Više u senci dnevnih događaja, ali pod budnim okom poslovne zajednice, već neko vreme „lome se koplja“ oko toga treba li izmenama zakona omogućiti kompanijama da svoje pravo korišćenja državnog građevinskog zemljišta, stečenog kupovinom firmi iz privatizacije, stečaja ili kroz izvršni postupak, konvertuju u svojinu bez naknade koja je po sadašnjim propisima obavezna. Pri tom, nema zvaničnih podataka o veličini tih parcela, firmama koje ih poseduju, načinu na koji su ih stekle, niti analize šta bi se dobilo ukoliko se zakon izmeni.
Relikt iz socijalizma, pravo korišćenja državnog zemljišta koje su imali firme i fizička lica u bivšim jugoslovenskim republikama, odmah nakon prelaska u novi sistem prevedeno je u vlasništvo. U Srbiji se, međutim, tek 2009. godine, kada je privatizacija već bila u zenitu, prvi put u Zakonu o planiranju i gradnji pominje mogućnost konverzije tog prava u svojinu, ali uz nadoknadu prema tržišnoj ceni za sve kompanije koje su do parcela došle kupujući društvena preduzeća, ona u stečaju ili kroz izvršni postupak.
Kada je 2015. donet poseban zakon o konverziji, tadašnja resorna ministarka Zorana Mihajlović ocenila je da će se po tom osnovu, ne računajući koristi od investicija, u državnu kasu tokom narednih nekoliko godina sliti 1,2 milijarde evra. Efekat je, međutim, znatno skromniji. Do sada, prihod države po tom osnovu iznosi svega 7,7 miliona evra, a potiče uglavnom sa manjih površina, do hektara. Raspon uplata je bio od 200.000 do pola miliona evra.
Gubitak je znatno veći. Naime, postojala su dva roka u kojima su kompanije sa pravom korišćenja mogle da dobiju građevinsku dozvolu za proširenja pogona i nove investicije, pa su neke od njih to iskoristile navrat-nanos radeći projekte. Zakonom iz 2015. je, međutim, propisano da fizička lica i deo privrede imaju pravo na besplatno prevođenje u svojinu, ali su obveznici plaćanja ukoliko im je potrebna građevinska dozvola, ostale firme koje su zemljište stekle u privatizaciji, stečaju ili izvršenju. Time je zapravo stavljen veto na gradnju. Zagovornici inicijative za promenu zakona tvrde da je iznos takse previsok, procedura komplikovana i dugotrajna, zbog čega je veliki broj kompanija odustao od planirane investicije.
Za i protiv
Protivnici ideje o besplatnoj konverziji kažu da bi tim „poklonom“ država oštetila svoj budžet, a ekstremnu dobit omogućila nekim privilegovanim kompanijama koje su do prava korišćenja došle kupujući društvene ili firme u stečaju, gde to pravo nije bilo evidentirano, niti je u brojnim slučajevima ušlo u cenu.
Konsultant Branko Pavlović, koji je u jednom kratkom periodu bio i direktor Agencije za privatizaciju, kaže za „B&F“ da nema podataka o tome koliko je po pitanju zemljišta bilo anomalija tokom prodaje društvenih firmi.
„To zemljište možda nije bilo u knjigama, ali nije tačno da nije evidentirano kroz cenu. Problem je u tome što su neki postupci vođeni suštinski nekonkurentno, što se u privatizaciji, u stečajevima pogotovo, glumilo da se razvija konkurencija prilikom prodaje, a radilo se suprotno. Da je bilo stvarne konkurencije, i te kako bi vrednost zemljišta ušla u cenu, tržište bi je obračunalo. Sada administrativnom merom pokušava da se reši nešto što na taj način nije moguće rešiti i posledica je da niko neće da investira. A suština privatizacije jeste da se podstakne ulaganje privatnih vlasnika“, objašnjava Pavlović.
Dodatni problem u ovoj priče jeste to što niko nema zvanične podatke o veličini zemljišta koje podleže konverziji. Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj (NALED), na osnovu informacija iz ministarstva, procenjuje da je reč o „zarobljenih“ 5.000 hektara, aktuelni ministar građevinarstva Goran Vesić pominje 5.000 lokacija. Analizu koje firme raspolažu tim površinama, kako su ih stekle, koliko su spremne da investiraju ukoliko bi se skinuo teret visokih taksi, niko nije napravio.
„Bez podataka nikakva ozbiljna diskusija ne može da se povede o tome da li treba da se menja zakon. To što je dosadašnji efekat slab, nije argument, jer malo-malo pa se pojavi inicijativa da to bude besplatno, pa privrednici jednostavno čekaju. A tema je sporna i sa stanovišta upravljanja javnom imovinom, jer je sasvim sigurno da bi cena postignuta u vreme privatizacije za mnoga preduzeća bila znatno viša da su potencijalni kupci mogli da računaju na moguću konverziju, posebno ako je bez nadoknade, što je naročito bilo prisutno kod stečaja“, kaže za „B&F“ Nemanja Nenadić iz „Transparentnosti Srbije“ i dodaje da će ta organizacija zatražiti da im ministarstvo dostavi podatke o tom zemljištu, ali i da ih javno objavi kako bi se videlo ko su potencijalni dobitnici tog procesa.
Zaustavljeni projekti
U NALED-u koji već nekoliko godina pokreće inicijativu za besplatnu konverziju, kažu da do tačnih podataka nisu uspeli da dođu. Prema izjavama nekih privrednika, firme raspolažu površinama od četvrtine hektara pa naviše, čak do 50, ali najčešće između dva i tri hektara. Konverzija bi ih koštala od 23 miliona do pet milijardi dinara, a jedna od kompanija procenila je da bi za naknadu platili 58 odsto trenutne tržišne vrednosti. Najčešće lokacije su veliki centri – Beograd, Novi Sad, Čačak i drugi gradovi u kojima su bile fabrike prodate tokom privatizacije. U većini slučajeva, na tom zemljištu bi gradili proizvodni pogon ili poslovni kompleks, imaju projekte za proširenje kapaciteta, magacine, čak tehnološke fabrike, a angažovali bi od 20 pa sve do 2.000 radnika.
Jasmina Radovanović, šefica Jedinice za imovinu i investicije u NALED-u kaže za „B&F“ da zemljište firmi, iako na atraktivnim lokacijama u većim gradovima, ostaje zapušteno i van prometa.
„Zalažemo se da konverzija bude besplatna svuda gde je moguće da se sprovede, jer je i za državu, koja želi da osnaži građevinarstvo, sadašnje stanje veliko opterećenje. U režimu sadašnjeg zakona mogla bi da ostanu samo sportska udruženja i društvena preduzeća, koja taj međukorak treba da prođu kroz postupak privatizacije“, kaže Radovanovićeva i dodaje da do tačnog broja kompanija koje su zainteresovane za konverziju nisu uspeli da dođu ni preko lokalnih samouprava, jer svaka peta do sada nije imala nijedan podnet zahtev, a u 40 njih naknadu je platilo manje od deset korisnika.
Ona podseća da je među kompanijama sa kojima su komunicirali, samo jedna došla do zemljišta kupovinom iz stečajnog postupka. Uglavnom su to bile privatizacije gde je procena vrednosti firme obuhvatala imovinu i prava, umanjeno za obaveze društva. Ali, prava nisu posebno evidentirana sve do 2004. godine, kada su uvedeni međunarodni računovodstveni standardi i mali je broj kompanija koje su i ranije te kategorije upisali u knjige, što je poslužilo da se kasnije oslobode plaćanja naknade.
Prema rečima Aleksandra Vujoševića, direktora pravnih poslova u „Neoplanti“, čitava privreda trpi zbog toga što se smatra da je u nekim privatizacijama bilo zloupotreba. Da je u startu rečeno da se prodaju firme ali ne i zemljište, nijedno preduzeće ne bi našlo kupca. Kaže da bi odgovornost trebalo da snose procenitelji koji to pravo nisu uneli u cenu i navodi primer „Neoplante“, gde je zemljište bilo navedeno ali i pored toga, ukoliko žele da na njemu investiraju, moraju da plate konverziju.
„Trenutno, ’Neoplanta’ ne može ništa da napravi na svojoj parceli od 16 hektara. Imali smo projekat koji je trebalo da se postavi na tri hektara, ali je procenjeno da bi nas konverzija koštala oko milion evra. To nije održivo, odustali smo, a znam i mnoge druge privrednike koji su stopirali svaku gradnju. Problem je i to što lokalne samouprave koje vode proceduru, teško savladavaju komplikovani postupak, pa naš zahtev iz 2018. još nije rešen“, ističe Vujošević.
Navodi da je „ulje na vatru“ doneo i stav Ustavnog suda, koji je rekao da državno zemljište može da se pokloni a ukoliko se naplaćuje, cena mora da bude tržišna. Tako sada imamo situaciju da se stranim investitorima poklanja zemljište a domaći, ako hoće da se razvijaju i grade, moraju da izdvoje milionske sume za sopstvene parcele.
Biznis & finansije 206, februar 2023.
Foto: Mads Eneqvist, Unsplash
