne izveštaje građevinske inspekcije, uključujući kontrolu temelja i konstrukcije.

S druge strane, kod objekata koji su bili u postupku ozakonjenja rizik postoji dok se ne pribavi kompletna tehnička dokumentacija. Tek tada kupac, praktično, zna šta kupuje. Đoković podseća da kupovina nekretnine podrazumeva niz provera – od kvaliteta stolarije i instalacija do komunalne infrastrukture i odnosa sa komšijama.

Legalizacija i krediti – kako će reagovati banke?

Viceguverner Narodne banke Srbije, Željko Jović, izjavio je na predstavljanju izveštaja o inflaciji da bi objekti koji su u postupku legalizacije mogli da uđu u promet nakon okončanja procedure, što bi potencijalno moglo da utiče na ponudu stanova na tržištu, a samim tim i na cene.

Na pitanje da li će potvrda o legalizaciji biti dovoljna kao garancija za kredit, Đoković kaže da je prerano za konačan stav. Pretpostavlja da bi potvrda mogla imati težinu određene hartije od vrednosti, ali naglašava da će značajnu ulogu imati i osiguravajuće kuće, odnosno procena i osiguranje vrednosti same nekretnine.

Kupiti, prodati ili čekati?

Na pitanje šta danas savetuje klijentima, Đoković pravi jasnu razliku između kupovine doma i kupovine iz investicionih razloga.

„Stan je ljubav, nekretnina je posao. Dom je život.“

Ako neko kupuje dom, savet je da to učini kada ima mogućnosti. Međutim, kod kupovine radi izdavanja situacija je drugačija. Rente su pale, tržište se stabilizovalo nakon odlaska dela stranih državljana, a povraćaj investicije kroz zakup više nije tako brz ni jednostavan, naročito kada se uračunaju porezi i troškovi održavanja. U tom slučaju, kaže, možda vredi sačekati nekoliko meseci i pratiti kretanja.

„Nije skočila vrednost, skočila je samo cena“

Đoković očekuje stabilizaciju tržišta i smatra da će ključni pokazatelj biti broj transakcija, a ne ukupna vrednost prometa. Ako broj kupoprodaja poraste, to će značiti da je tržište zaista živnulo. Rast ukupne vrednosti prometa, bez rasta broja transakcija, prema njegovom mišljenju, može biti samo posledica inflacije i rasta cena, a ne realnog povećanja vrednosti.

– Ono što će biti najveći efekat, videćemo kad podvučemo crtu po broju nekretnina koje su bile u prometu. Mi smo recimo 2025. godine imali negde oko 120.000 prometa u Srbiji i negde oko 8 milijardi evra. Recimo, ako dogodine imamo 140.000 prometa, onda smo nešto uradili. Ako imamo 120.000 prometa, a imamo 10 milijardi, to znači samo da je novac obezvređen. Znači, značiće samo broj prometa, ne cifra globalno. I kad kažu – skočile su cene – nije skočila vrednost. Šta vam je hiljadu evra sada i hiljadu evra pre dve godine? Znači nije skočila vrednost, skočila je samo cena – pojašnjava Đoković.

Da li nam preti preplavljivanje tržišta?

Strah da bi veliki broj legalizovanih objekata mogao naglo da preplavi tržište i izazove poremećaj, Đoković odbacuje. Fizički je nemoguće da se toliki broj predmeta obradi i pojavi na tržištu odjednom, a pritom se legalizacija odnosi na celu Srbiju, ne samo na Beograd. Osim toga, neće se svi vlasnici odlučiti na prodaju.

U centralnim zonama Beograda ne očekuje značajniji pad cena, dok bi u perifernim i manjim sredinama moglo doći do izvesnog smirivanja i jasnijeg razdvajanja cena između starijih i novih objekata.

Na kraju, njegova procena je jasna – proces legalizacije će više uticati na manje sredine i prigradske lokacije, dok jezgra velikih gradova verovatno neće pretrpeti veće cenovne korekcije. Drugim rečima, cene nekretnina u velikim gradovima, barem za sada, teško da će padati.