Slamarica odavno nije mesto gde se čuva novac. Mnogi ekonomski stručnjaci često se lome i oko štednje u banci i gde se pare najbrže umnožavaju ili makar čuvaju.

Ono što je izvesno jeste podatak da je sve veći broj onih koji višak para ulažu u kupovinu zemljišta, ali i nekretnina. Živeti od izdavanja nekretnina danas deluje kao vrlo zahvalan izbor, navodi se u istraživanju 4zida.

Ali nije svejedno u kakvu nekretninu se investira. Nešto se više i brže isplati, za neke kvadrate su potrebne godine, ali ima i onih koji su dopuna kućnom budžetu ili buduća penzija. Treba imati na umu finansijsku logiku, tržišne pokazatelje i strategiju povraćaja investicije u zavisnosti od tipa nekretnine.

Ako poredimo garsonjeru, garažu ili lokal kao tri moguće investicije, svaka sa sobom nosi određeni rizik, ali i dobit.
Garsonjere – najstabilniji i najbrži povrat

„Investiranje u garsonjeru nudi najstabilniji i najbrži povrat novca. Garaža je niskorizična, ali sa skromnim prinosom. Dok je kod lokala visok potencijal, ali visok je i rizik“, kaže za 4zida Marijana Todorović iz Europolis nekretnina.

Kako objašnajva, garsonjere su veoma tražene za izdavanje, naročito u velikim gradovima kao što su Beograd, Novi Sad i Niš. Male kvadrature znače i manji godišnji porez, a stabilna potražnja omogućava relativno brz povraćaj kapitala. To je nekih 15 do 17 godina.

Na atraktivnim lokacijama, dodaje sagovornica, garsonjere su idealne za posao „stan na dan“, što povećava brzinu povrata investicije.

„U početku je za garsonjeru potrebna veća inicijalna investicija, a tu je i pitanje održavanja i promene stanara. Međutim, prednosti tog tipa nekretnine su što je idealna za dugoročno iznajmljivanje i što joj raste vrednosti kroz određeno vreme“, govori Todorović.

Garaže – niskorizične, ali sa skromnim prinosom

Čini se da su gradovi prepuni automobila i da je problem sa parkingom postao sve veći izazov. Odatle ideja da se investira u garažno mesto.

Ipak, Todorović istče da je garaža niskorizična investicija, ali sa skromnim prihodom.

„Prednosti ulaganja u garažu su niska cena, naročito van centra, skoro nikakvi troškovi održavanja i ona je uvek potrebna u naseljenim mestima. Mana su niža stopa povrata novca kao i moguća ograničenja u urbanističkim planovima. Ova vrsta nepokretnosti je idealna za pasivne investitore“, priča Todorović.

Lokali – velki potencijal, ali i visok rizik

Šoping se seli van centra grada. Veliki tržni centri zatvorili su mnoge lokale koji su se nalazili u centru grada. Ipak, Todorović kaže da kupovina lokala ima veliki potencijal, ali da predstavlja i veliki rizik.

„Lokali mogu doneti najveći prinos ukoliko je lokacija dobra i zakupac stabilan, recimo franšiza, apoteka ili neki lanac prodavnica. Rizici mogu da budu duži period bez zakupaca, veliki troškovi adaptacije kao i oscilacije u potražnji“, kaže Todorović.

Lokali su idealni za iskusne investitore sa dobrom procenom mikrolokacije i zakupaca.

Najjeftinije je uložiti novac u garažu

Cene garaža po kvadratu u Beogradu i Novom Sadu kreće se od 1.500 do 3.000 evra. Prosečna garaža u ovim gradovima košta od 15.000 do 30.000 evra.

Todorović kaže da lokal od 50 kvadrata u ovim mestima može da košta od 2.500 do 4.000 evra po kvadratu. Da biste postali vlasnik lokala u Beogradu ili Novom Sadu morate da izdvojite između 100.000 i 250.000 evra, kaže Todorović.

Lokacija je često i presudna za cenu kvadrata

Mikrolokacija je ključ. Dve iste garaže u različitim delovima istog naselja mogu imati drastično različitu traženost. Isto važi za lokale – pešačka zona je zlatna lokacija.

Tako, poslovni prostor od 396 kvadrata, u strogom centru Beograda, na sajtu 4zida oglašen je po ceni od 1,8 miliona evra. Kvadrat košta 4.545 evra. Na Terazijama u glavnom gradu Srbije, za lokal od 207 kvadrata treba izdvojiti 1.550.000 evra što je 7.488 evra po kvadratu.

Na istom portalu je u Mladenovcu, beogradskoj prigradskoj opštini, lokal od 39 kvadrata košta 52.000 evra. Kvadrat košta 1.333 evra. Na Banovom brdu, lokal od 165 kvadrata košta 450.000 evra.

Čija renta donosi više para?

U Novom Sadu i Beogradu garsonjera mesečno vlasniku može da donese prihod od 350 do 550 evra, u zavisnosti od sređenosti i lokacije.

Garaža može da se izda za nekih 70 do 150 evra, a lokal može mesečno da prihoduje od 500 do 2.000 evra, objašnjava Todorović.

„Garsonjere imaju najstabilnije zakupce, studenti, samci, digitalni nomadi. Lokali, međutim, mogu da donesu veliki profit, ali zahtevaju više angažovanja i pregovore sa zakupcima“, ističe ona.

Dodaje da investitori često kupuju garažu i stan, ali kada izdaju, to rade odvojeno. „Time više zarade, jer je garaža traženija kada je odvojena od stana“, kaže Todorović.

Ukoliko je cilj stabilan mesečni prihod i vrednost kroz vreme, garsonjera je najbolja investicija. Ko želi nisku ulaznu cenu i bez mnogo angažmana, garaža je idealna. Ko traži visok prinos i ima kapacitet da čeka i pregovara, lokal može doneti najviše — ali sa većim rizikom.

Više rizika, više para

Ko želi veću zaradu treba da uloži u lokal. Ali pare tu ne padaju tako lako s neba, već je potrebno umeće pregovaranja i strpljenje.

Lokal od 50 kvadrata na dobroj lokaciji može da donese mesečni zakup od 1.000 do 2.000 evra, računa Todorović, što daje daje 8–12 odsto bruto godišnjeg prinosa – značajno više nego stanovi (~5–7 odsto).

Ukoliko zakupac pokriva sve režije i PDV čist prihod može biti vrlo konkurentan. Naročito ako su u pitanju dugoročni zakupci, koji lokal rentiraju na pet i više godina. Ponekad ugovori sa firmama imaju i klauzole o usklađivanju sa inflacijom čime se prihod štiti od gubitka realne vrednosti.

Apoteke, brendirani marketi, franšize i stomatološke ordinacije često uzimaju prostor na pet i više godina, sa opcijom produženja. To smanjuje rizik i omogućava predvidljivost.

Međutim, ni vlasnicima lokala nije sve med i mleko – izazovi su stalno prisutni.

„Ako lokal ostane prazan šest meseci do godinu dana, on postaje teret. Tražnja je nestabilna, neke delatnosti su osetljive i prvi će otići ukoliko dođe do krize, a to su kafići i saloni“, kaže Todorović.

Tome treba dodati i troškove uređenja. Lokal bez ventilacije, sanitarija ili izloga može zahtevati dodatnih 10.000–30.000 evra za adaptaciju pre nego što postane atraktivan zakupcima.

Kako da odlučite gde da uložite – stabilnost, jednostavnost ili potencijal zarade?

Investiranje u nekretnine i dalje je jedan od najpouzdanijih načina očuvanja i uvećanja kapitala. Ipak, izbor između garsonjere, garaže i lokala treba da bude u skladu sa investicionim ciljevima i spremnošću na rizik.

Garsonjere nude brz i stabilan povrat, garaže su pristupačne i jednostavne za upravljanje, dok lokali nose najveći potencijal zarade – ali i najviše izazova. Ključ je u proceni mikrolokacije, tipu zakupca i strpljenju.

Izvor:Danas
Foto: Pixabay

Mali preduzetnici u Srbiji, koji posluju prema paušalnom modelu, već godinama rade po istim poreskim uslovima, iako se sve oko njih značajno promenilo. Ključni prag za ostanak u sistemu paušalnog oporezivanja – promet do šest miliona dinara godišnje – nije promenjen još od 2013. godine.

A od tada su, prema zvaničnim podacima, potrošačke cene porasle za čak 70%. Drugim rečima, realna vrednost tog praga je značajno manja, a opstanak u sistemu sve teži.

Zakon o porezu na dohodak građana propisuje da ukoliko preduzetnik u toku kalendarske godine ostvari prihod veći od šest miliona dinara gubi pravo na paušalno oporezivanje. Ovaj prag nekada je odgovarao prosečnim uslovima poslovanja manjih zanatlija, frizera, IT konsultanata i sličnih delatnosti.

– Danas, sa inflacijom koja je „pojela“ značajan deo tog iznosa, sve je više onih koji iz njega ispadaju, ne zbog bogatstva, već zbog osnovne tržišne dinamike – navodi se u analizi stručnjaka u Sivoj knjizi koju je nedavno objavio NALED.

Međutim, još veća nelogičnost pojavljuje se kada se uzme u obzir prag za ulazak u sistem PDV-a, koji iznosi osam miliona dinara, ali za razliku od paušalnog praga, ne vezuje se za kalendarsku godinu već za poslednjih 12 meseci poslovanja. To znači da preduzetnik može ući u PDV sistem iako u tekućoj godini još nije prešao granicu od šest miliona dinara, jer se periodi ne poklapaju.

A kada se pređe PDV prag paušalac automatski gubi pravo na jednostavno oporezivanje i mora preći na vođenje poslovnih knjiga. To za sobom povlači dodatne troškove, angažovanje knjigovođe, ali i više administrativne obaveze. Ipak, ono što najviše frustrira paušalce jeste nemogućnost fleksibilnog prelaska sa jednog režima oporezivanja na drugi.

Da li je problem u aplikaciji

Naime, sistem ePorezi, koji je uveden kao deo digitalizacije poreskog sistema, dozvoljava promenu načina oporezivanja samo do 15. decembra za narednu godinu. I to isključivo elektronskim putem, bez papira. Pritom, aplikacija omogućava samo dve promene: iz paušala u samooporezivanje i iz samooporezivanja u sistem isplate lične zarade. Ono što ne dozvoljava, a što je ranije bilo uobičajeno, jeste da paušalac u narednoj godini pređe direktno na sistem lične zarade.

Ovo ograničenje dodatno je zakomplikovano mišljenjem Ministarstva finansija iz 2020. godine (br. 430-00-7/2020-04), kojim je zauzet stav da preduzetnik koji tokom godine izgubi pravo na paušal ne može te iste godine preći na isplatu lične zarade – već mora čekati 15. decembar i prijavu za sledeću godinu. Iako takvo mišljenje ima veliku težinu u praksi, ono nije zasnovano na izmenama zakona. Naime, ni Zakon o porezu na dohodak građana, ni bilo koji drugi propis, ne zabranjuju takav prelazak u toku godine. Naprotiv, pre uvođenja ePoreza, promena se mogla sprovesti papirom i bez komplikacija.

U praksi to znači da se preduzetnik koji slučajno ili zbog rasta poslovanja pređe prag od osam miliona dinara mora da izađe iz paušala, uđe u PDV sistem, vodi knjige, ali nema mogućnost da olakša prelaz prelaskom na ličnu zaradu – čak i ako mu je to najpovoljnija opcija.

Da bi se rešio problem većine paušalaca, analitičari u Sivoj knjizi predlažu izmenu Zakona o porezu na dohodak građana kojom bi se gornji prag ukupnog prometa za preduzetnike paušalce u godini koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez, odnosno čiji je planirani promet kada počinje obavljanje delatnosti, uskladio sa pragom za ulazak u sistem PDV-a, odnosno povećao sa šest miliona dinara na osam miliona dinara.

Koje su opcije

Slična praksa je prisutna i u zemljama regiona, poput Hrvatske i Crne Gore.

– Predlažemo dve opcije za rešenje pitanja prelaska preduzetnika sa paušalnog načina oporezivanja na oporezivanje putem lične zarade – navode analitičari NALED-a.

Prvo rešenje je da Ministarstvo finansija izda mišljenje, odnosno akt o primeni člana 33a Zakona o porezu na dohodak građana, kojim se utvrđuje da preduzetnik paušalac može da se opredeli za isplatu lične zarade po prelasku limita, a koji je obavezujući za postupanje Poreske uprave.

– Smatramo da važeće odredbe člana 33a ovog zakona ne predstavljaju prepreku za promenu načina oporezivanja. Alternativno, predlažemo da se dopuni član 33a Zakona o porezu na dohodak građana, tako što bi se izričito propisao način prelaska sa jednog na drugi način oporezivanja. Dodatno, neophodno je prilagoditi aplikaciju ePorezi kako bi ova funkcionalnost bila omogućena – zaključuju stručnajci u najnovijem izdanju Sive knjige.

Izvor: Biznis.rs

Foto: Pixabay

Njihovo nisko učešće je očekivano, s obzirom na to da ova pozajmica predstavlja jedan od najskupljih vidova zaduživanja

„Na kredit se kupuje ono što traje duže od kredita”, savet je koga bi svaki građanin mogao da se priseti pre zaduživanja. U protivnom može da bude gorka pilula, posebno ako je reč o kreditnim karticama. Kako za „Politiku” kaže Dušan Uzelac sa finansijskog portala „Kamatica”, prva „generacija” korisnika ovog sredstva plaćanja kod nas je prošla školu, i sada imamo osvešćenije korisnike.

– Prošao je period „instalacije” kartica kada su ih banke delile u paketima prilikom otvaranja računa i kada su ih svi koristili poprilično neracionalno, dok su tek kasnije shvatili da ta vrsta zaduživanja nije za njih, jer su se prezadužili i naplaćali kamata. Sada je kreditna kartica postala ono što i treba da bude – praktičan oblik kreditiranja koje ne treba da bude zavisnost. Posebno što je ona skup vid kreditiranja koji ima smisla kada kupujete nešto što je u tom trenutku povoljnije i anulira kamatu koju kartica povlači. Ovo je uputstvo za finansijski osvešćene, dok one koji ih provlače bez razmišljanja na kraju očekuje sudar sa realnošću – objašnjava Uzelac.

Nisko učešće kreditnih kartica je očekivano

Kreditne kartice nisu najzastupljeniji vid kreditiranja stanovništva kod nas, prvenstveno zbog troškova koji su povezani sa izdavanjem i korišćenjem ove vrste kartica. Ipak, značajan broj građana ih koristi u skladu sa svojim mogućnostima. Prema dostupnim podacima pružalaca platnih usluga, na kraju 2024. godine bilo je izdato 875 hiljada kreditnih kartica, pri čemu je zabeleženo blago smanjenje od 1,6 odsto u odnosu na kraj 2023. godine, kada je broj izdatih kreditnih kartica bio 889 hiljada, navode za „Politiku” iz Narodne banke Srbije (NBS).

– U prošloj godini je učešće kreditnih kartica u ukupnom broju kartica na tržištu iznosilo 7,2 odsto. U Srbiji je u istom periodu izvršeno 19,6 miliona plaćanja, odnosno 3,2 odsto svih transakcija karticama. Broj plaćanja je porastao za 11,5 odsto u odnosu na 2023. godinu, kada je izvršeno 17,6 miliona plaćanja kreditnim karticama – navode iz NBS. Prema poslednjim raspoloživim podacima za april, prosečna ponderisana kamatna stopa na dug po kreditnim karticama stanovništva na godišnjem nivou iznosila je 15,3 procenta. U odnosu na kraj prošle godine, kada je iznosila 22,3 odsto, kamatna stopa na ovaj vid zaduživanja beleži znatan pad zbog primene Odluke o privremenom ograničenju kamatnih stopa kod ugovora o kreditu zaključenih sa korisnikom – fizičkim licem i Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga.

Iz NBS kažu da je ukupan dug stanovništva po osnovu kreditnih kartica u aprilu ove godine iznosio 30,3 milijarde dinara, a njegovo učešće u ukupnom stanju kredita stanovništvu godinama unazad je nisko, i u aprilu je iznosilo manje od dva odsto.

– Nisko učešće kreditnih kartica je očekivano, s obzirom na to da ovaj vid pozajmice predstavlja jedan od najskupljih vidova zaduživanja, pre svega zato što su vreme i obim njihovog korišćenja, kao i vraćanja, neizvesni, dok gotovinski krediti i dalje predstavljaju najpopularniji vid zaduživanja stanovništva – kažu iz NBS.

Izvor: Politika
Foto: Pixabay