Većina priča o legalizaciji u Srbiji počinje istim pitanjem: da li ono što se nalazi u dvorištu ili u stambenoj zgradi uopšte treba prijaviti državi? Domaće zakonodavstvo daje odgovor koji mnoge vlasnike iznenađuje. Nije svaka zgrada, svaka nadogradnja ili svaka šupa obuhvaćena obavezom ozakonjenja. Postoje jasno određene kategorije nekretnina koje se ne moraju legalizovati jer su već uredne ili su po svojoj prirodi izuzete iz postupka, piše Forbes.
Vredi odmah povući razliku između dva pojma koja se u svakodnevnom govoru mešaju. Objekti koji se ne smeju legalizovati su oni čija je gradnja u suprotnosti sa zakonom. Podignuti su na površinama ili u zonama gde zakon to zabranjuje. Nekretnine koje se ne moraju legalizovati sasvim su druga priča. Njihovi vlasnici nemaju obavezu da vode poseban postupak pred gradskom ili opštinskom upravom jer su papirologijom ili zakonskom definicijom već van domašaja ozakonjenja.
Kada dokumentacija sve završi
Prva i najočiglednija grupa objekata van postupka jesu oni koji imaju urednu papirologiju od dana kada je položen prvi temelj. Kuća, stan ili poslovni prostor izgrađen na osnovu pravosnažne građevinske dozvole, sa projektom koji je prošao tehničku kontrolu, i sa izdatom dozvolom za upotrebu, smatra se u potpunosti legalnim objektom. Takav vlasnik ne ulazi u postupak ozakonjenja, ne plaća taksu za legalizaciju i ne čeka rešenje nadležnog organa koje bi promenilo status nepokretnosti.
Važan detalj koji stručnjaci često ističu jeste da validnost dozvola mora biti potpuna. Građevinska dozvola sama po sebi nije dovoljna ako objekat nije izgrađen u skladu sa projektom, ili ako nije pribavljena upotrebna dozvola. U takvim situacijama, objekat može imati neusaglašenost sa izdatim dozvolama i dokumentacijom. Naknadne izmene projekta, prepravke fasade ili dogradnje sprata bez novog odobrenja stavljaju kuću u red objekata sa nepotpunim statusom.
Pomoćni objekti koji nisu gradnja u pravom smislu
Srpsko zakonodavstvo prepoznaje kategoriju pomoćnih objekata za koje nije potrebno izdavanje građevinske dozvole, pa samim tim nema ni obaveze ozakonjenja. U ovu grupu ulaze manji objekti koji služe redovnoj upotrebi glavnog objekta i čija gradnja ne utiče značajno na urbanističke parametre parcele.
Tipičan primer je drvena šupa za baštenski alat, pergola iznad terase, manja nadstrešnica za automobil, u zavisnosti od dimenzija. Zakon ove objekte tretira kao pomoćne, a ne kao zasebne građevine koje zahtevaju poseban pravni status. Veličina i način gradnje, ipak, nisu potpuno slobodni. Čim površina ili visina premaše propisane vrednosti, situacija se menja.
Razgovor sa nadležnom opštinskom službom ili sa ovlašćenim projektantom najbrži je način da se proveri u koju kategoriju objekat spada. Vlasnici često pretpostave da je šupa u dvorištu automatski izuzeta, a onda saznaju da je zbog betonske ploče i električnih instalacija tretirana kao stalna gradnja koja zahteva dokumentaciju. U praksi se to najčešće dešava kada pomoćni prostor postepeno dobije vrata, prozore i grejanje, pa se pretvori u nešto što liči na malu stambenu jedinicu.
Privremeni objekti i njihove granice
Privremeni objekti takođe spadaju u kategoriju koja ne podleže ozakonjenju u klasičnom smislu. Kiosci, montažne tezge, sezonske bašte ispred ugostiteljskih objekata i sajamske konstrukcije nemaju trajan karakter, pa se njihov pravni status reguliše kroz poseban postupak odobrenja za postavljanje, a ne kroz legalizaciju.
Reč privremen mora se shvatiti bukvalno. Kiosk koji je pre 10 godina postavljen kao sezonski, a ostao na istom mestu kroz dve decenije, može predstavljati bespravni objekat ako je isteklo odobrenje. Opštinske uprave povremeno sprovode kontrole na terenu, pa vlasnici ovakvih objekata mogu biti zatečeni poreskim ili urbanističkim nalogom da objekat uklone ili ga svedu na dimenzije koje dozvoljava odobrenje. Odobrenja za postavljanje ovih objekata imaju jasan rok trajanja, što potvrđuje da njihovo trajno zadržavanje na istoj lokaciji nije pravno predviđeno.
Manji ekonomski objekti na poljoprivrednoj parceli
Na zemljištu sa poljoprivrednom namenom zakon dozvoljava manje ekonomske objekte koji su u funkciji obrade zemljišta. Staklenici, plastenici i ambari skromnijih dimenzija, ostave za mehanizaciju i skloništa za stoku, pod određenim uslovima, ne tretiraju se kao zgrade koje moraju ući u postupak ozakonjenja. Logika iza ove odredbe je jednostavna. Država želi da olakša funkcionisanje poljoprivrednih gazdinstava i ne opterećuje ih birokratijom za objekte koji ne menjaju prirodu parcele.
Problem nastaje kada se ekonomski objekat pretvori u stambeni prostor. Koliko god ta improvizovano pretvorena zgrada izgledala praktično, pravna linija je jasna. Stambena namena na poljoprivrednom zemljištu traži posebno odobrenje. Ako ga nema, objekat ulazi u kategoriju onih koji ili moraju kroz ozakonjenje ili ne mogu biti ozakonjeni uopšte. Slično važi za objekte koji se pretvore u seoska konačišta ili u prostore za prijem gostiju. Čim namena izađe iz okvira poljoprivrede, traži se nov pravni osnov.
Sitne intervencije oko kuće
Ograde između parcela, popločane staze, bazeni ispod određene zapremine i manji potporni zidovi često stoje na granici između slobodne gradnje i formalnog postupka. Za deo ovih radova dovoljno je rešenje o odobrenju za izvođenje radova. Za najmanje intervencije ne traži se ni to. Ozakonjenje, kao poseban postupak, na njih se ne odnosi.
Pravni stručnjaci savetuju vlasnike da se pre svake intervencije informišu o kategoriji radova jer su troškovi prevencije znatno manji od potencijalnih kazni. Visina taksi za ozakonjenje direktno zavisi od kvadrature i namene objekta. Pri čemu su iznosi za poslovne prostore višestruko viši nego za stambene kuće.
Kako biti siguran da je objekat zaista van postupka
Najsigurniji način da se utvrdi da li nekretnina ulazi u postupak ozakonjenja ili ne jeste provera u katastru nepokretnosti. Kao i uvid u nadležnom opštinskom odeljenju za urbanizam. Katastarski izvod otkriva da li je objekat upisan i po kom osnovu, a službenik u opštini može dati informacije o statusu objekta i raspoloživoj dokumentaciji. Potrebno je konsultovati i propise koji precizno definišu, recimo, dimenzije objekata ispod kojih nije potrebno ozakonjenje.
Arhitekte i geodeti često predlažu jednu praktičnu proveru. Ako na terenu postoji objekat koji u katastarskom izvodu ne postoji, ili postoji sa drugačijim dimenzijama, moguće je da bi trebalo da bude predmet postupka ozakonjenja (ali ne uvek). Takav nalaz često iznenadi vlasnike koji su kuću kupili sa uverenjem da je sve čisto. Razlika od svega nekoliko kvadrata na terasi ili zatvoreni balkon mogu biti dovoljan povod da opštinski organ zatraži dopunu papirologije.
Zašto ova razlika mnogo znači u prometu nekretnina
Kupci i prodavci nekretnina u Srbiji sve pažljivije pristupaju proveri pravnog statusa objekta. Kuća koja ne mora da se legalizuje znatno je atraktivnija na tržištu, jer kupac ne preuzima obavezu plaćanja takse niti čeka rešenje nadležnog organa. Nekretnina bez opterećenja postupcima lakše ulazi u hipotekarno kreditiranje, pa banke ovu razliku pomno prate kroz dokumentaciju.
Kako ističu stručnjaci, lokalne samouprave imaju snažan interes da objekti prođu kroz postupak ozakonjenja kako bi se uvela pravna sigurnost i naplatili pripadajući lokalni prihodi, umesto da nekretnine godinama stoje u sivoj zoni. Iskusni posrednici u prometu savetuju klijentima da pre potpisivanja predugovora traže list nepokretnosti svežeg datuma i uporede ga sa faktičkim stanjem, jer upravo ta provera odvaja bezbrižnu kupovinu od dugog i skupog postupka koji nasleđuje novi vlasnik.
Izvor: Forbes
Foto: Pixabay
