новембар 2019

Procenjuje se da u Srbiji ima od 20.000 pa čak do 50.000 nezavršenih stambenih i poslovnih zgrada, najviše u Beogradu, čija gradnja je obustavljena iz različitih razloga: zbog nelegalne gradnje, spornog vlasništva, stečaja ili bankrota investitora, pa do toga da je investicija započeta samo da bi se oprao novac. Stručnjaci navode da ima i zakonskih osnova i rešenja da se takvi slučajevi reše, umesto da lokacija na kojoj su nedovršeni i napušteni objekti bude „zamrznuta“ i da od nje niko nema koristi.

Vest da će umesto ruine u centru Novog Sada biti izgrađena trospratnica obradovala je Novosađane, koji su se gotovo dve decenije pitali zašto se ništa ne preduzima da se na tako atraktivnoj lokaciji izgradi objekat koji bi imao namenu. Stanove u toj zgradi kupila je Ipon gradnja 2001. godine, ali je bila onemogućena da bilo šta radi jer je objekat bio predmet restitucije.

Mnogo je zgrada u Srbiji koje nisu predmet restitucije a godinama stoje nedovršene, ili su pod krovom ali sa katancem i bez stanara ili zakupaca. Razlozi su višestruki, od nelegalne gradnje i nemogućnosti dobijanja upotrebne dozvole do spornog vlasništva, stečaja ili bankrota investitora. Od toga što su ti objekti mrtav kapital štetu ima ne samo vlasnik, već i država jer ne naplaćuje porez na imovinu, a ni porez od delatnosti koje bi u poslovnom prostoru da je priveden nameni mogle da se odvijaju.
Pored toga, kako upozorava Goran Rodić iz Građevinske komore Srbije, nedovršene i napuštene zgrade neretko predstavljaju veliku opasnost za ljude, jer nisu obezbeđene i mogu da se uruše. U nekima se skupljaju kriminalci i narkomani, ali i psi i mačke lutalice i izvor su zaraze i drugih opasnosti.

Procenjuje se da u Srbiji ima od 20.000 pa čak do 50.000 nezavršenih stambenih i poslovnih zgrada, a najviše ih je u Beogradu, zatim u Novom Sadu i drugim većim gradovima koji još nisu našli način da izađu na kraj sa tim problemom. Zakonska mogućnost za to postoji, ali nema volje ili su neki drugi razlozi u pitanju da se ona iskoristi.

Popunjavanje rupa u zakonu

Vlada Srbije je 2011. godine donela uredbu kojom je bilo predviđeno novčano kažnjavanje investitora koji prekorače rok izgradnje ili renoviranja turističkih objekata u Beogradu i Novom Sadu, a kazne su bile do dva miliona evra na godišnjem nivou. Dat je rok od dve godine da svi nedovršeni turistički objekti u tim gradovima budu završeni, a rokovi su postavljeni i za izgradnju novih turističkih objekata. Međutim, ta uredba je ostala mrtvo slovo na papiru i nema podatka da je i jedna kazna naplaćena, ali ima da je broj nezavšenih objekata, među njima i turističkih, sve veći.

U Ministarstvu građevinarstva za „Biznis i finansije“ su rekli da je pitanje objekata koji nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno koji nisu do kraja završeni, uređeno članom 140 Zakona o planiranju i izgradnju. Tim zakonom propisan je opšti, apsolutni rok za dobijanje upotrebne dozvole, koji je pet godina, a po zahtevu investitora može da se produži za još dve godine, ukoliko je konstrukcija objekta završena.

Do izmena i dopuna tog zakona, kako ističu u Ministarstvu, postojala je pravna praznina u propisima, pa se za objekte izgrađene sa građevinskom dozvolom pre 11. septembra 2009. a za koje nije pribavljena upotrebna dozvola, nije mogla primeniti ova odredba jer u ranijim zakonima nije bio propisan rok u kome mora da se završi objekat, odnosno pribavi upotrebna dozvola.

Ta praznina prevaziđena je izmenama zakona na način da svi objekti za koje je izdata građevinska dozvola pre tog datuma, a koji nisu završeni, odnosno za koje nije data upotrebna dozvola, moraju da budu završeni, odnosno da se pribavi upotrebna dozvola u roku od dve godine od dana stupanja na snagu izmene zakona, znači do 6. novembra 2020. godine.

Na takve investitore primenjuju se uslovi propisani članom 140. Zakona o planiranju i izgradnji, odnosno po proteku zakonskog roka, mogu, po zahtevu nadležnom organu dobiti produženje roka za još dve godine, a ukoliko se to ne desi, ne zatraže produžetak roka i ne pribave upotrebnu dozvolu nadležni organ doneće rešenje kojim utvrđuje prestanak važenja građevinske dozvole. To znači da objekti mogu biti predviđeni za rušenje ako ostanu bez građevinske dozvole, čak iako su završeni više od 80 odsto. Sve dok investitor ne pribavi novu građevinsku dozvolu dužan je da Poreskoj upravi plaća porez na imovinu na ceo objekat, kao da je izgrađen.

Odredbe ovog člana ne odnose se na objekte iz člana 133. zakona – na objekte komunalne infrastrukture koji se fazno izvode i porodične stambene zgrade koje se grade za trajno rešavanje stambene potrebe investitora, objašnjavaju u Ministarstvu građevinarstva.

„Fantomski“ Beograd

Goran Rodić smatra da bi svaka lokalna samouprava trebalo da ima tačnu evidenciju objekata u izgradnji na svojoj teritoriji, a da se nađe način da se spreči da postoje objekti čija se izgradnja ne završava decenijama ili su nekada bili u funkciji, a sada su ostavljeni „zubu vremena“ i postali svratišta za beskućnike. On smatra da već sada za tako nešto postoji zakonski osnov po kome bi najveći broj nezavšenih ili napuštenih objekata bio porušen, ili bi dobio novog vlasnika koji bi znao šta će sa tom imovinom.

„U nekim slučajevima je jasno da je pranje para razlog što nema interesa da obekat bude završen. Pare su oprane, one su u nekim drugim poslovima, a objekat stoji kao ruglo grada“, rekao je Rodić za „Biznis i finansije“. On je naveo da su takve zgrade čak i u centru Beograda, u ulicama Molerovoj, Skadarskoj, kod Kalemegdana, u blizini hotela „Hajat“, zgrada preduzeća „Rad“.

Podseća i na zgradu na Novom Beogradu koja ima više do 52.000 kvadrata, sa četiri kule, povezane atrijumom, 13 liftova, trgom ispred zgrade, garažom, kongresnom salom unutar objekta, kafeterijom, knjižarom, bankom i čak helidromom od 26 metara. Izgradnja tog objekta je počela pre desetak godina, a investitor je bila firma „Verano motors“ koja je u stečaju od 2015. godine. Prodaja tog nedovršenog objekta, po ceni većoj od 26 milione evra, je nekoliko puta bila neuspešna.

Pre skoro 30 godina odlučeno je da se za potrebe izgradnje novog hotela „Hilton“ ruši čuvena kafana „Tri lista duvana“, koja se nalazila u centru Beograda, u blizini Skupštine Srbije, na uglu Bulevara kralja Aleksandra i ulice Kneza Miloša. Od tog projekta se odustalo a parcela, na kojoj je srušena kafana, ostala je prazna. Posle destak godina parcelu od grada Beograda otkupljuje Hipo Alpe Adria banka i preprodaje kompaniji MPC, koja 2008. godine na njoj gradi poslovnu zgradu. Ona je sada oblepljena reklamnim panoima, jer zbog rešavanja tehničkih problema ili nedostatka zainteresovanog kupca ili zakupca nije zavšeno opremanje enterijera zgrade.

U to vreme je u blizini te zgrade, na uglu Takovske i Kosovske ulice, sagrađena još jedna poslovna zgrada, slične sudbine. Investitor je Atlas grupa, kompanija iz Crne Gore čiji vlasnik Duško Knežević je pod istragom crnogorskog Specijalnog tužilaštva zbog sumnje da je bio na čelu kriminalne grupe koja se bavila pranjem novca, utajom poreza i ucenama.

O sudbini tih zgrada nije moguće dobiti informacije ni od njenih vlasnika ni od gradskih vlasti koje se pravdaju da postupaju po propisima. „Dosta je firmi u stečaju čije poslovne zgrade su napuštene i propadaju. Pitanje je da li će one ikada naći kupca i zato mora da se nađe sistemsko rešenje za takve slučajeve, a često su takve zgrade bile vlasništvo državnih firmi. Rešenje bi moglo da bude da ih preuzme lokalna samouprava i u javnom postupku dodeli investitorima koji će imati jasan rok do kada će ih privesti nameni. Najgore je da lokacija na kojoj su nedovršeni i napušteni objekti bude ‘zamrznuta’ i da od nje niko nema koristi. U uređenim zemljama to ne može da se događa“, rekao je Rodić.

Upravo je primer iz Novog Sada jadan od načina kako da gradska rugla i avetinjske višespratnice postanu objekti za stanovanje ili poslovanje. Ipon gradnja je poslala Gradu Novom Sadu predlog za razmenu nepokretnosti putem neposredne pogodbe, jer je mali deo objekta, nekadašnja fotokopirnica, ostala u vlasništvu grada. Gradu je ponuđen poslovni prostor u budućoj zgradi na istoj lokaciji, a na mestu urušenog objekta planirana je izgradnja stambene zgrade sa podzemnom garažom, prizemljem, tri sprata i potkrovljem. O predlogu investitora treba da se izjasni Skupština grada, ali se očekuje da neće biti dileme o tome da li predlog treba da bude prihvaćen. Investitor će imati obaveza da objekat bude završen u roku od 12 meseci od dobijanja građevinske dozvole.

Marica Vuković

Tekst je prvobitno objavljen u oktobarskom broju #166 časopisa „Biznis & Finansije“